COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2025

N° 2025/64

Rôle N° RG 20/13080 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWJT

S.A.S. [Adresse 4]

C/

[U] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 16 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01257.

APPELANTE

S.A.S. VILLA CABBE

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMÉ

Monsieur [U] [C]

Demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 14 mars 2017, M. [U] [C] a conclu avec la société par actions simplifiée (SAS) [Adresse 4] un contrat de vente portant sur un appartement, un parking et un local, au 1er étage d’un immeuble situé sur la commune de [Localité 2], en état futur de rénovation.

Le prix de vente était fixé à la somme de 345 000 euros, dont 301 336 euros au titre du bâti existant et 43 664 euros au titre du coût des travaux de rénovation, la livraison étant fixée au plus tard le 15 juillet 2017.

En février 2018, la livraison n’étant toujours pas intervenue, M. [C], qui se plaignait également de la qualité des travaux réalisés, a été autorisé à pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 45 000 euros sur les comptes bancaires de la SAS Villa Cabbe. Par jugement du 3 février 2020, confirmé en appel, le juge de l’exécution a refusé d’ordonner la mainlevée de la saisie.

Par la suite, M. [C] a assigné la SAS [Adresse 4] devant le juge des référés afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à terminer les travaux et lui remettre les clefs. Le juge des référés, considérant que la demande se heurtait à une contestation sérieuse, a dit n’y avoir lieu à référé.

Par acte du 6 mars 2018, M. [C] a assigné la SAS Villa Cabbe devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation sous astreinte à achever les travaux, livrer le bien, lui remettre les clefs et lui payer des dommages-intérêts.

La SAS [Adresse 4] a formé une demande reconventionnelle aux fins de condamnation de M. [C] à lui payer le reliquat de prix ainsi que le coût de travaux supplémentaires.

Par jugement du 16 décembre 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— débouté la SAS Villa Cabbe de ses demandes ;

— condamné la SAS [Adresse 4] à procéder à la livraison du bien et à la remise des clefs, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— condamné la SAS Villa Cabbe à payer à M. [C] une somme de 33 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du retard de livraison, ainsi que 1 000 euros par mois à compter du 1er mai 2020 jusqu’à établissement d’un procès verbal de livraison actant la remise des clefs ;

— condamné la SAS [Adresse 4] à payer à M. [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, il a considéré que la SAS Villa Cabbe, alors qu’elle s’est engagée à livrer avant le 15 juillet 2017, ne démontre l’existence d’aucun cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison ; qu’un constat d’huissier et une expertise démontrent que les travaux sont affectés de malfaçons et que la SAS [Adresse 4] n’est pas fondée à se prévaloir d’un retard de paiement par M. [C] des échéances du prix puisqu’il a été autorisé à pratiquer une saisie conservatoire au regard de celles-ci.

Il a retenu un préjudice de jouissance constitué d’une perte de chance de pouvoir jouir des lieux dans les délais contractuellement fixés.

Par acte du 24 décembre 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SAS Villa Cabbe a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 13 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens, la SAS [Adresse 4] demande à la cour de :

' débouter M. [C] de toutes ses demandes ;

' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

' juger sans objet la demande aux fins de voir procéder à la livraison du bien et à la remise des clés sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement ;

' débouter M. [C] de toutes ses demandes ;

' fixer la réception des ouvrages au 19 mars 2018 ;

' condamner M. [C] à lui payer 44 991,78 euros, correspondant au solde du prix de vente à hauteur de 43 664,00 euros et aux travaux supplémentaires à hauteur de 1 327,78 euros ;

' condamner M. [C] à lui payer 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ceux d’appel distraits au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimé et d’appel incident, régulièrement notifiées le 8 novembre 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé des moyens, M. [C] demande à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Villa Cabbe à procéder à la livraison du bien et à réparer ses préjudices ;

' l’infirmer sur le montant des dommages et intérêts ;

' condamner la SAS [Adresse 4] à lui payer 105 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison, 40 560 euros correspondant au montant des travaux nécessaires pour remédier aux désordres et non conformités et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la responsabilité de la SAS Villa Cabbe au titre d’un retard de livraison

1.1 Moyen des parties

La SAS [Adresse 4] fait valoir que le délai contractuel de livraison a été reporté d’un commun accord entre les parties et qu’il a, en tout état de cause, été suspendu en raison du non-paiement par M. [C] du solde du prix de vente ainsi que de travaux supplémentaires qu’il avait commandés et qu’il ne peut se prévaloir de la validation par le juge de l’exécution de la saisie conservatoire puisqu’elle ne portait pas sur ces travaux supplémentaires et que, selon les articles L 262-10 et R 262-10 du code de la construction et de l’habitation, qui sont d’ordre public, l’acquéreur doit régler 95 % du prix des travaux à l’achèvement de l’ensemble des travaux et le solde, soit 5 %, à la livraison, sauf à consigner ce montant en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés dans le procès-verbal de livraison, mais qu’en l’espèce, M. [C] n’a procédé à aucune consignation des fonds. Elle ajoute qu’à supposer le retard de livraison acquis, M. [C] ne justifie pas du préjudice dont il se prévaut.

M. [C] fait valoir que la SAS Villa Cabbe ne démontre l’existence d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison, qu’il a été autorisé par décision de justice à pratiquer une saisie conservatoire au regard de désordres et défauts dûment constatés par procès verbal, de sorte que son refus de payer le solde du prix était légitime ; que la faculté de consigner n’a aucun rapport avec une saisie destinée à garantir un acquéreur de l’indemnisation de ses préjudices et que l’existence de travaux supplémentaires, pour seulement 1 327,78 euros, ne pouvait justifier un refus de livraison à la faveur d’une exception d’inexécution puisque, selon l’article 1219 du code civil, la mise en oeuvre de cette exception suppose une dette non réglée et une inexécution grave, conditions non réunies en l’espèce. Il ajoute que si l’existence de désordres et malfaçons peut donner lieu à des réserves, elle n’autorise pas le vendeur à refuser de livrer. Il calcule son préjudice par référence à la valeur locative de l’appartement dont il n’a pu jouir avant le 19 janvier 2021.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties le 14 mars 2017 imposait à la SAS [Adresse 4], venderesse, de livrer le bien vendu au plus tard le 15 juillet 2017, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai dans les conditions stipulées en deuxième partie de l’acte.

Page 15, au paragraphe 'délai d’exécution des travaux', le contrat prévoit que le délai sera majoré le cas échéant des jours de retard dus à une cause légitime de suspension du délai, parmi lesquelles 'les retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne les travaux prévus aux présentes que les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser'.

En ce cas, le contrat stipule que l’époque prévue pour l’achèvement sera différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux ou aurait perturbé profondément le déroulement du chantier.

S’agissant du paiement du prix, les parties sont convenues d’un paiement comptant de la part concernant le bâti existant et d’un 'fractionnement des versements’ concernant la part afférente aux travaux. Ce fractionnement a été établi de la manière suivante : 0 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des travaux, 0 % à l’achèvement de l’installation électrique et de plomberie hors appareillage, 0 % une fois l’ensemble des travaux achevés et 100 % à la livraison, soit 43 664 euros.

Il stipule ensuite que 'le surplus du prix de vente, soit la somme de 43 664 euros sera payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux suivant l’échelonnement ci dessus prévu, au vu d’une attestation de 'l’homme de l’art', le tout en conformité de l’article R. 262-10 du code de la construction'.

Il en résulte qu’en réalité le paiement du prix afférent à la partie travaux n’a pas été fractionné, puisqu’il était payable en intégralité au jour de la livraison, après achèvement des travaux, certifiée par un homme de l’art.

La SAS Villa Cabbe ne produit aux débats aucun certificat établi par 'un homme de l’art', permettant de considérer que l’immeuble était achevé au sens du contrat au 15 juillet 2017, ni même au 19 mars 2018.

Elle ne justifie pas avoir, compte tenu du désaccord entre les parties, présenté requête au président du tribunal judiciaire afin d’obtenir la désignation d’une personne qualifiée chargée de constater l’achèvement des travaux.

Elle ne démontre pas davantage que les parties se sont accordées pour différer la livraison.

S’agissant des 'éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser', les pièces produites aux débats ne démontrent pas que M. [C] ait sollicité ni accepté la réalisation de tels travaux. La pièce n°2 produite par la SAS [Adresse 4], faisant état de travaux supplémentaires pour un coût de 1 327,78 euros n’est pas signée par M. [C].

Les autres devis et factures produites ne comportent pas davantage sa signature et il résulte d’un courriel du 14 janvier 2018 qu’un différend a opposé les parties au sujet de ces travaux, M. [C] considérant que ceux-ci relevaient des travaux prévus par contrat de réservation, même si, ayant réglé certaines factures, il sollicitait des comptes entre les parties.

Or, il appartient à la SAS Villa Cabbe, qui se prévaut d’un motif légitime de suspension du délai de livraison, de démontrer que des travaux supplémentaires ont été demandés par l’acheteur et non réglés.

A défaut, elle n’est pas fondée à justifier le retard de livraison par le non paiement de ces travaux.

S’agissant des travaux prévus au contrat, dont l’achèvement déclenchait l’obligation pour l’acheteur de payer le reliquat de prix, M. [C] produit aux débats deux procès verbaux de constat réalisés par Me [F], huissier de justice, les 26 février et 19 mars 2018, qui font ressortir l’existence de nombreuses non conformités et malfaçons. L’huissier, qui était assisté de M. [Z], expert économiste de la construction, a notamment relevé, pour les plus significatifs, que :

— dans l’entrée, depuis l’intérieur, le chambranle de porte droit est cassé, fissuré et enfoncé à deux endroits en partie droite ;

— dans le séjour et la cuisine aucune ventilation mécanique contrôlée (VMC) n’a été installée ;

— le séjour est dépourvu de radiateur électrique.

Par ailleurs, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires de la copropriété Sole e Mare par ordonnance du 16 octobre 2020 en raison des différends l’opposant à la SAS [Adresse 4] et de malfaçons et désordres dénoncés en ce qui concerne les parties communes.

Certes, cette expertise ne porte pas sur les travaux réalisés dans l’appartement de M. [C], et le rapport n’est pas définitif, mais plusieurs points de la mission concernaient des désordres susceptibles d’affecter la jouissance des parties privatives de l’immeuble. Par ailleurs, même s’il ne s’agit que d’un pré-rapport, il éclaire quant à la qualité des travaux réalisés par la SAS Villa Cabbe en exécution du contrat.

Or, dans ce pré-rapport, déposé en 2024, si l’expert ne relève aucun désordre concernant l’isolation thermique des murs de façade, il considère que l’isolation phonique des murs de cloison séparant les appartements et des planchers entre niveaux n’est pas conforme à la réglementation.

Le contrat, page 14, stipule que 'les biens vendus seront réputés achevés lorsque les travaux seront exécutés’ et que 'pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne seront pas pris en considération lorsqu’ils n’auront pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation'.

L’exécution des travaux s’entend donc de travaux terminés et conformes aux règles de l’art.

Or, il résulte des éléments qui précèdent que tel n’était pas le cas au 19 mars 2018, puisque l’absence d’isolation phonique est susceptible de rendre l’immeuble impropre à son utilisation. Par ailleurs, les malfaçons et non conformités décrites dans les deux procès verbaux de constat des 26 février et 19 mars 2018 revêtent un caractère substantiel au regard de leur nature.

La SAS [Adresse 4] échoue donc à démontrer que les travaux étaient terminés et conformes aux règles de l’art au 19 mars 2018.

Compte tenu de l’inachèvement des travaux, le report, à l’initiative de M. [C], du rendez vous fixé le 26 février 2018 est sans incidence.

Par ailleurs, M. [C] a été dûment autorisé à pratiquer une saisie conservatoire d’un montant de 45 000 euros afin de garantir une créance de dommages-intérêts que le juge de l’exécution, saisi d’une demande de mainlevée, a considéré comme fondée dans son principe. Cette saisie conservatoire a été validée par arrêt de la cour d’appel du 23 mai 2019.

Si cette saisie n’équivaut pas à la consignation du solde du prix de vente, prévue par l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, il en résulte néanmoins que, la créance de dommages-intérêts a été considérée, à cette époque, comme fondée dans son principe.

A supposer que les dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement soient applicables à une vente d’immeuble à rénover, ces dispositions ont pour objectif de d’assurer une protection renforcée de l’acquéreur. La possibilité de consigner les fonds lui permet, lorsqu’il conteste la qualité des travaux, de payer le solde du prix par voie de consignation, sans que le vendeur puisse valablement s’opposer à la remise des clefs.

Pour autant, l’absence d’autorisation de consigner n’ôte pas au juge, saisi d’un litige afférent l’indemnisation du préjudice de l’acquéreur se plaignant d’un retard de livraison, d’apprécier si les travaux doivent être considérés comme achevés au sens du contrat et si un retard d’achèvement et de livraison doit être reconnu.

En l’espèce, les pièces produites par la SAS Villa Cabbe ne démontrent pas que l’immeuble était dûment achevé au 26 février 2018, au 19 mars 2018, ou même au jour où le premier juge a statué.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal a retenu un manquement de la SAS [Adresse 4] à son obligation de livrer le 15 juillet 2017, refusé de fixer la date de celle-ci au 19 mars 2018, et lui a enjoint, sous astreinte, de procéder à cette livraison et à la remise des clefs.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il n’est pas contesté que les travaux ont été réceptionnés le 19 janvier 2021. Il ressort du procès verbal que M. [C] disposait déjà des clefs à cette date puisque des travaux d’aménagement intérieur avaient déjà été réalisés à son initiative. Pour autant, c’est la réception qui marque l’achèvement des travaux.

En conséquence, les travaux n’ayant été achevés qu’à cette date, le retard imputable à la SAS Villa Cabbe a, au total, duré 1 284 jours.

Il en est résulté pour M. [C] un préjudice de jouissance, puisqu’il n’a pas été en mesure de jouir du bien avant cette date, soit pour l’occuper personnellement, soit pour le louer.

Le bien est situé sur la commune de [Localité 2]. Il s’agit d’un appartement de standing, avec terrasse au premier étage d’une villa, auquel s’ajoute un parking non couvert et un local prolongé d’un jardin formant l’entier niveau inférieur.

M. [C] ne produit aucun avis de valeur locative, se contentant, pour reprendre ses propres termes, du 'postulat’ d’une valeur locative de 2 500 euros par mois. Il ne justifie pas davantage avoir été contraint de supporter un loyer pendant cette période.

Le descriptif du projet, objet de sa pièce n°3, contient un tableau dans lequel les appartements du 1er étage sont valorisés, sur le plan locatif, à 900 euros par mois, hors charges.

Au regard de ces éléments, la valeur de jouissance du bien, appréciée au jour où le préjudice a pris fin en 2021, sera fixée à 1 000 euros par mois, comme retenu par le premier juge, et le préjudice subi par M. [C], au regard de la durée de la privation à : 1 000 euros/30 x 1 284 = 42 800 euros.

2/ Sur demande de dommages-intérêts formulée par M. [C]

2.1 Moyens des parties

M. [C] fonde sa demande sur les dispositions des articles 1103 et 1231 et suivants du code civil, expliquant que la responsabilité contractuelle de la SAS [Adresse 4] est engagée au titre de non conformités et de malfaçons établies par le procès-verbal de réception, le constat d’huissier qu’il a fait établir le 19 janvier 2021 et les rapports des sociétés Monaclean et Mc net, caractérisant l’existence de désordres dans les parties privatives puisqu’aucune VMC n’a été installée, que l’appartement n’est pas raccordé au réseau d’évacuation des eaux usées, qu’aucun doublage ni isolation thermique n’ont été réalisés et qu’il existe des traces d’humidité dans l’appartement ainsi que des défauts de finition. Il ajoute qu’une déclaration de sinistre a été formalisée mais que l’assureur dommage ouvrage a refusé sa garantie en l’absence de livraison, de sorte qu’il est fondé à obtenir la condamnation de la SAS [Adresse 4] à lui payer le coût des travaux, estimés selon devis à 40 560 euros.

La SAS Villa Cabbe fait valoir qu’il ne rapporte la preuve des désordres ou non conformités dont il demande l’indemnisation par aucune expertise judiciaire ou pièce établie au contradictoire des parties, que le pré-rapport d’expertise, établi dans le cadre d’un litige qui l’oppose à la copropriété et afférent aux parties communes de l’immeuble, est insuffisant pour étayer la réalité de désordres justifiant sa demande d’indemnisation et qu’il lui appartient, dès lors que la réception a désormais eu lieu, d’actionner la garantie dommage ouvrage ou la garantie bancaire d’achèvement.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à la victime d’une inexécution contractuelle de rapporter la preuve de celle-ci mais également du préjudice qu’elle allègue et de son lien de causalité avec le manquement fautif.

En l’espèce, M. [C] produit un pré-rapport d’expertise judiciaire établi en 2024 dans le cadre du litige qui oppose la SAS [Adresse 4] à la copropriété et qui fait ressortir l’existence de malfaçons et désordres dans les parties communes.

Les désordres relevés par cet expert concernent la copropriété ainsi que les propriétaires des logements du niveau 2 (infiltrations depuis la toiture) ou en rez de jardin (infiltrations en pied de façade et humidité persistante).

L’appartement de M. [C] est situé au 1er étage.

L’expert estime que l’isolation phonique de l’immeuble n’est pas conforme aux normes applicables en matière d’habitation. En revanche, il conclut que l’isolation thermique est conforme à la réglementation.

S’il se déduit de ces éléments que des travaux apparaissent nécessaires afin de remédier à des désordres et aux dommages qu’ils entraînent pour certains copropriétaires, dont M. [C], ces travaux sont à la charge de la copropriété.

En conséquence, M. [C] ne peut en demander l’indemnisation pour son propre compte.

Il lui appartient de démontrer que les désordres ont entrainé des dommages dans son propre lot.

La facture de la société RGE d’un montant de 5 250 euros est afférente à des menuiseries et la facture de la société Almeida et fils, du 19 mai 2021, d’un montant de 27 060 euros concerne des travaux de dépose d’un carrelage dans la salle de bains, la fourniture et la pose d’un doublage sur les murs de façade, le réancrage, le ponçage et le dépoussiérage des murs, la peinture des murs, la fourniture et la pose de carrelage sur les murs de la salle de bains, des travaux de plomberie et d’électricité.

Or, si le procès verbal que M. [C] a fait dresser le jour de la réception fait ressortir qu’il continuait, à cette date, à déplorer diverses malfaçons et non conformités, M. [C] ne produit aucun avis technique, établi au contradictoire de la SAS [Adresse 4], étayant la réalité et l’importance des désordres ou des non-conformités dont il sollicite l’indemnisation, notamment en ce qui concerne le carrelage de la salle de bains, la plomberie ou l’électricité.

Dans son pré-rapport d’expertise, M. [M] liste uniquement les travaux à réaliser dans les parties communes afin de remédier aux désordres. Les préjudices ne font l’objet d’aucune évaluation, l’expert ayant sollicité la communication de devis par les parties.

Les seuls devis produits ne sont pas accompagnés par une analyse technique permettant de rattacher le coût des travaux à des désordres imputables aux travaux de rénovation réalisés par la SAS Villa Cabbe.

Au vu de ce seul pré-rapport, qui ne constitue pas un rapport définitif, ne répond pas aux éventuels dires des parties, et ne fournit aucun élément permettant de chiffrer les préjudices, le lien de causalité entre le dommage dont M. [C] demande réparation et les désordres imputables aux travaux de construction réalisés par la SAS [Adresse 4], n’est pas démontré.

L’autorisation de saisie conservatoire reposait sur une créance fondée en son principe, suffisante pour justifier la rétention du reliquat de prix jusqu’à livraison de l’ouvrage, mais non pour établir la réalité et l’importance des dommages justifiant la réclamation indemnitaire.

Il appartenait à M. [C] de faire désigner un expert chargé d’examiner au contradictoire des parties, les travaux réalisés dans son appartement, de déterminer si des malfaçons et non conformités l’affectent, de fournir un chiffrage objectif et contradictoire des travaux nécessaires pour y remédier et d’opérer les comptes entre les parties.

A défaut, sa demande afin d’être indemnisé du coût des travaux ne peut prospérer.

C’est donc à raison que le premier juge l’a débouté de sa demande à ce titre

3/ Sur la demande de paiement du solde du prix de vente et des travaux supplémentaires

3.1 Moyens des parties

La SAS Villa Cabbe fait valoir que la livraison ayant eu lieu, aucun motif légitime ne justifie le refus que lui oppose M. [C] de régler le solde du prix, auquel s’ajoute une somme de 1 327,78 euros au titre de la réalisation de travaux supplémentaires.

M. [C] s’oppose à cette demande au motif que la SAS [Adresse 4] ne lui a pas communiqué les factures acquittées en dépit de sommations d’huissier, ni les attestations d’assurance et qu’il se trouve, de ce fait, dans l’impossibilité de bénéficier des garanties légales. Il ajoute que la SAS Villa Cabbe ne produit aucun élément établissant qu’il est redevable de la moindre somme au titre de travaux supplémentaires.

3.2 Réponse de la cour

Les stipulations de l’acte de vente afférentes au paiement des travaux ont été rappelées plus haut.

Il en résulte que M. [C] avait l’obligation de s’acquitter de 100 % du coût des travaux à la livraison.

Lors de la réception des travaux, le 19 mars 2021, M. [C] a de nouveau émis des réserves. Cependant, celles-ci sont essentiellement constituées, s’agissant de son lot, de non conformités.

Leur teneur, qui est différente des non finitions, désordres et malfaçons constatées en 2018, ne permet pas de considérer qu’elles sont substantielles ou de nature à rendre l’immeuble ou ses équipements impropres à leur destination.

M. [C] ne produit aucune expertise judiciaire, réalisée au contradictoire des parties, démontrant que des malfaçons ou non conformités subsistent à ce jour, près de quatre ans plus tard, dans la partie privative du bien et si le pré-rapport précité fait apparaître que les désordres dans les parties communes ont pu leur causer des préjudices personnels, il n’est produit aucun chiffrage contradictoire de ce préjudice.

Le contrat stipule que, pour apprécier l’achèvement, qui rend exigible le reliquat du prix de vente, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne seront pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons ne rendant pas les ouvrages ou les éléments d’équipement impropres à leur utilisation.

Dès lors que la livraison a eu lieu suite à l’achèvement des travaux, et que M. [C] n’établit pas qu’il est titulaire d’une créance de dommages-intérêts à l’égard de la SAS [Adresse 4], il doit lui régler le reliquat du prix de vente, sans pouvoir se retrancher derrière l’absence de production par celle-ci des factures ou attestations d’assurance.

En conséquence, conformément aux clauses du contrat, M. [C] doit être condamné à régler le prix des travaux, représentant le solde du prix de vente, soit la somme de 43 664 euros.

En revanche, la demande au titre de travaux supplémentaires sera rejetée, les pièces produites par la SAS Villa Cabbe étant insuffisantes pour retenir un quelconque engagement de M. [C] sur ce point.

****

En l’absence de demande de compensation formulée par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, chaque partie devra régler sa créance à l’autre.

4/ Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La SAS [Adresse 4], qui succombe principalement, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à M. [C] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SAS Villa Cabbe à procéder à la livraison du bien et à la remise des clefs, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard pendant trois mois passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et condamné la SAS [Adresse 4] à payer à M. [C] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

L’infirme pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Déboute la SAS Villa Cabbe de sa demande afin que la réception des ouvrages soit fixée au 19 mars 2018 ;

Condamne la SAS [Adresse 4] à payer à M. [U] [C] une somme de 42 800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. [U] [C] à payer à la SAS Villa Cabbe une somme de 43664 euros au titre du reliquat du prix de vente ;

Déboute M. [U] [C] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SAS [Adresse 4] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Villa Cabbe de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la SAS [Adresse 4] à payer à M. [U] [C] une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés devant la cour.

Le greffier La présidente