COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 143

Rôle N° RG 24/06167 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNAUL

[V] [M]

AlexandraGarguilo épouse [M]

C/

S.C.I. SCI SAINT ISIDORE II

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jessica DALMASSO

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de NICE en date du 17 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04222.

APPELANTS

Monsieur [V] [M]

né le 13 février 1980 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE

Madame [P] [S] épouse [M]

née le 15 décembre 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jessica DALMASSO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.C.I. SAINT ISIDORE II

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé chez la société IN’LI PACA – [Adresse 3]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) ST Isidore II a consenti à Mme [P] [S] épouse [M] et M. [V] [M], suivant acte sous seing privé en date du 23 septembre 2020, un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 1], 1er étage, lot n° 26, ainsi qu’une place de stationnement n° 6, à Nice (06200), moyennant un loyer mensuel initial de 1 015,93 euros, outre 90 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier en date du 8 septembre 2023, la société ST Isidore II a délivré à Mme et M. [M] un commandement d’avoir à payer un arriéré locatif d’un montant de 5 718,26 euros en visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

Soutenant que ledit acte est resté infructueux, la société Saint Isidore II a fait assigner Mme et M. [M], par actes de commissaire de justice, en date du 29 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 avril 2024, ce magistrat a :

— déclaré l’action de la société Saint Isidore II recevable ;

— constaté la résiliation du bail en date du 23 septembre 2020 à effet au 21 octobre 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme et M. [M] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement et du stationnement n° 6 situés [Adresse 2], à [Localité 6], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme et M. [M] solidairement à payer à la société Saint Isidore II une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 105,93 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme et M. [M] solidairement à payer à la société Saint Isidore II la somme de 6 848,52 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de février 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2023, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 5 557,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— débouté Mme et M. [M] de leur demande reconventionnelle en délais de paiement ;

— condamné Mme et M. [M] solidairement à payer à la société Saint Isidore II la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes de la société Saint Isidore II dont sa demande en condamnation des locataires à une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à celui du loyer et celle en supression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion des locataires ;

— condamné Mme et M. [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023.

Suivant déclaration transmise au greffe le 13 mai 2024, Mme et M. [M] ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes de la société Saint Isidore II.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 12 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, Mme et M. [M] sollicitent de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

* n’a pas suspendu la clause résolutoire et ordonné leur expulsion :

* les a condamnés solidairement à lui payer à la société Saint Isidore II la somme de 6 848,52 euros à titre de provision à savoir sur les loyers et charges selon décompte arrêté au mois de février 2024 inclus avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2023 ;

* a rejeté leur demande reconventionnelle en délais de paiement ;

— ordonne la suspension de la clause résolutoire visée au bail ;

— leur accorde les plus larges délais de paiement de manière à ce qu’ils puissent s’acquitter de leur dette en 36 mensualités ;

— réserve les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus amples des prétentions et moyens, la société Saint Isidore II demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance entreprise ;

— y ajoutant,

— de condamner in solidum M. et Mme [M] à payer à la SCI Saint Isidore II en deniers ou quittance la somme de 9 424,94 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024 inclus, outre les loyers échus ou à échoir postérieurement ;

— d’assortir, à titre subsidiaire, une clause de déchéance à l’échancier accordé ;

— de condamner in solidum M. et Mme [M] à payer à la SCI Saint Isidore II la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens d’appel ;

— de débouter M. et Mme [M] de leurs demandes.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que si Mme et M. [M] ont critiqué l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes de la société Saint Isidore II, ils n’entendent plus contester, dans leurs dernières conclusions, le principe même de la constatation de la résiliation du bail, pas plus que les sommes provisionnelles, les frais irrépétibles et les dépens de première instance, auxquels ils ont été condamnés. Ils ne sollicitent que des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, dès lors, de débouter la société Saint Isidore II de sa demande d’expulsion.

La société Saint Isidore II, quant à elle, conteste le montant de la provision qui lui a été allouée par suite de la réactualisation de sa créance.

Il s’ensuit que l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail en date du 23 septembre 2020 à effet au 21 octobre 2023 ;

— condamné Mme et M. [M] solidairement à payer à la société Saint Isidore II la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme et M. [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 septembre 2023.

Sur la provision à valoir sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le dernier décompte, non discuté par les appelants, fait ressortir une dette locative d’un montant non sérieusement contestable de 8 456,17 euros, échéance du mois de juillet 2024 comprise, déduction faite des frais d’huissier et irrépétibles portés au débit du compte.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Mme et M. [M] à payer à la société Saint Isidore II la somme de 8 456,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus.

L’ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les décomptes versés aux débats, non discutés par les appelants, révèlent que la dette locative, déduction faite des frais d’huissier et irrépétibles, est passée de 5 557,47 euros en septembre 2023 à 6 848,52 euros en février 2024 et à 8 456,17 euros en juillet 2024.

Dès leur entrée dans les lieux, les appelants vont prendre l’habitude de règler leurs échéances, non pas tous les mois, mais de manière ponctuelle en réglant des sommes correspondant à plusieurs arriéré de loyers. A la date de la délivrance du commandement de payer, ils avaient cessé tout paiement depuis le mois d’avril 2023. S’ils ont procédé à de nouveaux règlements entre septembre et novembre 2023, ils vont cesser tout paiement entre décembre 2023 et avril 2024.

Il en résulte que les appelants ne démontrent pas avoir repris le paiement de leurs loyers et charges courants depuis que le commandement de payer a été délivré, la dette locative s’étant aggravée, et ce, nonobstant les paiements effectués ponctuellement.

Cette aggravation démontre que Mme et M. [M] n’ont pas les capacités financières pour faire face à des échéances mensuelles de plus de 1 000 euros.

Il s’évère que les revenus de Mme et M. [M] ont connu une baisse significative passant de 6 000 euros par mois en 2022 à 3 390 euros par mois en 2023. S’ils affirment que leurs revenus ont significativement augmenté en 2024, les bulletins de salaire de Mme [M] révélant un salaire mensuel de 1 765 euros, les appelants ne vont reprendre le paiement de leurs échéances qu’à compter du mois de mai 2024. En outre, alors même que la société [V] n’a versé aucun salaire à M. [M], son président, en 2023, il n’est pas justifié de la situation financière actuelle de cette société.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a débouté Mme et M. [M] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement ;

— ordonné, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Mme et M. [M] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement et du stationnement n° 6 situés [Adresse 2], à [Localité 6], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion serait régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme et M. [M] solidairement à payer à la société Saint Isidore II une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 105,93 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives à la date de la résiliation à compter du 22 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que Mme et M. [M] succombent en appel, ils seront tenus in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à verser à la société Saint Isidore II la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné Mme [P] [M] née [S] et M. [V] [M] solidairement à payer à la SCI Saint Isidore II la somme de 6 848,52 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de février 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 8 septembre 2023, date de signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 5 557,47 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [P] [M] née [S] et M. [V] [M] à payer à la SCI Saint Isidore II la somme de 8 456,17 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus ;

Condamne in solidum Mme [P] [M] née [S] et M. [V] [M] à payer à la SCI Saint Isidore II la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum Mme [P] [M] née [S] et M. [V] [M] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente