Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 28 MARS 2025

(n° 95 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12842 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJYKM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Juin 2024 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 24/00134

APPELANTE

S.A.S.U. BLM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Mustapha KALAA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 50

INTIMÉ

M. [N] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sandrine JEAND’HEUR de la SELARL JMB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0694

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 février 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Le 12 octobre 2000, M. et Mme [G] ont donné à bail commercial à M. [U] des locaux situés [Adresse 2] (Seine-Saint-Denis), pour une activité de commerce de produits alimentaires, moyennant un loyer annuel de 10.427,51 euros.

Par jugement du 21 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny a prononcé le renouvellement du bail à effet du 1er avril 2010 avec déplafonnement du loyer fixé à 16.500 euros.

Par acte des 14 février et 18 mars 2018, la société BLM a acquis le fonds de commerce.

Par acte du 27 janvier 2023, M. [G] a fait signifier à la société BLM un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de lui payer la somme de 34.004,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022, puis, par acte du 16 mai 2023, l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

constaté la résiliation à la date du 27 mars 2023 du bail consenti à la société BLM;

dit que la société BLM et tout occupant de son chef devra libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et ordonné qu’à défaut, il soit procédé à leur expulsion dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamné la société BLM à payer à M. [G] la somme de 27.966,29 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’à la résiliation du bail et une indemnité d’occupation égale au douzième du loyer contractuel annuel augmentée des charges effectives et justifiées du 1er avril 2023 jusqu’à la libération des lieux ;

dit que tous les paiements effectués postérieurement au 14 novembre 2023 s’imputeront sur les sommes dues ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné la société BLM aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 27 janvier 2023.

Par déclaration du 12 juillet 2024, la société BLM a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 6 février 2025, elle demande à la cour de:

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes de M. [G] ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement à titre provisionnel formulée par M. [G] ;

débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

dire que le paiement de la créance sera échelonné en douze mensualités en application de l’article 1345-5 du code civil ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation selon l’indice des loyers commerciaux en vigueur au moment de la cession ;

suspendre la réalisation et les effets de l’acquisition de la clause résolutoire tendant à la résiliation du bail ;

en tout état de cause, condamner M. [G] à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2025, M. [G] demande à la cour de :

débouter la société BLM de l’ensemble de ses demandes tant formulées à titre principal et à titre subsidiaire ;

confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;

statuant à nouveau du chef infirmé,

dire qu’en application du bail commercial, il conservera le dépôt de garantie ;

en tout état de cause, condamner la société BLM à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel avec faculté de recouvrement direct au profit de la SELARL JMB Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

La société BLM sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 27 mars 2023. Elle invoque l’existence de contestations sérieuses sur le montant réclamé en ce que :

le décompte locatif ne reprend pas les paiements qu’elle a effectués, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de vérifier l’exigibilité de la créance invoquée par le bailleur ;

aucun document ne permet de justifier du montant des charges appelées ainsi que de leur mode de répartition ;

le loyer révisé ne correspond pas à ce qu’il aurait dû être au 1er janvier 2019.

Il est constant qu’un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail et incluant un décompte locatif arrêté au 1er décembre 2022, de payer, dans le délai d’un mois, la somme de 34.004,69 euros en principal, a été délivré à la société BLM le 27 janvier 2023.

M. [G] justifie que :

les sommes réglées par la société BLM telles qu’énumérées en page 6 de ses conclusions ont bien été prises en compte dans le décompte joint au commandement de payer (pièce [G] n°6) ;

sur les charges, la locataire a été informée, les 28 mars, 14 et 21 décembre 2023 (pièces [G] n°13, 14 et 15) :

des montants réclamés au titre des régularisations de charges et de leur mode de calcul selon tableau de répartition établi par le cabinet immobilier Tragestim, la société BLM ne soutenant ni que sa quote-part serait contraire aux dispositions du bail, ni qu’elle l’aurait contestée ;

des variations du montant des provisions trimestrielles qui ont bien été prises en compte dans le décompte locatif ;

le loyer annuel a été porté, au 1er avril 2019, date anniversaire de la date de prise d’effet du bail – et non au 1er janvier 2019 comme l’indique à tort l’appelante – par le jeu de l’indice du coût de la construction de l’Insee, à 19.037,61euros, soit 4.759,40 euros par trimestre, et au 1er avril 2022, à 20.718,37 euros, soit 5.179,59 euros par trimestre, cette dernière révision et son mode de calcul ayant fait l’objet, le 23 mai 2022 (pièce [G] n°11), d’une notification à la société BLM qui ne prétend pas les avoir alors contestés.

Les contestations opposées par la société BLM ne présentent donc aucun caractère sérieux.

Il n’est, par ailleurs, pas contesté que les causes du commandement de payer délivré le 27 janvier 2023 n’ont pas été intégralement réglées dans le délai d’un mois imparti par cet acte.

La décision déférée sera dès lors confirmée, sauf à dire que la clause résolutoire était acquise, non au 27 mars 2023, mais au 27 février 2023.

Sur la demande de provision et la conservation du dépôt de garantie par le bailleur

M. [G] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société BLM au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 27.966,29 euros au titre des loyers et charges échus, correspondant au solde dû au 27 mars 2023 (39.790,29 euros), déduction faite des sommes versées par la locataire entre les 1er juillet et 14 novembre 2023 (11.824 euros). Il demande également que le dépôt de garantie lui soit acquis.

Ainsi qu’il a été indiqué plus haut, les contestations opposées par la société BLM sur le montant de la dette locative réclamée par le bailleur ne présentent pas de caractère sérieux.

La décision déférée sera confirmée sur la condamnation provisionnelle prononcée à l’encontre de la locataire, sauf à préciser que la somme provisionnelle de 27.966,29 euros correspond à l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 27 mars 2023.

Sur le dépôt de garantie, l’article 'clause résolutoire’ du bail prévoit qu’en cas de résiliation de plein droit du bail, 'la somme versée à titre de dépôt de garantie sera acquise’ au propriétaire 'à titre d’indemnité sans préjudice de ses droits au paiement des loyers courus ou à courir (…)'.

Cette clause constitue une clause pénale qui, en tant que telle, est susceptible de présenter un caractère excessif et d’être minorée par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef, l’ordonnance entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, 'les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

L’article 1343-5 du code civil prévoit que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

La société BLM sollicite la possibilité de régler sa dette en 12 mensualités et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est constant qu’elle a été expulsée des locaux loués le 20 janvier 2025 (pièce [G] n°19).

La demande de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire est donc devenue sans objet.

Sur les délais de paiement, la cour ne peut que constater que le loyer courant n’est pas réglé et que l’arriéré locatif, qui était de 27.966,29 euros au 27 mars 2023, n’a cessé de croître pour atteindre la somme de 52.256,02 euros au 1er septembre 2024 (pièce [G] n°17). En outre, la société BLM ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable susceptible de justifier ses capacités de paiement.

Elle n’établit pas, dans ces conditions, être en mesure d’apurer sa dette dans le délai de deux années imparti par l’article 1343-5 précité. L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement formée par la société BLM.

Sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la société BLM postérieurement au 27 février 2023, alors qu’elle se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire à cette date, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant, non sérieusement contestable, égal au douzième du loyer contractuel annuel augmentée des charges, ainsi que l’a retenu le premier juge.

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points, sauf à dire que l’indemnité d’occupation est due par la société BLM du 27 février 2023 au 20 janvier 2025.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

La société BLM, partie perdante, sera tenue aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner à payer à M. [G] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à dire que la clause résolutoire était acquise au 27 février 2023, que l’indemnité d’occupation est due par la société BLM du 27 février 2023 au 20 janvier 2025 et que la somme provisionnelle de 27.966,29 euros correspond à l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 27 mars 2023 ;

Condamne la société BLM aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [G] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du même code en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT