COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

mm

N° 2025/ 237

Rôle N° RG 22/00243 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUU5

[TC] [Y]

[V] [B] [N] épouse [Y]

C/

[C] [J] [R] épouse [E]

[O] [I]

[T] [H] [X] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuel D’ESPARRON

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 29 Septembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04311.

APPELANTS

Monsieur [TC] [Y]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [V] [B] [N] épouse [Y]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

Madame [C] [J] [R] épouse [E]

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [O] [I]

intervenant volontaire par conclusions du 15.11.2024

demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [T] [H] [X] épouse [I]

intervenante volontaire par conclusions du 15.11.2024

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Emmanuel D’ESPARRON, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [Z] [E]

demeurant [Adresse 9]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [L] [E]

[Adresse 8]

représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Monsieur [K] [E]

demeurant [Adresse 1]

représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Joëlle ESTEVE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[C] [E] était propriétaire d’une parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 3] d’une superficie de 928 m² située à [Adresse 10] qu’elle a divisée.

Par acte authentique du 23 juin 2008, elle a vendu à [TC] [Y] et son épouse [V] [B] [N] une parcelle de terrain de 315 m² cadastrée section BE n° [Cadastre 5], provenant de la division de sa parcelle, sur laquelle était déjà édifiée une maison à usage d’habitation.

Elle a conservé la parcelle nouvellement cadastrée section BE n° [Cadastre 6] d’une superficie

de 613 m² qui jouxte le fonds voisin par ses côtés nord et ouest.

L’acte de vente du 23 juin 2008 (page 5) stipule que les acquéreurs bénéficieront

«'à titre de servitude perpétuel1e…(d') un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules…(lequel) s’exercera exclusivement sur une bande de terrain située au Nord du fonds servant, d’ une largeur de quatre mètres, étant précisé que ladite servitude s’ exercera en outre sur une aire de braquage d’ un rayon de sept mètres son emprise (étant) figurée en hachuré orange sur (un plan)'» annexé à l’acte d'' acquisition, ledit «'fonds servant'» étant celui conservé par la venderesse ;

Qu’ il est encore prévu à l’acte, à titre de «'condition particulière '' (page 11), l’obligation pour madame [C] [E] ou «' tout acquéreur éventuel'» de cette dernière «'en cas de projet de construction sur la parcelle qu’ (elle) conserve, la réalisation d’ un mur séparatif non mitoyen sur (sa) propriété d’une largeur de 20 cm, crépi sur les deux faces et sur une hauteur de 1,60 mètres'».

Également a été constituée une servitude « non altius tollendi » sur le fonds [E] interdisant toute « construction d’une hauteur supérieure à 6,02 mètres à l’égout du toit et implantée à moins de cinq mètres de la limite séparative de la propriété présentement vendue…(suivant) le plan de coupe de la maison à édifier… annexé »

Il résulte du constat d’ huissier de maître [OJ] établi le 12 juillet 2011 qu’ à l’automne 2010, Madame [C] [E] a fait procéder à l’ édification du mur prévu, tout le long de la limite séparative des deux propriétés mais sur une hauteur comprise entre 1,80 mètres et 2,20 mètres au lieu de 1,60 mètres ;

Se plaignant de ce que [C] [E] avait construit un mur ayant pour effet de réduire la largeur de la servitude de passage à moins de quatre mètres, les époux [Y] ont saisi le président du tribunal de grande instance d’Aix en Provence statuant en matière de référé aux fins de voir :

— démolir le mur litigieux,

— ramener à 1,60 mètres la hauteur du mur de clôture sous astreinte,

— réparer la canalisation d’arrosage sous astreinte et indemniser la fuite d’eau.

Par ordonnance en date du 17 janvier 2012, le président du tribunal de grande instance d’Aix en Provence a condamné [C] [E] à démolir la partie du mur ayant pour effet direct de réduire la servitude de passage à une largeur inférieure à 4 mètres dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ ordonnance, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par acte d’huissier du 21 juin 2013, les époux [Y] ont fait assigner [C] de

[E] au visa des articles 1134 et 1147 du code civil pour la voir condamner :

— après démolition de la partie du mur ne laissant actuellement qu’une largeur de passage inférieure à 4 mètres à reconstruire ledit mur, en limite séparative, dans le respect de ladite largeur et à hauteur conventionnellement prévue de 1,60 m, à rétablir une aire de retournement de 7 m de rayon de braquage, à démolir le mur séparatif, sur toute sa longueur, de sa hauteur excédant celle de 1,60 m, à procéder au crépissage des deux faces dudit mur, à procéder au remplacement sur la parcelle des demandeurs, de l’arbre de Judée arraché, en fourniture et en plantation, à construire sur leur parcelle un nouveau regard d’arrivée d’eau comme celui initialement en place, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— à leur payer 238 € en remboursement de la facture d’eau correspondant à la fuite consécutive à l’arrachement de la canalisation,

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts à raison de l’ensemble des préjudices de jouissance, de toute nature, déjà subis par eux, sauf à parfaire,

—  800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre le prononcé de l’exécution, provisoire.

En l’état de leurs dernières conclusions, ils ont également demandé la condamnation sous astreinte de Mme [E] à démolir la partie des ouvrages construits sur sa parcelle ne respectant pas le permis de construire accordé et la servitude non altius tollendi aux motifs que madame [C] [E] n’aurait pas respecté son permis et que le corps principal de bâtiment serait de 15 cm plus haut que ce qui est prévu au permis, que le débord de toiture serait dans les 5 mètres de la servitude non tollendi et que la hauteur du garage de la villa n°2 construite serait de 14 cm plus haut que le permis ;

Madame [C] [E] a fait valoir une impossibilité de reconstruire le mur à quatre mètres. Et a sollicité la démolition de la piscine des requérants construite dans la marge de retrait.

Par jugement du 29 septembre 2016, le tribunal a statué en ces termes:

« Ordonne la destruction du mur de clôture par [C] [E] et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que la demande relative au crépissage du mur et au rayon de braquage est devenue sans objet;

Déboute Monsieur et Madame [TC] [Y] du surplus des chefs de leur demande principale ;

Déboute [C] [E] du surplus des chefs de sa demande reconventionnelle;

Condamne [C] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP [G]-Hugues-Jeannin-Petit ».

Pour statuer en ce sens , le tribunal a retenu en substance les motifs suivants':

— Le mur de clôture dépasse la hauteur de 1m60 prévue à l’acte et ne peut être reconstruit à 4 mètres'; il convient de le démolir. S’ agissant du poteau électrique ou téléphonique implanté sur la largeur dudit passage, objet de la servitude, il ne peut être fait reproché à madame [C] [E] d’ avoir implanté celui-ci à l’ endroit où il se trouve, cette implantation n’ étant que le choix fait par l’administration. La demande de crépissage du mur et celle sur le rayon de braquage deviennent sans objet.

— Sur la replantation d’un arbre de Judée, monsieur et madame [TC] [Y] ne rapportent nullement la preuve de ce que l’arbre dont s’ agit aurait effectivement été arraché par les travaux réalisés par madame [C] [E] .

— Sur la demande de reconstruction sur leur parcelle d’un nouveau regard d’arrivée d’ eau, et de remboursement de la somme de 238 euros de la facture d’ eau correspondant à la fuite consécutive à l’arrachement de la canalisation, aucun élément versé aux débats ne permet de constater l’ existence soudaine de cette fuite d’ eau ; de surcroît il n’apparaît dans aucun acte que les canalisations de monsieur et madame [TC] [Y] doivent être sur la propriété de madame [C] [E] ; il n’est donc pas établi que le système d’ arrosage est en partie enterré sous le terrain de madame [C] [E], ni que la fuite d’eau soit due à une faute des ouvriers mandatés par la défenderesse lors des travaux de construction.

— Sur le non-respect du permis en hauteur et de la servitude non altius tollendi, monsieur et madame [TC] [Y] se fondent sur un document de monsieur [M].

Pour procéder à ces mesurages, il est évident qu’il eût fallu que monsieur [M] soit venu sur les lieux puisqu’il faut mesurer le bâtiment, ce qui pourtant n’a pas été le cas puisqu’il explique qu’il a établi sa coupe par rapport au plan de bornage dressé par monsieur [A].

Pour apprécier une hauteur à l’égout la mesure doit se faire à partir du bon sol alors qu’en l’espèce, monsieur [M] s’en tient au plan de bornage qui ne définit pas la hauteur du sol au lieu de prendre ses données sur le plan de géomètre communiqué dans le plan du permis.

Il s’avère ainsi que la mission confiée à monsieur [M] par monsieur et madame [TC] [Y] n’a pas été réalisée dans les règles de l’art et que les défaillances dans l’ensemble des calculs fondés sur des données fausses ne peuvent en l’état que justifier le rejet de la réclamation au titre des non-conformités injustifiées.

— Sur la demande de dommages et intérêts': dans la mesure où il est fait injonction à madame [C] [E] d’avoir à démolir le mur qui ne respecte pas la largeur de l’assiette de passage et l’aire conventionnelle de braquage, et que par ailleurs monsieur et madame [TC] [Y] ne rapportent pas la preuve d’avoir à aucun moment été dans l’impossibilité d’accéder à leur domicile avec leur véhicule, leur demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

— Sur la demande de démolition de la piscine': c’est à celui qui allègue un fait d’en rapporter la preuve. Madame [C] [E] demande la démolition de la piscine de monsieur et madame [TC] [Y] en indiquant que ces derniers n’ont pas respecté les prospects et que cela va à l’encontre du POS et du PLU et que cela entraîne des nuisances pour madame [C] [E] sans en rapporter la preuve.

Les époux [Y] ont relevé appel de ce jugement le 24 octobre 2016, en vue de sa réformation.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 18 mai 2018, une mesure d’expertise a été confiée à M. [G] [F], L’expert a établi son rapport en date du 27 janvier 2020.

Aux termes de conclusions remises au greffe et notifiées le 17 décembre 2020, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions, les époux [Y] ont sollicité, au visa des articles 1134, 1142 et 1147 anciens du code civil, de : réformer le jugement sauf en ce qu’il a débouté [C] [E] de sa demande en démolition de la piscine des concluants, et condamner [C] [E] :

— à leur payer la somme de 128.000 € à titre de dommages-intérêts à raison des conséquences de l’impossibilité, reconnue par elle, pour les concluants, d’utiliser le droit conventionnel de passage et l’aire conventionnelle de braquage avec un véhicule automobile, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à démolir le mur séparatif, sur toute sa longueur, mais seulement de sa hauteur excédant celle de 1,60m,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder au crépissage des deux faces dudit mur sur toute sa hauteur,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder au remplacement, sur la parcelle des concluants, de l’arbre de Judée arraché, en fourniture et en plantation,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à construire sur leur parcelle un nouveau regard d’arrivée d’eau comme celui initialement en place,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à l’enlèvement du poteau électrique ou téléphonique et à procéder à l’encastrement du coffret-compteur situés sur l’emprise de la servitude de passage,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à abaisser de 15cm la hauteur du corps principal du bâtiment à rez-de- chaussée et premier étage désormais édifié,

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à la démolition et/ou l’enlèvement de tous ouvrages ou parties d’ouvrage de sa construction principale désormais édifiée, empiétant la bande de cinq mètres constituant l’ assiette de la servitude contractuelle non altius tollendi

— sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à procéder à l’abaissement de 23 cm de la hauteur du garage de la « villa 2 » situé au nord-ouest de sa propriété ;

— condamner [C] [E] à leur payer encore :

— la somme de 238 € en remboursement de la facture d’eau correspondant à la fuite consécutive à l’arrachement de la canalisation,

— la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts à raison de l’ensemble des préjudices de jouissance, de toute nature, déjà subis et encore à subir par les concluants,

— et la somme de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en causes de première instance et d’appel ;

— Déclarer [C] [E] mal-fondée en son appel incident aux fins de démolition de la piscine des concluants et l’en débouter intégralement ;

la condamner enfin aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

[C] [E] a demandé , au visa des articles 1134 et 1147 ancien du code civil, 5 paragraphe 4 du traité de l’Union, 31 du code de procédure civile, et du principe de proportionnalité, de :

— Réformer le jugement en ce qu’il a ordonné la démolition du mur séparatif et l’a déboutée de sa demande tendant à la démolition de la piscine et de le confirmer en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leurs autres demandes

à titre principal

— Débouter les époux [Y] de toutes leur demandes fin et conclusions, ces derniers ne démontrant pas avoir qualité et intérêt à agir.

— Débouter les époux [Y] de leur demande de paiement d’une somme de 128 000€ au titre du préjudice, les époux [Y] ne démontrant pas l’existence d’un préjudice, pouvant parfaitement utiliser la servitude de passage et l’aire de braquage tel que dessinée par l’expert

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de la démolition du mur séparatif sur toute sa longueur mais seulement de sa hauteur excédant celle de 1,60m, car la demande formulée par les époux [Y] va au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre l’objectif du contrat et la réparation en nature sollicitée par les époux [Y] paraît disproportionnée

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre du crépissage du mur, les époux [Y] étant à l’origine de cet absence de crépis et leur aménagement rend impossible ces travaux

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de l’arbre de Judée, les époux [Y] ne démontrant pas qu’ elle est à l’origine de l’arrachage de l’arbre.

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de la construction d’un nouveau regard d’arrivée d’eau, ces derniers étant défaillant à démontrer l’existence d’une telle obligation.

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de l’enlèvement du poteau électrique et de l’encastrement des compteurs, ces éléments n’entraînant aucune gêne à l’exercice de la servitude et les services concédés n’ayant pas donné leur accord.

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de l’abaissement de 15 cm de la hauteur du corps principal du bâtiment à rez-de-chaussée et premier étage désormais édifié, cette demande n’étant nullement justifiée contractuellement et la hauteur du bâtiment ne causant aucun préjudice

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de la démolition et/ou l’enlèvement de tous ouvrages ou parties d’ouvrage de sa construction principale désormais édifiée, empiétant sur la bande de cinq mètres constituant l’ assiette de la servitude contractuelle non altius tollendi, aucun empiétement n’ayant été constaté notamment par l’expert judiciaire

— Débouter les époux [Y] de leur demande au titre de l’abaissement de 23 cm de la hauteur du garage de la « villa 2 » situé au nord-ouest de sa propriété, les époux [Y] étant défaillants à démontrer l’existence d’un engagement à ce titre de sa part, et la hauteur du bâtiment ne leur causant aucun préjudice

— Débouter les époux [Y] de leur demande de paiement de la somme de 238 € en remboursement de la facture d’eau correspondant à la fuite consécutive à l’arrachement de la canalisation, ces derniers ne démontrant pas l’existence de la fuite.

— Débouter les époux [Y] de leur demande de paiement de la somme 30.000 € à titre de dommages-intérêts à raison de l’ensemble des préjudices de jouissance, ces derniers ne démontrant pas l’existence de ce préjudice ni le lien de causalité entre ses prétendues fautes et le prétendu préjudice, cette demande faisant double emploi avec la demande de paiement de 128.000 € au titre du préjudice subi

— Débouter les époux [Y] de leur demande de paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les époux [Y] à démolir leur piscine sous astreinte de 100€ par jour à compter de la signification du jugement à intervenir

— Condamner les époux [Y] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par arrêt mixte du 8 juillet 2021, la cour a':

Infirmé le jugement entrepris, et statuant à nouveau,

Condamné [C] [E] à réduire la hauteur du mur à 1,60 m sur toute sa longueur, et à le crépir sur les deux côtés, dans les six mois de la signification de cette décision, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant trois mois,

Condamné [C] [E] à supprimer le débord de toit empiétant sur la bande de cinq mètres constituant l’assiette de la servitude contractuelle « non altius tollendi »

Rejeté les demandes de [TC] [Y] et son épouse [V] [B] [N] tendant à la condamnation de [C] [E] à :

— procéder au remplacement, sur la parcelle des concluants, de l’arbre de Judée arraché, en fourniture et en plantation,

— à construire sur leur parcelle également un nouveau regard d’arrivée d’eau comme celui initialement en place,

— à abaisser de 15cm la hauteur du corps principal du bâtiment à rez-de-chaussée et premier étage désormais édifié,

— à procéder à l’abaissement de 23 cm de la hauteur du garage de la « villa 2 » situé au

nord-ouest de sa propriété,

— à leur payer les sommes de 238 € en remboursement d’une facture d’eau et de 30 000€ de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

Avant dire droit sur la demande en paiement de 128. 000 € de [TC] [Y] et de son épouse [V] [B] [N],

Ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s’expliquer sur une éventuelle extinction des servitudes de passage et de braquage ou sur les dispositions de l’article 701 du code civil, et renvoyé à cette fin l’affaire à la mise en état,

Vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

Condamné [C] [E] aux dépens, avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer 3 000 euros à [TC] [Y] et son épouse [V] [B] [N] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens , la cour a retenu les motifs suivants':

Sur la démolition du mur et son crépissage':

Les articles 1156, 1157 et 1162 du code civil, dans leur version applicable à l’espèce,

prévoient que :

« On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle n’en pourrait produire aucun.

Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation. »

En application de ces dispositions, il convient de faire prévaloir le sens commun sur une interprétation littérale de l’obligation, en considérant que la hauteur de 1,60 m était prévue pour le mur et non pas seulement pour son crépi.

Le rapport d’expertise mentionne :

« la hauteur du mur mesurée est : sur le tronçon nord-sud : 1.47 côté rue et de 2.16 mètres à l’angle sud. sur le tronçon est-ouest : 1.94 m à l’ouest et 1.86 m à l’est. Le mur est donc plus haut que la hauteur prévue à l’acte sur sa majeure partie. Seule l’extrémité proche du trottoir est inférieure à 1,60 m, sachant que le trottoir présente une pente qui fait que le sol de l’accès de la propriété [Y] est plus bas d’environ 50 cm, que la voie d’accès à la propriété [E] est en pente et qu’un mur présente généralement un sommet horizontal, cette contrainte contractuelle est difficile à respecter. Il aurait été préférable de convenir d’une hauteur minimum et/ou maximum. »

En se prévalant de ces conclusions, et sans y ajouter le moindre élément technique, [C] [E] soutient qu’il est impossible de réaliser sur toute sa longueur un mur de 1,60 m de hauteur et qu’en toute hypothèse, le but ayant été de protéger des indiscrétions le fonds [Y], l’objectif est atteint, le principe de proportionnalité devant conduire à ne pas ordonner la démolition demandée. L’impossibilité de réaliser un mur à la hauteur définie contractuellement n’est pas établie par la mention de l’expert, étant précisé que le 1,60 m doit s’appliquer depuis le sol du fonds [Y], eux seuls étant en mesure de déterminer quelles étaient leurs attentes par rapport à cette règle, et rien ne démontrant que la réduction de la hauteur du mur serait disproportionnée par rapport à l’objectif visé par les parties, quand bien même il est établi que la hauteur du mur sur rue du fonds [Y] a été surélevée à 2 m et que des brise-vue ont été installés en doublure du mur litigieux jusqu’à 2 m de haut.

Il sera donc fait droit à la demande des époux [Y] de condamnation de [C] [E] à réduire la hauteur du mur à 1,60 m sur toute sa longueur, sous l’astreinte fixée au dispositif de la présente décision.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a ordonné la destruction (totale) du mur de clôture par [C] [E].

Sur la demande de procéder au crépissage des deux faces dudit mur sur toute sa hauteur :

L’obligation contractuelle de procéder à ce crépissage n’est pas discutée.

Il est soutenu par [C] [E] qu’il n’a pu y être procédé par le fait même des locataires des époux [Y] qui auraient refusé l’accès, ce qui n’est pas prouvé; eu égard aux plantations grimpantes installées sur le treillis bois accolé à ce mur du côté du fonds [Y], mais les deux photographies produites ne démontrent aucunement les tentatives de procéder à cette pose de crépi.

Il sera donc fait droit à la demande des époux [Y] de condamnation de [C] [E] à procéder au crépissage des deux faces dudit mur sur toute sa hauteur après réduction de celle-ci à 1,60 m, sous l’astreinte fixée au dispositif de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’arbre de Judée :

Les éléments produits relativement audit arbre sont : un courrier de [C] [E] du 24 janvier 2011 par lequel elle rappelle la nécessité pour édifier le mur séparatif de faire des travaux de talutage impliquant la suppression d’un arbre et sa proposition de replanter un nouvel arbre de Judée lors des travaux de construction sur la parcelle BE n° [Cadastre 6] ; un procès-verbal établi par huissier le 21 septembre 2010 à la demande de [TC] [Y].

Si ce constat permet d’établir qu’à l’occasion des travaux entrepris, un arbre qui se trouvait « entre les deux propriétés » a été arraché puis replanté au fonds du jardin [E], il ne permet aucunement d’établir que cet arbre était, ne serait-ce qu’en partie, sur le fonds [Y], et à cet égard le courrier de [C] [E] proposant une solution amiable ne suffit pas non plus à établir ce fait.

De plus, dès lors que la construction du mur séparatif était prévue contractuellement, elle entraînait nécessairement l’arrachage de la végétation préexistante, et cela ne peut être considéré comme fautif à l’encontre de [C] [E]. Le premier juge a donc rejeté cette demande relative au remplacement de l’arbre de Judée, à juste titre et par des motifs pertinents et adoptés.

Sur les demandes au titre de la construction d’un nouveau regard d’arrivée d’eau et en remboursement de 238 € de la facture d’eau correspondant à la fuite consécutive à l’arrachement de la canalisation d’arrosage :

Il est soutenu par les époux [Y] qu’à l’occasion des travaux réalisés par [C] [E], une canalisation d’eau et un regard contenant le robinet d’alimentation en eau d’arrosage ont été cassés, ce qui a entraîné une fuite d’eau.

A l’appui de cette demande, les époux [Y] produisent :

— le courrier de [C] [E] du 24 janvier 2011, par lequel elle reconnaît que lors des travaux de talutage, un branchement d’arrosage (et non un regard d’arrivée d’eau toujours accessible depuis la voie publique) a été supprimé et propose de le remplacer.

— un procès-verbal établi par huissier le 12 juillet 2011 à la demande de [TC] [Y], mettant en évidence que :

l’ouverture du robinet dans le jardin ne fonctionne pas sans activer la vanne située à proximité du compteur d’eau sur le trottoir à l’extérieur de la propriété ;

dans la propriété voisine se trouve au pied du mur un tuyau sortant de terre d’où se dégage un important jet d’eau ;

.deux factures d’eau pour les périodes du 23 septembre 2010 au 23 mars 2011 de

238 € et du 24 mars 2011 au 21 septembre 2011 de 103 €.

Les demandes des époux [Y] tendant à voir condamner [C] [E] à construire sur leur parcelle un nouveau regard d’arrivée d’eau ou à leur payer une surconsommation d’eau ne peuvent qu’être rejetées, alors d’une part, qu’ils ne justifient pas d’une intervention sur le regard d’arrivée d’eau, pas plus que d’une surconsommation d’eau liée aux travaux réalisés ou à la suppression d’un branchement d’arrosage reconnu par [C] [E].

Le jugement ayant rejeté ces deux demandes sera donc confirmé.

Sur la demande en paiement de 128 000 € des époux [Y] :

Les époux [Y] sollicitent cette somme à titre de dommages-intérêts à raison des conséquences de l’impossibilité d’utiliser le droit conventionnel de passage et l’aire conventionnelle de braquage avec un véhicule automobile.

[C] [E] réplique que l’assiette prévue pour la servitude de passage ne peut être respectée si les époux [Y] ne consentent pas à céder au juste prix quelques mètres de leur terrain, et qu’en toute hypothèse, ce chemin est suffisamment large pour être utilisé avec un véhicule standard, tandis que les appelants ont édifié une piscine immédiatement à l’entrée de chez eux et ont obstrué l’accès en voiture à leur propriété le rendant impossible, alors que l’aire de braquage peut être établie selon les préconisations de l’expert.

La demande indemnitaire des époux [Y] se décompose comme suit :

.40 000 € pour perte d’utilisation du droit de passage en voiture,

.40 000 € pour achat d’un garage fermé en ville,

.48 000 € pour préjudice d’agrément à raison de l’impossibilité de stationner chez eux.

Par leur demande, ils semblent renoncer à l’exercice de la servitude conventionnelle. Toutefois, ils sollicitent également la condamnation de [C] [E] à enlever le poteau électrique et l’encastrement des compteurs qui réduisent la largeur du chemin, ce qui ne correspond pas à un abandon de leurs droits.

Avant de statuer sur leurs demandes à ce titre, il convient d’ordonner la réouverture des débats et de les inviter à s’expliquer sur leur éventuel renoncement à un droit réel dans les conditions prévues par l’article 703 du code civil, qui alors devrait être consacré par décision et publié, et d’inviter [C] [E] à s’expliquer également sur son offre de modifier l’aire de braquage, au regard de l’article 701 du code civil.

Sur la demande au titre de l’abaissement de 15 cm de hauteur du corps principal du bâtiment à rez-de-chaussée et premier étage désormais édifié :

L’acte de vente du 23 juin 2008 constitue au profit du fonds [Y] une servitude

« non altius tollendi » sur le fonds [E] interdisant toute « construction d’une hauteur supérieure à 6,02 mètres à l’égout du toit et implantée à moins de cinq mètres de la limite séparative de la propriété présentement vendue…(suivant) le plan de coupe de la maison à édifier… annexé »

L’expertise réalisée par [G] [F] indique :

«'Le bâtiment principal respecte ces servitudes avec une hauteur de l’égout de toit de 6,02 mètres au point le plus haut par rapport au terrain naturel d’origine et une distance de la façade à la limite de propriété de 5,15 mètres au plus proche… la partie centrale du bâtiment, en retrait, est à 6,07 m de la limite et d’une hauteur de l’égout de toit à 6,27 m par rapport au terrain naturel avant travaux. Cela s’explique du fait que le pan de toiture est en pente et lorsque l’égout du toit se rapproche du faîte, sa hauteur augmente logiquement… la distance entre le débord de toit et la limite est de 4,82m'».

Pour contester ce rapport, les époux [Y] invoquent un rapport de [D] [M], géomètre expert qu’ils avaient missionné, et utilisent dans leurs calculs de hauteur tantôt les cotes mentionnées dans le permis de construire déposé par [C] [E] tantôt celles relevées par [D] [M], ce qui fausse les calculs de hauteur, laquelle doit s’apprécier par rapport au sol naturel d’origine, et à l’égout du toit qui se situe au plus bas de la toiture et non en son milieu, ce que l’expert [F] a fait.

Il est également souligné que la hauteur de l’égout de toit sur la partie centrale du bâtiment est à 6,27 m, mais cette partie de la construction étant située à 6,07 m de la limite, n’enfreint pas la servitude imposée.

Quand bien même il est justifié que la distance entre le débord de toit et la limite est de 4,82 m, rien ne justifie de faire droit à la demande tendant à voir condamner [C] [E] à « abaisser de 15 cm la hauteur du corps principal du bâtiment à rez-de- chaussée et premier étage ».

Sur la demande au titre la démolition et/ou l’enlèvement de tous ouvrages ou parties d’ouvrage de sa construction principale désormais édifiée, empiétant sur la bande de cinq mètres constituant l’ assiette de la servitude contractuelle non altius tollendi :

Il est justifié que la distance entre le débord de toit et la limite est de 4,82 m, et aucune réplique n’est formulée par [C] [E] sur ce point.

La servitude « non altius tollendi » est enfreinte par cette partie de construction située

dans la bande des cinq mètres, ce qui justifie d’accueillir la demande tendant à condamner [C] [E] à supprimer ce débord, sous l’astreinte fixée au dispositif de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’abaissement de 23 cm de la hauteur du garage de la « villa 2 » situé au nord-ouest de sa propriété :

La demande formée à ce titre se base sur le plan annexé à l’acte de vente du 23 juin 2008 et qui figure un garage de la construction à venir sur le terrain conservé par [C] [E], en limite de propriété avec une hauteur de l’égout de toit de 2,44 m.

C’est à juste titre que [C] [E] soutient que cette mesure n’a aucune valeur contractuelle puisqu’à la différence de ce qui a été prévu pour la construction de la maison, aucune servitude n’a été créée en rapport avec le garage.

Sur la demande en paiement de 30 000 € à titre de dommages-intérêts des époux [Y] :

Ils sollicitent cette somme pour l’ensemble des préjudices de jouissance, de toute nature, déjà subis et encore à subir par les concluants.

Leurs prétentions ne sont reconnues fondées que pour :

— le mur séparatif ayant une hauteur supérieure à celle convenue, et n’ayant pas été crépi de leur côté,

— le débord de toit distant de moins de cinq mètres de leur propriété, en l’occurrence de 4,82 m.

Il n’est justifié d’aucun préjudice autre que le non-respect de dispositions conventionnelles en sorte que les mesures de réparation ordonnées suffiront à réparer les manquements contractuels établis. La demande d’indemnisation des époux [Y] sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation des époux [Y] à démolir leur piscine :

Faisant valoir que les époux [Y] ont construit une piscine au mépris des règles de prospect du plan d’occupation des sols et du plan local d’urbanisme lui causant des nuisances, [C] [E] sollicite sa démolition.

Or, elle ne justifie d’aucune réglementation à ce sujet tandis que les époux [Y] produisent un courrier de la SA Piscinelle daté du 28 novembre 2013 leur confirmant que le modèle qu’ils ont choisi étant inférieur à 10m² ne nécessite aucune déclaration préalable de travaux, ce que confirme l’article R421-2 du code de l’urbanisme, sauf implantation en secteur sauvegardé ou site classé.

Par ordonnance du 8 octobre 2021 et après injonction du 8 juillet 2021, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire au motif qu’il n’a pas été donné suite à l’injonction en date du 08/07/2021 prescrivant la réouverture des débats ainsi que le renvoi de cette affaire à la mise en état pour que les parties s’expliquent sur une éventuelle extinction des servitudes de passage et de braquage ou sur les dispositions de l’article 701 du code civil ;

L’affaire a été réenrôlée le 11 janvier 2022 sous le numéro RG 22/243.

L’ arrêt a été signifié par acte en date du 5 novembre 2021.

Par un jugement en date du 7 décembre 2023, le Juge de l’Exécution du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, saisi par les appelants, a liquidé l’astreinte fixée par la cour à 9000,00 euros et fixé une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pour la suppression du débord de toit, la réduction de hauteur du mur et son crépissage des deux côtés, pendant trois mois , passé le délai de 6 mois pour la mise en conformité.

Aux termes d’un acte reçu par Maître [S] [U] en date du 30 juillet 2024, les époux [Y] ont cédé leur maison, objet du litige, aux époux [I].

Par conclusions en intervention volontaire signifiée le 15 novembre 2024, les époux [I] sont intervenus à la procédure, en qualité de nouveaux propriétaires de la maison sise sur la parcelle BE n°[Cadastre 5] à [Localité 11].

Madame [C] [E] a procédé à une donation avec réserve d’usufruit de sa maison au profit de ses enfants, [Z], [L] et [K] [E].

Par actes en date des 07 mars 2024, 18 mars 2024 et 09 avril 2024, les époux [Y] ont fait assigner [Z], [L] et [K] [E] en intervention forcée devant la cour de céans. Ces derniers sont intervenus à l’instance par conclusions.

L’instruction a été clôturée le 22 avril 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES':

Vu les conclusions du 18 avril 2025 des consorts [Y] et [I] tendant à':

Vu les articles 63, 66 à 69, 325, 326 et 330 du Code de procédure civile

Vu les articles 1134, 1142 et 1147 anciens du Code civil,

Vu les articles 701 et suivants du Code civil,

Vu l’article 703 du Code civil,

Vu l’arrêt mixte de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 8 juillet 2021

RÉFORMER le jugement dont appel sauf en ce qu’il a débouté Madame de

[E] de sa demande en démolition de la piscine des concluants ;

À TITRE PRINCIPAL

JUGER que les époux [Y] n’ont pas renoncé à leur droit réel concernant la servitude consentie ;

JUGER que les époux [I] sont recevables à agir contre les consorts [E], ès – qualités ;

CONDAMNER les consorts [E]:

— à payer aux époux [Y] la somme de 120.400€ à titre de dommages-intérêts à raison des conséquences de l’impossibilité, 'reconnue par elle', pour les concluants, d’utiliser le droit conventionnel de passage et l’aire conventionnelle de braquage avec un véhicule automobile décomposé comme suit :

—  18.000€ au titre du premier préjudice de jouissance : impossibilité d’utiliser le droit de passage pendant 15 ans de 2010 (construction du mur et fermeture du droit par un portail) à 2024. La gêne ainsi produite concerne les man’uvres trop laborieuses pour sortir la voiture de la maison et leur dangerosité, ainsi que l’éloignement du lieu de stationnement pour une des deux voitures. Ces 18.000€ correspondent à un montant de 100 € mensuels équivalent au montant de l’astreinte mensuelle retenue par la Cour pour la réalisation des travaux ;

—  32.400€ au titre du second préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de construire un garage, soit 180€ de loyers par mois pendant 15 ans ;

—  40.000€ au titre du préjudice esthétique ou d’agrément depuis 13 ans : vue désagréable sur un mur trop haut, enfermant, en parpaings bruts non crépis ; incommodité, déficit d’ensoleillement, regards en fonte à soulever sur le trottoir ;

—  30.000€ en compensation du préjudice moral lié à la particulière mauvaise foi de Madame [E] qui a fait traîner la procédure (adresses postales fausses ou fantaisistes, conclusions envoyées au dernier moment, arguments fallacieux, ' ).

— À PROCÉDER à l’enlèvement du poteau électrique ou téléphonique et à procéder à l’encastrement du coffret-compteur situés sur l’emprise de la servitude de passage, sous astreinte de 2.000€ par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

JUGER que les époux [I] n’ont pas renoncé à leur droit réel concernant la servitude consentie ;

CONDAMNER les consorts [E]:

— à payer aux époux [I] la somme de 16.360€ à titre de dommages-intérêts à raison des conséquences de l’impossibilité, reconnue par elle (SIC), pour les concluants, d’utiliser le droit conventionnel de passage et l’aire conventionnelle de braquage avec un véhicule automobile

décomposé comme suit :

-1.200€ au titre du premier préjudice de jouissance ;

-2.160€ au titre du second préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de construire un garage;

-3.000€ au titre du préjudice esthétique ou d’agrément : vue désagréable sur un mur trop haut, enfermant, en parpaings bruts non crépis ; incommodité, déficit d’ensoleillement, regards en fonte à soulever sur le trottoir ;

-10.000€ en compensation du préjudice moral lié à la particulière mauvaise foi de Madame [E] qui a fait traîner la procédure (adresses postales fausses

ou fantaisistes, conclusions envoyées au dernier moment, arguments fallacieux, ' ).

À PROCÉDER à l’enlèvement du poteau électrique ou téléphonique et à procéder à l’encastrement du coffret-compteur situés sur l’emprise de la servitude de passage, sous astreinte de 2.000€ par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

À TITRE SUBSIDIAIRE

Si, par extraordinaire, la Cour devait considérer que la servitude a cessé en application des dispositions combinées des articles 701 et 703 du Code civil

CONDAMNER les consorts [E] au paiement aux époux [Y] de la somme de 184.000€ à titre de dommages-intérêts, savoir :

-50.000€ en compensation de la perte de la servitude et de la moins-value sur la maison des époux [Y];

-24.000€ au titre du préjudice de jouissance limité à une période de 20 ans ;

-30.000€ au titre du préjudice esthétique ou d’agrément ;

-50.000€ au titre de l’acquisition d’un garage à proximité ;

-30.000€ de préjudice moral en compensation de la mauvaise foi absolue de

Madame [E] qui use de tous procédés dilatoires.

DÉBOUTER les consorts [E] de toutes leurs prétentions ;

CONDAMNER Madame [C] [E], in solidum avec les consorts [E], au paiement des sommes suivantes au profit des époux [I]:

—  1.200€ au titre du préjudice de jouissance limité à une période d’un an ;

—  10.000€ au titre du préjudice esthétique ou d’agrément ;

—  50.000€ au titre du second préjudice lié à la nécessaire acquisition d’un garage à proximité. Sachant que le prix des places de garages en ville (garage fermé ou place de stationnement privatif en sous-sol varie à ce jour entre 25.000€ (place stationnement) à 95.000€ (parking individuel fermé) et qu’ il n’y a pas de biens à vendre à proximité immédiate de la maison des époux [I] et que, de ce fait, un garage individuel fermé se vendrait dans la fourchette haute.

CONDAMNER Madame [C] [E] à payer aux concluants la somme de 10.000€ complémentaires au titre des frais irrépétibles liées à la réouverture des débats.

Vu les conclusions d’intimées et d’intervenants volontaires des consorts [E] du 18 avril 2025 tendant à':

Vu les articles 1134 et 1147 ancien du Code civil,

Vu l’acte de vente

Vu le principe de proportionnalité

Vu les articles 701 et 703 du code civil

Vu l’article 6 de la CEDH

Juger que la servitude de passage peut être utilisée par tout véhicule,

Juger que l’air de braquage prévue dans l’acte de vente du 23 juin 2008 est impossible à utiliser,

Juger que l’air de braquage peut être déplacée à l’endroit proposé par l’expert judiciaire sur son plan,

Juger que la servitude de passage est éteinte du fait de la construction de la piscine,

Juger que Monsieur [TC] [Y], Madame [V] [B] [N] épouse [Y], Monsieur [O] [I] et Madame [T] [H] [X] épouse [I] ne démontrent pas l’existence des préjudices allégués.

Juger que Monsieur [TC] [Y], Madame [V] [B] [N] épouse [Y], Monsieur [O] [I] et Madame [T] [H] [X] épouse [I] ne peuvent formuler de quelconques demandes à l’encontre de Mesdames [Z] et [L] [E] et de Monsieur [K] [E] faute de les priver du second degré de juridiction et de porter atteinte au droit de leur défense

En conséquence

Débouter Monsieur [TC] [Y], Madame [V] [B] [N] épouse [Y], Monsieur [O] [I] et Madame [T] [H] [X] épouse [I] de toutes leurs demandes, fin et conclusions

Condamner Monsieur [TC] [Y], Madame [V] [B] [N] épouse [Y], Monsieur [O] [I] et Madame [T] [H] [X] épouse [I] au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

MOTIVATION':

Sur la saisine de la cour':

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

A la suite de l’ arrêt avant dire droit qui a infirmé le jugement en toutes ses dispositions, la cour reste saisie de la demande de condamnation de Mme [E] et de ses enfants à procéder à l’enlèvement du poteau électrique ou téléphonique et à l’encastrement du coffret-compteur situés sur l’emprise de la servitude de passage, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et des demandes indemnitaires des époux [Y], d’une part, et des époux [I], d’autre part, nouveaux propriétaires de la parcelle BE n° [Cadastre 5]. Elle restait également saisie, sous réserve de clarification, de la question de la disparition de la servitude de passage et de braquage ou de son transfert d’assiette comme l’a jugé la cour dans l’arrêt mixte de réouverture des débats.

Sur le moyen d’irrecevabilité des demandes dirigées contre Mesdames [Z] et [L] [E] et contre Monsieur [K] [E].

Sous couvert d’une demande de’ «' juger'», les consorts [E] soulèvent en réalité une fin de non-recevoir des demandes dirigées contre [Z], [L] et [K] [E], au motif que les époux [Y] et les époux [I] ne pourraient formuler aucune demande à leur encontre, sauf à les priver du droit au double degré de juridiction, puisqu’ils n’étaient pas parties en première instance.

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles 554 et 555 du Code de procédure civile que peuvent être appelées devant la cour les personnes qui n’ont pas été parties en première instance, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause. L’évolution doit être caractérisée par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit née du jugement ou postérieure, modifiant les données juridiques du litige.

Bien que l’acte de donation n’ait pas été communiqué, il ressort d’un courrier en date du 9 mai 2023 adressé au conseil des époux [Y] par celui de Mme [E], que par acte reçu en février 2014, cette dernière a fait donation de la nue-propriété du fonds servant à ses trois enfants.

Ce démembrement du droit de propriété, porté à la connaissance des époux [Y] postérieurement au jugement frappé d’appel, caractérise une évolution du litige qui justifie l’appel en intervention forcée délivré aux nus-propriétaires , lesquels ont intérêt et vocation à défendre à l’ action en suppression d’obstacles affectant l’assiette de la servitude grevant leur fonds et en indemnisation du préjudice revendiqué par les propriétaires du fonds dominant, par suite de l’impossibilité d’user de ladite servitude.

Ils viennent par ailleurs aux droits de leur auteur, partie en première instance, qui a pu faire valoir des moyens de défense devant le tribunal en réplique aux prétentions des époux [Y]. Les demandes des appelants à leur encontre sont ainsi recevables.

Sur l’intervention volontaire des époux [I]':

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Il est justifié que par acte du 30 juillet 2024 reçu par Maître [S] [U], notaire associé titulaire d’un office notarial à [Localité 11], les époux [I] ont acquis des époux [Y] l’ immeuble cadastré BE n° [Cadastre 5].

Les époux [I], nouveaux propriétaires du fonds dominant, ont intérêt et qualité à intervenir à l’instance d’ appel pour revendiquer l’enlèvement des obstacles présents sur l’assiette de la servitude de passage et l’indemnisation du préjudice résultant des manquements conventionnels retenus.

Il convient de les recevoir en leur intervention volontaire.

Sur la disparition de la servitude de passage et de braquage ou sur la modification de son assiette.

Par arrêt avant dire droit, la cour a réouvert les débats en demandant aux parties de s’expliquer sur une éventuelle disparition des servitudes de passage et de braquage, par impossibilité d’en user, ou sur les dispositions de l’article 701 du code civil.

Aux termes des disposition de l’article 701 du code civil, «'Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.'»

L’ article 703 du même code ajoute que «' Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.'»

Aux termes de l’acte constitutif de la servitude de passage dont se prévalent les époux [Y], il est prévu qu’elle s’exercera sur une bande de terrain située au nord du fonds servant, de quatre mètres de largeur, ainsi que sur une aire de braquage d’un rayon de sept mètres, suivant un plan annexé à l’acte.

Il ressort de l’expertise réalisée par M. [G] [F] que':

« La largeur de la bande de servitude est inférieure en tous points à la largeur prévue de 4.00 mètres. La largeur la plus étroite se situe au poteau électrique avec 2.89 mètres. Le poteau électrique et les coffrets des compteurs sont sur l’assiette de la servitude. Le soubassement du mur de la maison voisine empiète également sur l’assiette de la servitude, ainsi que les poteaux du portail d’entrée de la propriété [E]. Le passage d’un véhicule automobile standard est néanmoins possible puisque les habitants de la propriété [E] y pénètrent en véhicule.

L’aire de braquage cotée 7 m sur le plan joint à l’acte mesure graphiquement 6 mètres. Elle est d’une dimension insuffisante pour man’uvrer avec un véhicule privé standard.

Le rayon de braquage entre murs d’une voiture du segment C d’une longueur de 4 mètres type Renault Clio (11 mètres) ou Peugeot 208 (11m) est supérieur à 10 mètres. Nous avons représenté un cercle de 7 mètres sur notre plan en bleu en le calant par rapport aux contraintes du mur de clôture avec le voisin et la façade du bâtiment de [E]. Ce tracé s’insère dans le terrain à la condition d’élargir le passage au point 106. Cette aire de braquage reste néanmoins impossible à utiliser. »

C’est la raison pour laquelle, l’expert a proposé de définir une aire de man’uvre qui ne nécessitera aucune adaptation car prise sur la voie de circulation existante . Cette aire figure sur le plan en annexe 2 de son rapport, matérialisée par une zone hachurée de couleur mauve qui englobe la servitude de passage et l’espace libre devant la villa B construite sur la parcelle n° BE [Cadastre 6], propriété [E].

Toutefois, force est de constater qu’aucune des parties ne sollicite le transfert de l’assiette de la servitude de braquage sur cette zone de man’uvre plus commode que l’aire de braquage circulaire définie par l’acte constitutif de la servitude, dont l’ expert indique qu’ elle est impossible à utiliser. Et si les époux [E] demandent de juger que l’aire de braquage peut être déplacée à l’endroit proposé par l’expert judiciaire , ils ne formulent à proprement parler aucune prétention en ce sens.

Dès lors, la cour en l’absence de demande de modification de l’assiette de la servitude de braquage ne peut ordonner son élargissement conformément à la proposition de l’expert. Il appartiendra éventuellement aux parties de convenir de cette modification.

S’agissant de la disparition de la servitude par impossibilité d’en user, il apparaît que dès l’origine l’assiette de la servitude de braquage posait difficulté. En effet, selon l’expert judiciaire, le cercle tracé sur le plan annexé à l’acte constitutif de servitude correspond graphiquement à un cercle de 6 m de diamètre et non de 7 m, lui-même insuffisant pour man’uvrer compte tenu de la présence du mur séparatif entre les fonds dominant et servant, et du mur de la propriété voisine. L’expert relève que la largeur de la servitude de passage est elle-même réduite en plusieurs endroits, compte tenu non seulement de la présence d’ un poteau EDF et d’ un coffret électrique à l’entrée du passage, mais également en raison du muret de soubassement de la propriété voisine [P] et du portail édifié à mi longueur de la servitude de passage, portail dont la construction était prévue dans l’acte de vente, de même que celle du mur séparatif qui a effectivement été construit sur la limite divisoire aucun empiétement sur la parcelle BE [Cadastre 5] ( [Localité 13] et aujourd’hui [I]) n’étant allégué.

Si l’expert indique que la largeur de la servitude est inférieure en plusieurs endroits à la largeur de 4 m conventionnellement prévue, il ressort du plan de l’annexe 1 qu’ aucun élargissement n’est possible sauf à déplacer poteau et coffret électrique, à supprimer le portail et à empiéter sur le fonds dominant notamment au niveau du soubassement de la maison située sur la propriété BE n° [Cadastre 4]. Pour autant, l’expert souligne que le passage pour un véhicule automobile standard est possible , l’entraxe le plus court étant situé à l’entrée du passage au niveau du poteau électrique où la largeur mesurée est de 2,89 m. Par la suite on retrouve une largeur de 3,18 m au niveau du portail , puis une largeur de 3,87 et 3,88 m. En réalité la difficulté vient de la définition de l’aire de braquage ou de man’uvre , manifestement sous dimensionnée dès l’origine et qui ne permet pas, selon l’expert, de man’uvrer, même avec un véhicule de petite taille . Or, la servitude de passage n’ a d’utilité que si l’ assiette de la servitude de braquage est utilisable, car dans le cas contraire l’accès et la sortie par l’arrière du fonds dominant devient impossible en véhicule et la servitude de passage ne présente dans ces conditions plus aucun intérêt.

En effet, la parcelle BE n° [Cadastre 5], fonds dominant, dispose d’un portail d’accès donnant sur l'[Adresse 12]. Le but de la servitude de passage et de braquage était dès lors de permettre de rentrer en véhicule par ce portail puis de ressortir par l’aire de braquage et la servitude de passage pour déboucher en marche avant sur la voie publique, ou inversement en cas d’accès par la servitude de passage.

L’impossibilité de man’uvrer sur l’aire de braquage rend ainsi impossible ce cheminement pour les véhicules.

Cependant cette impossibilité d’usage résulte de l’erreur commise dans la définition de l’assiette de la servitude de braquage, incompatible avec la superficie des lieux et l’édification du mur séparatif voulu par les vendeur et acquéreurs dans l’acte de vente du 23 juin 2008. En effet un diamètre de 7 m était insuffisant, quand bien même ce diamètre serait rétabli au niveau du point 106 du plan dressé par M. [F], en annexe 1 de son rapport, par l’ élargissement de l’accès à la parcelle BE [Cadastre 5] qui tangente l’aire de braquage, impliquant la démolition d’un petit morceau du mur séparatif.

Dès lors, l’usage de la servitude telle qu’elle était définie dans l’acte de vente était impossible privant cette dernière de son objet et il ne peut être soutenu raisonnablement que cet usage a été rendu impossible par suite des obstacles réduisant la largeur de la servitude de passage , ni même par l’édification du mur séparatif qui était voulu par les deux parties et notamment par les acquéreurs pour ménager l’intimité de leur vie privée en cas de construction sur le fonds servant. A cet égard , il convient de relever que M [F] n’a pas non plus incriminé la petite piscine construite par les époux [Y] sur leur fonds comme participant de l’impossibilité d’utiliser la servitude de braquage.

Dès lors, l’usage de l’ assiette de la servitude de passage et de braquage n’ayant pas été rendu impossible par des circonstances étrangères à l’acte constitutif, les conditions de l’article 703 du code civil ne sont pas réunies, l’assiette de la servitude de passage pouvant être de nouveau utilisée en cas de redéfinition de l’aire de man’uvre des véhicules, sur la parcelle BE n° [Cadastre 6].

Sur la demande des époux [Y] et des époux [I] tendant à l’enlèvement du poteau électrique et du coffret de compteur électrique se trouvant à l’entrée de la servitude de passage':

Les époux [Y] qui ne sont plus propriétaires de la parcelle BE [Cadastre 5] n’ont plus vocation à exiger la suppression des obstacles en question , ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Les époux [I] ont par contre intérêt à obtenir le rétablissement d’un passage à l’entrée de la servitude d’une largeur plus proche de celle convenue dans l’acte constitutif.

Cependant, les équipements dont le déplacement est demandé sont vraisemblablement la propriété du gestionnaire du réseau de distribution d’électricité de sorte que les consorts [E] ne peuvent être assurés d’obtenir le déplacement de ces ouvrages sans accord d’ ENEDIS (ex ERDF ou toute autre entité qui lui serait substituée). Dans ces conditions il convient de condamner les consorts [E] à faire déplacer les coffret et poteau électriques présents à l’entrée de l’assiette de la servitude de passage, dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt, à leurs frais, mais sous réserve de l’accord du gestionnaire du réseau de distribution d’électricité ( ENEDIS ou tout autre entité qui lui est substituée). Ils devront justifier de cette demande et de la réponse du gestionnaire du réseau, auprès des époux [I], dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt. En cas de refus motivé du gestionnaire du réseau de distribution d’électricité, ils seront déchargés de cette obligation. L’injonction de faire sera assortie d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois et ce pendant 6 mois.

Sur les demandes indemnitaires des époux [Y] et des époux [I]

La cour par l’arrêt avant dire droit a déjà statué sur le préjudice de jouissance des époux [Y] et les a déboutés de la somme de 30 000,00 euros demandée pour tous les préjudices de jouissance subis et à subir de toute nature, estimant que leurs prétentions ne sont reconnues fondées que pour le mur séparatif ( trop haut et non crépis des deux côtés) et le débord de toit, qu’il n’est justifié d’aucun préjudice autre que le non-respect de ces dispositions conventionnelles en sorte que les mesures de réparation ordonnées suffiront à réparer les manquements contractuels établis.

Toutefois ce rejet ne concernait pas la demande indemnitaire de 128 000,00 euros en réparation des conséquences de l’impossibilité d’utiliser le droit conventionnel de passage et l’aire conventionnelle de braquage avec un véhicule automobile, pour laquelle la cour a réouvert les débats. Cette somme se décomposait alors ainsi':

40 000,00 euros pour la perte d’utilisation du droit de passage

40 000,00 euros pour l’achat d’un garage fermé en ville

48 000,00 euros pour le préjudice d’ agrément à raison de l’impossibilité de stationner chez eux.

Dans leurs dernières écritures après réouverture des débats , les époux [Y] ont modifié leur demande , ramenant au principal leur demande globale à 120 400,00 euros selon le détail suivant':

18 000,00 euros en indemnisation de l’impossibilité d’utiliser le passage pendant 15 ans de 2010, époque de la construction du mur séparatif et fermeture du droit par un portail, à 2024. Ces 18 000,00 euros correspondent à un montant de 100 euros par semaine qui n’apparaît nullement excessif.

Il sera fait droit à cette demande.

Ils sollicitent en second lieu une somme de 32 000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité de construire un garage sur leur parcelle , ce qui correspond à 180 euros de loyer par mois pour un garage sur [Localité 11].

Cependant, si l’acte de vente mentionnait l’intention des acquéreurs de construire un garage en limite de leur fonds, côté servitude de passage, en dépit de l’impossibilité d’utiliser l’ aire de braquage après la construction du mur séparatif, cette construction restait possible. Simplement , les véhicules qui auraient été remisés dans ce local auraient dû ressortir en marche arrière sur la voie publique au lieu de d’emprunter la sortie par l’aire de braquage.

Cette man’uvre de sortie en marche arrière demeurant possible, sans que son caractère dangereux soit établi, le préjudice allégué, qualifié de «'second préjudice de jouissance'», n’est pas démontré et doit être rejeté.

En troisième lieu, les époux [Y] sollicitent une somme de 40 000,00 euros au titre du préjudice esthétique ou d’ agrément depuis 13 ans lié à une vue désagréable sur un mur trop haut, enfermant, en parpaings bruts non crépis, créant une incommodité et un déficit d’ensoleillement, en raison également de la présence d’un regard en fonte à soulever sur le trottoir.

Toutefois, sous la qualification de préjudice esthétique et d’agrément les époux [Y] reformulent, en la majorant, la demande qu’il avait présentée sous la qualification de préjudice de jouissance avant l’arrêt avant-dire droit et qui a été rejetée par la cour, tout comme d’ailleurs la demande relative au déplacement du regard d’eau.

Ils ne peuvent qu’être déboutés de cette demande.

Enfin, ils sollicitent une somme de 30 000,00 euros en compensation du préjudice moral lié à la particulière mauvaise foi de Madame [E] à laquelle ils reprochent d’avoir fait traîner la procédure ( adresse postales fausses ou fantaisistes, conclusions envoyées au dernier moment, arguments fallacieux) .

Cependant , ils ne fournissent aucune pièce de nature à qualifier un préjudice moral , alors que le comportement procédurale allégué, qu’ils entendent caractériser au travers des différentes procédures initiées depuis 2012 n’ est pas constitutif d’un abus du droit de se défendre en justice.

Cette demande sera elle aussi rejetée.

Au final, les consorts [E] seront condamnés in solidum à payer aux époux [Y] une somme de 18 000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser la servitude de passage pendant 15 ans

Sur les demandes indemnitaires des époux [I]':

Seul le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’ utiliser la servitude dont bénéficie leur fonds est justifié. Ils sollicitent à ce titre une somme de 1200 euros . Ayant acquis le fonds dominant le 30 juillet 2024 et à raison d’une somme de 100 euros par mois proportionnée au préjudice subi, à la date de leurs conclusions du 18 avril 2025, ce préjudice s’établissait à 900,00 euros ( 100 euros pendant 9 mois). Les consorts [E] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Le préjudice de jouissance consécutif à l’impossibilité d’édifier un garage sur leur fonds, par suite de l’ impossibilité d’utiliser la servitude de passage et de braquage n’est pas établi au regard du raisonnement précédemment tenu pour les époux [Y]. Enfin, ils ne fournissent aucun élément objectif de nature à établir un préjudice esthétique et d’agrément qui est formulé dans les mêmes termes que les époux [Y], alors qu’il résulte des débats qu’ils ont demandé à Mme [E] et à ses enfants de ne pas réduire la hauteur du mur séparatif qui a depuis été crépi comme le montrent les photographies qu’ils produisent.

Enfin, le préjudice moral allégué en raison du comportement procédural de Mme [E] est d’autant moins justifié que les époux [I] sont intervenus à l’instance très récemment et ne peuvent se prévaloir du comportement procédural antérieur de Mme [E].

Les demandes subsidiaires des époux [Y] et [I] sont sans objet, la cour n’ayant pas constaté que la servitude était éteinte par impossibilité d’ en user.

Sur les demandes annexes':

La cour, par arrêt mixte, a déjà statué sur les dépens et frais irrépétibles exposés avant cette décision, en condamnant Mme [C] [E] aux dépens , avec distraction pour ceux d’appel dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à [TC] [Y] et à son épouse [V] [B] [N] une somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’issue du litige l’équité justifie de condamner Mme [E], seule, à payer aux époux [Y] et [I], ensemble, une somme complémentaire de 2000,00 euros au titre des frais de représentation postérieurs à l’arrêt mixte et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS':

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt mixte du 8 juillet 2021

Reçoit [L] [E] épouse [W], [Z] [E] et [K] [E] en leur intervention,

Déclare recevables les demandes dirigées à leur encontre,

Reçoit [O] [I] et [T] [H] [X] épouse [I] en leur intervention volontaire,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions des articles 701 et 703 du code civil,

Condamne in solidum [C] [R] épouse [E] , [L] [E] épouse [W] , [Z] [E] et [K] [E], à faire déplacer les coffret et poteau électriques présents à l’entrée de l’assiette de la servitude de passage, en dehors de cette assiette, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt, à leurs frais, sous réserve de l’accord du gestionnaire du réseau de distribution d’électricité ( ENEDIS ou tout autre entité qui lui est substituée),

Dit qu’ils devront justifier de la demande adressée au gestionnaire du réseau et de sa réponse, auprès des époux [I], dans un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt,

Dit qu’en cas d’accord du gestionnaire du réseau de distribution d’électricité, et à défaut d’avoir exécuté les travaux ordonnés dans le délai imparti, ils seront redevables d’une astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois suivant la signification de l’arrêt et ce, pendant 6 mois,

Dit qu’en cas de refus motivé du gestionnaire du réseau, ils seront déchargés de cette obligation,

Condamne in solidum [C] [R] épouse [E] , [L] [E] épouse [W] , [Z] [E] et [K] [E] à payer aux époux [Y] une somme de 18000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif à l’impossibilité d’utiliser le droit de passage pendant 15 ans,

Condamne in solidum [C] [R] épouse [E] , [L] [E] épouse [W] , [Z] [E] et [K] [E] à payer aux époux [I] la somme de 900,00 euros en réparation du préjudice de jouissance consécutif à l’impossibilité d’utiliser le droit de passage pendant 9 mois,

Déboute [TC] et [V] [Y] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Déboute [O] et [T] [I] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Rappelle que par arrêt mixte du 8 juillet 2021, [C] [R] épouse [E] a été condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux [Y] une somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [C] [R] épouse [E] à payer aux époux [Y] et aux époux [I] , ensemble, une somme complémentaire de 2000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’instance d’appel , après réouverture des débats.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,