COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N°2025/277

Rôle N° RG 24/09484 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOYS

Syndic. de copro. LES JARDINS DU MONT GROS

C/

[F] [S]

[O] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe NANI

M^e Serge JAHIER

M^e Sarah GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 9] en date du 08 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00114.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

sis à [Adresse 11]

poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 9] société anonyme dont le siège est à [Adresse 10]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [F] [S]

né le 18 Septembre 1949 à [Localité 12] (50),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [S]

né le 22 Mars 1948 à [Localité 8] (92),

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sarah GUILLET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [S] et M. [O] [S] sont propriétaires indivis d’un appartement se trouvant au 4ème étage du bâtiment B d’un immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 3] [Localité 1].

Le 9 février 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé le principe de travaux d’imperméabilisation de la terrasse de MM. [S] afin de remédier au dégât des eaux affectant l’appartement situé au-dessous occupé par M. [I].

Le conseil syndical a retenu le devis n° 21/05/11 dressé par l’entreprise Quesada le 10 mai 2021 pour un montant de 3 069,25 euros.

Se prévalant d’un refus de MM. [S] de laisser l’entreprise Quesada pénétrer dans leur appartement afin de réaliser les travaux, le syndicat des copropriétaire Les jardins du Mont Gros, représenté par son syndic en exercice, les a fait assigner, par actes de commissaire de justice en date des 27 décembre 2022 et 3 janvier 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice afin de les condamner, sous astreinte, à laisser le libre accès à l’entreprise, assistée au besoin d’un commissaire de justice.

Par ordonnance en date du 8 mars 2024, ce magistrat a :

— ordonné la mise hors de cause de M. [O] [S] ;

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens.

Il a considéré que seul M. [F] [S] occupait l’appartement dont il était propriétaire indivis avec son frère, M. [O] [S], lequel n’en détenait pas les clés, de sorte qu’il y avait lieu de le mettre hors de cause. Il a indiqué que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’était réunie le 9 février 2021 avait approuvé la réalisation des travaux d’imperméabilisation de la terrasse dépendant du lot de MM. [S] à l’origine d’infiltrations causées à l’étage inférieur, à la suite de quoi le devis de l’entreprise Quesada, en date du 10 mai 2021, avait été retenu par le conseil syndical. Il a toutefois relevé que les contestations de M. [F] [S] tenant aux modalités d’exécution des travaux étaient sérieuses et, dès lors, devaient faire l’objet d’une discussion devant la juridiction du fond.

Suivant déclaration transmise au greffe le 22 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 5 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, il sollicite la réformation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— de condamner MM. [S] à laisser pénétrer dans leur appartement, huit jours au moins après avoir été avisés des jour et heure de l’intervention par courrier recommandé avec accusé de réception du syndic, l’entreprise Quesada, assistée si besoin d’un commissaire de justice, afin qu’elle procède aux travaux décrits dans le devis n° 21/05/11 de ladite entreprise en date du 10 mai 2021 ;

— d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 300 euros par jour qui commencera à courir à compter du refus d’accès à l’appartement opposé au requérant ou à l’entreprise Quesada, malgré une demande formulée conformément aux conditions décrites ci-dessus et ce, jusqu’au jour où les consorts [S] laisseront l’entreprise accéder à leur appartement ;

— de condamner solidairement MM. [S] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le signification de courrier et sommation en date du 28 janvier 2022 et le procès-verbal de constat du 13 juin 2022.

Il fait notamment valoir que :

— la résistance des intimés est contraire aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquelles un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable ;

— les travaux à réaliser consistent en la réfection complète de l’étanchéité sous carrelage de la terrasse afin de faire cesser les ruissellements des eaux qui dégradent les façades de l’immeuble et qui affectent l’appartement situé en-dessous, de sorte qu’il s’agit bien de travaux d’intérêt collectif ;

— les travaux ont été régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 9 février 2021 ;

— la durée des travaux est de 3/4 jours, de sorte que l’affectation, la consistance et la jouissance des parties privatives ne seront pas altérées de manière durable par la réalisation des travaux ;

— les travaux en question ne peuvent être effectués sans passer par l’appartement des intimés, tel que cela résulte du devis qui ne prévoit pas de passer par l’extérieur en montant un échafaudage depuis le sol jusqu’au 4ème étage ;

— la résolution prise par l’assemblée générale n’a fait l’objet d’aucune contestation ;

— la preuve n’est pas rapportée que les travaux envisagés ne seraient pas conformes aux règles de l’art, le courriel de la société Qualiconsult du 30 janvier 2023 étant rédigé en des termes très vagues ;

— si M. [F] [S] discute les conditions d’exécution des travaux, il ne s’agit que d’un moyen de défense en réponse à leur demande de contraindre les intimés à respecter les dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le premier juge a fait une mauvaise applicable de la loi en disant n’y avoir lieu à référé au regard uniquement de la discussion portant sur les conditions d’exécution des travaux qui relève de la juridiction du fond qui n’a jamais été saisie sur ce point ;

— la mise hors de cause de M. [O] [S] ne se justifie pas étant donné qu’ils sont propriétaires indivis de l’appartement, de sorte qu’ils détiennent sur ce bien les mêmes droits tant qu’il n’aura pas été attribué dans le cadre des opérations successorales.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [F] [S] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne l’appelant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait notamment valoir :

— son absence ainsi que celle de son frère lors de l’assemblée générale du 9 février 2021 ;

— seul le montant des travaux a été voté lors de cette assemblée, l’entreprise Quesada n’ayant été choisie que postérieurement par le conseil syndical, de sorte qu’aucun devis n’a été soumis à l’assemblée générale ;

— son appartement ne dispose pas d’une terrasse mais d’un balcon, ce qui est important dès lors que le processus d’imperméabilisation diffère entre les deux structures et présentent des risques à dissocier ;

— aucune consultation d’un bureau de contrôle ou d’étude n’était jointe au devis ;

— aucun délai n’a été décidé lors de la même assemblée générale, de même qu’aucun délai d’intervention ne figure dans le devis, de sorte que l’atteinte durable à la jouissance de ses parties privatives est caractérisée ;

— aucun devis prévoyant des travaux avec échafaudage ou avec cordistes n’a été soumis à l’assemblée générale, de même que la possibilité de passer par le troisième étage ;

— qu’un copropriétaire ne commet aucun abus de droit en demandent qu’il soit procédé à une expertise en vue de rechercher si les travaux ne pouvaient être conduits autrement qu’en passant par son lot, de même que des travaux ne peuvent être imposés par un syndical alors qu’une autre solution technique existe ;

— les travaux envisagés ne permettent pas de réaliser une étanchéité respectant les règles de l’art et bénéficiant d’une assurance décennale avec un risque d’infiltrations d’eau dans ses parties privatives et sans qu’aucun repérage à l’amiante n’a été prévu ni envisagé, ni même le surcoût que cela pourrait engendrer avec la nécessité de réaliser de nouveaux travaux ;

— que les conditions posées par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont donc pas été respectées.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 18 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, M. [O] [S] sollicite de la cour qu’elle :

— le dise et juge recevable et bien fondé en toutes ses demandes ;

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne l’appelant à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose ne pas occuper l’appartement, ne pas en détenir les clés, ne plus avoir de contact avec son frère et être dans une situation personnelle précaire. Il indique donc ne pas être en mesure de laisser l’accès à l’appartement dont il est propriétaire, ce que le syndicat des copropriétaires, qui s’est toujours heurté au seul refus de son frère, n’ignore pas. Il souligne qu’une procédure a été initiée afin de faire cesser l’indivision.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir à l’encontre de M. [O] [S]

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité ou d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté que MM. [S] sont propriétaires indivis du lot litigieux n° 10 situé au 4ème étage du bâtiment B.

Nonobstant l’occupation de ce bien par M. [F] [S], seul, le syndicat des copropriétaires est recevable à demander à l’ensemble des propriétaires du lot susvisé de laisser l’entreprise en charge de travaux portant sur des parties communes accéder à leurs parties privatives.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis hors de cause M. [O] [S] et de rejeter sa demande formée de chef.

Sur l’obligation de faire

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

En application de l’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En l’espèce, afin de remédier aux infiltrations affectant l’appartement situé en dessous de celui de MM [S], l’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2021 a voté en faveur de l’exécution des travaux d’imperméabilisation de la terrasse de MM. [S] selon le descriptif joint à la convocation (résolution n° 20.1) en donnant mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise qui réalisera les travaux dans le cadre d’un budget maximal de 3 290,54 euros toutes taxes comprises (résolution n° 20.2).

Le conseil syndicat a retenu le devis n° 21/05/11 du 10 mai 2021 de l’entreprise Quesada pour un montant total de 3 069,25 euros toutes taxes comprises. Les travaux, consistant en la réfection complète de l’étanchéité sous carrelage de la terrasse, comportent notamment la démolition des enduits ciments grillagés ainsi que le carrelage existant et de son mortier jusqu’au niveau de la dalle béton, outre la reprise de l’étanchéité en partie courante et des relevés, de l’évacuation des eaux pluviales par la pose de platines et d’un carrelage ingélif ainsi que des enduits grillagés et des plinthes.

M. [F] [S], qui s’est opposé à l’exécution de ces travaux, verse aux débats une réponse que lui a apportée Mme [T], travaillant pour le groupe Qualiconsult, par courriel du 30 janvier 2023, aux termesde laquelle elle indique, qu’après examen des documents qui ont lui été fournis, les travaux envisagés sur son balcon ne permettent pas de réaliser une étanchéité qui respectant les règles de l’art bénéficierait d’une assurance décennale, outre le fait que le projet n’est pas exempt de risques d’infiltration d’eau dans [son] logement du fait d’une hauteur de ressaut non conforme et très insuffisante.

Il se prévaut également d’un courrier du 1er mars 2024 que lui a adressé la ville de [Localité 9] en réponse au signalement qu’il a adressé sur la plateforme Histologe le 27 février précédent afin d’attirer son attention concernant la nécessité d’un diagnostic amiante pour casser un sol carrelé au sein du logement [occupé]. Après lui avoir indiqué que les problématiques liées à l’amiante ne relèvent pas du service de l’hygiène publique, la ville de [Localité 9] expose que le repérage des matériaux et produits pouvant contenir de l’amiante a été rendu obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997 afin d’identifier les matériaux et produits amiantés et d’évaluer leur état de conservation et que ce repérage avant travaux de l’amiante évite au donneur d’ordre de courir le risque de devoir interrompre d’urgence des travaux en cours desquels une présence d’amiante serait découverte et d’assumer les surcoûts que cela engendre.

S’agissant uniquement de réponses induites par les interrogations de M. [F] [S] lui-même, aucune constatation technique n’ayant été faite sur place, elles s’avèrent insuffisantes à établir que les travaux de reprise de l’étanchéité sous carrelage de la terrasse envisagés par l’entreprise Quesada sont de nature à affecter de manière durable l’affectation, la consistance et la jouissance des parties privatives de MM. [S]. En effet, le risque de voir leur appartement subir des infiltrations d’eau ou des poussières d’amiante n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

En outre, M. [F] [S] discute la manière dont le principe des travaux a été voté, sans consultation préalable d’un bureau de contrôle ou d’étude, sans autre alternative que celle de passer par son lot et sans délai prévisible d’exécution des travaux, le choix de l’entreprise Quesada par le conseil syndical postérieurement à l’assemblée générale et la nature des travaux d’imperméabilisation qu’elle envisage d’effectuer, s’agissant d’un balcon et non d’une terrasse. Alors même que les travaux en question, qui sont en toute vraisemblance des travaux d’intérêt collectif nécessaires à la protection des occupants de l’immeuble et à sa conservation, sont conformes à ce qui a été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires, qu’il s’agisse tant du principe même des travaux que de leurs modalités, MM. [S] n’allèguent ni ne démontrent avoir exercé une action en annulation à l’encontre de cette décision.

Enfin, si les décisions que prend le syndicat ne doivent porter atteinte ni aux modalités de jouissance des parties privatives ni au droit de propriété, les circonstances justifient, de toute évidence, de réaliser les travaux en question en passant par l’appartement de MM. [S]. En effet, si le syndicat des copropriétaire n’établit aucune impossibilité de réaliser les travaux d’imperméabilisation de la terrasse en passant par l’extérieur de l’immeuble, au moyen d’un échafaudage ou de cordistes, le coût des travaux aurait nécessairement excédé celui retenu par l’assemblée générale d’un montant maximal de 3 290,54 euros toutes taxes comprises. Or, s’agissant de travaux d’intérêt collectif réalisés sur une partie commune à jouissance privative, nécessaires à la protection des occupants de l’immeuble et à sa conservation, et dont la durée prévisible est, selon le syndicat des copropriétaires, inférieur à de 5 jours, l’atteinte causée au droit de propriété individuel de MM. [S], consistant à laisser l’entreprise Quesada accéder à leur terrasse en passant par leur lot, et non à réaliser des travaux affectant leurs parties privatives, n’est pas disproportionnée, et ce, d’autant qu’ils pourront prétendre à une indemnisation en cas de trouble de jouissance grave ou de dégradations.

Il en résulte que l’obligation pour MM. [S] de laisser l’entreprise Quesada passer par leur appartement pour réaliser les travaux en question ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise doit donc être infirmée. Il y a lieu de condamner MM. [S] à laisser pénétrer dans leur appartement, huit jours au moins après avoir été avisé des jour et heure de l’intervention par courrier recommandé avec accusé de réception du syndic, l’entreprise Quesada, assistée si besoin d’un commissaire de justice, afin qu’elle procède aux travaux décrits dans le devis n° 21/05/11 de ladite entreprise en date du 10 mai 2021.

En revanche, dès lors que le syndicat des copropriétaires s’est toujours heurté au seul refus de de M. [F] [S] de laisser l’entreprise accéder à son appartement qu’il occupe seul, sans que la preuve ne soit rapportée que son frère, M. [O] [S], y a également accès, seule l’obligation de faire de M. [F] [S] sera assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du refus d’accès à l’appartement de MM. [S] opposé au syndicat des copropriétaires ou à l’entreprise Quesada, malgré une demande formulée dans les formes exposées ci-dessus, et ce, jusqu’au jour où cet accès sera laissé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

MM. [S], succombant en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit que chacune des parties conserverait la charge de ses dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

MM. [S] seront tenus in solidum aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de signification de courrier et de constat qui ne constituent pas des actes de la procédure mais des éléments de preuve auxquels le syndicat des copropriétaires a choisi de recourir.

En outre, l’équité commande de condamner M. [F] [S], seul, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que parties tenues aux dépens, MM. [S] seront déboutés de leurs demandes formées sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [O] [S] de sa demande tendant à sa mise hors de cause ;

Condamne M. [F] [S] et M. [O] [S] à laisser pénétrer dans leur appartement, lse trouvant au 4ème étage du bâtiment B de immeuble dénommé [Adresse 5] situé [Adresse 4]), huit jours au moins après avoir été avisé des jour et heure de l’intervention par courrier recommandé avec accusé de réception du syndic, l’entreprise Quesada, assistée si besoin d’un commissaire de justice, afin qu’elle procède aux travaux décrits dans le devis n° 21/05/11 de ladite entreprise en date du 10 mai 2021 ;

Assortit cette obligation de faire à l’encontre uniquement M. [F] [S] d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du refus d’accès à l’appartement susvisé opposé au syndicat des copropriétaires ou à l’entreprise Quesada, malgré une demande formulée conformément aux conditions décrites ci-dessus, et ce, jusqu’au jour où l’accès audit appartement sera laissé ;

Condamne M. [F] [S] à verser au syndicat des copropriétaire Les jardins du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Déboute M. [F] [S] et M. [O] [S] de leurs demandes formées sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [F] [S] et M. [O] [S] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de signification de courrier et de constat auxquels le syndicat des copropriétaires a choisi de recourir.

La greffière Le président