COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

Rôle N° RG 22/02674 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI47Z

S.A.R.L. SOGIMED

C/

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE POIDS LOURDS COTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée

le : 27/03/25

à :

M^e Pascale BARTON-SMITH

M^e Alain-David POTHET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de DRAGUIGNAN en date du 08 Février 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2021/1214.

APPELANTE

S.A.R.L. SOGIMED, prise en la personne de son gérant, Mr [I] [D], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée et assistée de M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE POIDS LOURDS COTE D’AZUR, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée et assistée de M^e Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre, magistrat rapporteur

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Selon bail dérogatoire conclu le 1er avril 2016, la SARL Sogimed a donné en location à la SAS Société nouvelle poids lourds Côte d’Azur -ci-après SAS SNPLCA- un hangar et des locaux sis sur une parcelle de terrain en bordure de la RN7, au lieu-dit « [Localité 5] », sur partie de celle cadastrée AN[Cadastre 1], sur la commune de [Localité 3], et pour un usage exclusif de « dépannage poids lourds et location de véhicules utilitaires, vente de véhicules et vente de pièces de rechange ».

Le bail était consenti pour une période commençant à courir le jour même et se terminant au plus tard le 28 février 2018, sans renouvellement, prorogation ni reconduction possible, et moyennant un loyer de base annuel de 32 400 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance et par trimestres civils.

Le même jour, un second contrat de bail dérogatoire était conclu entre les mêmes parties, précisant annuler et remplacer le précédent, portant sur le même site et pour le même usage, mais stipulant une durée désormais fixée à 36 mois venant à terme au plus tard le 31 mars 2019, et pour un loyer annuel fixé à 36 000 euros hors taxes et hors charges, avec la précision que le montant du loyer dû pour la période du 1er avril 2016 au 30 juin 2016 était de 8.100 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé du 26 décembre 2018, le bailleur rappelait au preneur le terme du bail au 31 mars 2019 et l’invitait à convenir d’une date pour procéder à l’état des lieux de sortie.

La demande était réitérée par courriel du 12 février 2019.

Par réponse du 15 mars 2019, le preneur sollicitait un délai jusqu’au 30 juin 2019 pour quitter les lieux.

Le 1er juillet 2019, un procès-verbal de constat était dressé sur les lieux dont un nouveau locataire prenait possession.

Par exploit du 25 mars 2021, la SAS SNPLCA faisait assigner la SARL Sogimed devant le tribunal de commerce de Draguignan aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 4 100 euros représentant le solde du dépôt de garantie.

Par jugement du 8 février 2022, le tribunal de commerce a

— condamné la SARL Sogimed à payer à la SAS SNPLCA la somme de 4 100 euros au titre de la partie du dépôt de garantie non-restitué, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2020,

— dit et jugé n’y avoir lieu d’octroyer des dommages et intérêts,

— condamné la SARL Sogimed à payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS SNPLCA aux entiers dépens,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 22 février 2022, la SARL Sogimed a relevé appel de ce jugement pour le voir infirmer sur les condamnations prononcées à son encontre.

La SAS SNPLCA, intimée, a conclu et l’arrêt rendu est donc contradictoire en vertu de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 22 mars 2022, transmission réitérée le 15 janvier 2024, la SARL Sogimed, appelante, demande à la cour, au visa des articles 1730, 1232 et 1231-1 du code civil,

— d’infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Draguignan le 8 février 2022 en ce qu’il a condamné la SARL Sogimed à payer 4 100 euros au titre de la partie du dépôt de garantie non restitué, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2020 et 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS SNPLCA au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2022, la SAS SNPLCA, intimée, demande à la cour, au visa de l’article L. 445-40 du code de commerce, de

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SARL Sogimed à lui payer la somme de 4 100 euros au titre de la partie du dépôt de garantie non restituée augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2020,

— l’infirmer en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande relative au cours des intérêts devant commencer à la suite de la première mise en demeure du 20 avril 2019,

— l’infirmer quant à l’application de l’article L. 445-40 du code de commerce,

— l’infirmer sur les dommages et intérêts,

et statuant à nouveau,

— condamner la SARL Sogimed au paiement d’une somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,

— le confirmer sur les frais irrépétibles,

et en cause d’appel,

— dire les frais irrépétibles d’un montant de 2 000 euros,

— condamner la SARL Sogimed au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Sogimed aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS Cabinet Pothet, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel principal :

La SARL Sogemed conteste le bien-fondé des condamnations prononcées à son encontre.

L’état des lieux auquel elle a fait procéder par huissier de justice le 1er juillet 2019 est opposable au preneur. Celui-ci n’a jamais répondu à ses propositions d’y procéder ensemble et il était informé de ce qu’il y serait procédé à cette date. L’acte d’huissier apporte la preuve des désordres imputables au preneur. Elle justifie en outre des multiples relances réclamant le nettoyage d’un bac à graisse et l’enlèvement de bouteilles de gaz et d’une machine à café, et produit trois factures de nettoyage de ce bac, de réparation du rideau métallique et des frais d’état de lieux à partager, ainsi qu’un devis pour les autres réparations. C’est donc légitimement qu’elle a refusé de restituer le solde du dépôt de garantie de 4 100 euros.

L’intimée conteste la retenue faite sur son dépôt de garantie à hauteur de 4 100 euros.

Elle relève qu’il n’est pas justifié de l’état du bac à graisse à son entrée dans les lieux et qu’elle aurait procédé elle-même à son nettoyage si elle avait été invitée à le faire par le bailleur.

De même, les constatations relatives au rideau métallique ont été réalisées à la demande du preneur prenant sa suite dans les lieux lors de l’état des lieux du 1er juillet 2016, alors même qu’elle-même n’avait pas été convoquée pour y assister.

Et il n’est aucunement justifié du différentiel retenu de 2 057,80 euros alors qu’il incombe au propriétaire de documenter l’engagement de ces autres dépenses.

La comparaison des constatations faites par l’huissier de justice le 1er juillet 2019 avec l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2016 démontre que le local a été restitué comme remis, et la résistance du bailleur à lui restituer le solde du dépôt de garanti relève de sa part d’une parfaite mauvaise foi.

Sur ce,

Les relations contractuelles des parties sont régies par le contrat de bail dérogatoire d’une durée maximum de 36 mois produit en pièce 1 par l’appelante puisque celui-ci mentionne expressément qu’il « annule et remplace celui de même jour d’un montant annuel de 32 400 euros » -contrat conclu le même jour pour 23 mois en pièce 3 de l’intimée, étant observés que tous deux sont revêtus de la signature et du tampon de chacune des deux parties.

Ce contrat de bail stipule dans son article 4.1.1 que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance et tels qu’ils résultent de l’état des lieux contradictoire passé entre les parties, et que « si pour une raison quelconque cet état des lieux n’était pas dressé », les biens loués « seront considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état ».

L’article 9 du même contrat, relatif au « dépôt de garantie » précise qu’ « il est versé à la signature des présentes un montant de 9 000 euros hors taxes (') en garantie de l’exécution de toutes les charges et conditions du bail par le preneur. Cette somme sera remboursable en fin de bail au preneur après déduction de toutes les sommes pouvant être dues par le preneur à titre de loyer, de charges ou à tout autre titre. Ce dépôt de garantie ne sera pas productif d’intérêts ainsi que le preneur le reconnaît ».

En l’espèce, le litige entre les parties porte sur un solde de 4 100 euros que le bailleur se refuse à restituer, motif pris de réparations à effectuer dans les lieux du fait de leur occupation par le preneur.

Il invoque ainsi pour justifier de cette retenue :

— le nettoyage du bac à graisse d’hydrocarbures de la piste de levage pour un coût de 949,20 euros TTC,

— la réparation du rideau métallique à l’entrée de l’atelier pour 900,00 euros TTC,

— le coût de l’état des lieux de sortie à répartir par tiers entre le bailleur, le nouveau locataire et l’ancien pour 200,00 euros chacun,

— la reprise d’ « irrégularités constatées sur l’état des lieux de sortie », dont celles sur le bardage et l’état du hangar.

La SAS Sogimed produit en ce sens une facture du 30 juillet 2019 relative au nettoyage de la fosse hydrocarbures pour 949,20 euros TTC, une facture du 7 octobre 2019 de remise en état du rideau métallique pour 900 euros TTC, un relevé de frais et honoraires de l’huissier de justice instrumentaire du 17 décembre 2015 pour 600 euros, ainsi qu’un devis établi le 17 juillet 2019 portant sur divers travaux dans le hangar et les locaux loués pour un montant total TTC de 2 838 euros.

Contrairement à ce que soutient la SAS SNPLCA, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation (3è Civ., 3 avril 2001, pourvoi n°99-13.668 ; 2 octobre 2007, pourvoi n°06-18.142).

Il lui incombe en revanche d’établir la matérialité des dégradations dont il demande réparation, par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, puisque le preneur est tenu de restituer le bien donné à bail dans l’état où il l’a pris.

La SAS SNPLCA communique en pièce 4 un « état des lieux préalable » attaché au bail dérogatoire de 23 mois conclu, établi le 1er avril 2016 et également signé des deux parties. Ce document liste les travaux à réaliser sur le site et mentionne que l’état des lieux sera effectué en suite.

La SARL Sogimed, bailleur, produit en pièce 2 un état des lieux d’entrée établi de façon contradictoire le 7 juin 2016 et « certifié exact » par elle ainsi que par le preneur la SAS SNPLCA.

Si le premier document est manifestement attaché à un contrat de bail annulé et remplacé le même jour par un autre, il a le mérite d’avoir été établi le jour même de l’entrée dans les lieux du preneur et d’attester en conséquence de la matérialité de leur état sur les points qu’il cite, notamment des travaux nécessaires.

Le second document, bien plus détaillé, permet d’illustrer avec davantage de précisions que le premier l’état dans lequel la SAS SNPLCA a reçu le bien donné à bail.

S’agissant de l’état des lieux lors de la restitution des lieux au bailleur par le preneur le 1er juillet 2019, est produit aux débats un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le jour même (pièce 6 de l’appelante et 12 de l’intimée).

Aucune clause du contrat de bail conclu entre la SARL Sogimed et la SAS SNPLCA ne met à la charge du preneur une quelconque participation financière au coût de l’intervention d’un huissier de justice qui serait requis pour dresser un état des lieux de sortie.

Bien plus, il est expressément mentionné au procès-verbal que l’huissier de justice intervient à la requête de la SAS Loc+, laquelle prend à bail le jour même les lieux, et qu’il s’agit là non pas d’un état des lieux de sortie dressé à la demande du bailleur, mais d’un état des lieux d’entrée fait à la demande du nouveau locataire et au contradictoire du bailleur. Il n’est d’ailleurs pas justifié que la SAS SNPLCA ait été convoquée ni seulement prévenue de ces opérations.

Dès lors, la SARL Sogimed ne peut valablement imputer d’office un tiers du coût de ce constat à celle-ci, et la somme de 200 euros n’est pas due à ce titre par l’intimée.

Pour autant, les constatations effectuées sur les lieux le 1er juillet 2019 par un huissier de justice et qui sont énoncées dans le procès-verbal font foi jusqu’à inscription de faux.

Il n’est pas contesté que la SAS SNPLCA a véritablement quitté le site le 30 juin 2019 comme elle l’indiquait dans son courrier du 15 mars 2019, malgré le terme du bail au 31 mars 2019, et il n’est argué d’aucune modification des lieux entre son départ et l’entrée du nouveau preneur, de sorte que les constatations faites par l’officier public dans cet état des lieux établissent la preuve de l’état dans lequel l’intimée a laissé le bien donné à bail.

Plusieurs dégradations sont alléguées par la SARL Sogimed :

— le bac à graisse d’hydrocarbures :

L’état des lieux préalable du 1er avril 2016 n’en fait pas état, et l’état des lieux d’entrée établi le 7 juin 2016 mentionne seulement à cet égard la présence d’un « bac de décantation » sur la partie sud de la zone de lavage.

Le constat du 1er juillet 2019 est également taisant sur ce point.

Il n’est dès lors pas démontré que l’état du bac à graisse litigieux soit différent à la restitution des lieux par la SAS SNPLCA de ce qu’il était lorsqu’elle les a pris à bail.

Aucune somme n’est due à ce titre par le preneur.

— Le rideau métallique « à l’entrée de l’atelier » (lettre du 23 juillet 2019) :

L’état des lieux préalable du 1er avril 2016 mentionne parmi les travaux à réaliser à la charge du bailleur, le remplacement des volets roulants défectueux dans les bureaux.

Celui dressé le 7 juin 2016 précise que le volet roulant du bureau d’accueil n°1 ne fonctionne pas, que celui de la salle de repos et les quatre volets roulants du bureau d’accueil n°2 sont neufs, et qu’il manque les butées de sécurité sur le rideau électrique du hangar qui est en état d’usage.

Le constat du 1er juillet 2019 relève que le volet roulant du hangar présente des impacts dans sa partie basse, le métal y étant déchiré sur la droite, les cinquante derniers centimètres présentant d’importants défoncements et déformation, et le moteur étant dépourvu de son cache.

Il existe ainsi manifestement une dégradation importante du volet roulant du hangar-atelier qui n’existait pas à l’entrée dans les lieux de la SAS SNPLCA, seules les butées étant alors manquantes, et dont celle-ci est redevable envers son bailleur.

La facture produite en pièce 11 par l’appelante porte précisément sur la remise en état du rideau métallique à l’entrée de l’atelier, et datée du 7 octobre 2019, elle atteste valablement d’un coût de 900 euros TTC pour la réparation de cette dégradation.

Cette somme peut ainsi être imputée sur le dépôt de garantie.

— Les autres dégradations alléguées :

Le courrier adressé le 23 juillet 2019 par le bailleur à la SAS SNPLCA liste ces autres dégradations dont elle demande réparation par référence au constat d’huissier du 1er juillet 2019.

1/ Intérieur :

Le constat retient pour le hangar une dalle béton en état d’usage, avec de nombreux impacts, griffures, abrasions et taches visibles, des murs dont la partie basse en contreplaqué est en état d’entretien mais tachée, une fissure sur le haut du mur en placoplâtre et une microfissure sur un boîtier électrique, un luminaire sur six « partiellement décroché ». Pour le bureau/accueil, l’huissier note que les murs en placoplâtre sont en état d’usage, avec des microfissures et une fissure, une poignée d’origine manquante sur la porte d’entrée en PVC. Les sanitaires sont en état d’entretien mais entartrés et des trous de cheville sont apparents sur les murs et faïence des toilettes.

A cet égard, l’état des lieux préalable relevait la nécessité de travaux pour blanchir les murs de la salle d’accueil et pour reprendre les parois internes du hangar.

L’état des lieux du 7 juin 2016 notait pour les bureaux d’accueil et la salle de repos des murs en « bon état », des sanitaires également en bon état -sauf le wc n°2 à réparer et la cabine de douche à nettoyer. Il indiquait la présence de deux trous de perceuse sur les murs du hall n°2 et un montant de porte abîmé dans la salle de repos.

Il ressort de la comparaison des descriptions des lieux en début de bail et après restitution, qu’une grande partie des différences procèdent seulement d’un usage normal des lieux, en particulier l’entartrage des sanitaires dont il est néanmoins mentionné qu’ils ont été entretenus.

De même, la présence de taches sur la dalle et sur le bas des murs de l’atelier procède d’évidence, comme les abrasions, griffures et impacts, de l’activité qui y est exploitée.

Le preneur ne peut être tenu comptable de l’usage normal qu’il a fait des locaux et aucun des travaux qui procèdent en réalité d’une rénovation des lieux tels que décrits au devis produit par le bailleur ne peut être mis à sa charge. Il en est de même de l’usure du bâtiment avec le temps, rien ne permettant de retenir que les fissures et micro-fissures constatées dans les murs soient imputables au fait du preneur.

Encore, si la poignée « d’origine » manque sur la porte d’entrée, il n’est pas fait état par l’huissier de justice de l’absence de toute poignée, de sorte qu’il n’est pas justifié de la nécessité d’en fournir et poser une autre.

Etant observé que le coût de fourniture et pose d’un cache pour le moteur du rideau métallique du hangar fait double emploi avec la réparation de ce rideau déjà retenue, les travaux recensés dans le devis du 17 juillet 2019 ne relèvent de la responsabilité de la SAS SNPLCA que pour la dépose, fourniture et remplacement des carrelages percés dans les toilettes, évalués à 90 euros HT.

2/ Extérieur :

L’huissier de justice décrit une « rampe d’accès en usage avancé présentant de multiples coups », un bardage présentant des trous de fixation, un enfoncement sur la base droite de l’entrée, une cassure du trottoir, des éraflures sur le côté gauche de l’entrée et des enfoncements sur l’entrée de l’accueil. Il décrit un parking en terre battue partiellement envahi par la végétation, et relève la présence de vieilles bonbonnes de gaz. Selon le constat dressé, le grillage de clôture est hors d’usage, le muret présente des cassures, et le portail est « difficile à manipuler dans le dernier mètre ».

L’état des lieux préalable indiquait au 1er avril 2016 qu’il était nécessaire de procéder à du débroussaillage sur certains endroits de l’extérieur, de nettoyer et restaurer les façades des bureaux et remettre à neuf le bardage du hangar.

L’état des lieux du 7 juin 2016 relevait la présence de la clôture en grillage galvanisé et d’un muret et notait à ce sujet : « clôture à réparer côté route à plusieurs endroits » et « mur parpaing côté route en partie cassé ». Il mentionnait également que le bardage du hangar était « à remplacer sur le côté du lavage ».

Ne peuvent ainsi manifestement être imputés à la SAS SNPLCA les dégradations relatives à la clôture, au muret ou encore au bardage qui préexistaient avant son entrée dans les lieux.

S’agissant des bouteilles de gaz, il ressort des échanges de courriels produits en pièce 7 par l’appelante, que le preneur s’engageait à les retirer même si c’est avec retard. Il n’est pas justifié par la SARL Sogimed de ce qu’il n’y aurait finalement pas procédé et de ce qu’elle aurait été obligée personnellement d’y remédier, et pas davantage d’un préjudice que lui aurait véritablement causé la présence de ces matériels sur le site désormais occupé par un nouveau locataire, de sorte qu’aucune somme ne peut être retenue à ce titre.

En revanche, la comparaison entre les descriptions des lieux avant et après son occupation permet de retenir la responsabilité de l’intimée au titre du nettoyage de la végétation qui relève d’un manque d’entretien, ainsi qu’au titre de la réparation du portail, pour un coût total chiffré à 800 euros HT sur le devis.

In fine, c’est ainsi à une somme globale de 1 968 euros TTC (900 euros pour le rideau métallique, 90 euros HT soit 108 euros TTC pour l’intérieur, 800 euros HT soit 960 euros pour l’extérieur), que se chiffre le coût des réparations des dégradations causées par la SAS SNPLCA aux lieux pendant le temps de son occupation au titre du bail consenti par la SARL Sogemed.

La SAS SNPLCA ne peut s’exonérer de ses responsabilités au motif que le bailleur ne l’aurait pas sommée de procéder aux travaux de reprise nécessaires alors qu’il lui appartenait de rendre les lieux loués dans un état conforme à ce qu’ils étaient quand elle les a reçus.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a ordonné la restitution du solde de 4 100 euros de dépôt de garantie à ce preneur et c’est une somme de 2 132 euros qui reste seulement due à l’intimée au titre de ce dépôt de garantie, après déduction du coût des réparations mises à sa charge.

Sur l’appel incident

Il n’est aucunement justifié d’une résistance abusive du bailleur à restituer le dépôt de garantie, sa retenue étant au moins partiellement fondée.

Il n’est pas davantage démontré que la carence de la SARL Sogemed à lui restituer le solde indûment retenu de 2 132 euros ait causé à l’intimée, comme elle l’allègue, un « trouble de trésorerie », alors même qu’aucune pièce comptable n’est produite par elle, de sorte que la cour n’est pas en mesure d’apprécier le caractère déterminant de cette somme au regard des disponibilités et exigences de fonctionnement de la SAS SNPLCA.

Sa demande en indemnisation est donc rejetée et le jugement déféré confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

L’équité ne commande pas de faire application en l’instance des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance comme en appel.

Les dépens incombent à la SARL Sogemed qui succombe principalement.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a dit n’y avoir lieu d’octroyer des dommages et intérêts ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,

Condamne la SARL Sogimed à payer à la SAS Société nouvelle poids lourds Côte d’Azur la somme de 2 132 euros restant due sur son dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2020 ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Sogimed aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT