COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

PH

N° 2025/ 24

Rôle N° RG 21/09998 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXUR

[N] [G] [C] [M]

C/

S.C.I. NATHELL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gervais GOBILLOT

SCP CHARDON – ASSADOURIAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 18 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04948.

APPELANTE

Madame [N] [G] [C] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Gervais GOBILLOT, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. NATHELL, dont le siège social est [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [N] [M] est propriétaire d’une villa portant le n° 22, constituant le lot n° 29 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé Les résidences de Marande, situé au [Adresse 1] à [Localité 2], selon acte notarié du 16 octobre 2003.

La maison voisine portant le n° 21 est la propriété de la SCI Nathell.

La SCI Nathell a entrepris en octobre 2017 des travaux de réalisation d’une aire de stationnement en béton.

Par exploit d’huissier du 21 septembre 2018, Mme [M] a fait assigner la SCI Nathell devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins en dernier lieu, au visa de l’article 544 du code civil, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, et des dispositions régissant l’ASL, de la voir condamner sous astreinte à remettre en état d’espace vert complanté, l’aire de stationnement construite et à l’indemniser à hauteur de 14 000 euros.

Par jugement contradictoire du 18 juin 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a notamment :

— rejeté les demandes formées par Mme [M],

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Nathell,

— jugé n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— jugé que chacune des parties conservera à sa charge les dépens par elle exposés.

Le tribunal a retenu :

— que le règlement intérieur de l’ASL prévoit en son article 18 D, que les travaux touchant l’harmonie originale du domaine doivent faire l’objet d’une demande préalable écrite auprès du président qui fera l’objet d’une décision prise en conseil et que la SCI Nathell justifie avoir obtenu l’autorisation de réalisation de la place de stationnement litigieuse lors de la séance du conseil d’administration du 26 avril 2017,

— qu’il appartient à Mme [M] de démontrer qu’elle subit un trouble anormal en raison de la présence d’un véhicule à cette place et que les éléments versés aux débats n’établissent pas que la modification de la configuration des lieux provoquerait une aggravation des nuisances préexistantes au point de caractériser un trouble anormal dans ce lotissement où les résidents utilisent et garent leurs véhicules à proximité immédiate des maisons.

Par déclaration du 2 juillet 2021, Mme [M] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 17 octobre 2024, Mme [M] demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté ses demandes,

Statuant à nouveau,

Vu les dispositions des articles 544 et 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence rendue en vertu des articles 544, dite de la théorie des troubles anormaux du voisinage et 1240 du code civil,

Vu les dispositions régissant l’ASL Résidences de Marande,

Vu les pièces versées au dossier,

— condamner la SCI Nathell sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà d’un délai de trois mois suivant la signification du jugement qui sera rendu à remettre en l’état d’espace vert complanté l’aire de stationnement construite entre les mois d’octobre 2017 et mars 2018 d’une superficie de 15 m² environ,

— condamner la SCI Nathell à lui verser la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [M] fait valoir en substance :

— que le tribunal a jugé de façon péremptoire que la SCI Nathell avait régulièrement reçu autorisation d’effectuer les travaux sans aucunement répondre aux moyens qu’elle avait développés,

— qu’elle démontre le contraire,

— l’ASL n’a donné aucune autorisation à la SCI Nathell de transformer son jardin d’agrément en un emplacement de parking,

— le conseil d’administration n’a donné aucune autorisation véritable,

— l’autorisation prétendument donnée à la SCI Nathell consiste en réalité en une attestation de pure complaisance émanant du président du conseil d’administration de l’ASL, [R] [J],

— que le trouble que lui impose la SCI Nathell est anormal,

— il existe une différence notable entre un garage fermé et un parking à ciel ouvert,

— depuis la transformation, le véhicule vient man’uvrer à quelques centimètres de sa cuisine d’été,

— que la préservation de la quiétude et des espaces verts est un objectif fondamental de l’ASL, véritable leitmotiv au sein du domaine,

— des plots ont été implantés sur décision de l’ASL, à proximité de certaines habitations, pour interdire physiquement que des véhicules viennent se garer « sauvagement »,

— l’implantation des différents parkings privés et collectifs témoigne d’un souci de respecter une distance entre les habitations et les automobiles,

— l’article 7A in fine du règlement de l’ASL rappelle les heures autorisées d’utilisation des engins bruyants de jardinage et de bricolage,

— l’article « jardins » des dispositions régissant l’ASL prévoit que « les jardins ne pourront être aménagés qu’en jardins d’agrément et entretenus de façon à contribuer à la bonne tenue du groupe »,

— que la situation qui lui est imposée consiste dans la confrontation directe d’un lieu de vie et d’agrément (un salon d’été prolongé par une terrasse carrelée faisant face à la piscine) avec un emplacement de parking en béton où plusieurs véhicules vont et viennent,

— elle subit à toute heure de la nuit et de la journée, souvent tôt le matin les bruits de démarrage de moteurs automobiles, les effluves de gaz d’échappement, les conversations téléphoniques audibles par le système « bluetooth », les claquements de portières, l’entretien des véhicules, les séances de bricolage et travaux bruyants et odorants,

— elle subit une atteinte à sa qualité de vie par la suppression de toute végétation sur la clôture séparative et la destruction d’un jardin au profit d’une surface bétonnée,

— de nombreux témoignages sont produits,

— que cette initiative prise en dépit de tout savoir-vivre, porte en outre atteinte à la valeur de sa maison,

— que ces troubles traduisent une intention de nuire,

— les faits démontrent que la SCI Nathell la malmène depuis son installation en 2017 et non l’inverse,

— que la situation que lui impose la SCI Nathell, ne se retrouve nulle part dans le Domaine de Marande,

— que les travaux ont été réalisés au mépris des règles applicables régissant la prise de décision au sein d’une ASL, la prétendue autorisation n’existant pas,

— que la SCI Nathell qui prétend que les statuts sont obsolètes, ne produit pas les prétendus statuts mis à jour,

— que les statuts ne sont pas caducs et continuent à s’imposer dans les rapports de voisinage sans limitation de durée,

— que le président de l’ASL adopte une interprétation particulièrement libre de l’article 18-D du règlement intérieur de l’ASL, qui soumet « tous les travaux touchant à l’harmonie générale du Domaine (climatisation, paraboles, fenêtres, véranda, hauteur de haies et de clôture, murs, cabanons, etc …) à une demande écrite préalable auprès du Président et à une autorisation prise en Conseil faisant l’objet d’un accord écrit si le projet est accepté »,

— il n’est pas acquis qu'[R] [J] ait reçu à l’époque la lettre du 12 avril 2017 qui est produite pour la première fois en la cause et n’avait curieusement pas été adressée à l’expert de la MAIF par la SCI Nathell,

— la convocation officielle au conseil d’administration qui a été diffusée aux colotis ne porte aucune mention spécifique sous le titre « questions diverses »,

— les colotis, qui ne se sont nullement vus notifier cette « décision », ne pouvaient dès lors la contester,

— que compte-tenu de la nature des travaux réalisés qui constituent des travaux de transformation extraordinaires hors entretien courant, conformément à l’article 12 des statuts de l’ASL applicable, ces travaux ne pouvaient pas être autorisés lors d’une simple réunion du conseil, pas plus qu’ils ne pouvaient être abordés au titre du point « Questions diverses », mais devaient être votés en assemblée générale à la double majorité constituée de la moitié en nombre des syndicataires et des deux-tiers des voix,

— que ses préjudices perdurent tant que la remise en état des lieux n’aura pas été effectuée.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 18 octobre 2024, la SCI Nathell demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu le règlement de l’ASL Domaine de Marandes,

Vu l’autorisation de travaux du 26 avril 2017,

Vu l’article R. 221-16 du code de l’organisation judiciaire,

Vu les articles 803 et suivants du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse du 18 juin 2021,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées par Mme [N] [M],

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [N] [M] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— débouter Mme [N] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [N] [M] au paiement d’une somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

La SCI Nathell réplique :

Sur la régularité et licéité des travaux,

— que le cahier des charges initial date du 16 mai 1986 et n’est plus applicable depuis de nombreuses années, remplacé par de nouveaux statuts de l’ASL et un règlement intérieur,

— que ce règlement intérieur ne fait aucunement état de la référence aux « jardins », tel que Mme [M] l’indique, étant ici rappelé surabondamment qu’en tout état de cause, l’entrée n’est pas constitutive d’un jardin,

— que depuis la loi ALUR l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme énonce que le cahier des charges est caduc aux termes de dix années,

— que la décision du conseil d’administration du 26 avril 2017 autorisant sa demande de travaux, qui n’a jamais été contestée par Mme [M] est aujourd’hui définitive,

— il résulte du règlement intérieur de l’ASL que les travaux doivent faire l’objet d’une demande préalable auprès du président ce qui a été le cas en l’espèce,

— elle a respecté la procédure prévue par les statuts,

— Mme [M] entretient la confusion entre les statuts et le cahier des charges afin d’entretenir le flou,

Sur le caractère infondé des demandes fondées sur le trouble anormal de voisinage,

— que Mme [M] procède par voie d’affirmation,

— que leurs villas respectives sont bordées par une allée dans laquelle circulent quasiment l’intégralité des véhicules du Domaine puisque la voie de circulation est à sens unique et qu’elle permet de sortir de celui-ci,

Sur le caractère abusif de la procédure,

— que Mme [M] est d’une parfaite mauvaise foi puisqu’elle prétend que le véhicule viendrait ainsi man’uvrer à « quelques centimètres de sa cuisine d’été » alors même qu’il s’agit de l’entrée de son habitation,

— que Mme [M] fait preuve d’une appréciation très personnelle des distances, car les clichés des lieux fournis montrent clairement qu’aucun véhicule ne peut « man’uvrer » ou même approcher à proximité de l’entrée de Mme [M],

— qu’il s’agit bien d’un garage et non d’un prétendu jardin d’été.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de Mme [M]

Mme [M], qui expose subir des nuisances du fait de la construction d’une aire de stationnement aux lieu et place de l’ancien jardin, réclame la remise en état et une indemnisation sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage et pour manquement au règlement de l’ASL.

La SCI Nathell oppose qu’elle a été autorisée à faire les travaux contestés, tandis que Mme [M] soutient que cette autorisation n’est pas réelle et n’a en tout état de cause, pas été donnée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil, énonce que celui qui commet une faute doit réparer le préjudice qui en résulte.

Il appartient à celui qui s’en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

A l’appui de ses prétentions, Mme [M] verse aux débats un grand nombre de pièces antérieures et postérieures à l’introduction de la présente instance, révélatrices de la défiance réciproque entre les parties, depuis l’acquisition faite par la SCI Nathell le 30 juin 2016, Mme [M] étant propriétaire pour sa part, depuis le 16 octobre 2003, du lot n° 29 ainsi désigné : « une villa n° 22 du hameau n° 5, avec la jouissance privative d’un jardin d’une superficie de 97,68 m² environ et les 1466/100000èmes des parties communes générales » avec indication qu’il existe un état descriptif de division du 16 mai 1986 et ses modificatifs, un cahier des charges fixant les règles et servitudes de caractère contractuel de l’ensemble immobilier, et des statuts de l’association syndicale existant entre les propriétaires des immeubles constituant l’ensemble immobilier, tous deux datés du 16 mai 1986.

Le titre I de l’état descriptif de division définit le groupement d’habitations en cinq hameaux. Le titre II contient des dispositions d’intérêt public sur les voies de desserte, clôtures, servitudes d’esthétique et limitation des constructions. Le titre III concernant les dispositions d’intérêt privé sur l’usage du groupe, contient un paragraphe consacré aux jardins prévoyant qu’ils ne pourront être aménagés qu’en jardins d’agrément, et entretenus de façon à contribuer à la bonne tenue du groupe. Cet état descriptif de division prévoit également l’institution d’une association syndicale dénommée l’association syndicale de Résidences de Marande.

Enfin, sont produits les statuts de l’association syndicale des propriétaires de Résidences de Marande tels que modifiés dans les suites de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 et des articles L. 322-9 et L. 322-9-1 du code de l’urbanisme et de l’habitation, auxquels sont joint le règlement intérieur de l’ASL Domaine de Marande en « complément et actualisation du règlement intérieur adopté lors de l’Assemblée Générale du 09.03.1994 », qui contient notamment les stipulations suivantes :

— article 7-A sur les heures d’utilisation des engins bruyants de jardinage et de bricolage,

— article 18-D selon lequel « tous les travaux touchant l’harmonie originale du Domaine doivent obligatoirement faire l’objet d’une demande préalable écrite auprès du (de la) Président(e) qui fera l’objet au cas par cas d’une décision prise en Conseil et d’un accord écrit si le projet est accepté ».

Il en ressort que pour les travaux touchant à l’harmonie du domaine, il suffit d’un accord écrit donné par le conseil et pas nécessairement d’une décision prise en assemblée générale, étant précisé que les statuts précisent en leur article 15, que l’association est administrée par un président et un conseil d’administration composé de sept membres maximum, obligatoirement syndicataires.

Le fait qu’il soit justifié que des décisions aient été prises en assemblée générale pour la création de parkings, notamment en 2015 et 2016, est indifférent et ne peut remettre en cause le règlement intérieur ci-dessus, dont il n’est pas contesté qu’il constitue les règles applicables aux colotis et dont Mme [M] se prévaut d’ailleurs s’agissant de l’article 7-A.

En l’espèce, la SCI Nathell justifie avoir demandé au président de l’association syndicale le 12 avril 2017, l’autorisation de transformer son entrée en vue de la création d’une nouvelle place de parking, que le conseil d’administration s’est réuni le 26 avril 2017 pour délibérer notamment de cette demande, que cette demande a été acceptée par la mention « ok » apposée sur le rapport du conseil d’administration du 26 avril 2017, ce qui est par ailleurs reconnu par le président de l’association syndicale selon courrier du 28 avril 2017.

Aucune pièce ne vient étayer les accusations de complaisance du président de l’association syndicale à l’égard de la SCI Nathel, et ne peut être déduite de la production tardive de la lettre du 12 avril 2017, l’autorisation elle même existant et étant conforme au réglement d’intérieur.

L’article 7-A du règlement intérieur invoqué par Mme [M], qui concerne les heures d’utilisation des engins bruyants de jardinage et de bricolage, est inapplicable aux véhicules.

Il doit donc être conclu que Mme [M] ne démontre pas un manquement de la SCI Nathell au règlement de l’association syndicale et ne peut prospérer en son action indemnitaire qu’en établissant l’anormalité des troubles causés par la transformation de l’ancien jardin en place de stationnement.

Mme [M] verse aux débats des photographies et un procès-verbal de constat d’huissier établi en avril 2018, faisant état de salissures sur son dallage en limite de propriété avec l’emplacement de stationnement créé par la SCI Nathell, de la promiscuité du véhicule stationné contre la grille de clôture en fer forgé en l’absence de toute végétation occultante, ainsi que le rapport d’une expertise amiable d’assurance de mai 2018, qui écarte le lien de causalité entre les travaux réalisés chez Mme [H] (SCI Nathell) et des désordres dénoncés, retient que la grille en fer forgé à été salie par les projections de béton lors des travaux, et a recueilli les doléances de Mme [M] quant à la vue sur le véhicule, le bruit du moteur de véhicule et l’odeur des gaz d’échappement.

Il est relevé qu’aucuns des témoignages concernant les nuisances dénoncées, n’est accompagné des pièces d’identité des témoins.

En dernier lieu, il ressort des photographies produites par la SCI Nathell que des canisses occultantes et de la végétation plantée en pots a été positionnée contre la clôture en fer forgé de Mme [M].

Au regard de la configuration des lieux, de la présence à proximité du lot de Mme [M], de deux garages fermés, devant lesquels le stationnement de véhicules est habituel, il n’est pas démontré que l’ajout d’une place de stationnement jouxtant le lot de Mme [M] est de nature à causer un trouble qualifiable d’anormal dans un environnement où circulent et stationnent les véhicules des colotis. A cet égard, les plots marquant une interdiction de stationnement, ne sont pas positionnés à proximité immédiate du lot de Madame [M].

C’est donc par une juste appréciation du droit et des faits que le premier juge a débouté Mme [M] de ses demandes, et le jugement appelé sera donc confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, même si Mme [M] est déboutée de son action, il n’est pas démontré qu’elle a abusé de son droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à la SCI Nathell, ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable. En effet, les pièces produites réciproquement ne font qu’établir l’existence de contentieux entre voisins sans permettre d’en attribuer la responsabilité exclusive à Madame [M].

La SCI Nathell sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Mme [M] qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’aux frais irrépétibles, qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Nathell.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [M] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [N] [M] à verser à la SCI Nathell, la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT