COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 19 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 14

N° RG 23/00010 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIXB

S.C.I. ESCALLIER PATRIMOINE

C/

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-

CÔTE D’AZUR

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI

M^e Laura LOUSSARARIAN

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 12 avril 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00063.

APPELANTE

S.C.I. ESCALLIER PATRIMOINE prise en la personne de son représentant légal en exercice,

domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Pieyre-Eloi ALZIEU-BIAGINI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-CÔTE D’AZUR, pris en la personne de son représentant légal en exercice,

domicilié [Adresse 6]

représenté par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIÉS, avocate au barreau de MARSEILLE, assistée de M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS

EN PRÉSENCE DE :

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domiciliée [Adresse 4]

représentée par M. [D] [O] en vertu d’un pouvoir général

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 juillet 2024 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président, désignée par ordonnance du Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Madame Sancie ROUX

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, conseiller

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 19 septembre 2024 et signé par M^me Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La création d’une réserve foncière sur l'[Adresse 5] dans le [Localité 2] a été décidée dans le cadre de l’intervention publique contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Cette réserve porte sur les numéros 3 à [Adresse 7] côté impair de la [Adresse 7] et 33 à [Adresse 8] côté impair de la [Adresse 8], soit une surface cadastrale totale de 2 045 m².

L’enquête conjointe publique, préalable à la déclaration d’utilité publique, s’est déroulée du 15 au 31 mars 2021 et l’arrêté préfectoral constituant la réserve et la déclarant d’utilité publique a été pris le 23 septembre 2021.

Aucun accord n’a été trouvé avec la SCI Escallier Patrimoine (ci-après : la SCI), propriétaire du lot n° 6 au premier étage de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 3] et l’Établissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur (ci-après : l’EPF PACA).

Par jugement en date du 12 avril 2023, la juridiction d’expropriation des Bouches du Rhône a :

Fixé à la somme de 52 700 euros l’indemnité globale d’expropriation, soit 47 000 euros au titre de l’indemnité principale et 5 700 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Débouté la SCI de sa demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs,

Laissé les dépens à la charge de l’EPF PACA.

Vu la déclaration d’appel de la SCI en date du 4 mai 2023,

Au vu de son dernier mémoire déposé le 27 février 2024, la SCI demande à la cour d’appel de réformer le jugement dont appel et de fixer l’indemnité principale à la somme de 90 000 euros, l’indemnité de remploi à 10 000 euros et l’indemnité pour perte de loyer à 8 659,20 euros, soit une indemnité totale de 108 659,20 euros.

Elle conteste les éléments de comparaison proposés par l’EPF PACA et retenus par le premier juge. En effet les appartements de référence, dont l’état n’est pas connu, sont plus petits, situés dans l’immeuble situé au numéro [Adresse 7] et non au n° 9 et étaient occupés sans droit ni titre.

Elle prend pour référence l’évaluation faite par les sites spécialisés pour des appartements du même type dans le quartier concerné, à hauteur de 1 529 euros/m² et rappelle que le commissaire du gouvernement avait proposé comme termes de comparaison, deux appartements situés dans le même immeuble que l’appartement exproprié, de superficie équivalente et également loués, vendus aux prix de 975 et 984 euros/m²

Elle soumet à la cour d’appel une première estimation faite pour un appartement proposé à la vente par Meilleur Agent au prix de 95 200 euros, soit 1 587 euros/m² avec un loyer de 739 euros par mois et une seconde émanant de PAP pour un appartement situé au [Adresse 3] de 60 m² au prix de 65 000 euros, soit 1 083 euros/m². Elle considère donc que sa demande d’évaluation à hauteur de 1 529 euros/m² n’est pas excessive. Elle sollicite en conséquence une indemnité principale à hauteur de 90 000 euros et une indemnité de remploi à hauteur de 10 000 euros.

S’agissant de l’indemnité pour perte de loyer, elle expose que l’appartement est actuellement loué au prix de 721,60 euros outre 50 euros de provision sur charge. Elle demande qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’indemnité soit calculée sur 12 mois et non sur 6, soit la somme de 8 559,20 euros.

Au de son dernier mémoire en date du 17 janvier 2024, l’EPF PACA sollicite qu’il plaise à la cour d’appel de fixer l’indemnité totale d’expropriation à la somme de 52 700 euros soit 47 000 euros au titre de l’indemnité principale et 5 700 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Elle demande que l’évaluation se fasse en application de la méthode dite globale, parties communes et cave intégrées, par comparaison. Elle se réfère à trois ventes, du 11 février 2020 d’un bien situé au [Adresse 7], de 44,45 m² au prix de 30 000 euros soit 675 euros/m², du 7 décembre 2020 d’un bien situé également au [Adresse 7], de 40 m² au prix de 27 000 euros soit 675 euros/m² et du 11 décembre 2020 d’un bien situé également au [Adresse 7], de 41,23 m² au prix de 36 282 euros soit 880 euros/m².

Sur la demande d’indemnité au titre de la perte de loyer, elle rappelle que les juridictions n’accordent pas systématiquement d’indemnité pour la perte de revenus locatifs. Elle considère que cette perte constitue un préjudice hypothétique et rappelle que l’exproprié va continuer à percevoir les fruits de son bien jusqu’à la prise de possession des lieux par l’expropriant. Subsidiairement, elle demande un sursis à statuer dans l’attente de la justification du remploi effectif de l’indemnité d’expropriation et de la mise en location de l’immeuble nouvellement acquis. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite que l’indemnité soit limitée à 6 mois de loyers, soit la somme de 4 329,60 euros.

Au vu de son dernier mémoire en date du 4 décembre 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d’appel de confirmer le jugement dont appel sur l’indemnité principale et de remploi et accorder une indemnité pour perte de loyers sur 6 mois.

Le commissaire du gouvernement considère que le premier juge a fait une juste évaluation de la parcelle expropriée. Il fait valoir que le juge de l’expropriation a, dans le même ensemble, octroyé une indemnité pour perte de loyer calculée sur 6 mois et qu’il serait équitable que la même solution soit prise pour le cas d’espèce.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur l’évaluation de la parcelle expropriée :

L’exproprié présente des éléments de comparaison émanant de Meilleurs Agents et de PAP, qui ont fait des évaluations sans se rendre sur les lieux, juste au vu des éléments qui leur ont été fournis sur internet. Ces avis qui ne constituent donc pas des avis d’experts ne sauraient être pris en considération comme tels.

Il s’évince du transport sur les lieux que l’appartement en cause se trouve dans un immeuble construit en 1930 qui est dégradé et a manqué manifestement d’entretien. L’appartement lui-même présente de nombreuses traces d’humidité et de dégradation. Les facteurs de moins-value sont donc importants.

Le commissaire du gouvernement rappelle qu’au vu des décisions rendues antérieurement concernant des lots situés dans le même immeuble et l’état du bien, le prix retenu par le juge de l’expropriation de Marseille est justifié.

Le juge de l’expropriation de Marseille connait bien l’immeuble pour y avoir visité une trentaine de lots, si bien que l’évaluation moyenne proposée par l’EPF PACA de l’ordre de 743 euros/m², paraît trop basse.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 47 000 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 5 700 euros, soit une indemnité globale d’expropriation de 52 700 euros.

Sur la demande d’indemnisation pour perte de loyer :

Cette indemnité est habituellement destinée à indemniser le temps nécessaire à rechercher un bien équivalent.

En l’espèce, le bien est un appartement type T4 situé au premier étage d’un immeuble dans le [Localité 2]. Il n’est pas justifié qu’il présente des caractéristiques telles qu’il sera complexe, au vu du marché immobilier marseillais, de trouver un appartement équivalent. L’indemnisation sera en conséquence calculée sur une période de 6 mois, soit la somme de 4 329,60 euros (loyer = 721,60 euros hors charges X 6 mois).

Le jugement entrepris sera réformé en conséquence sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Les entiers dépens d’appel seront laissés à la charge de l’EPF PACA.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

REFORME le jugement en date du 12 avril 2023 rendu par la juridiction d’expropriation des Bouches-du Rhône en ce qu’il a débouté la SCI Escallier Patrimoine de sa demande d’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs,

Et, statuant à nouveau :

FIXE à la somme de quatre mille trois cent vingt-neuf euros et 60 centimes (4 329,60 euros) l’indemnité accessoire pour perte de revenus locatifs dus à la SCI Escalier Patrimoine par l’Établissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte-d’Azur,

CONFIRME pour le surplus,

Y ajoutant,

LAISSE les entiers dépens d’appel à la charge de l’Établissement Public Foncier Provence Alpes Côte d’Azur.

Le greffier Le Président