COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 325

Rôle N° RG 20/10370 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGODR

[D] [B]

C/

[O] [V] épouse [Z]

[R] [N]

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU GOLFE DE [Localité 9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Grégory KERKERIAN

M^e Philippe RULLIER

M^e Paul GUEDJ

M^e François COUTELIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 10 Juin 2016 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 13/10020.

APPELANT

Monsieur [D] [B] pris en sa qualité d’ayant droit de Mme [P] [F] veuve [M],

né le 18 Février 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représenté et assisté par M^e Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Pierre-jean LAMBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [O] [V] épouse [Z],

née le 27 Novembre 1971 à [Localité 11] (Philippines)

demeurant [Adresse 12] – MAH – EMIRATS ARABES UNIS

représentée et assistée par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Lisa FURET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M. [R] [N], Notaire

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU GOLFE DE [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte signé les 22 et 23 juillet 2012, Mme [P] [F] veuve [M] (Mme [F]), alors âgée de 87 ans, a conclu avec Mme [O] [V] épouse [Z] (Mme [V]), par l’intermédiaire de la SARL Immobilière du golfe de [Localité 9], agent immobilier, un compromis de vente en viager et sous conditions suspensives, d’un bien immobilier lui appartenant à [Localité 7], contre paiement d’un bouquet de 45 000 euros et d’une rente viagère mensuelle de 550 euros.

La vente portait sur trois lots constitués d’un appartement, d’un cellier et d’un parking.

Le délai de réitération par acte authentique a été fixée au 10 septembre 2012 en l’étude de M. [R] [N], notaire.

Mme [F] ayant refusé de réitérer la vente par acte authentique, après lui avoir adressé une mise en demeure le 8 mars 2013, Mme [V] l’a assignée devant le tribunal de grande instance de Draguignan, de même que M. [N], afin d’obtenir leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts.

Mme [F] a sollicité l’annulation du compromis de vente et appelé en cause la SARL immobilière du golfe de [Localité 9] par acte du 22 septembre 2014 afin, en cas d’annulation du compromis du vente, qu’elle soit condamnée à lui payer des dommages-intérêts.

Par jugement du 10 juin 2016, le tribunal judiciaire a :

— débouté Mme [F] de sa demande d’annulation du compromis de vente ;

— condamné Mme [F] à payer à Mme [V] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

— débouté Mme [F] de sa demande afin que la SARL immobilière du golfe de [Localité 9] soit condamnée à la relever et garantir de cette condamnation ;

— débouté Mme [V] de sa demande à l’encontre de Mme [F] au titre du remboursement des travaux d’électricité réalisés dans l’appartement ;

— débouté Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [N] ;

— débouté Mme [F] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [F] à payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 1 500 euros à Mme [V] et une indemnité de 800 euros chacun à M. [N] et à la SARL immobilière du golfe de [Localité 9], ainsi qu’aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour refuser d’annuler le compromis de vente, le tribunal a considéré que l’erreur, vice du consentement, ne peut justifier l’annulation d’un acte juridique que si elle est invoquée par celui qui l’a subie et que Mme [F] ne peut se prévaloir de sa propre erreur au désavantage de sa co-contractante, alors que celle-ci a expressément confirmé l’acte en réitérant son souhait d’acquérir aux conditions financières initiales. Il ajoute que l’insanité d’esprit dont se prévaut Mme [F] n’est pas démontrée puisque toutes les pièces produites qu’elle produit datent de l’année 2015.

Pour condamner Mme [F] au paiement de la clause pénale, le tribunal a considéré que, Mme [V] ayant confirmé son engagement d’acquérir, elle ne pouvait, sauf à engager sa responsabilité, refuser sans motif légitime de réitérer la vente.

Il ajoute que la clause de 'ratification par toutes parties du compromis’ dans les quinze jours de l’acte est nulle en ce qu’elle s’analyse en une condition potestative, de sorte qu’elle ne peut recevoir application pour exonérer Mme [F] du paiement de la pénalité.

Pour rejeter toute demande indemnitaire à l’encontre du notaire, le premier juge a estimé que celui-ci étant à l’origine de la découverte de la difficulté concernant le parking et ne pouvant contraindre Mme [F], qui s’y opposait, à signer l’acte, n’est pas responsable de l’absence de réalisation de la vente.

Enfin, s’agissant de la responsabilité de la SARL immobilière du golfe de [Localité 9], il a retenu qu’aucune négligence ne pouvait lui être reprochée dès lors que Mme [F] lui avait transmis un acte d’achat faisant mention du parking.

Le rejet de la demande de remboursement du coût des travaux d’électricité a été motivé par l’absence de preuve du paiement de ces travaux.

Par acte du 24 juin 2016, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [B], agissant en qualité de mandataire spécial de Mme [F], désigné par ordonnance du 7 avril 2016, a relevé appel total de la décision.

Mme [F] étant décédée le 10 septembre 2016, par ordonnance du 2 novembre 2016, le conseiller de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance et ordonné la radiation de la procédure, faute de reprise d’instance à l’encontre ou à l’initiative de ses héritiers.

Par requête du 6 janvier 2020 Mme [V] a sollicité le réenrôlement de la procédure afin de voir constater la péremption de l’instance, mais, par ordonnance du 30 juin 2020, le conseiller de la mise en état a rejeté sa demande et ordonné la radiation de la procédure, faute de reprise de l’instance à l’encontre ou à l’initiative des héritiers de Mme [F].

Par acte du 7 octobre 2020, Mme [V] a assigné devant la cour, en reprise d’instance, M. [B], en qualité de légataire universel de Mme [F], dûment envoyé en possession du leg par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Draguignan du 6 février 2017.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 20 août 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 9 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [B], agissant en qualité de légataire universel de Mme [F], demande à la cour de :

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau,

— dire et juger nul et de nul effet l’acte de vente sous conditions suspensives signé les 22 et 23 juillet 2012 ;

En conséquence,

' débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner Mme [V] à lui payer, en sa qualité d’héritier de Mme [F], la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

' condamner tout succombant à lui verser 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire,

' retenir l’absence de vente parfaite du fait de l’erreur substantielle contenue dans l’acte de vente ;

A titre plus subsidiaire,

' dire et juger que les conditions suspensives contenues dans l’acte n’étaient pas réalisées au 10 octobre 2012 ;

En conséquence,

'débouter Mme [V] de toutes ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, si l’état d’insanité d’esprit de Mme [F] n’était pas retenu:

' réduire à la somme de 1 euros symbolique le montant de la clause pénale ;

' condamner tout succombant à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Au soutien de son appel et de ses prétentions, il fait valoir que :

Sur la nullité du compromis de vente :

— lorsqu’un des contractants commet une erreur sur un élément substantiel de la vente, son consentement est vicié et l’acte doit être annulé puisqu’il ne peut y avoir de vente parfaite si, lors de la signature de l’acte, l’un des contractants se trompe sur ce qu’il vend ;

— l’offre de Mme [V] d’acquérir au même prix sans la place de parking ne constitue pas un contrat engageant les deux parties dès lors que Mme [F] l’a refusée ;

— en tout état de cause, selon l’article 414-1 du code civil, pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit, or, en l’espèce, Mme [F], en oubliant qu’une partie du bien qu’elle vendait ne lui appartenait plus pour avoir déjà été vendu, n’était plus en possession de toutes ses facultés mentales, ce que confirment les mentions manuscrites de l’acte qui révèlent une signature tremblante, un rapport de prise en charge par le centre d’action sociale de [Localité 7] qui fait apparaître qu’elle a été retrouvée errante et qu’elle était vulnérable au titre d’une démence de type Alzheimer, ainsi qu’un certificat médical du 2 décembre 2015 estimant nécessaire la mise en place d’une mesure de tutelle ;

— les deux notaires qui sont intervenus ont refusé de prêter leur concours à une vente qui posait question au regard des troubles dont souffrait Mme [F] ;

Sur l’absence de réalisation des conditions suspensives :

— les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 10 octobre 2012 et il n’est rapporté aucune preuve qu’elles ont été remplies à cette date, de sorte que la manifestation unilatérale de volonté de Mme [V] d’acquérir le seul lot numéro 129 aux conditions financières initiales est dépourvue de tout effet ;

— Mme [V] ne prouve pas que la condition d’obtention d’un prêt bancaire s’est réalisée dans les délais, ni que les autres conditions suspensives ont été levées ;

Sur la modération de la clause pénale : le juge peut modérer les dommages-intérêts forfaitaires stipulés dans un contrat et en l’espèce, le contexte, qui révèle que Mme [F] ne s’est pas sciemment dérobée à ses obligations, justifie une modération de la pénalité.

Dans ses dernières conclusions d’intimée et d’appel incident, régulièrement notifiées le 9 mars 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, Mme [V] demande à la cour de :

' déclarer irrecevable, au regard des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, la demande de modération de la clause pénale, présentée pour la première fois en cause d’appel;

' confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des travaux réalisés dans le bien litigieux et de sa demande indemnitaire à l’encontre de M. [N] ;

Statuant à nouveau,

' condamner M. [B] à lui payer la somme de 305,45 euros au titre du remboursement des sommes payées pour la réalisation de travaux d’électricité ;

' condamner M. [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts;

' condamner M. [B] à lui verser 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

A titre infiniment subsidiaire,

' condamner la société immobilière du golfe de [Localité 9] à lui payer 10 000 euros correspondant à l’indemnité stipulée à titre de clause pénale par l’acte de vente signé les 22 et 23 juillet 2012, privée de son efficacité dans l’hypothèse où ce dernier serait annulé.

Elle fait valoir, sur la demande d’annulation du compromis de vente, que l’erreur n’entraîne l’annulation de la vente que si elle est le fait de celui-ci qui s’en plaint, de sorte que l’erreur sur la substance ne peut être invoquée que par l’acquéreur et qu’en tout état de cause, cette erreur ne portait pas sur un élément substantiel du contrat et elle a expressément renoncé à s’en prévaloir lorsqu’elle en a eu connaissance.

Selon elle, dès lors qu’elle a manifesté son accord pour acquérir au prix initialement fixé, l’appartement et le cellier, la vente est devenue parfaite.

Elle ajoute qu’aucun élément objectif ne démontre l’insanité d’esprit de Mme [F] le jour de la signature du compromis de vente puisqu’elle n’a décliné que quelques années plus tard, que l’oubli de la vente antérieure du parking ne démontre pas en lui-même qu’elle souffrait de troubles cognitifs et que le notaire n’a jamais été confronté à une quelconque insanité d’esprit de Mme [F] puisqu’il indique avoir continué à s’entretenir avec elle après la révélation de cet oubli.

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, elle soutient que le compromis n’a pas été signé sous condition d’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire puisque le prix était stipulé comptant, que la condition de ratification de l’acte dans les quinze jours est nulle en raison de son caractère potestatif et que la condition est toujours réputée accomplie lorsque le débiteur obligé sous une condition en empêche la réalisation, ce qui est le cas en l’espèce puisque celles afférentes à la réglementation n’ont pu être levées par suite de la carence de la venderesse.

Elle considère que Mme [F] ayant, sciemment et sans motif légitime, refusé de réitérer la vente par acte authentique, doit lui payer les dommages-intérêts forfaitairement convenus par les parties.

S’agissant du remboursement des travaux d’électricité, elle indique en avoir supporté le coût à une période où les parties étaient certaines que la vente était parfaite et qu’il n’existe aucun motif pour qu’elle paie cette dépense ,qui a procuré à Mme [F] un profit injustifié.

Quant à la responsabilité du notaire, elle fait valoir qu’il n’a effectué aucune diligence, notamment pour purger l’état hypothécaire, procéder aux vérifications administratives et préparer l’acte authentique, ce alors même qu’elle avait confirmé son intention d’acheter et lui avait versé une provision de 400 euros. Elle ajoute que la carence du notaire lui a causé un préjudice puisque M. [B] se prévaut de l’absence de réalisation des conditions suspensives, que le notaire devait lever, pour refuser de régler la clause pénale. Par ailleurs, elle se prévaut d’un préjudice au titre de la privation de l’achat d’un appartement de deux pièces d’une superficie de 37,70 m², en rez-de-chaussée avec jouissance privative d’un jardin, situé dans la ville touristique de [Localité 7] entre [Localité 9] et [Localité 10], de la renonciation à l’achat d’autres biens alors qu’elle a consacré beaucoup de temps à ce projet en dépit de la distance, de l’immobilisation des sommes de 10 000 euros et 400 euros et de l’avance du coût des travaux d’électricité.

S’agissant de l’agent immobilier, elle considère qu’en sa qualité de professionnel, devant passer des actes valables, il répond des manquements commis en sa qualité de rédacteur d’actes à l’égard de son client mais aussi du cocontractant de celui-ci et qu’en l’espèce, la SARL immobilière du golfe de [Localité 9] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en intégrant dans le compromis de vente un parking dont le vendeur n’était plus propriétaire.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, régulièrement notifiées le 21 mai 2021, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, M. [N] demande à la cour de :

' débouter Mme [V] de ses demandes à son encontre ;

' infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles et condamner Mme [V], au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, à lui payer 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, distraits au profit de son avocat.

Il fait valoir qu’il n’a rencontré aucune des parties et n’est pas intervenu au stade de la négociation ; qu’à réception du compromis, il a fait le nécessaire pour réunir le dossier d’usage (état hypothécaire, urbanisme, purge et droit de préemption etc') et c’est à cette occasion qu’il s’est rendu compte que le parking, compris dans la vente n’appartenait plus à Mme [F] pour avoir été vendu le 28 octobre 2009 à une autre personne, de sorte que la vente n’était pas parfaite et qu’il n’est pas davantage intervenu lors de la reprise des négociations, mais que Mme [F] lui ayant indiqué qu’elle ne voulait plus vendre en manifestant certains signes de confusion, il a estimé de son devoir de ne pas poursuivre. Il soutient qu’il n’a pas été avisé, ensuite, d’un quelconque accord des parties, de sorte qu’aucune diligence ne s’imposait à lui.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 16 août 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, la SARL immobilière du golfe de [Localité 9] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande afin qu’elle la relève et garantisse de toute condamnation ;

' débouter Mme [V] de toutes ses demandes ;

' si une quelconque condamnation était prononcée à son encontre au profit de Mme [V], condamner M. [B], en qualité de légataire universel de Mme [F], à la relever et garantir de toute condamnation ;

En toute hypothèse,

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à lui payer 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

' condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la demande d’annulation du compromis pour insanité d’esprit a été présentée pour la première fois dans le cadre des écritures d’appel alors que Mme [F], tout au long de la procédure de première instance, n’a jamais prétendu avoir été dans l’impossibilité de donner un consentement intègre au moment de la signature du compromis ; qu’en tout état de cause, il n’est communiqué aucune pièce démontrant ce insanité d’esprit, l’erreur commise par Mme [F] ne démontrant pas de facto qu’elle n’était plus en mesure d’apprécier la nature et la portée de ses actes ; que le positionnement de M. [B] viole le principe de l’estoppel, puisque l’on ne voit pas comment il pourrait prétendre qu’au mois de juillet 2012 ou au mois de février 2012, Mme [F] était sous l’empire d’un trouble psychique sans qu’elle l’ait également été le 1er décembre 2011, date à laquelle le testament en sa faveur a été établi et que l’on peut également interroger la validité de l’appel interjeté par Mme [F] en juin 2016 au vu des documents produits.

Elle considère que, dès lors que Mme [V] avait connaissance de l’erreur sur la chose vendue et a confirmé son souhait d’acquérir au même prix, le compromis est valable et oblige les parties qui l’ont signé et qu’en ce qui la concerne, elle a rempli l’ensemble des obligations qui lui incombaient en prenant soin de solliciter de sa mandante la copie de son acte de propriété, sur lequel figurait le parking.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité de la demande de modération de la clause pénale

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes

fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Par 'fin’ d’une demande ou d’une prétention, il faut entendre le but poursuivi ou le résultat recherché par l’auteur de cette demande ou de cette prétention. Dans ces conditions, une prétention tend aux mêmes fins qu’une prétention précédente, lorsqu’elle est assortie d’une allégation qui, bien que différente de celle dont était assortie la première, doit cependant permettre la reconnaissance de cette prétention, sans en déformer la nature.

La demande de modération de la clause pénale constitue une demande reconventionnelle tendant à faire échec à la demande principale en exécution de la clause formée par l’adversaire.

En conséquence, elle est recevable, même présentée pour la première fois en cause d’appel.

Sur la demande d’annulation du contrat pour erreur

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

Tel est le cas de l’acte juridique en cause, qui a été conclu en juillet 2012.

En application de l’article 1109 ancien du code civil, il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1110 dispose que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Lorsque tel est le cas, elle est cause de nullité de l’acte, qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

Cependant, il convient de distinguer, parmi les erreurs, celles qui vicient le consentement, de celles qui empêchent la rencontre même des volontés, condition première de la vente. Dans cette dernière hypothèse, les parties ne veulent pas la même chose, se trompant soit sur la nature du contrat, soit sur son objet.

Une telle erreur empêche le consentement de se former et met obstacle à la formation même du contrat.

En conséquence, dès lors que les parties n’ont pas accordé leurs volontés sur le même objet, l’erreur entraîne l’annulation du contrat nonobstant son caractère inexcusable.

L’erreur d’une partie sur les droits qu’elle entend céder constitue une cause de nullité de la convention, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si celui qui en est l’auteur en est responsable.

En l’espèce, Mme [F] a signé le 22 juillet 2012 un compromis aux termes duquel elle vendait à Mme [V] les lots n° 127, 129 et 644 de la copropriété cadastrée section AT n° [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 4] sur la commune de [Localité 7], au prix total de 45 000 euros payable comptant, outre une rente viagère de 550 euros par mois.

Or, à la faveur des vérifications opérées par le notaire en charge de rédiger l’acte authentique, il est apparu que le lot 644, constitué d’un parking non couvert, ne lui appartenait plus pour avoir déjà été vendu par acte du 28 octobre 2009.

Selon le courrier que le notaire a adressé à l’avocat de Mme [V] le 19 mars 2013, lorsque cette information a été portée à la connaissance de Mme [F], celle-ci a 'soutenu qu’elle n’avait rien signé et qu’elle ne se souvenait pas avoir vendu le parking'.

Par ailleurs, dans un courrier qu’il a adressé à M. [G], notaire de Mme [V], le 5 octobre 2012, M. [N] rapporte que la révélation de cette information a provoqué chez Mme [F] une 'certaine confusion’ et entrainé un refus de donner suite à la vente.

Il résulte de ces éléments que l’erreur commise par Mme [F], venderesse, qui avait oublié qu’ayant déjà vendu un des lots, elle n’avait plus aucun droit sur celui-ci et ne pouvait en disposer, portait sur la désignation du bien vendu, c’est à dire la consistance de la vente, affectant l’objet même de celle-ci, peu important que seule une partie des biens à vendre aient été concernés.

Cette erreur a fait obstacle à la rencontre parfaite des consentements des parties, justifiant l’annulation de l’acte à la faveur duquel elle a été commise.

Mme [V] soutient que, postérieurement à ce compromis, les pourparlers ont repris et qu’ayant par courrier du 2 novembre 2012, confirmé l’acte initial en proposant d’acheter les deux seuls lots dont Mme [F] était propriétaire au prix initialement fixé pour les trois lots, aucune annulation ne saurait intervenir. Selon elle, ce courrier consacre une rencontre efficace des volontés rendant la vente parfaite.

La confirmation d’un acte nul doit émaner de celui qui a commis l’erreur justifiant l’annulation de l’acte.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il résulte des courriers précités de M. [N], que Mme [F], lorsqu’elle a été avisée de son erreur, a, à la faveur d’une certaine confusion, contesté avoir déjà vendu le parking et ne plus en être propriétaire, avant de refuser de poursuivre la vente.

En conséquence, la confirmation dont se prévaut Mme [V] est inopérante.

L’annulation du compromis de vente a pour effet de replacer les parties dans la situation où elles se trouvaient avant celui-ci.

En application de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, il n’est produit aucune pièce démontrant que Mme [F], a offert de vendre à Mme [V] les seuls lots n° 127 et 129 au prix initialement convenu.

Dans ces conditions, le courrier que lui a adressé Mme [V] le 2 novembre 2012 ne saurait être analysé comme l’acceptation d’une offre de vente, consacrant un échange de volontés sur la chose et le prix.

Ce courrier constitue donc une offre d’achat, qui, en l’absence de preuve d’une acceptation de Mme [F], est dénuée d’effet.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [F] de sa demande d’annulation du compromis de vente.

Sur la clause pénale

Le compromis de vente, signé les 22 et 23 juillet 2022, stipule, page 8, la clause suivante : 'dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la présente vente, sauf application de la condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite, de justice, et tous droits et amendes, et devra en outre payer à l’autre partie la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale. Dans cette éventualité, la partie défaillante devra au mandataire, à titre de lause pénale, des dommages-intérêts du même montant que la rémunération prévue au chapitre négociation'.

La clause pénale étant la sanction d’une obligation, la nullité de l’obligation principale entraîne celle de la clause pénale, conformément à l’ article 1227 ancien du code civil.

Mme [V] n’est donc pas fondée à poursuivre l’exécution de cette clause pénale à l’encontre de Mme [F], étant par ailleurs observé qu’elle ne sollicite aucun dommages-intérêts équivalents au montant de la clause pénale en application de l’article 1382 ancien du code civil, au titre d’une faute commise par celle-ci à la faveur de l’oubli de l’acte par lequel elle avait déjà vendu ses droits sur le lot n°644.

Ces considérations justifient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à Mme [V] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande au titre des travaux d’électricité

Mme [V] sollicite la condamnation de M. [B], pris en sa qualité d’ayant droit de Mme [F], à lui payer la somme 305,45 euros au titre de travaux d’électricité qu’elle a financés dans le bien litigieux.

En cas d’annulation d’un compromis de vente, les travaux financés par l’acheteur correspondent à des dépenses de conservation du bien si les dépenses auxquelles ces travaux sont afférents sont jugées nécessaires et utiles. Le vendeur doit les rembourser au titre des conséquences de l’annulation du contrat en exécution du principe de remise des parties en l’état où elles se trouvaient avant la vente.

En l’espèce, Mme [V] produit un devis pour la réalisation d’une liaison équipotentielle, une facture faisant suite à ce devis, en date du 3 juillet 2012, portant sur la somme de 183,29 euros et faisant référence à des travaux réalisés '[Adresse 6]', soit à l’adresse où se trouve l’appartement que Mme [F] entendait lui vendre.

La facture porte bien sur la somme totale de 285,49 euros hors taxes, soit 305,47 euros TTC, le reste à payer tenant compte d’un acompte réglé à hauteur de 114,19 €euros

Les travaux qui en sont l’objet doivent être considérés comme nécessaires et utiles dès lors qu’une liaison équipotentielle a pour vocation, en garantissant l’absence de potentiel entre différents éléments conducteurs d’électricité, de protéger le bien de tout risque s’électrocution ou de choc électrique.

Dès lors, Mme [V] est fondée à obtenir restitution de cette dépense d’entretien et de conservation de l’immeuble dont la vente est annulée, sous réserve, afin de ne pas méconnaître l’objet du litige, de ramener la somme allouée à 305,45 euros.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme [V] de sa demande au titre du remboursement des travaux d’électricité et M. [B], pris en sa qualité d’ayant droit de Mme [F], sera condamné à lui payer la somme de 305,45 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre du notaire

Mme [V] sollicite la condamnation de M. [N] à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Agissant contre un tiers à l’acte annulé, il lui appartient de rapporter la preuve de la faute du notaire et d’un préjudice en lien avec ce manquement fautif.

En l’espèce, le compromis a été conclu entre les parties sans intervention du notaire.

M. [N] a été sollicité sitôt le compromis signé, afin de préparer l’acte authentique de vente.

Cependant, le compromis étant annulé pour vice du consentement du vendeur, il ne peut utilement lui être reproché de ne pas avoir fait diligence pour établir l’acte authentique de vente.

Aucune pièce ne démontre que le notaire est responsable de l’erreur commise par Mme [F] quant à l’objet de la vente.

Il est, au contraire, démontré que ce sont ses diligences qui ont permis de découvrir que celle-ci ne pouvait vendre un des lots dans la mesure où elle n’en était plus propriétaire.

Par ailleurs, il résulte des courriers précités qu’il a adressés au notaire et à l’avocat de Mme [V], que lorsqu’il a annoncé à Mme [F] qu’elle n’était plus propriétaire du parking, celle-ci a contesté l’avoir déjà vendu et manifesté des signes de confusion avant de refuser de poursuivre la vente. Dans un tel contexte, alors que Mme [F] était âgée de 87 ans, il ne peut utilement être considéré qu’en refusant d’instrumenter, il a commis un quelconque manquement à ses devoirs d’officier public garant de l’intégrité du consentement des parties.

Au regard de ces éléments l’absence de diligences du notaire en vue de la levée des conditions suspensives est sans incidence.

Dès lors, sans qu’il y ait lieu d’entrer plus avant dans le détail de l’argumentation de Mme [V], c’est à juste titre que le premier juge l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [N].

Sur la demande de dommages-intérêts à l’encontre de l’agent immobilier

Mme [V] recherche également la responsabilité de l’agent immobilier au motif qu’il a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en intégrant dans le compromis de vente un bien dont Mme [F] n’était plus propriétaire.

Le compromis signé par les parties les 22 et 23 juillet 2022 a été conclu par l’intermédiaire de la SARL immobilière du golfe de [Localité 9].

Il fait suite à un contrat de mandat conclu par cette dernière avec Mme [F] le 14 févier 2012 aux fins de vente 'd’un appartement de deux pièces comportant entrée, cuisine, séjour, chambre avec salle de bain, WC, parking privé'.

L’agent immobilier justifie avoir sollicité et obtenu de Mme [F], la production de son titre de propriété, en l’espèce un acte d’achat du 17 septembre 2002, portant sur un cellier, un appartement, et un parking non couvert.

La SARL immobilière du golfe de [Localité 9] justifie donc avoir procédé à la vérification des droits détenus par Mme [F] sur le bien objet du mandat de vente.

Il n’est contesté par aucune des parties que Mme [F] a oublié, lorsqu’elle a conclu ce contrat de mandat et plus tard le compromis de vente, qu’elle avait déjà vendu la place de parking en 2009.

Mme [V] ne caractérise aucune faute de l’agent immobilier, qui n’avait pas pour obligation, dès lors que l’acte de propriété lui avait été remis, de procéder à des recherches complémentaires.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a débouté Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SARL immobilière du golfe de [Localité 9].

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

Quand bien même il obtient gain de cause sur l’étendue de ses droits, M. [B] ne justifie dans ses conclusions, d’aucune circonstance de fait ou de droit propre à caractériser, au delà du bien fondé de ses demandes, un quelconque comportement abusif de la part de Mme [V].

En conséquence, la demande de dommages-intérêts à ce titre doit être rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens sont infirmées.

Mme [V], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [B], de M. [N] et de la SARL immobilière du golfe de [Localité 9] au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance que devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Déclare recevable la demande de M. [B] aux fins de modération de la clause pénale ;

Sur le fond,

Infirme le jugement, hormis en ce qu’il a débouté Mme [V] de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. [N] et débouté Mme [F], aux droits de laquelle vient M. [B], de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Annule l’acte de vente sous conditions suspensives, signé par Mme [P] [F] et Mme [O] [V] les 22 et 23 juillet 2012 ;

Déboute Mme [O] [V] de sa demande de dommages-intérêts en exécution de la clause pénale stipulée à l’acte de vente conclu les 22 et 23 juillet 2012 ;

Condamne M. [D] [B], pris en sa qualité d’ayant droit de Mme [P] [F], à payer à Mme [O] [V] une somme 305,45 euros en remboursement de travaux d’électricité réalisés dans le bien immobilier ;

Condamne Mme [O] [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute Mme [O] [V] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation, en application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de M. [D] [B], M. [R] [N] et de la SARL immobilière du golfe de [Localité 9], au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et devant la cour .

LE GREFFIER LE PRESIDENT