COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

Rôle N° RG 21/09080 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHU5C

[T] [L]

C/

S.A. PROGEREAL

Copie exécutoire délivrée

le : 19 Juin 2025

à :

M^e Philippe SILVE

M^e Thierry BAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 4] en date du 17 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02761.

APPELANTE

Madame [T] [L]

née le 01 Janvier 1933 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A. PROGEREAL

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 1999, Mme [T] [L] a donné à bail commercial à la société Progereal,pour une durée de neuf années, du 1er novembre 1999 au 31 octobre 2008, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

Ce bail commercial s’est tacitement prolongé.

La société Progereal a donné congé par acte d’huissier de justice du 29 décembre 2015, pour le 30 juin 2016.

Un conflit s’est noué entre la bailleresse et la preneuse concernant la date de restitution des lieux et le compte entre les parties.

Par acte d’huissier de justice, Mme [T] [L] faisait assigner la société Progereal en règlement d’indemnités d’occupation, soutenant que la défenderesse s’était maintenue dans les lieux jusqu’au 28 décembre 2016.

Par jugement rendu le 17 février 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé en ces termes :

— déboute Mme [T] [L] de sa demande de paiement de la somme de 6.846 53 euros d’indemnité d’occupation majorée des intérêts légaux à compter du 20 décembre 2017 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— condamne Mme [T] [L] à rembourser le dépôt de garantie de 1783,65 euros à la société

Progereal,

— condamne la société Progereal à verser à Mme [T] [L] la somme de 1.711 613 euros de loyer impayés assortie des intérêts légaux à compter du 20 décembre 2017 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— ordonne la compensation des sommes mentionnées ci-dessus,

— condamne Mme [T] [L] à payer à la société Progereal la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [T] [L] a formé un appel le 18 juin 2021, portant sur les chefs de jugement suivants :

— déboute Mme [T] [L] de sa demande de paiement de la somme de 6. 846, 53 euros d’indemnité d 'occupation majorée des intérêts légaux à compter du 20 décembre 201 7 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— condamne Mme [T] [L] à rembourser le dépôt de garantie de 1. 783,65 euros à la société Progereal,

— condamne la société Progereal à verser à Mme [T] [L] la somme de 1711,613 euros de loyer impayé assortie des intérêts légaux a compter du 20 décembre 201 7 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— ordonne la compensation des sommes mentionnées ci-dessus,

— condamne Mme [T] [L] à payer à la société Progereal la somme de 1.000 euros sur

le fondement de l 'article 700 du code de procédure civile ainsi qu 'aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 1er avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, Mme [T] [L] demande à la cour de :

Vu l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 et l’article 16 de la loi de ratification du 20 avril 2018, vu les articles 1147, 1730 du code civil,

— recevoir Mme [T] [L] dans son appel, le dire bien fondé,

— réformer le jugement du 17 février 2021 dans toutes ses dispositions,

— condamner la société Progereal au paiement de la somme de 8.527,78 euros, majorée des intérêts légaux à compter du 20 décembre 2017 au titre du reliquat de loyers de mai et juin 2026 et de l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2016 jusqu’au 28 décembre 2016,

— débouter la société Progereal de toutes ses demandes,

— condamner la société Progereal au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la société Progereal demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [L] de sa demande de paiement de la somme de 6.846,53 euros d’indemnité d’occupation majorée des intérêts légaux à compter du 20 décembre 2017 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— condamné Mme [T] [L] a rembourser le dépôt de garantie de l.783,65 euros a la Société Progereal,

— condamné la société Progereal à verser à Mme [T] [L] la somme de 1711,63 euros de loyer impayés assortie des intérêts légaux a compter du 20 décembre 2017 date de la mise en demeure adressée au débiteur,

— ordonné la compensation des sommes mentionnées ci-dessus.

en tout état de cause :

— considérer la demande de Mme [T] [L] tendant à la condamnation de la société Progereal au paiement de la taxe foncière 2016 d’un montant de l.682 euros comme une prétention nouvelle,

— déclarer irrecevable la demande de Mme [T] [L] tendant à la condamnation de la société Progereal au paiement de la taxe foncière 2016 d’un montant de l.682 euros,

— rejeter les contestations et demandes formulées par Mme [T] [L],

— condamner Mme [T] [L] à payer à la société Progereal la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

MOTIFS

1-sur les loyers de mai et juin 2016

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

Mme [T] [L] sollicite la condamnation de la société Progereal à lui régler la somme de 1711, 33 euros au titre d’un reliquat de loyers dus pour la période du 1er mai au 30 juin 0216.

En l’espèce, la preneuse ayant donné congé à la bailleresse pour le 30 juin 2016, le bail commercial s’est terminé à cette date et la preneuse est éventuellement redevable d’un solde résiduel de loyers et charges jusqu’à cette seule date. Or, les parties s’accordent sur l’existence d’une dette résiduelle de loyers due par la preneuse à la bailleresse, pour les mois de mai et juin 2016, à hauteur du montant sollicité par celle-ci.

Infirmant le jugement (lequel prononce une condamnation à hauteur de 1711,613 euros), la cour condamne la société Progereal à payer à Mme [T] [L] la somme de 1711,63 euros outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2017, au titre des loyers impayés de mai et juin 2016.

2-sur la taxe foncière 2016

La preneuse intimée conclut à l’irrecevabilité d’une demande de la bailleresse en paiement de la taxe foncière 2016, alors que la cour constate que, dans ses dernières conclusions, l’intéressée ne formule pas une telle demande.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Progereal.

3-sur les indemnités d’occupation

Vu l’article 1147 ancien du code civil,

Concernant les travaux de remise en état et les indemnités d’occupation, le bail commercial contient les stipulations contractuelles suivantes:

— en page 3 : le preneur s’engage (…) À entretenir les lieux en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon étant état, étant précisé que les grosses réparations, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil, sont seules à la charge du bailleur, le preneur devant effectuer et supporter en général toute réfection ou remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires pour quelque cause que ce soit.

— en page 11 : si le preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus, les devis seront agréés(….)si le preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à les faire exécuter par des entreprises qualifiées et agrées par le bailleur. Le bailleur aura la faculté dans tous les cas de demandeur au preneur une indemnité journalière égale à un jour du dernier loyer en cours, charges comprises, pendant la durée nécessaire pour cette remise en état à compter de la date d’expiration du bail.

Mme [T] [L] sollicite la condamnation de la société Progereal à lui régler la somme totale de 5 134,45 euros au titre des indemnités d’occupation, somme se décomposant ainsi :

— juillet 2016 : 855,66 euros,

— août à octobre 2016 : 2.567,45 euros,

— novembre à décembre 2016, 1.711,33 euros.

Au soutien de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation, la bailleresse appelante fait valoir que la société Progereal s’est maintenue dans les locaux, du 30 juin 2016 (date d’effet de son congé) jusqu’au 28 décembre 2016 (date de restitution des clés), dans le but de faire elle-même les travaux de remise en état des locaux.

La preneuse intimée conteste devoir la moindre indemnité d’occupation à la bailleresse appelante, estimant que si elle n’a pas pu restituer les clés à la date d’effet du congé et n’a pu le fait que le 28 décembre 2016, c’est en raison d’une faute de la bailleresse. La preneuse précise que cette dernière n’a cessé de reporter les rendez-vous qui lui étaient proposés afin de procéder à l’état des lieux, refusant par deux fois la restitution des lieux, gagnant ainsi du temps, dans le but de mettre à sa charge des indemnités les plus élevées possibles.

Il est de principe que la restitution des lieux loués résulte de la remise des clés au domicile du bailleur sauf à constater que le bailleur a refusé de les recevoir.

En outre, à défaut de restitution des lieux loués, le preneur peut être redevable d’une indemnité d’occupation, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à indemniser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, jusqu’à la reprise effective des lieux par leur propriétaire.

Enfin, la preuve de la remise des clés incombe au preneur.

En l’espèce, il revient à la société preneuse de démontrer qu’elle a bien restitué les clés à la bailleresse ou que celle-ci a refusé de les reprendre.

Or, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que Mme [T] [L] aurait refusé de reprendre les clés.

Ainsi, le premier procès-verbal de constat d’huissier du 30 juin 2016, constate : 'Devant

l’impossibilité de restituer les lieux en l’état ce jour, Mme [F] nous fait part de la nécessité de faire un point de la situation avec le service juridique de la société Progereal laquelle reprendra contact avec la requérante afin de convenir d’un second rendez-vous pour la restitution de l’ensemble des locaux et des clés'.

Ensuite, le procès-verbal d’huissier du 04 novembre 2016, mentionne : 'Mme [U] se propose de remettre à Madame [L], ce jour les trois clés du cadenas du rideau métallique et les deux clés de la porte vitrée, et précisé que la serrure de cette dernière vient d’être changée Or lorsqu’elle tente de refermer ladite porte la serrure ne fonctionne pas. Mme [U] s’engage à faire passer un serrurier pour remédier à ce problème. Madame [L] et Madame [U] conviennent donc de retarder la remise de clés jusqu’à la remise en état des serrures de la porte sur cour et de la porte vitrée’ .

Ces deux précédents constats d’huissier de justice établissent tout au plus la preuve d’un accord entre les parties pour retarder la remise des clés afin de laisser le temps à la preneuse de réaliser des travaux de remise en état. La preneuse ne conteste d’ailleurs pas clairement la nécessité de réaliser des travaux de remise en état, aux dates des deux premiers états de sortie des lieux, indiquant au contraire, dans ses conclusions : 'Par ailleurs, la société Progereal a accepté de réaliser de nombreux travaux alors que la reprise des lieux aurait pu intervenir dès le 30 juin 2016. Mme [L] aurait fait procéder aux travaux de remise en état et le coût en aurait été supporté par la société Progereal, sans indemnité d’occupation supplémentaire'.

De plus, les constats d’huissier de justice précédemment cités constatent cette nécessité de travaux de remise en état, relevant notamment la saleté des sols, le mauvais état de certaines peintures, la présence de nombreux détritus, l’encombrement de certaines pièces par de nombreux objets destinés à la décharge publique, l’absence de poignée sur une porte.

D’ailleurs, le dernier procès-verbal de constat d’huissier du 28 décembre 2016 indique : Qu’un rendez-vous d’état des lieux de sortie avait été fixé le 30 juin 2016 entre elle-même et la société preneuse. Qu’un procès-verbal d’état des lieux avait donc été dressé par Maître [E], huissier de justice associé à [Localité 4], ce même jour. Qu’en raison du mauvais état du local, la société preneuse s’était engagée à faire des travaux de remise en état. Que lesdits travaux étaient terminés et qu’un nouveau rendez-vous d’état des lieux avait été convenu pour le 04 novembre 2016. Qu’un procès-verbal d’état des lieux avait été dressé par mon ministère ce jour. Qu’il avait été constaté que la serrure de la porte donnant sur la cour et celle de la porte vitrée étaient défectueuses. Que la locataire s’était engagée à faire réparer ces dernières. Que les réparations ayant été effectuées, un nouveau-rendez-vous avait été convenu pour ce jour afin de procéder à la remise des clés du local à la propriétaire par la locataire (…)'.

La preneuse, qui n’établit pas le refus de la bailleresse de recevoir les clés, ni aucune faute de celle-ci lors de la sortie des lieux, est bien redevable envers cette dernière, sur le principe, d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés, soit entre juillet 2016 et le 28 décembre 2016.

S’agissant ensuite du montant des indemnités d’occupation, celles-ci peuvent être évaluées au montant mensuel sollicité par la bailleresse, en l’absence de critique pertinente formée par la preneuse sur ce point précis.

En conséquence, la dette d’indemnités d’occupation de la société Progereal se décompose ainsi :

— juillet 2016 : 855,66 euros

— août à octobre 2016 : 2.567,45 euros

— novembre à décembre 2016: 1.711,33 euros

total : 5134,45 euros.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Progereal à payer à Mme [T] [L] la somme de 5134,45 euros outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt au titre des indemnités d’occupation.

4-sur le dépôt de garantie

Le bail commercial stipule :'Ce dépôt de garantie ne sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer, et sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui des travaux de remise en état des locaux loués'.

Mme [T] [L] demande à la cour de lui attribuer le montant du dépôt de garantie, soit 1.783,65 euros, et de dire qu’elle n’aura pas à le rembourser à la preneuse.

Au soutien de sa demande, la bailleresse fait valoir que si la preneuse a réalisé des réparations locatives, le constat d’huissier du 28 décembre 2016 constate qu’il demeure encore des dégradations lors de la remise des clefs, lui ouvrant droit à réparation;

La société Progereal sollicite au contraire la restitution de ce même dépôt de garantie, arguant du fait que la bailleresse ne communique aucune facture relative aux éventuels travaux de remise en état. Elle demande par ailleurs la compensation entre les sommes dues entre les parties.

En l’espèce,il est acquis aux débats que la bailleresse n’a pas, à ce jour, restitué à la preneuse, le montant du dépôt de garantie à hauteur de 1783,65 euros. En outre, la bailleresse démontre qu’il restait encore des dégradations à réparer lors de la remise des clés par la preneuse le 28 décembre 2016.

Ainsi, le dernier constat d’huissier de justice du 28 décembre 2016, relève ceci :Je constate qu’il y a un jour important entre la cale en bois à la base de la vitrine fixe de gauche et la vitre de cette dernière. Il est à noter que le bloc-porte inférieur du battant gauche de la porte vitrée ne se fixe pas dans le sol et ne bloque donc pas ledit battant. De même le socle du bloc-porte est descellé de la vitre. Je constate qu’il n’est pas possible d’ouvrir ce battant du fait du linoléum recouvrant le sol. Comme constaté lors de l’état des lieux du 04 novembre 2016, je note que la porte vitrée frotte de manière importante sur le sol lorsqu’on l’ouvre et qu’il faut la pousser fortement pour pouvoir ne serait-ce que pénétrer dans le local. Il est quasiment impossible de l’ouvrir complètement. Madame [L] me demande de noter que les 2 ouvertures dans le mur sur cour ont été obstruées. Ce que je constate.

Il résulte clairement de ce document qu’au 28 décembre 2016, jour de la restitution des lés par la preneuse, il existait encore des dégradations imputables à cette dernière, s’agissant en particulier de l’obstruction de deux ouvertures dans le mur sur la cour. Toutefois, il n’est pas possible de considérer, en l’état, que certains des autres défauts constatés par l’huissier de justice relèveraient de la seule responsabilité de la preneuse, ces défauts étant également engendrés par des problèmes structurels nécessitant des grosses réparations par la bailleresse.

Pour ce qui est enfin de l’argumentation de la preneuse, laquelle soutient que la bailleresse ne communique aucune facture relative aux éventuels travaux de remise en état, il doit être répondu que cette dernière doit seulement faire la preuve des dégradations imputables à la preneuse et rapporter des éléments permettant d’évaluer son préjudice.

Au regard de ce qui précède, l’indemnisation incombant à la preneuse, au titre des frais de remise en état résiduels au 28 décembre 2016, doit être évaluée à 1100 euros.

La bailleresse peut donc seulement être autorisée à conserver, sur le montant du dépôt de garantie, une somme de 1100 euros, à titre de réparation, pour les dégradations résiduelles existant lors de la restitution des clés.

La cour, infirmant le jugement sur le montant du dépôt de garantie à restituer, condamne Mme [T] [L] à restituer à la société Progereal une somme de 683,65 euros à ce titre.

Conformément à la demande de l’intimée sur ce point, la cour ordonne la compensation des condamnations réciproques précédentes.

5-sur les frais du procès

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, au regard de la solution apportée au litige, la cour infirme le jugement du chef de l’article 700 et des dépens.

Statuant à nouveau, la cour condamne la société Progereal à payer à Mme [T] [L] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (pour les frais exposés par celle-ci tant en première instance qu’à hauteur d’appel).

La société Progereal est également condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel (dont ceux exposés par Mme [T] [L]).

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement

— infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Progereal,

— condamne la société Progereal à payer à Mme [T] [L]:

-1711,63 euros outre intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2017, au titre des loyers de mai et juin 2016,

-5134,45 euros outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt au titre des indemnités

d’occupation,

— condamne Mme [T] [L] à payer à la société Progereal une somme de 683,65 euros au titre de la restitution d’une partie du dépôt de garantie,

— ordonne la compensation des condamnations réciproques précédentes,

— condamne la société Progereal à payer à Mme [T] [L] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Progereal aux entiers dépens de première instance et d’appel (dont ceux exposés par Mme [T] [L]).

Le Greffier, La Présidente,