COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N° 2024 / 308

N° RG 24/05021

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM452

Syndicat SDC OXYGEN

C/

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

— M^e Marie POSTEL-VINAY

— M^e Antoine D’AMALRIC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Président du TJ de MARSEILLE en date du 04 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/027757.

APPELANTE

Syndicat SDC OXYGEN

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie POSTEL-VINAY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et par M^e Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par M^e Blanche LAMOUR DE CASLOU, avocat au barreau de PARIS,

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, conseiller – rapporteur, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES':

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La société BOUYGUES IMMOBILIER a procédé à la construction, puis à la vente d’un ensemble immobilier dénommé OXYGEN situé [Adresse 1] à [Localité 3].

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Suivant actes d’huissier en date du 6 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN situé [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole monsieur [H] [Y], a assigné la société par actions simplifiée (SAS) BOUYGUES IMMOBILIER, constructeur de l’ensemble immobilier constitué de trois bâtiments, en référé devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE. Cette assignation est intervenue à la suite de la livraison des parties communes le 22 novembre 2019 pour le bâtiment A, le 5 décembre 2019 pour le bâtiment B, le 12 février 2020 pour le bâtiment C et le 2 juin 2020 pour les espaces verts. Elle avait pour objet d’obtenir une expertise judiciaire pour évaluer les désordres, malfaçons et non conformités affectant la construction.

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La société BOUYGUES IMMOBILIER a fait attraire à l’instance divers sous-traitants et compagnies d’assurance.

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Par ordonnance du 18 juin 2021 le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE a notamment ordonné une expertise afin de décrire les désordres, malfaçons, non conformités et/ou inachèvements invoqués dans l’assignation affectant l’ensemble immobilier et notamment les 4 procès-verbaux de livraison et le procès-verbal d’huissier du 23 mars 2020 ainsi qu’un rapport des marins pompiers du 23 mars 2020. La mission confiée à l’expert était notamment de préciser le siège des désordres, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition, de déterminer l’origine et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés, d’indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination et d’indiquer les moyens propres à y remédier.

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Aux termes de cette ordonnance, une provision de 5.000€ a été mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN.

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Par ordonnance en date du 19 novembre 2021, la mission de l’expert a été étendue à de nouveaux désordres, une nouvelle provision fixée à 4.000 € ayant été mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN.

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Le 8 juillet 2022 le juge chargé du contrôle des expertises a ordonné le versement d’une consignation complémentaire de 38.000€ au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN.

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Selon lettre du 19 septembre 2022 la société BOUYGUES IMMOBILIER a accepté de prendre à sa charge le paiement de cette consignation. Une ordonnance de référé du 16 août 2022 a de nouveau étendu la mission de l’expert à de nouveaux intervenants.

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Par ordonnance de référé en date du 16 août 2022 les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à d’autres parties.

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Enfin le 15 mai 2023 le juge chargé du contrôle des expertises a mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN le versement d’une nouvelle consignation de 27.000€, payable avant le 18 août 2023.

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Par acte d’huissier du 2 juin 2023 le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN a fait assigner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER afin que cette dernière soit condamnée à lui payer la somme de 27.000€ à titre de provision ad litem, outre la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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Par ordonnance en date du 4 septembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE décide':

— Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Oxygen situé [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole monsieur [H] [Y] de ses demandes ;

— Déboutons la SAS BOUYGUES IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

— Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Oxygen situé [Adresse 1] aux dépens.

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Par déclaration en date du 18 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN a formé appel de cette décision à l’encontre de la société BOUYGUES IMMOBILIER.

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Par conclusions notifiées le 17 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN demande à la Cour de':

Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions des articles 1792-6 et 1646-1 du Code civil,

Il est demandé à la Cour de :

— REFORMER l’ordonnance du juge des référés près le Tribunal Judiciaire de Marseille du 4 septembre 2023 (RG 23/02757),

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Ce faisant,

— CONSTATER que l’expert judiciaire a relevé de très nombreux désordres, dont la société BOUYGUES IMMOBILIER doit nécessairement répondre sur le fondement des articles 1792-6 et 1646-1 du Code Civil,

— CONSTATER que le SDC appelant ne dispose pas de la capacité financière de procéder au paiement de la consignation n°3 à hauteur de 27.000 €,

— CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement de la somme de 27.000 € à titre de provision ad litem, les frais de consignation complémentaire n°2 de l’expert ayant été arbitrés à ce montant,

— CONDAMNER la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement de la somme de

1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

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A l’appui de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il existe sans contestations possibles une liste de réserves qui n’ont pas été levées à la réception et que persistent des désordres qui relèvent de la garantie de parfait achèvement et de la garantie décennale. Il expose qu’il ne dispose pas des capacités pécuniaires lui permettant de procéder au paiement de la consignation demandée.

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La société BOUYGUES IMMOBLIER, par conclusions notifiées le 6 juin 2024 demande à la Cour de':

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les articles 269 et 280 du Code de procédure civile,

Il est demandé à la Cour de céans de :

— JUGER mal fondée le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN en ses demandes ;

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En conséquence :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONFIRMER l’Ordonnance en toutes ses dispositions ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens de 1ère d’instance et d’appel.

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A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que’la mesure d’expertise en cours a pour objet de constater les désordres allégués et d’en déterminer les imputabilités'; qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’existence des désordres et sur les responsabilités encourues. Elle se prévaut du fait qu’en l’état des opérations d’expertise réalisées, les désordres sont essentiellement de nature esthétique et sont du ressort des locateurs d’ouvrage. Elle fait valoir que le Syndicat des copropriétaires étant à l’initiative de cette mesure d’expertise, il lui appartient de prendre à sa charge l’avance des frais et qu’il n’est pas justifié de mettre à sa charge une provision ad litem. Elle considère enfin que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il se trouve dans l’impossibilité de s’acquitter de de ces frais.

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L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai par avis donné aux parties le 17 mai 2024 et a été appelée à l’audience en dernier lieu le 9 octobre 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION':

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Sur la demande principale':

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En application des dispositions de l’article 835 al.2 du Code de procédure civile, «'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'».

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Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la responsabilité de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER en tant que promoteur vendeur ne peut qu’être automatiquement retenue et qu’aucune contestation séreuse ne permet en conséquence d’écarter sa condamnation au paiement d’une provision ad litem. Pour justifier des difficultés financières rencontrées il verse en outre aux débats un courrier de son conseil en date du 19 avril 2024 adressé au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de MARSEILLE indiquant que la copropriété présente des comptes insuffisants pour faire face à cette demande de consignation compte tenu des autres dépenses urgentes auxquelles la copropriété a dû faire face. Est joint à ce courrier un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire de la copropriété en date du 30 novembre 2023 dont la résolution n°5 décide de provisionner cette consignation.

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La société BOUYGUES IMMOBILIER oppose que les opérations d’expertise sont toujours en cours et qu’il serait prématuré de considérer que sa responsabilité peut être retenue dans le cadre de ce litige'; elle souligne le fait que les réserves sont essentiellement de nature esthétique sans porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble et qu’elles sont toutes du ressort des locateurs d’ouvrage et ne relèvent pas de sa propre responsabilité. Elle soutient que les frais d’expertise ont été classiquement mis à la charge du demandeur à la mesure

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Au vu de ces éléments, il convient de rappeler que, outre les obligations tenant à la délivrance conforme, le vendeur de biens en l’état futur d’achèvement est notamment tenu':

— Des défauts de conformité apparents par application des dispositions de l’article 1642-1 du Code civil': «'le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents'».

— Des vices cachés sur le fondement de la garantie décennale et biennale en application de l’article 1646-1 du Code civil, à défaut sur le fondement de la responsabilité pour faute prouvée en cas de désordres intermédiaires':'«'le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles'1792,'1792-1,'1792-2'et'1792-3'du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble'».

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Ainsi, l’obligation pour le vendeur en l’état futur d’achèvement de réparer, à l’égard de l’acheteur les désordres entrant dans le domaine d’application de ces dispositions n’est pas sujette à contestations. Il lui appartiendra le cas échéant de faire valoir ses garanties auprès des locateurs d’ouvrage intervenus dans l’opération de construction.

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Le compte rendu de réunion d’expertise du 9 mai 2023 et réunion d’expertise technique BMPM du 23 mai 2023 et visite du 26 mai 2023 fait en effet état de désordres de nature esthétique et qualifiés de sans gravité ou susceptibles de compromettre certaines parties de l’ouvrage (mur extérieur notamment) ou de présenter une dangerosité en plusieurs endroits des espaces verts. Des désordres de nature esthétique, certains évolutifs, affectent également les façades des bâtiments et leurs intérieurs, ainsi que les parties en sous-sol.

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L’ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises du 15 mai 2023 ayant ordonné le versement d’une consignation supplémentaire de 27.000€ par le Syndicat des copropriétaires a été rendue en considération de la demande d’une telle consignation formée par Monsieur [K], expert judiciaire. Dans le compte-rendu précité, l’expert indique en effet qu’une demande de consignation supplémentaire et une demande de prorogation de délai ont été faites'; que d’autres constatations doivent être réalisées, notamment afin d’identifier les venues d’eau un jour de fortes pluies, des recherches de fuite pour vérification de l’étanchéité du bassin de rétention et une vérification des pompes de relevage.

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Comme l’a justement relevé le premier juge, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’imputabilité des réserves, désordres, malfaçons ou non façons qui ont été constatés avant ou pendant les opérations d’expertise, une telle discussion ne relevant que du tribunal statuant au fond.

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Cependant, compte tenu de la nature des obligations qui pèsent sur le vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement au vu des dispositions rappelées ci-avant et au vu de la nature des désordres qui sont à l’origine du présent litige, l’obligation d’indemnisation non sérieusement contestable pesant sur la SAS BOUYGUES IMMOBILIER justifie qu’il soit fait droit à la demande de provision ad litem formulée par le Syndicat des copropriétaires.

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Au vu de ces éléments, il convient en conséquence d’infirmer la décision rendue par le juge des référés du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 4 septembre 2023 et condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER au paiement de la somme de 27.000 € à titre de provision ad litem, correspondant aux frais de consignation complémentaires mis à la charge du Syndicat des copropriétaires par ordonnance du 5 mai 2023 du juge chargé du contrôle des expertises.

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Sur les demandes annexes':

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Compte tenu de la solution donnée au litige, il convient de condamner la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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La décision contestée sera en outre infirmée en ce qu’elle a condamné le Syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance et les entiers dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER.

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PAR CES MOTIFS':

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La Cour, statuant contradictoirement, en premier ressort,

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Infirme l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 4 septembre 2023 en toutes ses dispositions';

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Statuant à nouveau,

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Condamne la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN pris en la personne de son Syndic en exercice la SASU FONCIA MARSEILLE la somme de 27.000 € à titre de provision ad litem, correspondant aux frais de consignation complémentaires mis à la charge du Syndicat des copropriétaires par ordonnance du 5 mai 2023';

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Condamne la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier OXYGEN pris en la personne de son Syndic en exercice la SASU FONCIA MARSEILLE la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

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Condamne la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d’appel de la présente instance de référé.

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Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Christiane GAYE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente