COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 JANVIER 2025

N° 2024/23

Rôle N° RG 23/15562 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJW5

[L] [J] épouse [B]

[G] [B]

C/

S.A. [Adresse 12] ' SAFER PACA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON

M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 05 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00004.

APPELANTS

Madame [L] [J] épouse [B]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [G] [B]

né le 14 juin 1950 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Séverine TARTANSON de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

S.A. [Adresse 13] ' SAFER PACA

Représentée par son Directeur général délégué en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 10]

représentée par M^e Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M. PACAUD, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 17 novembre 2015, signé en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 7], M. [G] [B] a promis de vendre à M. [N] [Y] ses parcelles situées sur la Commune de [Localité 11], cadastrées section W, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], au prix de 24 000 euros.

Le notaire précité a, le 20 novembre 2015, notifié cette vente à la [Adresse 13] (SAFER PACA) qui, par courrier en date du 15 janvier 2016, lui a indiqué qu’elle exerçait son droit de préemption. Cette décision, affichée en mairie le 23 janvier 2015, n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par acte d’huissier en date du 6 septembre 2016, M. [B] a fait assigner Maître [I] devant le président du tribunal de grande instance de Digne-les-Bains, statuant en référé, afin d’engager sa responsabilité et d’obtenir l’annulation de la promesse synallagmatique de vente. La SAFER est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance, en date du 5 janvier 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Digne les Bains l’a débouté de toutes ses demandes en relevant que son mécontentement n’était pas le fait de l’exercice du droit de préemption mais de la décision de la SAFER de vendre ces parcelles à une personne l’ayant physiquement agressé.

Par jugement en date du 20 février 2019, tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a, notamment ;

— dit que la décision de préemption a rendu la vente parfaite au profit de la SAFER ;

— dit que son jugement vaudrait titre de propriété pour la SAFER sur les parcelles

situées sur commune de [Localité 11] ;

— condamné M. [B] à payer à la SAFER la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 31 mars 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a notamment :

— infirmé ce jugement en ce qu’il avait déclaré recevables les contestations de M. [B] à l’encontre de la décision de préempter de la SAFER ;

— déclaré irrecevables lesdites contestations ;

— condamné M. [B] à payer à la SAFER la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 16 juillet 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a notamment :

— dit que M. et Mme [B] sont occupants sans droit ni titre des parcelles situées sur la commune de [Localité 11] (04) cadastrées section W, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

— ordonné leur expulsion ;

— débouté la SAFER de sa demande d’astreinte ;

— accordé à M. et Mme [B] un délai de trois mois pour quitter les lieux ;

— condamné, in solidum, M. et Mme [C] à payer à la SAFER la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt en date du 17 novembre 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré irrecevable l’appel interjeté par les époux [B] contre cette décision et les a condamnés in solidum à payer à la SAFER la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 13 octobre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a ordonné un sursis à expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai pour quitter les lieux courant jusqu’au 31 octobre suivant.

Par jugement en date du 3 août 2023, ce même magistrat a refusé d’accorder un nouveau délai aux époux [B].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, la SAFER a fait assigner M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains, statuant en référé, aux fins, au principal, de les entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2016.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 décembre 2023, ce magistrat a :

— déclaré la SAFER recevable en sa demande pour la période postérieure au 20 décembre 2017 ;

— déclaré le juge des contentieux de la protection matériellement compétent pour connaître le litige ;

— condamné, à titre provisionnel, M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] à payer à la SAFER une indemnité d’occupation payable et exigible mensuellement le 5 de chaque mois, d’un montant de 300 euros par mois à compter du 20 décembre 2017 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] à payer à la SAFER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] aux entiers dépens.

Il a notamment considéré que :

— la SAFER ne pouvait solliciter d’indemnité d’occupation pour une période antérieure à 5 années précédent l’introduction de l’instance ;

— depuis le 15 janvier 2016, la SAFER était, sans conteste, propriétaire des parcelles litigieuses et de l’immeuble bâti.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 décembre 2023, M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 7 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

— juge la demande en paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2016 prescrite ;

— rejette les demandes présentées par la SAFER à l’encontre de Mme [L] [B] ;

— rejette les demandes présentées par la SAFER, comme n’entrant pas dans les pouvoirs du juge des référés, étant sérieusement contestables et totalement injustifiées ;

— à titre infiniment subsidiaire, infirme l’ordonnance entreprise et dise que l’indemnité d’occupation ne peut être due que depuis le 31 mars 2022 ou le 20 février 2019 et fixe celle-ci à un montant de 10 euros par mois ;

— en tout état de cause, condamne la SAFER à payer à M. [B] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions transmises le 8 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la [Adresse 13] (SAFER PACA) sollicite de la cour qu’elle confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et condamne in solidum M. et Mme [B] aux dépens ainsi qu’au versement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient, à titre liminaire, de souligner que, dans le dernier état de leurs écritures, les appelants ne sollicitent pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré le juge des contentieux de la protection matériellement compétent et, a contrario, rejeté leur exception d’incompétence.

Il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise de ce chef qui était expressément visé dans la déclaration d’appel.

Sur les fin de non recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code dispose que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à défendre de Mme [L] [J] épouse [B]

Pour la première fois en cause d’appel, Mme [L] [B] soutient qu’elle ne peut être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation car, d’une part, elle n’est pas propriétaire de la bergerie litigieuse, bien propre de son mari, et, d’autre part, elle ne l’a jamais occupée.

Elle est néanmoins signataire d’une lettre en date du 16 mai 2016 dans laquelle, elle fait, avec son époux, grief à Maître [V] [P] de ne pas avoir tenu compte de (leur) demande de rester dans les lieux pendant trois ans. Par ailleurs, elle a, avec son conjoint, été déclarée occupante sans droit ni titre du bien litigieux par ordonnance du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Digne les Bains, ordonnance définitive suite à l’arrêt de la cour de céans ayant, le 17 novembre 2022, déclaré irrecevable l’appel des époux [B].

Elle doit donc être considérée comme ayant occupé, avec son conjoint, la bergerie litigieuse, laquelle présente la particularité d’être habitable.

Il convient dans ces conditions de rejeter la fin de non-recevoir tirée de son défaut de capacité à défendre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’application des dispositions de ce texte conduit à considérer que, dans le cas d’une action visant au paiement de loyers et indemnités d’occupation, la dette ne peut inclure des échéances antérieures de plus de cinq années à l’assignation introductive d’instance. Elle ne signifie nullement, comme soutenu par les appelants, que le créancier qui aurait pu agir antérieurement à cette période, a définitivement perdu son droit d’agir contre son locataire ou l’occupant sans droit ni titre de son bien.

En l’espèce, par jugement en date du 20 février 2019 (à ce jour définitif suite à l’arrêt rendu le 31 mars 2022 par la cour d’appel de céans), le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a :

— dit bonne et valable la décision de la SAFER de préempter au prix de 24 000 euros ;

— dit que la décision de préemption (avait) rendu la vente parfaite, au profit de la SAFER ;

— dit que (son) jugement vaudrait titre de propriété pour la SAFER sur les parcelles situées sur la Commune de [Localité 11], cadastrées section W, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Par ailleurs, par une ordonnance en date du 16 juillet 2021, tout aussi définitive, suite à l’arrêt de la cour de céans du 17 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Digne les Bains a déclaré M. et Mme [B] occupants sans droit ni titre desdites parcelles.

En sa qualité de propriétaire, définitivement reconnue, la SAFER est donc recevable à solliciter, en référé, le versement d’une indemnité d’occupation provisionnelle pour l’occupation desdites parcelles sur une période qui devra être déterminée en regard des dispositions précitées de l’article 2224 du code civil.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a déclaré recevable la demande de la SAFER.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements. En application des dispositions de ce texte, l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue nécessairement un trouble manifestement illicite.

Dès lors la violation du droit de propriété suffit, en soi, à justifier que les mesures soient prises en référé pour faire cesser ce trouble et/ou l’indemniser à titre provisionnel.

Comme indiqué supra, le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a, par jugement en date du 20 février 2019 (à ce jour définitif suite à l’arrêt rendu le 31 mars 2022 par la cour d’appel de céans) :

— dit bonne et valable la décsion de la SAFER de préempter au prix de 24 000 euros ;

— dit que la décision de préemption (avait) rendu la vente parfaite, au profit de la SAFER ;

— dit que (son) jugement vaudrait titre de propriété pour la SAFER sur parcelles situées sur la Commune de [Localité 11], cadastrées section W, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

En outre, par ordonnance en date du 16 juillet 2021, à ce jour définitive suite à l’arrêt de la cour de céans du 17 novembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Digne les Bains a déclaré ces derniers occupants sans droit ni titre desdites parcelles.

Il n’appartient pas la cour, statuant en référé, de revenir sur ce qui a été définitivement jugé par les décisions précitées. Reconnus occupants sans droit ni titre de la bergerie litigieuse, les époux [B] sont donc débiteurs d’une indemnité d’occupation. Celle-ci sera due du 20 décembre 2017, soit cinq ans avant la délivrance de l’acte introductif d’instance, jusqu’à leur départ effectif des lieux.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de chef.

S’agissant du montant de cette indemnité provisionnelle, il résulte du rapport d’expertise rédigé par M. [O] que la bergerie (en rez-de-chaussée) et la grange située à son premier étage ont une valeur marchande de 5 304 euros. La provision sur l’indemnité mensuelle d’occupation due au titre de son occupation sans droit ni titre peut donc être fixée à 60 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc réformée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] aux entiers dépens et à payer à la SAFER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B], qui succombent sur l’essentiel de leurs prétentions, seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d’appel.

Les époux [B] supporteront, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de Mme [L] [J] épouse [B] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré la SAFER recevable en sa demande pour la période postérieure au 20 décembre 2017 ;

— déclaré le juge des contentieux de la protection matériellement compétent pour connaître du litige ;

— condamné, à titre provisionnel, M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] à payer à la SAFER, du 20 décembre 2017 jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation payable et exigible mensuellement le 5 de chaque mois ;

— condamné in solidum M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] aux entiers dépens et à payer à la SAFER la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle susvisée à 60 euros par mois ;

Condamne in solidum M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] à payer à la SAFER la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] de leur demande sur ce même fondement ;

Condamne M. [G] [B] et Mme [L] [J] épouse [B] aux dépens d’appel.

La greffière Le président