COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° 2025/495

N° RG 24/14643 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOB3A

S.E.L.A.S. PHARMACIE [X]

C/

[M] [R] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laure ATIAS

M^e Fabien COLLADO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 10] en date du 25 novembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00417.

APPELANTE

S.E.L.A.S. PHARMACIE [X] prise en la personne de son représentant légal,

domiciliée [Adresse 11]

représentée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, asssitée de M^e Maxime GHIGLINO, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE

Madame [M] [R] née [E]

née le 4 Juillet 1936 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Pascale BOYER, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

M^me Pascale BOYER, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 25 janvier 2022, le maire de la commune d'[Localité 9] a pris un arrêté de mise en sécurité, et a mis en demeure Madame [E] épouse [R], propriétaire de l’immeuble dont la SELAS Pharmacie [X] loue le rez-de-chaussée, de procéder à la reprise complète des consoles des balcons.

Le 4 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a,'notamment':

— Dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de la locataire de condamnation de Madame [E] à réaliser les travaux de nature à remédier aux infiltrations,

— Condamné Madame [E] «à faire procéder aux travaux de reprise complète des consoles de balcon de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté en date du 25 janvier 2022 de la mairie d'[Localité 6]», et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et ce pendant une durée de trois mois,

— Ordonné une expertise judiciaire pour déterminer les cause et origine des infiltrations et préconiser les travaux de reprise nécessaires.

Cette décision a été signifiée à la personne de Madame [E] le 19 mai 2023.

Par jugement du 25 novembre 2024 le juge de l’exécution de [Localité 10] a notamment':

— Liquidé l’astreinte ordonnée à la somme de 2300 euros pour 23 jours de retard entre le 22 août 2023 et le 13 septembre 2023,

— Condamné Madame [E] à payer cette somme à la SELAS Pharmacie [X] au nom commercial de Pharmacie de la Gare

— Débouté la SELAS Pharmacie [X] de sa demande de prononcé d’une nouvelle astreinte

— Condamné Madame [E] épouse [R] à payer à la SELAS Pharmacie [X], au nom commercial « Pharmacie de la Gare » la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Madame [E] épouse [R] aux dépens de la procédure ;

— Rejeté tous autres chefs de demandes ;

La SELAS Pharmacie [X] a formé appel contre cette décision par déclaration du 6 décembre 2024.

Le 11 décembre 2024, les parties ont été avisées de la fixation à plaider de l’affaire, selon la procédure de bref délai, à l’audience du 10 octobre 2025 avec clôture au 9 septembre 2025.

L’intimée a constitué avocat le 11 décembre 2024.

Par ses premières conclusions du 10 février 2025, l’appelante demande à la cour de':

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

liquidé l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse dans son ordonnance, en date du 4 avril 2023, assortissant l’obligation de faire procéder aux travaux de reprise complète des consoles des balcons de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté en date du 25 janvier 2022 de la mairie d'[4] Juan-les-Pins à la somme de deux mille trois cents euros (2 300 €) ;

Condamné Madame [M] [E] épouse [R] à payer cette somme à la SELAS Pharmacie [X], au nom commercial « Pharmacie de la Gare » ;

Débouté la SELAS Pharmacie [X], de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte.

Et statuant de nouveau :

— Déclarer la SELAS Pharmacie [X] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Liquider l’astreinte prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse suivant ordonnance en date du 4 avril 2023 n°RG 22/01649 pour la reprise complète des consoles de balcons de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté du 25 janvier 2022 de la mairie d'[4] Juan-les-pins à hauteur de 9.100 euros

— Condamner Madame [M] [E] épouse [R] à payer cette somme à la SELAS Pharmacie [X],

— Assortir d’une nouvelle astreinte la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [R] aux fins de procéder à la reprise complète des consoles de balcons de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté du 25 janvier 2022 de la mairie d'[Localité 8] par ordonnance du juge des référés de [Localité 10] du 4 avril 2023 n°RG 22/01649, à hauteur de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— Condamner Madame [E] épouse [R] à verser à la SELAS Pharmacie [X] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Madame [M] [E] épouse [R] aux entiers dépens de l’instance, en compris les frais d’exécution.

Par ses dernières conclusions du 24 avril 2025, l’appelante maintient ses prétentions et ajoute une demande de':

— Débouter madame [E] de son appel incident.

Elle invoque les désordres des balcons et les infiltrations et fuites ayant endommagé les agencements de la pharmacie depuis 2020 et ayant donné lieu à un arrêté du maire de la commune en 2023.

Elle soutient que les premières opérations d’expertise judiciaire concernant les fuites en plafond ont révélé, au mois de décembre 2023, qu’elles provenaient du balcon du premier étage et qu’à la suite de l’effondrement du faux-plafond, Madame [E] a été mise en demeure par l’expert de réaliser des travaux de réparation urgents du balcon.

Elle fait valoir qu’aucune réparation n’a été entreprise malgré un accord de l’architecte des bâtiments de France et de la mairie pour l’exécution des travaux de ravalement, donné le 21 mai 2024, sur déclaration du 20 décembre 2023.

Elle soutient que l’astreinte doit être liquidée pour une durée de trois mois du 22 août 2023 au 22 novembre 2023. Elle soutient qu’il n’est pas démontré que l’expertise judiciaire faisait obstacle aux réparations assorties de l’astreinte et qu’elle ne peut être considérée comme une cause étrangère alors qu’elle a été ordonnée dans la même décision que celle prononçant l’astreinte.

Elle soutient que l’astreinte ne pouvait être suspendue à compter du 13 septembre 2023 car la date de mise en eau des balcons n’a été connue que le 22 novembre 2023, soit une date postérieure au terme du délai pendant lequel l’astreinte a couru.

Elle réplique que l’expert n’a pas préconisé de reporter la date des travaux sur les consoles des balcons pour les besoins de l’expertise et que la prorogation du délai de réalisation des travaux accordée par le maire ne saurait dispenser Madame [E] d’exécuter la décision de justice exécutoire.

Elle ajoute que les techniciens n’ont pas posé comme condition à la réalisation des travaux la dépose de l’enseigne lumineuse de la pharmacie. Elle réplique que la fiche de rendez-vous établie par l’architecte de la commune n’est pas un document contraignant.

Elle soutient qu’une nouvelle astreinte est nécessaire car au jour de la rédaction des conclusions, les travaux faisant l’objet de l’arrêté de 2022 n’ont pas été réalisés malgré le risque de chutes d’éléments maçonnés sur la voie publique. Elle invoque la méconnaissance de l’obligation de jouissance paisible due par la bailleresse à sa locataire.

Elle rappelle que l’enseigne a été posée par Madame [E] lorsqu’elle exploitait la pharmacie du rez de chaussée de l’immeuble et qu’il lui appartient de la déposer si nécessaire.

Par ses conclusions du 7 mars 2025, l’intimée demande à la cour de':

— Confirmer le jugement du juge de l’exécution du 25 novembre 2024 en ce qu’il a débouté la SELAS Pharmacie [X] de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte

— Réformer de manière incidente le jugement du juge de l’exécution du 25 novembre 2024 en ce qu’il a liquidé l’astreinte ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse dans son ordonnance en date du 04 avril 2023 assortissant l’obligation de faire procéder aux travaux de reprise complète des consoles des balcons de l’immeuble, tel que décrit dans l’arrêté en date du 25 janvier 2022 de la Mairie d'[7] à la somme de 2.300 euros et condamné Madame [E] épouse [R] à payer cette somme à la SELAS Pharmacie [X],

Et statuant à nouveau,

— Prononcer la suppression totale de l’astreinte compte-tenu d’une cause étrangère

En tout état de cause,

— Condamner la Pharmacie [X] à payer à Madame [R] née [E], une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC en cause d’appel

— Condamner la Pharmacie [X] aux entiers dépens d’instance.

Elle rappelle que la SELAS Pharmacie [X] n’a pas effectué de déclaration de sinistres relativement aux infiltrations dans le cadre de la convention entre assureurs. Elle précise qu’elle a fait procéder à des recherches de fuite aux mois de mai et septembre 2022 qui ont écarté l’hypothèse d’une origine en provenance de l’appartement du dessus ou de canalisations d’eau de l’immeuble, les fuites se produisant essentiellement lors de fortes pluies.

Elle fait valoir que le technicien mandaté par la locataire est parvenu à la même conclusion.

Elle indique que les recherches effectuées ont révélé des fissures et trous en façades et sur le balcon pouvant être à l’origine des fuites.

Elle indique qu’en ce qui concerne les consoles des balcons, elle a fait réaliser une purge manuelle des éléments fragilisés, au mois de novembre 2021 et le 24 janvier 2022, ce qui correspondait à la mise en sécurité simple demandée par la commune dans un premier temps. Elle précise qu’elle a conclu un contrat de maîtrise d''uvre le 23 novembre 2022 pour un ravalement de façades incluant la réfection des balcons.

Elle précise que la commune, après l’avoir mise en demeure de réparer les fuites en plafond au mois de février 2023, a reporté le terme du délai à deux mois à compter de la remise du rapport d’expertise judiciaire.

Elle soutient que les travaux de ravalement de façade et de réfection des balcons ne pouvaient être entrepris tant que l’expert désigné pour déterminer l’origine des fuites d’eau subis dans le local commercial n’avait pas terminé ses opérations qui nécessitaient notamment la mise en eau du balcon. Elle ajoute que le maire lui a accordé, pour ce motif, une année de plus pour procéder au ravalement de façade.

Elle demande la suppression de l’astreinte car l’empêchement de réaliser les travaux, pour la période du 13 septembre 2023 au 11 décembre 2023, existait également depuis le 22 août 2023.

Elle indique que la mise en eau a révélé que l’origine des fuites se trouvait dans l’absence d’étanchéité du balcon du premier étage et qu’une demande d’autorisation de travaux de ravalement complet a été déposée à la mairie dès le 20 décembre 2023.

Elle précise que l’architecte des bâtiments de France a soulevé une difficulté, le 10 janvier 2024, en raison de la présence de l’enseigne de la pharmacie placée sans autorisation. Elle en déduit que la reprise des consoles des balcons et le ravalement de façade ne peuvent être réalisés qu’après dépose de l’enseigne, que la locataire refuse de réaliser.

Elle expose que l’architecte des bâtiments de France n’a pas répondu à la demande de l’expert judiciaire d’obtenir l’autorisation d’effectuer des travaux urgents sur le balcon pour faire cesser les fuites.

La clôture de la procédure a été prononcée le 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution': «Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.(')

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère».

En l’espèce, l’arrêté du 25 janvier 2022 visé par la décision prononçant l’astreinte porte mise en demeure du cabinet Orpi Pitois Immobilier en tant que mandataire de la propriété bailleresse, dans un délai de 6 mois, de faire procéder à': «la reprise complète des consoles de balcons de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dont les références cadastrales sont section CP numéro [Cadastre 1]».

Cette décision administrative vise les éléments techniques contenus dans le rapport du 18 octobre 2021 faisant état notamment «des consoles de balcons en mauvais état avec risque réel de chutes d’éléments maçonnés sur la voie publique.»

Il est mentionné qu’il a été constaté par le technicien mandaté par la commune le 4 janvier 2022 que les éléments menaçants avaient été purgés mais que l’intervention incomplète sur les désordres ne permettait pas de supprimer tout risque pour la sécurité publique.

L’obligation assortie de l’astreinte ne concerne pas les fuites et infiltrations invoquées par Madame [E]. Il s’agissait de la'«reprise complète des consoles des balcons de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté en date du 25 janvier 2022 du maire de la commune d'[Localité 6]».

Le juge a accordé à la bailleresse un délai de 3 mois pour réaliser les travaux au terme duquel une astreinte de 50 euros par jour de retard courrait pendant 3 mois.

La signification de la décision datant du'19 mai 2023, madame [E] devait exécuter la condamnation au plus tard le'19 août 2023. L’astreinte devait courir à compter du 20 août 2023 jusqu’au 20 novembre 2023.

En architecture, une console est une pièce, généralement en forme de « S », servant de support à un balcon ou à un élément en saillie par rapport à la façade. L’obligation imposée à la bailleresse était de faire procéder à la purge complète des éléments des consoles des deux balcons de l’immeuble dont l’un est situé au-dessus d’un trottoir et l’autre au-dessus d’une cour intérieure, pour éviter les chutes de morceaux de ces moulures qui se détachent.

Une première intervention a été réalisée avant l’ordonnance de référé le 4 novembre 2021 par l’entreprise Cyril Bel sur le balcon au-dessus de l’enseigne de la pharmacie. Par la suite, des éléments ont continué à se détacher, notamment sous le balcon situé sur la cour et le maire a émis un arrêté de mise en sécurité simple le 25 janvier 2022 invoquant la persistance de chute de morceaux des consoles des balcons.

Dès le 20 janvier 2022, l’entreprise SD Staff avait établi un devis pour la reprise des consoles du balcon donnant sur la rue par reproduction et reprise de la sous-face des balcons et corniches pour 9372 euros. Le 8 avril 2022, la bailleresse a obtenu de l’entreprise ERS un devis de réparation de la console de droite du balcon donnant sur la rue, dégradée après purge manuelle par l’entreprise Bel, et de reprise des fissures de la façade d’un montant de 5918 euros.

D’autres difficultés liées aux fissures dans les façades ont été mises en évidence à l’occasion d’opérations de recherche de l’origine des dégâts des eaux dans le local commercial. Elles ont conduit la bailleresse à envisager un ravalement des façades, selon devis confié à un maître d''uvre le 23 novembre 2022.

La condamnation prononcée a été assortie d’une astreinte aux motifs que le contrat de maîtrise d''uvre pour les travaux de ravalement de façade avait été signé après l’expiration du délai donné par le maire pour la reprise des consoles, que leur état présentait un risque pour les personnes et que les travaux de ravalement n’étaient pas programmés au jour de l’audience.

La bailleresse invoque une impossibilité d’exécuter en raison de la nécessité de mener à bien les opérations d’expertise portant sur l’origine des fuites d’eau.

Toutefois, la réparation des consoles de balcons a fait l’objet d’une condamnation immédiate par le juge des référés sous astreinte alors qu’il a ordonné dans la même décision une expertise pour déterminer l’origine des fuites d’eau. Il ressort des pièces produites que la question de l’étanchéité des balcons était évoquée à la suite de déclaration par la pharmacie [X] de dégâts des eaux en plafond de la surface de vente. Un devis pour réfection de l’étanchéité du balcon donnant sur la rue et de la reprise en sous-face avait été établi dès le mois de février 2022 par la société gérant l’immeuble loué.

En outre, il ne ressort pas des pièces produites que la réparation des consoles qui se trouvent sous les balcons pouvait nuire aux opérations d’expertise concernant les dégâts des eaux à répétition subis. Il n’est pas établi, notamment, que l’expert judiciaire a interdit ou déconseillé ces travaux.

La bailleresse invoque une cause étrangère résultant de l’impossibilité de procéder au ravalement des façades en raison du refus de la locataire de supporter le coût de l’enlèvement de l’enseigne lumineuse posée sous le balcon. Cependant, cette difficulté est née seulement au mois de janvier 2024 à la suite de l’examen par l’architecte du patrimoine de la déclaration de travaux du 20 décembre 2023 pour le ravalement des façades. Ces événements sont postérieurs au terme du délai pendant lequel l’astreinte a couru.

La demande de l’expert judiciaire du 25 septembre 2024, à l’architecte du patrimoine porte sur l’autorisation de procéder d’urgence aux travaux de réfection de l’étanchéité du balcon donnant sur la rue malgré la présence de l’enseigne en raison des risques pour les personnes. Elle ne concerne pas la réfection des consoles qui est seule visée par la condamnation sous astreinte.

Il ressort des éléments fournis aux débats que la bailleresse a préféré différer les réparations concernant les consoles pour les réaliser dans le cadre de travaux de plus grande ampleur de ravalement des façades et de réfection de l’étanchéité des balcons. Elle a été conduite par une logique économique alors que les travaux avaient été ordonnés sous astreinte en raison du risque pour les personnes. Elle ne fait pas la preuve d’une cause étrangère l’ayant empêché d’exécuter les travaux assortis de l’astreinte.

Il convient, en conséquence, de confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté la demande de suppression de l’astreinte et a procédé à la liquidation de l’astreinte.

En revanche, la décision sera infirmée en ce qu’elle a limité la période de liquidation au 13 septembre 2023 alors que la créancière de l’obligation ne justifie pas d’une impossibilité d’exécuter avant le terme du délai fixé par le juge des référés.

Il convient de statuer à nouveau sur ce point et de liquider l’astreinte provisoire pour la période du 20 août 2023 au 20 novembre 2023. Compte tenu de la nature et du coût des travaux à réaliser, il existe une disproportion avec le montant de l’astreinte liquidée au maximum de son taux. Il convient, en conséquence, de liquider le montant de l’astreinte pour cette période à la somme de 5000 euros. Madame [E] sera condamnée à payer cette somme à la locataire.

Sur la demande de prononcé d’une nouvelle astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une obligation fixée par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

Le premier juge n’y a pas fait droit en retenant que Madame [E] avait effectué des diligences pour effectuer les travaux de ravalement de façade et que les parties se heurtaient en ce qui concerne la charge de l’enlèvement de l’enseigne.

Il a été jugé à propos de la liquidation de l’astreinte qu’il n’était pas prouvé que ces difficultés liées aux travaux de ravalement des façades empêchaient techniquement l’exécution de travaux destinés à empêcher la chute d’éléments maçonnés des consoles de balcon sur la voie publique et dans la cour intérieure faisant partie de la surface louée.

A la date de l’audience devant la cour, ces travaux, ordonnés depuis le mois d’avril 2023 et pour lesquels madame [E] possédait des devis établis depuis 2022, n’ont pas été exécutés.

Il convient, en conséquence, d’infirmer le jugement de première instance en ce que le juge de l’exécution a rejeté la demande de prononcé d’une nouvelle astreinte.

Statuant à nouveau, il convient d’assortir l’obligation de faire prononcée par le juge des référés de [Localité 10] le 4 avril 2023 d’une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la date de signification du présent arrêt, laquelle courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel elle pourra être liquidée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aucune des parties n’a formé appel sur les chefs du jugement concernant les dépens et la condamnation au titre des frais irrépétibles de procédure. Ils n’ont pas été dévolus à la cour.

Madame [E] qui succombe sera condamnée à supporter les entiers dépens d’appel.

Elle devra aussi régler à la SELAS Pharmacie [X] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel qu’il est inéquitable de laisser à sa charge.

La demande de Madame [E] de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement du juge de l’exécution de Grasse du 25 novembre 2024 en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de suppression de l’astreinte et liquidé l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse du 4 avril 2023 et condamné Madame [E] à la payer';

Le réforme relativement à la période et au quantum de la liquidation et en ce qu’il a rejeté la demande de prononcé d’une nouvelle astreinte';

Statuant à nouveau,

Liquide l’astreinte provisoire prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse du 4 avril 2023 à la somme de 5000 euros pour la période du 20 août 2023 au 20 novembre 2023';

Condamne Madame [E] à payer cette somme à la SELAS Pharmacie [X]';

Assortit la condamnation à «Faire procéder aux travaux de reprise complète des consoles des balcons de l’immeuble, tels que décrits dans l’arrêté en date du 25 janvier 2022 de la mairie d'[4] Juan-les-Pins'» prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse le 4 avril 2023 d’une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la date de signification du présent arrêt, laquelle courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel elle pourra être liquidée';

Y ajoutant,

Condamne Madame [M] [E] épouse [R] aux dépens d’appel';

Condamne Madame [M] [E] épouse [R] à payer à la SELAS Pharmacie [X] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure';

Rejette la demande de Madame [E] à ce titre.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT