COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03285 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWQ2

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 23 JUIN 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 14]

N° RG 24/30766

APPELANTE :

L’association ARCHEOLOGIQUE DE [Localité 14], Association, déclarée auprès de la Préfecture de l’Hérault sous le numéro 000017 503 prise en la personne de son représentant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e VERNHET

INTIMEES :

S.A.R.L. MATEM CHAUSSURES

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e François GIRAULT de la SELAS AGN AVOCATS MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. MATEM PAP

[Adresse 9]

[Localité 3]

Représentée par M^e François GIRAULT de la SELAS AGN AVOCATS MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société SOCIETE GENERALE venant aux droits de la S.A. SOCIETE MARSEILLAISE DE CREDIT

prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 11] et prise en son agence de [Localité 14],

[Adresse 16]

[Localité 3]

assigné le 3 juillet 2025 à personne habilité

S.A.S. GANT FRANCE Société par actions simplifiée (R.C.S. [Localité 15] n° 503 813 677), prise

en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 12]

assigné le 4 juillet 2025 à personne habilité

Ordonnance de clôture du 09 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 24 juillet 2012, l’association La Société archéologique de [Localité 14] a donné à bail à la soicété KL Studio un local à usage commercial, pour une activité de vente de prêt à porter, chaussures et accessoires de maroquinerie, dans un immeuble situé [Adresse 8], pour une durée de neuf années, moyennant un loyer trimestriel initial de 4 800 euros, outre la somme de 150 euros par trimestre à titre de provision sur charges.

Puis, la société Matem chaussures a acquis le droit au bail du local situé [Adresse 7] à [Adresse 13] appartenant à l’association. Elle y exerce sous l’enseigne Finsbury une activité commerciale de vente de chaussures et d’accessoires de luxe,

Suite à la constatation en mars 2019 de fissures, de traces d’humidité et de déformations sur le mur mitoyen, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] a saisi le juge des référés d’une demande d’expertise au contradictoire de l’association Société archéologique de [Localité 14]. Selon ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 23 décembre 2019, M, [Y] [B] a été désigné en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a préconisé des étaiements conservatoires dans l’emprise du local de la société FMC, sis [Adresse 1], et dans l’emprise du local du magasin Finsbury, dans une note du 24 janvier 2020.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 12 octobre 2021.

Par courrier du 12 avril 2023, la société Matem chaussures a mis en demeure l’association Société archéologique de [Localité 14] de réaliser sans délais les travaux nécessaires pour permettre une délivrance conforme des locaux pris à bail situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 14] et lui a indiqué que dans l’attente, les loyers seraient séquestrés sur un compte Carpa.

Le 2 mai 2024, la société Matem chaussures a déclaré un sinistre à son assureur, suite à des écoulements d’eaux pluviales provenant du premier étage.

Par acte de conmissaire de justice en date du 17 mai 2024, la société Matem chaussures a fait assigner l’association Société archéologique de Montpellier devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il lui enjoigne de procéder ou de faire procéder aux travaux définitifs de reprise du local commercial par elle pris à bail tels que préconisés par l’expert dans son rapport et chiffrés par la société EBF, et ce sous astreinte, et la condamne à lui verser les sommes de 8 973,67 euros au titre de la réduction de loyer, de 16 900 euros au titre de la perte de marge et de 80 000 euros au titre de la perte de chance de vente du droit au bail.

Le 22 mai 2024, l’association Société archéologique de [Localité 14] a fait délivrer à la société Matem PAP un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes du 7 juin 2024, l’association Société archéologique de Montpellier a fait assigner la société Matem PAP, la société Gant France et la Société générale venant aux droits de la Société marseillaise de crédit en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il:

— condamne la société Matem PAP à lui payer la somme de 31 893, 49 euros au titre de l’arriéré locatif,

— ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

— déclare l’ordonnance qui sera rendue commune à la Société marseillaise de crédit et à la société Gant France,

— condamne la société Matem PAP à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers depens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 23 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable 1'intervention volontaire de la société Matem chaussures,

— débouté la société Matem PAP et la société Matem chaussures de leur exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état,

— déclaré recevable l’action de l’association Archéologique de [Localité 14] à l’encontre de la société Matem PAP, de la société Gant et de la Société générale venant aux droits de la Société marseillaise de crédit,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande principale en paiement d’une provision et s’agissant de la demande d’expulsion formulées par l’association Archéologique de [Localité 14],

— dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire par les parties défenderesses,

— condamné l’association Archéologique de [Localité 14] à payer à la société Matem PAP et à la société Matem chaussures la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné l’association Archéologique de [Localité 14] au paiement des dépens.

Par déclaration en date du 23 juin 2025, l’association Société archéologique de [Localité 14] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande principale en paiement d’une provision et s’agissant de la demande d’expulsion par elle formées, et en ce qu’elle l’avait condamnée à payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l’association Société archéologique de [Localité 14] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance dont appel en ce que le juge des référés :

* a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande principale en paiement d’une provision et s’agissant de la demande d’expulsion par elle formées,

* l’a condamnée à payer à la société Matem PAP et à la société Matem chaussures la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée au paiement des dépens.

— condamner la société Matem à lui payer une provision de 50 000 euros sur arriérés de loyers et/ou indemnités d’occupation au visa de l’article 835 du code de procédure civile,

— constater le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société Matem et de tous occupants de son chef en réformant l’ordonnance dont appel,

— condamner la société Matem à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il y a lieu de constater le jeu de la clause résolutoire et fait valoir que la société Matem est parfaitement en mesure d’exploiter, sans aucune difficulté. Elle précise qu’il y a eu un dégât des eaux qui a été intégralement remboursé par l’assureur de la société Matem et que de son côté, elle a sans difficulté donné l’accès aux lieux pour que la cause du sinistre soit réparée, ce qui a été fait.

Elle ajoute que contrairement à ce que soutient la société Matem chaussures, les étais disposés dans le local n’empêche pas la bonne exploitation du fonds de commerce. Elle souligne qu’en effet, les deux petits poteaux blancs qui ont été installés sont esthétiques. Elle ajoute que le bail prévoit que le preneur devra supporter tous les travaux que le bailleur estimera nécessaires dans les lieux loués ainsi que ceux qui pourraient devenir nécessaires à l’immeuble dont ils dépendent ou aux immeubles voisins. Elle souligne que le juge des référés doit appliquer le contrat selon lequel le preneur doit supporter tous les travaux sans indemnité de sa part.

Elle explique du reste que les travaux préconisés par l’expert [B] ne peuvent être réalisés, puisque la commune de [Localité 14] a refusé le permis de construire ou l’autorisation des travaux. Elle ajoute que la copropriété du [Adresse 1] et elle-même ont été amenées d’un commun accord à missionner un ingénieur, le cabinet GA-BET qui est en cours d’investigations.

Enfin, elle souligne qu’à plusieurs reprises et pendant toutes les opérations d’expertise, la société Matem a été sollicitée pour fournir des preuves de son éventuel préjudice, ce qu’elle n’a pas fait.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 28 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société Matem chaussures et la société Matem PAP demandent à la cour de :

A titre principal,

— infirmer l’ordonnance de référé en ce que le juge des référés s’est déclaré compétence,

Statuant à nouveau,

— se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier préalablement saisi du litige,

— renvoyer l’association Société archéologique de [Localité 14] à mieux se pourvoir au fond,

A titre subsidiaire,

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a contesté l’existence de contestations sérieuses,

— dire et juger que les demandes de l’association Société archéologique de [Localité 14] se heurtent à des contestations sérieuses tenant à l’exception d’inexécution et à la mise en 'uvre déloyale de la clause résolutoire.

En conséquence

— débouter l’association Société archéologique de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

— prononcer la suspension de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner l’association Société archéologique de [Localité 14] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

S’agissant de la compétence du juge des référés, elle rappelle les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile et précise qu’il est classiquement retenu qu’à partir de la désignation du juge de la mise en état, le juge des référés est incompétent pour accorder une provision. Elle précise que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la désignation du juge de la mise en état dans une instance, en application de ce texte, ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés afin de statuer sur un litige, lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction du fond. Elle souligne que toutefois, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Elle expose qu’elle a délivré l’assignation au fond avant la procédure de référé et que les deux instances ont le même objet, à savoir le défaut de règlement des loyers consécutifs aux sinistres survenus dans le fonds de commerce.

Elle en déduit que l’ordonnance de référé doit être réformée en ce que le juge des référés s’est déclaré incompétent.

En ce qui concerne l’existence de contestations sérieuses, elle indique qu’en matière de bail commercial, il est acquis que le preneur est fondé à opposer à une demande de paiement des loyers une exception d’inexécution, en cas d’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Elle explique qu’en application des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance conforme du local à son preneur et que cette obligation de délivrance conforme et d’entretien s’entend de la prise en charge par le baulleur des travaux de réparation du local, et notamment des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Elle soutient qu’en l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la solidité du mur et du plancher haut est compromise, que l’association Société archéologique de [Localité 14] ne conteste pas qu’elle est redevable de la réalisation de grosses réparations, mais qu’elle ne remplit plus ses obligations issues des articles 1719 et suivants du code civil depuis le mois de février 2020. Elle ajoute que c’est en raison de la défaillance flagrante de son bailleur et d’une absence totale de réaction de celui-ci qu’elle a procédé à une suspension temporaire de son loyer du mois de janvier 2023 au mois d’août 2023.

Elle en déduit que l’association Société archéologique de [Localité 14] est mal fondée à se prévaloir d’une prétendue inexécution contractuelle dont elle est en réalité à l’origine.

S’agissant de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, elle indique que la mauvaise foi du bailleur dans cette mise en oeuvre fait échec à son application et que c’est en réaction à l’attentisme de son bailleur qu’elle a procédé à une suspension du versement de ses loyers, du mois de janvier au mois d’août 2023. Elle ajoute qu’elle a souhaité reprendre spontanément le versement de son loyer, mais qu’elle a été confrontée à un refus de son bailleur d’encaisser ces loyers. Elle précise qu’en effet, en septembre et en octobre 2023, les courriers recommandés contenant les chèques de loyer ont été récupérés par l’association Société archéologique de [Localité 14] mais que les chèques n’ont pas été encaissés, et qu’en novembre et décembre 2023, les courriers recommandés contenant les chèques de loyer n’ont mêmes plus été récupérés. Elle ajoute qu’à la réception du commandement de payer, elle a été de nouveau confrontée à la réticence fautive de son bailleur et que le courrier recommandé contenant le chèque de loyer adressé le 7 juin 2024 à l’appelante a été retourné. Elle précise qu’elle a été contrainte de consigner le montant du loyer auprès de la Carpa dès le 21 juin 2024 et que depuis cette date, elle poursuit le versement de ses loyers.

Elle en déduit que la clause résolutoire ne saurait trouver à s’appliquer. Elle ajoute qu’en refusant d’encaisser les loyers de son preneur depuis plusieurs mois, l’association Société archéologique de [Localité 14] est à l’origine de l’inexécution qu’elle prétend vouloir faire sanctionner.

Du reste, elle souligne que la bailleresse ne démontre pas qu’elle l’aurait interrogée à plusieurs reprises sur son préjudice. Elle relève également que le rapport de l’expert [B] ne lui a été communiqué que deux ans après son dépôt, que rien n’a été fait depuis l’arrêté rendu par la mairie de [Localité 14] au mois de septembre 2023 et qu’elle subit de nouveaux désordres. Elle ajoute qu’un certain standing est exigé pour ses locaux par le cahier des charges Finsbury et que ses clients sont en droit ne pas être confontés à un cadre dégradé.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque les dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et précise que depuis le mois de juin 2024, le versement des loyers a repris et qu’elle fait preuve de bonne foi dans l’accomplissement de ses obligations contractuelles.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation de l’affaire à bref délai ont été signifiés à la Société générale le 3 juillet 205 et à la société Gant France le 4 juillet 2025. Celles-ci n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Toutefois, la désignation du juge de la mise en état dans une instance en application de l’article 789 du code de procédure civile ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés afin de statuer sur un litige, lorsque l’objet de ce litige est différent de celui dont est saisie la juridiction de fond.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que par acte du 17 mai 2024, la société Matem chaussures a fait assigner l’association Société archéologique de Montpellier devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il soit fait injonction à cette dernière de procéder ou de faire procéder aux travaux définitifs de reprise du local commercial pris à bail tels que préconisés par l’expert [B] dans son rapport, sous astreinte, et que la bailleresse soit condamnée à lui verser la somme de 8 973, 67 euros en réduction du loyer, la somme de 16 900 euros au titre de la perte de marge et la somme de 80 000 euros au titre de la perte de chance de vente du droit au bail.

Il est établi que le dossier a été appelé à la conférence du 24 octobre 2024 et il n’est pas contesté qu’à la date à laquelle le juge des référés a été amené à statuer, le juge de la mise en état avait été saisi.

Toutefois, cette instance engagée au fond, tendant à la condamnation de l’association Société archéologique de Montpellier à réaliser des travaux de reprises et à verser différentes sommes sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en indemnisation des préjudices résultant de l’inexécution des travaux découlant de ses obligations, a un objet différent de l’instance en référé engagée devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier par assignation délivrée à la requête de la bailleresse à la société Matem chaussures le 7 juin 2024, tendant à la condamnation de la locataire au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et à l’expulsion de cette dernière.

Par conséquent, la décision déférée sera confirmée en ce que constatant que les deux instances avaient deux objets différents, elle a débouté la société Matem chaussures et la société Matem PAP de leur exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état.

Sur la demande en paiement d’une provision

En application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier.

De plus, il ressort de l’article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation contractuelle, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Enfin, en application de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, la cour observe que l’association Société archéologique de [Localité 14] qui sollicite le paiement d’une provision d’un montant de 50 000 euros, ne précise pas sur quelle période porte sa demande et ne verse pas aux débats de décompte actualisé de l’arriéré locatif, détaillant les sommes dues par la locataire et les sommes par elle réglées.

Toutefois, il ressort du 'tableau récapitulatif des loyers depuis janvier 2023' produit par la société Matem chaussures et la société Matem PAP qu’entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024, aucun loyer n’a été encaissé par la bailleresse et que la locataire doit donc une somme de 29 912, 20 euros au titre des loyers sur cette période.

Or, le locataire n’est fondé à refuser de payer les loyers et provisions sur charges que si du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, il s’est trouvé dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle.

En l’espèce, il ressort du rapport établi le 12 octobre 2021 par l’expert [Y] [B] que ce dernier a constaté une dégradation structurelle du mur porteur séparant l’immeuble situé [Adresse 1] du bâtiment mitoyen appartenant à l’association Société archéologique de [Localité 14], ainsi qu’un affaissement d’un plancher vouté situé au premier étage, sur l’emprise du bâtiment de l’appelante, venant s’appuyer sur ce mur dégradé.

L’expert précise en page 21 de son rapport que l’importance des dégradations a nécessité la mise en place de mesures conservatoires d’étaiement. Il indique à la page 17 que ce confortement provisoire a été réalisé à la fin du mois de février 2020.

L’expert qui évoque l’existence de fissurations, ainsi qu’une déformation affectant le mur du local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1], qui est mitoyen avec l’immeuble de l’association Société archéologique de [Localité 14], indique avoir pu visiter le local commercial mitoyen situé sur l’emprise de l’immeuble de l’appelante sans visualiser la moindre fissuration.

En pages 18, 19 et 20 de son rapport, il détaille les travaux de confortement définitifs qui s’avèrent nécessaires.

Certes, il n’est pas contesté que les travaux préconisés par l’expert n’ont pas été réalisés, alors que le 28 octobre 2022, le locataire a adressé un courriel à la bailleresse pour lui demander de faire les travaux préconisés par l’expert et que le 12 avril 2023, une lettre a été adressée à l’association Société archéologique de [Localité 14] pour la mettre en demeure d’exécuter son obligation de délivrance.

Toutefois, la société Matem chaussures et la société Matem PAP ne démontrent pas que les désordres constatés par l’expert auraient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la seule présence des étais telle que figurant sur les photographies produites n’empêchant pas d’user des locaux pour y exercer une activité de vente.

Les intimées n’établissent pas que la société Matem chaussures se serait trouvée dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle, aucune pièce susceptible d’établir l’existence d’un arrêt ou d’une interruption de son activité n’étant produite. Au contraire, il ressort des synthèses annuelles détaillées, et du tableau récapitulant son chiffre d’affaires de 2015 à 2023, par elles produits, que la société Matem chaussures a poursuivi l’exploitation du magasin de vente de chaussures de 2015 à 2023 inclus.

Enfin, les intimées justifient également d’un constat amiable de dégât des eaux survenu le 2 mai 2024 dans les locaux sis [Adresse 9]. Elles versent en outre aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 15 novembre 2024 par un huissier de justice, duquel il ressort que ce dernier a constaté la présence de traces d’humidité dans deux des trois pièces de la réserve du local commercial, avec des traces de moisissure sur le plafond de la troisième pièce, ainsi que des traces d’humidité au sol et sur les boîtes de chaussures entreposées.

Toutefois, à défaut de tout autre élément, il n’est également pas justifié par ces pièces d’une impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle, les désordres n’affectant qu’une partie de la réserve.

En tout état de cause, l’arriéré locatif dont il est justifié porte sur la période comprise entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024, alors que le dégât des eaux est intervenu postérieurement.

Ainsi, il n’est pas justifié d’une contestation sérieuse s’opposant à la demande en paiement des loyers compris entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024 inclus. La décision déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé et statuant à nouveau, la cour condamnera la société Matem chaussures à verser à l’association Archéologique de [Localité 14] une provision d’un montant de 29 912, 20 euros au titre de l’arriéré locatif compris entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024 inclus. La demande de provision portant sur l’arriéré postérieur à cette période sera rejetée, à défaut de tout décompte détaillant les sommes dues et les sommes éventuellement réglées après le mois d’avril 2024.

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est stipulé au contrat de bail qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

De plus, il est constant que le 22 mai 2024 a été délivré à la société Matem chaussures un commandement de payer la somme de 31 893, 49 euros au titre des loyers dus entre le premier trimestre 2023 et le deuxième trimestre 2024.

Il ressort des éléments ci-dessus détaillés que dans la mesure où il n’est pas établi que le locataire ait été dans l’impossibilité d’user des lieux conformément à leur destination contractuelle, du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, il n’est justifié d’aucune contestation sérieuse relative aux loyers réclamés au commandement de payer.

Certes, la société Matem chaussures invoque la mauvaise foi de la bailleresse.

Toutefois, il ressort du 'tableau récapitulatif des loyers depuis janvier 2023' par elle produit qu’entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024 inclus, elle n’a versé que cinq termes de loyers, qui n’ont pas été encaissés par la bailleresse, sur les seize termes dus.

À la date de la délivrance du commandement de payer, la société Matem chaussures était donc redevable d’une somme de 29 912, 20 euros au titre des loyers dus entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024 et seuls cinq loyers représentant une somme de 9 347, 58 euros avaient été versés mais non encaissés par la bailleresse.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief à la bailleresse d’avoir fait délivrer le commandement de payer de mauvaise foi et la contestation de la bonne foi de la bailleresse ne constitue donc pas une contestation sérieuse s’opposant à l’action de la bailleresse en constatation de la résiliation du bail sur le fondement du commandement délivré le 22 mai 2024.

En outre, il ressort des écritures des intimées que la société Matem chaussures ne s’est pas acquittée des sommes visées dans le commandement dans le mois ayant suivi la délivrance de ce commandement, puisqu’elle indique n’avoir adressé qu’un chèque de loyer le 7 juin 2024.

Il s’ensuit que le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 22 juin 2024.

La décision déférée sera donc infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de la résiliation du bail et statuant à nouveau, la cour constatera la résiliation du bail au 22 juin 2024 et ordonnera l’expulsion de la société Matem chaussures.

S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire, il ressort des dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, en l’espèce, la société Matem chaussures qui sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ne formule aucune proposition d’apurement de sa dette.

De plus, elle ne justifie pas des sommes qu’elle est en mesure de régler, en sus du loyer, pour se libérer de cette dette locative, puisqu’en effet, elle ne verse aux débats aucun document comptable relatif à sa situation financière.

Enfin, la cour observe que si la société Matem chaussures établit avoir consigné auprès de la Carpa, à compter du mois de juin 2024, une somme totale représentant huit loyers, elle ne justifie pas du règlement des sommes dues postérieurement au mois de mars 2025.

Au vu de ces éléments, la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’association Société archéologique de [Localité 14] ne justifie pas de sa demande de dommages et intérêts, et n’évoque au soutien de cette demande ni faute de la part de la société Matem ni préjudice par elle subi.

La cour ne pourra en conséquence que rejeter cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les sociétés Matem chaussures et Matem PAP qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

Elles seront sera en outre condamnées in solidum à verser à l’association Société archéologique de [Localité 14] une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la société Matem chaussures et la société Matem PAP de leur exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état,

L’infirme pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Constate la résiliation du bail commercial liant l’association Société archéologique de [Localité 14] à la société Matem chaussures, portant sur les locaux sis [Adresse 7] à [Localité 14], à compter du 22 juin 2024,

Ordonne, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Matem chaussures, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 7] à [Adresse 13] dans le délai d’un mois à compter de la signification la présente décision,

Condamne la société Matem chaussures à verser à l’association Société archéologique de [Localité 14] une provision d’un montant de 29 912, 20 euros au titre de l’arriéré locatif compris entre le mois de janvier 2023 et le mois d’avril 2024 inclus,

Rejette le surplus de la demande en paiement formée par l’association Société archéologique de [Localité 14],

Rejette les demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par l’association Société archéologique de [Localité 14],

Condamne in solidum la société Matem chaussures et la société Matem PAP à verser à l’association Société archéologique de [Localité 14] une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Matem chaussures et la société Matem PAP de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Matem chaussures et la société Matem PAP aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,