Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 1, 11 juin 2025, n° 20/09838

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du principe du contradictoire
La cour a estimé que l'administration fiscale n'avait pas à communiquer des documents qui n'ont pas fondé l'imposition, et que la société devait prouver l'existence d'un cas de force majeure.
Rejeté
Existence d'un cas de force majeure
La cour a jugé que la modification du PLU n'était pas imprévisible pour un professionnel de l'immobilier et que l'occupation par des squatters n'était pas insurmontable dans le délai imparti pour la construction.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SCCV [Adresse 12] conteste un jugement du tribunal judiciaire de Grasse qui a rejeté sa demande de décharge des droits d'enregistrement suite à l'absence de construction dans le délai imparti. La cour d'appel devait examiner la régularité de la procédure fiscale et l'existence d'un cas de force majeure. Le tribunal de première instance avait conclu à la légitimité de l'imposition, considérant que la SCCV n'avait pas prouvé l'impossibilité d'exécuter son engagement. La cour d'appel a confirmé cette décision, estimant que la SCCV, en tant que professionnelle, ne pouvait ignorer les modifications du PLU et que l'occupation par des squatters ne constituait pas un obstacle insurmontable. La cour a donc rejeté toutes les demandes de la SCCV et confirmé le jugement initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 1, 11 juin 2025, n° 20/09838
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/09838
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PELLOUXVirginie ROSENFELD
Cabinet(s) :	CABINET ROSENFELD & ASSOCIES
Parties :	Société [ Adresse 10 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

Rôle N° RG 20/09838 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGMLT

Société [Adresse 10]

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le : 11/06/2025

à :

M^e Christophe PELLOUX

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 11 Septembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05738.

APPELANTE

Société [Adresse 10],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Christophe PELLOUX, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIME

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 7].,

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Valérie GERARD, Président de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Dominique ALARD, adjoint administratif principal faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 1er juin 2011, la SCCV [Adresse 12] a acquis une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une maison, sise [Adresse 1] [Localité 8] [Adresse 9], sur la commune d'[Localité 4], cadastrée section CV n°[Cadastre 2], d’une contenance de 543 mètres carrés pour un montant de 700.000 euros.

Aux termes de cet acte, la SCCV Villa Margaux a pris l’engagement de construire un immeuble neuf dans le délai de quatre ans à compter de la vente.

En contrepartie de cet engagement, la SCCV [Adresse 12] a été exonérée des droits d’enregistrement et soumise à un droit fixe de 125 euros.

Par une proposition de rectification du 1er septembre 2017, l’administration fiscale a notifié à la SCCV [Adresse 12] un rappel de droits d’enregistrement et de publicité foncière au motif que le délai de 4 ans à l’issue duquel devaient être achevées les constructions était expiré, les travaux n’ayant d’ailleurs pas débuté.

La société a formulé des observations le 21 septembre 2017 mais l’administration fiscale a maintenu les redressements initialement notifiés dans leur intégralité par courrier du 3 octobre 2017.

La SCCV [Adresse 12] a demandé à exercer les recours hiérarchiques de niveau 1 et 2, lesquels, faute de réponse de l’administration fiscale, ont été implicitement refusés.

Un avis de mise en recouvrement n°18 01 00016 a été émis le 16 janvier 2018 pour un montant total de 45.179 euros, soit 35.630 euros de droits en principal et 9.549 euros de pénalités.

La SCCV Villa Margaux a formé une première réclamation contentieuse le 19 avril 2018 laquelle a fait l’objet d’une décision de rejet le 20 juin 2018, puis une seconde réclamation le 7 septembre 2018, laquelle a également été rejetée le 15 octobre 2018.

Par acte du 15 novembre 2018, la SCCV [Adresse 12] a fait assigner la direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône devant le tribunal de grande instance, devenue tribunal judiciaire, de Grasse aux fins de voir prononcer la décharge des droits d’enregistrement.

Par jugement du 11 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SCCV [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCCV Villa Margaux aux entiers dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

La société SCCV [Adresse 11] Margaux a interjeté appel par déclaration du 14 octobre 2020.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 août 2023, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCCV [Adresse 12] demande à la cour de :

— infirmer le jugement n° 2020/363 (RG n°18/05738) rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 11 septembre 2020 ;

— déclarer que les réponses ministérielles et la doctrine administrative invoquées par l’administration fiscale à l’appui de ses redressements ne sont opposables à la société requérante ;

— déclarer que la position de l’administration fiscale est dénuée de fondement ;

— déclarer que le PLU sur lequel sont fondés les deux refus de permis de construire n’était pas en vigueur à l’époque de l’acquisition de la parcelle litigieuse ;

— déclarer qu’à la date d’acquisition, la société requérante n’était pas en mesure de connaître les restrictions en termes de constructibilité, afférente à la parcelle nouvellement acquise ;

— déclarer que la société [Adresse 12] n’était en aucune manière préparée à se voir opposer un refus de permis de construire, une telle décision s’avérant, par suite, aussi imprévisible qu’insurmontable ;

— constater qu’à cet obstacle imprévisible et insurmontable s’est ajouté un autre cas de force majeure, tiré de l’occupation sans droit ni titre de la parcelle par des squatters ;

— déclarer que la société appelante s’est trouvée dans l’impossibilité absolue et imprévisible de respecter son engagement de construire dans les délais ;

— déclarer que la société requérante s’est heurtée à des événements présentant les caractères d’extériorité et d’imprévisibilité inhérentes à la force majeure ;

— conclure à l’existence d’un cas de force majeure ayant placé la société requérante dans l’impossibilité insurmontable de respecter son engagement de construire dans le délai ;

— relever que le manquement de la société appelante à son engagement de construire dans le délai de 4 ans procède donc d’un cas de force majeure dont l’existence est avérée ;

— relever que l’administration a fondé son redressement sur un courrier du service d’urbanisme d'[Localité 3] en date du 25 août 2017 ;

— constater que ce courrier constitue pourtant une pièce maîtresse de la procédure diligentée à l’encontre de la société appelante ;

— déclarer que ce courrier aurait dû faire l’objet d’un débat contradictoire entre la société requérante et le service ;

— déclarer qu’en informant tardivement la société appelante de l’existence et de la teneur du courrier du 25 août 2017, l’administration fiscale a privé l’intéressée d’une garantie substantielle inhérente aux droits de la défense et a, par suite violé le principe du respect du contradictoire inhérent à la procédure ;

— déclarer que la procédure d’imposition est entachée d’une irrégularité substantielle de nature à entraîner son annulation.

En conséquence :

— prononcer l’annulation de la procédure d’imposition irrégulièrement diligentée à l’encontre de la société [Adresse 12] ;

— prononcer la décharge des impositions indûment et irrégulièrement maintenues à la charge de la société appelante,

En tout état de cause,

— condamner l’administration fiscale, outre les entiers dépens afférents à la présente procédure et à celle précédemment introduite devant le tribunal judiciaire de Grasse, au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 28 octobre 2024, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’administration des finances publiques demande à la cour de :

— ouïr, s’il y a lieu les parties en cause ou leurs avocats en leurs explications orales.

Après en avoir délibéré conformément à la loi ;

— confirmer le jugement entrepris ;

— reconnaître le rappel fondé en droit et en fait.

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes de la société civile de constructions vente [Adresse 12] ;

— condamner la société civile de construction vente [Adresse 12] aux entiers dépens d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit ;

— condamner la société civile de construction vente [Adresse 12] à verser à l’État la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la régularité de la procédure suivie par l’administration fiscale :

La SCCV [Adresse 12] soutient, au visa des articles L. 57 et L. 76 B du livre des procédures fiscales qu’en ne l’informant pas des renseignements obtenus de tiers, en l’espèce le courrier du service de l’urbanisme du 25 août 2017, l’administration fiscale l’a privée d’une garantie substantielle, inhérente aux droits de la défense et au principe du contradictoire, puisqu’il suscitait des questions d’interprétation dont elle aurait dû pouvoir débattre. Elle affirme que contrairement à ce qu’a énoncé le tribunal judiciaire, l’imposition litigieuse n’a pas été déclenchée par le seul constat de l’absence de construction dans le délai de quatre ans, mais par le constat de l’absence de construction dans le délai de quatre ans non justifié par un cas de force majeure puisque l’administration fiscale s’est fondée sur ces explications pour rejeter la force majeure qu’elle invoquait.

L’administration fiscale réplique qu’au cas particulier, c’est la seule absence de construction à l’issue du délai de quatre ans qui a fondé l’imposition litigieuse conformément aux dispositions de l’article 1840 G ter du code général des impôts et non un courrier postérieur de deux années à la date à laquelle auraient dû être achevés les travaux. Elle ajoute qu’il n’incombe pas à l’administration fiscale de rechercher s’il existe des cas de force majeure et elle n’avait donc pas à communiquer un courrier qui n’a pas fondé l’imposition.

L’article L. 76 B du livre des procédures fiscales dispose que l’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76.

L’article 1840 G ter du code général des impôts dispose quant à lui que lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.

Enfin, les articles 244 et 266 bis de l’annexe III du code général des impôts précisent que la justification du respect de l’engagement pris par l’acquéreur résulte du dépôt d’une déclaration spéciale.

Pour justifier l’imposition due au titre du non-respect de l’engagement de construire, l’administration n’a donc pas à procéder à d’autres vérifications que l’absence de la déclaration spéciale effectuée par l’acquéreur.

L’administration fiscale n’avait donc pas à rechercher, et a fortiori à produire, à l’appui de la proposition de rectification un quelconque document relatif au refus de permis de construire essuyé par la SCCV Villa margaux, étant rappelé qu’il appartient à celui qui se prévaut d’un cas de force majeure d’en apporter la preuve.

Aucune irrégularité n’est encourue, le jugement déféré est confirmé de ce chef.

2. L’existence de cas de force majeure :

La SCCV [Adresse 12] se prévaut de deux cas de force majeure l’ayant empêchée de respecter son engagement de construire et justifiant sa demande de décharge : l’adoption d’un PLU postérieurement à son acquisition entraînant un reclassement de la parcelle et la présence d’occupants sans droit ni titre sur ladite parcelle.

À titre préliminaire, s’agissant des réponses ministérielles opposées par l’administration fiscale, elles ne constituent qu’un élément d’appréciation et il appartient au juge de déterminer si le cas de force majeure invoqué est imprévisible, insurmontable et empêche un débiteur de s’acquitter d’une obligation.

2.1 la modification du PLU :

Il n’est pas discutable qu’un plan local d’urbanisme modifié a été publié quelques jours après l’acquisition de la parcelle par la SCCV [Adresse 12].

La SCCV [Adresse 12] est un professionnel de l’immobilier et en cette qualité elle ne peut sérieusement soutenir avoir été dans l’ignorance de l’élaboration d’un PLU qui fait l’objet de consultations et publications préalables à son adoption.

Par ailleurs, la parcelle était déjà située dans une zone à risques (zone bleue du PPRI) et comme telle déjà soumise à des restrictions de construction.

En outre, comme le souligne la SCCV Villa Margaux, la modification n’empêche pas toute construction, mais seulement l’édification de parkings en sous-sol.

Il n’existe en conséquence aucune imprévisibilité, ni même un caractère insurmontable à la réalisation de la construction qui pouvait être poursuivie sous réserve de modifications la rendant conforme au PLU, la SCCV ne justifiant pas que les modifications de son projet pour le rendre conforme au PLU entraîneraient un coût hors de proportion avec l’économie du projet initial.

2.2 l’occupation illicite des lieux :

Si l’occupation de la parcelle par des squatters peut être considérée comme un évènement imprévisible, il n’était pas insurmontable dans le délai prévu pour la construction, délai pouvant au demeurant être prorogé à la demande de la SCCV [Adresse 12], ce qu’elle n’a pas fait, étant observé que cette occupation des lieux n’est intervenue qu’en 2014, soit plus de trois ans après la vente de l’immeuble et alors qu’aucuns travaux n’avaient été entrepris et qu’aucune mesure de sécurité de ce qui aurait dû être un chantier de construction n’avait été prise.

Faute de caractère insurmontable, cet évènement n’est pas plus constitutif d’un cas de force majeure et c’est à bon droit, par des motifs pertinents que le premier juge a rejeté la demande de décharge de l’imposition.

Le jugement déféré doit être confirmé en toutes ses dispositions.

La SCCV [Adresse 11] Margaux, partie perdante, est condamnée aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 11 septembre 2020,

Y ajoutant,

Condamne la SCCV [Adresse 12] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCCV Villa Margaux à payer à l’administration des finances publiques la somme de 3 000 euros.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,