COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 382

Rôle N° RG 20/11683 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSIX

[S] [F]

C/

[T] [V]

S.A.R.L. [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michaël CULOMA

M^e Nathalie MINEO-REMAZEILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] en date du 12 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04400.

APPELANT

Monsieur [S] [F]

né le 24 Mai 1938 à [Localité 7] (ROYAUME UNI)

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Michaël CULOMA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté par M^e Nicolas WIERZBINSKI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMES

S.A.R.L. IMMOBILIERE DU COURS, enseigne [S] TAYLOR

demeurant [Adresse 3]

représentée et assistée par M^e Nathalie MINEO-REMAZEILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [T] [V] gérant de société, domicilié chez Maître [D] [Y], Notaire associé, membre de la SCP [D] [Y], Benoît VACHER et Bertrand HUS,

né le 26 Mars 1971 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

Non représenté

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [V] désirant vendre un appartement en rez-de-chaussée sis entre le [Adresse 2] et le [Adresse 1], à [Localité 5], a confié mandat à la Sarl [Adresse 8].

L’agence immobilière a procédé à une visite avec M. [S] [F] et celui-ci a formulé une offre d’achat acceptée par le vendeur au prix de 1 600 000 euros.

Un compromis de vente a été signé le 4 octobre 2017 et l’acte de vente a été signé le 13 décembre 2017 en l’étude de Me [Y], notaire à [Localité 5], avec le concours de Me [W], notaire de l’acquéreur.

M. [S] [F] a mis en demeure par courrier du 6 février 2018 M. [T] [V] et la Sarl Immobilière du cours de faire des travaux dans l’appartement afin d’y faire installer les volants roulants électriques et la climatisation annoncés selon lui lors de la vente mais inexistants.

Cette mise en demeure est demeurée sans effet.

Reprochant à l’agence immobilière et au vendeur l’absence de ces installations dans le bien acquis, par exploit du 29 août 2018, M. [S] [F] a fait assigner la Sarl [Adresse 8] et M. [T] [V] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en- Provence.

Par jugement en date du 12 novembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix en Provence a:

— débouté M. [S] [F] de l’intégralité de ses demandes;

— condamné M. [S] [F] à verser à M. [T] [V] la somme de 517,06 euros ;

— débouté la Sarl Immobilière du cours de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [S] [F] à payer M. [T] [V] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [F] à verser à la Sarl [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [S] [F] aux entiers dépens de la procédure avec distraction ;

— rejeté la demande d’exécution provisoire ;

— débouté toutes les parties du surplus de ses leurs demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal a considéré en substance, sur le défaut de conformité allégué, que le seul document évoquant la présence d’un système de climatisation et de volets roulants n’était pas un document contractuel mais un document portant la mention 'confidentiel’ et remis par erreur, que le diagnostic de performance énergétique remis lors de la signature du compromis de vente mentionne à trois reprises l’absence de système de climatisation, que le document litigieux n’a pas été annexé ni n’est visé par l’acte de vente.

Sur la demande d’annulation de la vente pour dol, le tribunal a relevé que l’acquéreur a visité les lieux et qu’aucune manoeuvre dolosive du vendeur ne pouvait être retenue ; quant à l’erreur sur les qualités substantielles, il a été jugé qu’il n’était pas démontré que la présence de ces équipements conditionnait la vente, que de nombreux échanges ont eu lieu quant aux équipements cédés, n’évoquant jamais la climatisation ni la présence de volets roulants.

La demande subsidiaire de dommages et intérêts a été rejetée comme infondée.

Enfin, sur l’engagement de la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière, le tribunal a considéré que l’inexactitude du document remis ne constituait pas une faute alors qu’il visitait le bien et pouvait se rendre compte seul de l’absence de système de climatisation et de volets roulants.

Reconventionnellement, le tribunal a considéré qu’il était justifié que le vendeur avait réglé une facture d’eau correspondant à la consommation de l’acquéreur, justifiant sa condamnation au paiement.

Par déclaration en date du 27 novembre 2020, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M. [S] [F] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 1er juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [S] [F] demande à la cour de :

— réformer le jugement de première instance en ce qu’il l’a débouté de ses demandes ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— condamner M. [T] [V] in solidum avec la Sarl Immobilière du cours au paiement de la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de climatisation et de volets roulants électriques, incluant le préjudice moral et de jouissance;

Subsidiairement et sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code Civil,

— constater la faute de l’agence immobilière et condamner la Sarl [Adresse 8] à lui payer la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’absence d’air conditionné et de volets roulants électriques, incluant le préjudice moral et de jouissance ;

— condamner en toute hypothèse encore solidairement M. [T] [V] et la Sarl Immobilière du cours, au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive outre celle de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement M. [T] [V] et la Sarl [Adresse 8] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— En toute hypothèse, débouter la Sarl Immobilière du cours de sa demande aux fins de condamnation au paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il invoque en premier lieu avoir subi un vice du consentement, consistant en un dol, ou subsidiairement une erreur sur les qualités essentielles de la chose.

Sur le dol, M. [F] indique avoir visité le bien à seulement une reprise avec l’agence immobilière, laquelle lui a remis un document portant mention des équipements de volets roulants électriques et d’un système d’air conditionné.

Il ajoute qu’après la vente, le vendeur lui a remis diverses notices techniques dont l’une portait mention d’une commande de chauffage avec climatisation.

Sur l’erreur, il expose qu’il n’aurait jamais acquis cet appartement sans ces équipement, lesquels étaient donc déterminants dans son choix.

Sur l’absence de conformité du bien vendu, il fait valoir qu’un document portant mention des équipements litigieux lui a été remis, sans que l’envoi des différents diagnostics avant la vente ne mentionnant pas la présence d’une climatisation ne soit de nature à écarter tout défaut de conformité, en ce que ces pièces ont été rédigées en français.

Il expose ne plus solliciter la résolution de la vente mais la réparation de son préjudice par l’allocation de dommages et intérêts.

M. [F] considère en tout état de cause que l’agence immobilière lui a fait visiter ce bien sans le connaître, en lui remettant un document contenant des erreurs, faute sans laquelle il n’aurait pas acquis ce bien, justifiant sa condamnation à l’indemniser des préjudices de jouissance et moral subis.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du6 avril 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl [Adresse 8], enseigne [S] Taylor, demande à la cour de :

— débouter M. [S] [F] de ses demandes, fins et conclusions

— confirmer le Jugement en ce qu’il a débouté M. [S] [F] de l’intégralité de ses demandes et condamné M. [S] [F] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Y ajoutant,

— condamner M. [S] [F] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’à la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux dépens avec distraction.

L’intimée fait valoir que l’annonce ne mentionnait ni air conditionné ni volets roulants électriques, et que les photographies illustraient bien l’absence de telles installations; que les diagnostics techniques fournis démontrent l’absence de système de refroidissement ; que M. [F] était assisté de son propre notaire et qu’ils ont eu ces pièces plus de deux mois avant la réitération de l’acte.

Quant au document remis à l’acquéreur par l’agence, elle indique qu’il s’agit d’un document interne à l’agence, confidentiel, pouvant comporter des erreurs matérielles et qui n’aurait jamais du être en sa possession, comme le reconnait l’ancienne commerciale de l’agence qui lui a remis par erreur.

En tout état de cause, l’agence indique que ce document a été remis après la visite et la signature de l’offre d’achat.

L’agence indique que les échanges de courriel avec l’acquéreur ne révèlent aucune attention particulière de celui-ci sur les question de volets roulants ou de climatisation.

M. [T] [V], à qui a été signifiée la déclaration d’appel en date du 18 février 2021, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur les vices du consentement

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il est acquis que le manquement à une information précontractuelle peut suffire à caractériser le dol par réticence s’il est constaté le caractère intentionnel de ce manquement et l’erreur déterminante ainsi générée.

Le simple mensonge quand bien même il ne serait pas assorti d’actes extérieurs, peut constituer un dol, de même que le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’auraient empêché de contracter.

Il est ainsi jugé en matière de vente d’immeubles, que le dol peut être constitué par la dissimulation d’informations préexistantes, et de manière générale, par le silence gardé par le vendeur sur un élément qui constituait une donnée déterminante du consentement.

Pour rapporter la preuve des manoeuvres dolosives ayant vicié son consentement, M. [S] [F] produit un document descriptif du bien acquis obtenu avant la vente, et comportant les mentions 'air conditionné (…) Volets roulants électriques'.

L’erreur contenue dans ce document qualifié de 'confidentiel’ n’est pas discutée, et il n’est pas contestable que cette documentation lui a été remise par un représentant de l’agence immobilière.

Cette seule remise ne suffit néanmoins pas à démontrer le caractère intentionnel de cette remise en vue de tromper l’acquéreur. En effet, outre que ces mentions erronées n’apparaissaient pas dans l’annonce diffusée par l’agence, M. [S] [F] a pu visiter le bien et pouvait donc librement observer les installations dont bénéficiait l’appartement.

Par ailleurs, le compromis de vente, signé en présence du notaire de l’acquéreur, contenait en annexe le diagnostic de performance énergétique précisant à trois reprises l’absence de climatisation.

A cet égard, M. [S] [F] ne peut efficacement faire valoir que la longueur de ce document ainsi que sa maîtrise imparfaite de la langue française ne lui ont pas permis de prendre connaissance de ces informations, en ce qu’il apparaît que chaque page a été paraphée par l’acquéreur, que celui-ci, par la production de nombreux écrits à l’occasion de la présente instance, démontre sa très grande maîtrise de la langue, et enfin, comme indiqué plus avant, qu’il était assisté de son propre notaire à l’occasion de cet acte.

Ces documents ont en outre été adressés à l’officier public ministériel plusieurs semaines avant la réitération de la vente.

S’agissant de l’absence de volets roulants électriques, celle-ci, nécessairement visible durant la visite du bien, l’est également par les photographies présentes sur l’annonce et annexées à la notice remise par erreur à l’acquéreur.

Enfin, il n’est pas établi que le document litigieux lui a été remis antérieurement à l’offre formulée, puisqu’il ressort de l’attestation rédigée par Mme [K] au soutien de l’action de l’appelant que celle-ci lui aurait remis ce document après qu’il a formulé l’offre d’achat du bien.

Il n’est ainsi pas démontré l’existence de manoeuvres dolosives commises par l’agence immobilière.

Quant au vendeur, aucune manoeuvre dolosive n’est alléguée ni démontrée à son encontre.

En tout état de cause, le seul document sur lequel s’appuie l’appelant lui a été remis par l’agence.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] [F] de sa demande fondée sur le dol.

Sur l’erreur

En application des dispositions de l’article 1132 du code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’erreur se définit comme une discordance entre la croyance de l’un des contractants et la réalité.

Il n’est pas discuté qu’un document contenant des mentions erronées a été rermis à M. [S] [F].

Pour autant, celles-ci ont été largement contredites par les données contenues dans le compromis de vente, comme sus-indiqué, informations dont il a eu connaissance deux mois avant la signature définitive de la vente, ainsi que le notaire qui l’assistait.

Il doit donc être considéré que cette erreur était inexcusable.

En outre, l’appelant ne rapporte pas la preuve que ces deux équipements constituaient pour lui des éléments essentiels de son acquisition. En effet, aucun écrit de sa part ne contient de telle attente antérieurement à la visite du bien litigieux. A l’inverse, la fiche contact établie par l’agence immobilière le 7 septembre 2017 mentionnait 'cherche appartement 150 m2 avec terrasse et garage'.

Dans les suites de l’offre d’achat, l’acquéreur a adressé plusieurs messages à l’agence immobilière sollicitant des précisions et informations quant à des équipements, tels que les spots et appliques ornant les tableaux, les télévisions et autres meubles, et le système de sonorisation.

Exprimant très clairement son attention pour ce dernier, et ses attentes qualitatives en matière de qualité du son, M. [S] [F] n’a à l’inverse jamais évoqué l’importance que revêtait la climatisation dans ce bien ni la présence de volets déroulants.

Il échoue donc à rapporter la preuve de l’erreur viciant son consentement, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur l’absence de conformité du bien vendu

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

Le défaut de conformité s’entend d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée.

Ne développant de griefs qu’à l’encontre de l’agence immobilière en ce qu’elle lui a remis le document confidentiel contenant les mentions erronées de présence d’une climatisation et de volets roulants, M. [S] [F] ne peut voir sa demande prospérer sur ce fondement qui ne vise que le vendeur et non l’intermédiaire.

Il n’est en tout état de cause pas démontré que la contenance du bien n’est pas conforme au compromis de vente signé puis à l’acte de vente, seuls ces documents contractuels étant susceptibles de caractériser la non conformité du bien.

Il convient donc de débouter M. [S] [F] de sa demande indemnitaire sur ce fondement, le jugement en sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière

L’engagement de la responsabilité délictuelle de l’agence suppose la triple démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ceux-ci.

Il n’est pas contesté que la représentante de l’agence Immobilière du Cours a remis par erreur à M. [S] [F] un document confidentiel interne non voué à la communication, lequel contenait deux mentions erronées.

Pour autant, il n’est pas démontré que cette maladresse aurait directement contribué au préjudice allégué, en ce qu’il est d’une part indiqué par une attestation produite par l’appelant lui-même, que ce document lui a été remis alors qu’il venait de formuler l’offre, et d’autre part, en ce qu’ayant visité le bien, puis bénéficié de l’ensemble des diagnostics et documents relatifs à l’aménagement technique du bien, il aurait dû percevoir la discordance entre ces données erronées et la réalité des équipements dont bénéficiait le bien qu’il s’apprétait à acquérir.

Il ne démontre ainsi pas que le préjudice qu’il invoque, tenant à l’absence de ces équipements dans le bien acquis, résulte du manquement de l’agence immobilière.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S] [F] de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que M. [S] [F] a entendu abuser de son droit d’agir en justice.

La Sarl [Adresse 8] sera donc déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [S] [F] sera condamné aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Immobilière du cours en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Déboute la Sarl Immobilière du cours de sa demande indemnitaire ;

Condamne M. [S] [F] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [S] [F] à régler à la Sarl [Adresse 8] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déoute M. [S] [F] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT