COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03762 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P42F

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 JUILLET 2023

TRIBUNAL DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 23/00146

APPELANT :

Monsieur [J] [W]

né le 05 Avril 1960 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6] / FRANCE

Représenté par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [G] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5] / FRANCE

assigné le 7 août 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 27 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 13 janvier 2026, a été prorogé au 20 janvier

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Corinne STRUNK, conseiller en remplacement du Président de chambre empêché, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 mars 2013, M. [J] [W] a donné à bail à M. [X] [P] un local d’habitation sis [Adresse 3], à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer initial mensuel de 495 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Dénonçant un arriéré locatif, M. [J] [W] a, selon acte de commissaire de justice en date du 18 mai 2022, fait signifier à M. [X] [P] un commandement de payer la somme de 1.390,34 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2022 tout en visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Un nouveau commandement visant la clause résolutoire sera délivré le 6 décembre 2022 par acte d’huissier à M. [X] [P] portant sur un arriéré de 2.250,19 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2022.

Par acte délivré le 29 mars 2023, M. [J] [W] a fait assigner M. [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir la résiliation du bail suivie de son expulsion, la fixation d’une indemnité d’occupation et le paiement d’un arriéré locatif.

Le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Déboute M. [J] [W] de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail du 27 mars 2013 et de ses demandes subséquentes ;

Condamne M. [X] [P] à verser à M. [J] [W] la somme de 1.278,09 euros arrêtée au 30 mai 2023 (mensualité de mai 2023 incluse) ;

Déboute M. [J] [W] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [X] [P] à verser à M. [J] [W] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge rejette la demande en résiliation du bail, constatant que le locataire s’est acquitté chaque mois de son loyer, hormis pour deux échéances, tandis que le bailleur ne justifie pas des taxes d’enlèvement des ordures ménagères, du solde de charges, et ne démontre pas avoir valablement signifié à son locataire l’augmentation de la provision sur charges en temps utile, de sorte qu’il n’est pas certain que le preneur ait volontairement refusé de la payer.

Il ramène ainsi le montant de la dette sollicitée à la somme de 1 278,09 euros.

M. [J] [W] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 juillet 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 9 août 2023, M. [J] [W] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] le 7 juillet 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la résiliation du bail en date du 27 mars 2013 ;

Ordonner sans délai l’expulsion de M. [X] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 2.405,79 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 27 juillet 2023, quittancement du mois de juillet 2023 inclus ;

Le voir condamner au paiement des loyers et charges du mois d’août 2023 jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail à intervenir prenant en compte un montant du loyer et charges mensuels fixé à hauteur de la somme de 628,12 euros ;

Le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux soit à la somme de 628,12 euros ;

Ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux ;

Ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 6 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

Condamner M. [X] [P] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [X] [P] aux entiers dépens d’appel.

M. [J] [W] soutient que le montant de la dette sollicitée est démontré par la production des avis de taxes foncières justifiant du montant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères mais encore que les justificatifs des charges sont à la disposition du locataire qui ne les a jamais contestés. Il ajoute que le preneur a été informé, par courrier du 11 janvier 2021, de l’augmentation du montant de la provision pour charges à compter du mois de février 2022. L’appelant sollicite enfin la résiliation du bail, faisant valoir le bien-fondé de sa créance, ainsi que le caractère irrégulier des règlements du locataire.

M. [X] [P] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

Sur l’arriéré locatif

Le premier juge a fait droit partiellement à la demande en paiement en allouant la somme de 1.278,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2023.

En appel, M. [W] critique cette décision en ce qu’elle a procédé à une appréciation erronée des faits et des règles applicables et soutient avoir communiqué l’ensemble des justificatifs au soutien de sa créance.

Il n’est nullement contesté que les parties sont liées par un contrat de bail signé le 27 mars 2013 prévoyant le règlement d’un loyer de 495 euros par mois avec une provision sur charges de 45 euros outre le paiement d’un dépôt de garantie de 495 euros.

Il est justifié par un courrier recommandé délivré le 17 juin 2021 que le preneur a été mis en demeure de régler un arriéré de loyers d’un montant de 991,30 euros. Par la suite, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 18 mai 2022 aux termes duquel il est mis en demeure de régler la somme de 1.390,34 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2022. Un deuxième commandement lui est délivré par acte d’huissier le 6 décembre 2022 pour une somme de 2.250,19 euros.

En appel, M. [W] produit plusieurs historiques du compte locataire, dont le dernier est daté du 27 juillet 2023 laissant apparaître un solde débiteur d’un montant de 2.405,79 euros.

Les charges sont justifiées en appel par les pièces 9 à 15, puis 22 et 23:

— régularisation de charges pour l’année 2020 laissant apparaître un total à régler de 416,92 euros complétée de la répartition des charges ;

— régularisation de charges pour l’année 2021 laissant apparaître un total à régler de 327,98 euros complétée de la répartition des charges ;

— régularisation de charges pour l’année 2022 laissant apparaître un total à régler de – 43,04 euros complétée de la répartition des charges ;

— taxe foncière 2019 avec la taxe d’ordures ménagères de 210 euros ;

— taxe foncière 2020 avec la taxe d’ordures ménagères de 213 euros ;

— taxe foncière 2021 avec la taxe d’ordures ménagères de 213 euros ;

— taxe foncière 2022 avec la taxe d’ordures ménagères de 221 euros.

Il en résulte que le premier juge ne pouvait déduire de la créance due à M. [W] le montant des taxes d’ordures ménagères ainsi que la régularisation des charges à hauteur de 416,92 euros qui sont justifiées par le bailleur.

Sur la question de l’augmentation de la provision sur charges passée de 45 euros à 80 euros à compter 1er février 2022, le bailleur justifie par un courrier adressé le 11 janvier 2021 avoir informé le preneur de l’augmentation de la provision avec effet au 1er février 2022.

Cela étant, si la hausse de la provision à l’initiative du bailleur n’est pas proscrite, elle nécessite néanmoins la signature d’un avenant par les deux parties où seront précisés les motifs de cette hausse.

Au cas présent, si le preneur a été informé d’une augmentation de la provision sur charges, il n’est pas justifié ni de la signature d’un avenant ni des motifs ayant conduit à cette hausse qui ne saurait en conséquence être validée par la cour.

Au regard du relevé de compte arrêté à la date du 27 juillet 2023 faisant état d’une dette locative de 2.405,79 euros, il convient de dire que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 1.775,79 euros sur la base d’une provision sur charges de 45 euros.

M. [P] sera donc condamné au paiement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la résiliation et les demandes subséquentes

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le premier juge a rejeté la demande en résiliation du bail fondée sur le manquement fautif du preneur à son obligation de paiement considérant que la dette porte uniquement sur deux loyers impayés, ainsi que sur la taxe d’ordures ménagères non étayée par une pièce justificative, un arriéré de charges non justifié et un loyer non réglé entièrement en 2022 semblant correspondre à une augmentation de charges à laquelle n’a pas consenti le preneur.

Estimant que l’arriéré locatif n’est nullement établi, le premier juge a rejeté la prétention relative à la résiliation du bail.

Il est justifié par le relevé de compte produit aux débats qu’à la date du 27 juillet 2023, M. [P] est débiteur de la somme de 1.775,79 euros au titre des loyers et charges déduction faite de la provision non contractualisée (-35 euros par mois).

Si le relevé de compte laisse apparaître des paiements réguliers du loyer étant souligné que les impayés portant sur la période allant du mois de janvier 2022 au mois de décembre 2023 s’expliquent par le règlement d’une provision sur charges de 45 euros et non de 80 euros, il est néanmoins établi que le premier impayé de loyer est apparu au mois de mai 2021 et que le solde locatif n’est plus jamais devenu créditeur.

Le locataire ayant pour obligation de régler à terme échu le loyer et les charges convenus contractuellement, il doit être considéré que la non régularisation d’une situation d’impayé pendant une durée de plus de deux années est fautive et de nature à justifier la résiliation du bail.

Il s’ensuit que l’appelant peut solliciter l’expulsion de M. [X] [P] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier en l’absence de libération volontaire des lieux et dans les délais prescrits à l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en dernier lieu de fixer une indemnité d’occupation qui sera égale à la somme de 593,12 euros correspondant au loyer indexé et à une provision sur charges de 45 euros.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé supportera les dépens d’appel.

Il est équitable de mettre à la charge de M. [P] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en toutes ses dispositions, excepté sur les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu le 15 mai 2012 entre M. [J] [W] d’une part et M. [X] [P] d’autre part, à compter du présent jugement,

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, M. [J] [W], à procéder à l’expulsion de M. [X] [P] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente décision, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L. 412-1 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [X] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 593,12 euros de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur,

Condamne M. [X] [P] à payer à M. [J] [W] la somme de 1.775,79 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 juillet 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamne M. [X] [P] à payer à M. [J] [W] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [X] [P] aux dépens d’appel.

Le greffier, P/Le président empêché,