COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 470

N° RG 23/14534

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGNR

[P] [D] [K]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Natacha MONTHEIL

M^e Lionel CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 02 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03155.

APPELANT

Monsieur [P] [D] [K]

né le 15 Avril 1990 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic CITYA CARTIER, exerçant sous l’enseigne CITYA PERIER IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, igné par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur [P] [K] est copropriétaire des lots n° 4 et 11 de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2].

Débiteur d’un arriéré de charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires ( SDC ) de l’immeuble [Adresse 2] l’a mis en demeure les 21 février et 26 mai 2023 de payer les charges restant dues, sans effet.

Suivant acte de commissaire de justice du 27 juillet 2023, le SDC [Adresse 2] a fait assigner Monsieur [K] aux fins de le voir condamné à lui payer les sommes de 23.879,03 euros, comptes arrêtés au 1er juin 2023, de 10.708,61 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024, de 1.428,69 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 1.594 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 2 novembre 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné Monsieur [K] à payer au SDC [Adresse 2] les sommes de 23.879,03 euros au titre des charges échues au 1er juin 2023, outre 10.708,61 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 et 857,49 euros au titre des frais nécessaires, sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023, a débouté le SDC de sa demande en dommages et intérêts et a condamné Monsieur [K] à payer au SDC [Adresse 2] à la somme de 1.594 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel en date du 27 novembre 2023, Monsieur [K] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la cour, à titre principal, d’infirmer purement et simplement le jugement entrepris, à titre subsidiaire de désigner tel expert investi de la mission ci-après indiquée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, à titre infiniment subsidiaire d’autoriser Monsieur [K] à se libérer de la créance en plusieurs versements mensuels et égaux et successifs, et en tout état de cause de débouter l’intimé de toutes ses demandes, fins et conclusions, de le condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et de le condamner aux entiers dépens à distraire au profit de M^e MONTHEIL sur son offre de droit.

A l’appui de son recours, Monsieur [K] fait valoir :

que par jugement du 9 septembre 2022, il a déjà été condamné à régler la somme de 2.121,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2023 inclus ;

que l’intimé a produit en première instance une mise en demeure du 11 janvier 2023, un commandement de payer du 21 février 2023 et une mise en demeure par lettre d’avocat du 26 mai 2023, sauf qu’aucun de ces documents n’a été réceptionné par l’appelant ;

que certaines des sommes réclamées s’appuient sur la résolution n°3 votée par l’AG du 12 octobre 2022 pour des travaux qui concernent en partie les parties privatives de la copropriété et qui devraient donc être supportés par les copropriétaires concernés ;

qu’il a un motif légitime à solliciter une mesure d’expertise compte tenu des désordres affectant son immeuble et des sommes aujourd’hui réclamées ;

que les locataires de ses trois appartements ont cessé de régler leurs loyers ce qui lui occasionne une perte de revenus très importante, raison pour laquelle il sollicite les délais les plus larges pour l’éventuelle créance retenue.

Le SDC [Adresse 2] conclut à la réformation du jugement entrepris seulement en ce qu’il a condamné Monsieur [K] à lui payer les sommes de 23.879,03 euros au titre des charges échues au 1er juin 2023, outre 10.708,61 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 et 857,49 euros au titre des frais nécessaires, ainsi que débouté le SDC de sa demande en dommages et intérêts.

Il demande à la cour de condamner Monsieur [K] à lui payer la somme en principal de 34.428,32 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, la somme en principal de 412,66 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024, la somme de 1.548,69 euros au titre des frais nécessaires, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, de le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de confirmer le jugement du 2 novembre 2023 pour le surplus.

A titre subsidiaire, il demande à la cour de confirmer le jugement du 02 novembre 2023.

Et en tout état de cause, il sollicite le rejet des demandes de Monsieur [K] ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le SDC [Adresse 2] soutient que les demandes formulées en cause d’appel sont uniquement actualisées et justifiées par les nouvelles pièces produites, que depuis son acquisition le 07 juillet 2021 Monsieur [K] est défaillant à respecter ses obligations contractuelles envers le syndicat des copropriétaires, que la créance du SDC s’est constituée postérieurement à ce jugement du 09 septembre 2022, que le SDC justifie de l’envoi d’une mise en demeure par le syndic en date du 11 janvier 2023, adressé par courrier avec avis de réception qui est revenu avisé mais non réclamé, d’un commandement de payer les charges en date du 21 février 2023 valablement signifié par remise à étude et d’une mise en demeure par le conseil du SDC en date du 26 mai 2023, adressé par courrier avec avis de réception qui est revenu avisé mais non réclamé, que la demande d’expertise ne pourra qu’être déclarée irrecevable par la cour d’appel qui est saisie de l’appel d’un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, et que compte tenu de son attitude et de l’urgence à payer les travaux visant à lever le péril, toute demande de délai de paiement sera rejetée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de l’appelant,

Attendu qu’aux termes de l’article 1355 du Code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement ;

Qu’il faut que la chose demandée soit la même ;

Que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité ;

Qu’un jugement rendu le 09 septembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné Monsieur [K] à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 2.121,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2022 au titre des charges échues impayées et des charges non échues mais cependant exigibles en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 arrêtées aux appels de fonds du 1er juillet 2023 inclus ;

Que le jugement déféré a condamné Monsieur [K] à payer audit SDC la somme de 23.879,03 au titre des charges échues au 1er juin 2023, outre 10.708,61 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 et 857,49 euros au titre des frais nécessaires, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023 ;

Que Monsieur [K] fait ainsi valoir que la période de juin 2022 à juillet 2023 a déjà été jugée par une décision revêtue de l’autorité de la chose jugée ;

Que, pour autant, il ressort de l’assignation devant le président du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE délivrée dans le cadre de cette autre procédure que le relevé de compte produit par le SDC [Adresse 2] était arrêté au 02 juin 2022, et que les sommes postérieures à cette date étaient des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2023 ;

Que l’autorité de la chose jugée a pour effet d’interdire de présenter la même demande sauf si un fait nouveau s’est produit entre la première décision et la nouvelle demande ;

Que seuls des événements postérieurs venus modifier la situation reconnue antérieurement en justice peuvent faire obstacle à l’autorité de la chose jugée d’une précédente décision et rendre recevable une nouvelle demande entre les mêmes parties ;

Que sauf disposition contraire prévue en assemblée, les copropriétaires peuvent verser au syndicat des provisions, qui sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat ;

Que les provisions sont égales au quart du budget voté ;

Qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2022 que des travaux ayant pour objet la reprise de la structure de l’immeuble pour sortir du péril ont été votés à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;

Que, par ailleurs, il est indiqué à ce procès-verbal que trois copropriétaires sont présents ou valablement représentés, parmi lesquels figure Monsieur [K] ;

Que la résolution approuvant les travaux pour la reprise de la structure de l’immeuble ne compte qu’un seul vote contre, de la SCI YOK, de telle sorte que Monsieur [K] a voté pour ;

Qu’il n’a pas contesté cette résolution ;

Qu’en outre, le procès-verbal d’assemblée générale du 10 janvier 2023 a approuvé les comptes de l’exercice clos et a approuvé le budget prévisionnel et le vote des travaux ;

Que la demande du syndicat dans cette nouvelle instance repose donc d’une part sur la justification de l’approbation, par l’assemblée générale du 10 janvier 2023, des comptes généraux et de solde des charges, dû par chaque copropriétaire, et notamment par Monsieur [K] qui ne l’a pas contestée dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que la demande du syndicat dans cette nouvelle instance repose d’autre part sur un évènement postérieur au jugement rendu le 09 septembre 2022, le vote des travaux nécessaires pour sortir l’immeuble du péril, qui a modifié la situation des parties reconnue antérieurement en justice ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande d’infirmation du jugement déféré sur le principe de l’autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ;

Que Monsieur [K] soutient qu’il n’a jamais réceptionné de mise en demeure ou de commandement de payer ;

Que le SDC [Adresse 2] produit l’accusé de réception de la mise en demeure du 11 janvier 2023 à destination de Monsieur [K], revenu pli avisé et non réclamé ;

Qu’il en est de même pour la mise en demeure du 26 mai 2023 ;

Que le commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer à Monsieur [K] le 21 février 2023 indique que le destinataire était absent au moment de la délivrance de l’acte, que son nom figurait sur la boite aux lettres et qu’un avis de passage lui a été laissé ;

Que Monsieur [K] ne se prévaut pas d’une erreur d’adresse ;

Qu’il en résulte qu’il ne peut contester l’exigibilité de la créance réclamée pour défaut de mise en demeure conformément à l’article 19-2 de la loi précitée ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande d’infirmation du jugement déféré sur le caractère non exigible de la créance ;

Attendu que selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

Qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ;

Que Monsieur [K] considère que les sommes réclamées dans le chiffrage retenu par le SDC [Adresse 2] s’appuient sur la résolution n°3 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 12 octobre 2022 qui a validé le devis de la société ACM eu égard à des travaux ayant pour objet la reprise de la structure de l’immeuble pour sortir du péril ;

Que, comme indiqué précédemment, Monsieur [K] a voté pour cette résolution et ne l’a pas contestée dans le délai de l’article 42 de la loi précitée de sorte qu’il n’est pas fondé à contester l’imputation d’une quote-part correspondante ;

Que, de manière surabondante, l’arrêté de mise en sécurité pris le 09 février 2022 indique que les occupants de l’immeuble [Adresse 2] ont été évacués lors d’une intervention d’urgence du 04 février 2022 en raison de certaines pathologies présentant un risque immédiat pour la sécurité des personnes en raison principalement de dégradations et de risques d’effondrement de planchers, et de fragilisations de la structure de l’immeuble ;

Que si certaines pathologies concernent spécifiquement certains logements, elles concernent en outre les caves et le hall d’entrée, et qui plus est, sont à ce point importantes que l’immeuble entier a dû être évacué de sorte que le coût des travaux doit être imputable à la copropriété ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande d’infirmation du jugement déféré sur le caractère contestable de la créance ;

Sur la demande subsidiaire de l’appelant,

Attendu que les dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile prévoient que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

Que Monsieur [K] sollicite une expertise compte tenu des désordres affectant l’immeuble et des sommes réclamées aux fins de rechercher la responsabilité du syndic qui n’a pas sollicité les crédits/financements et assurances mobilisables qui auraient pu permettre d’éviter une avance sur frais, des copropriétaires puisque l’arrêté de mise en sécurité démontre que le péril trouve son origine dans la dégradation de parties privatives, et des vendeurs des lots litigieux puisqu’une responsabilité pour vice caché pourrait être éventuellement recherchée ;

Qu’il apparaît que la demande de Monsieur [K] ne pourra permettre de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du présent litige ;

qu’en sus de former une demande devant une juridiction incompétente, Monsieur [K] ne démontre pas de motif légitime à solliciter une mesure d’expertise qui, qui plus est, ne permettra pas de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande d’expertise ;

Sur la demande à titre infiniment subsidiaire,

Attendu qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Que Monsieur [K] sollicite les plus larges délais de paiement pour régler sa dette ;

Qu’il se prévaut à ce titre du fait que ses propres locataires occupant ses trois appartements ont cessé de régler leur loyer, ce qui lui occasionne une perte de revenus ;

Que Monsieur [K] ne présente pas une situation de précarité financière, ou à tout le moins de difficultés, pour pouvoir prétendre à l’octroi des délais de paiement les plus larges ;

Que le fait qu’il soit propriétaire d’au moins trois appartements, bénéficiaire de deux titres exécutoires pour expulser et recouvrer les sommes dues par deux de ses locataires datant d’il y a plus d’un an, sans justifier de ses revenus et charges fixes, ni même avoir des difficultés à relouer ces deux logements censés être libérés, sont autant d’éléments qui ne sont pas de nature à justifier l’octroi de délais de paiement ;

Que de manière surabondante, compte tenu de l’importance de la créance réclamée, l’octroi de délais de paiement est incompatible avec l’urgence à payer les travaux visant à lever le péril qui touche l’immeuble [Adresse 2] ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande en délais de paiement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens formées par Monsieur [K] ;

Sur les autres demandes,

Attendu qu’il résulte des pièces produites au débat par le SDC notamment les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes pour les années en cause, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance arrêté au 1er juillet 2024, ce dernier a établi la réalité de sa créance au titre des charges échues au 1er janvier 2024 et des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 ;

Qu’il convient par conséquent de réformer le jugement déféré et d’actualiser la créance du SDC [Adresse 2] au titre des charges et des provisions sur charges futures ;

Que la lecture de l’extrait de compte du 1er juillet 2024 fait apparaitre des sommes débitées aux titre des charges et des sommes débitées au titre de frais de procédures et honoraires ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Qu’il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [K] est redevable de la somme de 1.548,69 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC [Adresse 2], frais prévus au contrat de syndic ;

Qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur [K] à payer au SDC [Adresse 2] la somme de 1.548,69 euros au titre des frais nécessaires exposés pour recouvrer sa créance ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Que les manquements répétés de Monsieur [K] à ses obligations essentielles à l’égard du SDC [Adresse 2] de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient, par voie d’infirmation du jugement déféré, de condamner Monsieur [K] à verser au SDC [Adresse 2] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu qu’il sera alloué au SDC [Adresse 2], qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d’appel, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur [K], qui succombe, supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 02 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

Condamné Monsieur [K] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] les sommes de 23.879,03 euros au titre des charges échues au 1er juin 2023, outre 10.708,61 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 et 857,49 euros au titre des frais nécessaires, qui produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023 ;

Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de sa demande en dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CITYA CARTIER, la somme de 34.428,32 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CITYA CARTIER, la somme de 412,66 euros au titre des provisions sur charges futures jusqu’au 1er juillet 2024 selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CITYA CARTIER, la somme 1.548,69 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CITYA CARTIER, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [P] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] à payer au SDC [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice CITYA CARTIER, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT