ARRÊT N°

P-C

R.G : N° RG 23/00538 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4SK

[J]

C/

S.C.I. KARAIKAL

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 JUILLET 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE en date du 20 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 21 AVRIL 2023 RG n° 22/01329

APPELANT :

Monsieur [N] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Vanessa SEROC, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.C.I. KARAIKAL

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Bernard VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 04 avril 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 16 juin 2025, prorogé au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 juillet 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

Par contrat du 17 mai 2019, la SCI KARAIKAL a donné à bail à Monsieur [N] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 350 euros, hors charges.

Par courriers recommandés du 2 juin 2020, du 16 novembre 2021 et du 18 janvier 2022, la SCI KARAIKAL a fait connaître au locataire sa volonté de mettre fin au bail.

Puis, invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SCI KARAIKAL a fait signifier le 27 août 2021 à Monsieur [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme de 5.268,00 euros hors coût de l’acte dans le délai de deux mois.

Par acte d’huissier du 1er mars 2022, la SCI KARAIKAL a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion aux fins de prononcer la résiliation du contrat de location, de le condamner à payer l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation, outre son expulsion, les dépens et ses frais irrépétibles.

Par jugement en date du 20 février 2023, , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes :

« – CONSTATE que Monsieur [N] [J] a quitté les lieux loués au mois d’avril 2022,

Par conséquent,

— CONSTATE que les demandes en résiliation de bail et en expulsion présentées par la SCI KARAIKAL, dûment représentée par son représentant légal, sont sans objet ;

— CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à la SCI KARAIKAL, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 6.458,00 Euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Monsieur [N] [J] à son paiement ;

— CONDAMNE la SCI KARAIKAL, dûment représentée par son représentant légal à payer à Monsieur [N] [J] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— REJETTE la demande de la SCI KARAIKAL, dûment représentée par son représentant légal au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LAISSE les dépens à la charge de chacune des parties. »

Par déclaration du 21 avril 2023, Monsieur [J] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025.

***

Aux termes de ses uniques conclusions notifiées par RPVA le 19 juillet 2023, Monsieur [J] demande à la cour de :

« Infirmer le jugement ;

En conséquence :

— CONSTATER que le commandement de payer du 27.08.2021 est nul, faute d’être précis et de viser une somme globale ;

— CONSTATER que l’absence de raccordement à l’eau et à l’électricité du bien loué depuis la conclusion du bail entraine une impossibilité absolue d’utiliser les lieux conformément à sa destination ;

SUSPENDRE les loyers dus au bailleur depuis le début du bail ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SCI KARAIKAL à verser à Monsieur [J] en réparation de son préjudice moral la somme de 9.000€ ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI KARAIKAL à payer à Monsieur [J] la somme de 2.000

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la SCI KARAKAIL demande à la cour de :

« À TITRE PRINCIPAL

— INFIRMER la décision querellée en ce qu’elle a accordé à Monsieur [J] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral.

En ce qu’elle constate que les demandes en résiliation et expulsion sont sans objet.

En ce qu’elle a débouté la SCl KARAIKAL de ses demandes de dommages et intérêts et frais de procédure confirmé pour le surplus.

STATUANT À NOUVEAU,

— DEBOUTER Monsieur [J] de toutes ses demandes fins et conclusions.

— CONSTATER que Monsieur [N] [J], n’est pas à jour de ses loyers et est redevable de la somme totale de 6.392 euros au titre des loyers impayés pour les mois de juin à décembre 2019, de janvier à décembre 2020 et de janvier à décembre 2021.

CONFIRMER le jugement querellé en ce qu’il a condamné Monsieur [J] à payer à la SCI KARAIKAL la somme de 6.45 8,00 euros.

Ce fait,

— DIRE ET JUGER Monsieur [N] [J], ne respecte pas ses obligations locatives dont l’une essentielle au contrat de location, à savoir le paiement du loyer aux termes convenus.

Ce fait,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 17 mai 2019 à compter du 28 octobre 2021 conformément au commandement de payer, et aux torts exclusifs du défendeur.

— CONSTATER l’occupation illégale des lieux loués par Monsieur [N] [J].

— CONDAMNER Monsieur [N] [J], à payer à la SCI KARAIKAL la somme de 6.392 euros au titre des loyers impayés pour les mois de juin à décembre 2019, de janvier à décembre 2020 et de janvier à décembre 2021, ainsi que la somme de 636 euros au titre de la taxe ordures ménagères pour l’année 2019, pour l’année 2020 ainsi que pour l’année 2021.

— DIRE ET JUGER que les sommes impayées porteront intérêt au taux légal en vigueur pour la période courant de la date d’exigibilité à celle du paiement effectif.

— DIRE ET JUGER que Monsieur [N] [J], sera redevable d’une indemnité d’occupation de 350 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux, et de la remise des clefs.

— CONDAMNER Monsieur [N] [J], au paiement d’une indemnité d’occupation de 350 euros par mois, en principal, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués.

— ORDONNER la libération des lieux de Monsieur [N] [J], et celle de tout occupant de son chef, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard a compte du prononcé de la décision ;

— CONDAMNER Monsieur [N] [J], au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommage et intérêts en vertu de l’article 1225 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur [N] [J], à payer à la SCI KARAIKAL la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir.

— CONDAMNER Monsieur [N] [J], aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2021, soit la somme de 193,63 euros, et le coût de l’assignation. »

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Malgré un avis de rappel du 4 avril 2025, l’avocate de l’appelant n’a pas déposé de dossier de plaidoirie en cours de délibéré et au moins à la date du 18 juin 2025.

Sur le périmètre de l’appel :

L’appelant principal invoque en premier lieu la nullité du commandement de payer puis une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance du bien loué justifiant le non-paiement des loyers et, subsidiairement, la réparation de son préjudice moral.

La SCI KARAIKAL forme appel incident car elle conteste la décision lui allouant la somme ' insuffisante selon elle – de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral, et constatant que les demandes en résiliation et expulsion sont sans objet.

Sur la nullité du commandement de payer :

La cour observe en premier lieu que Monsieur [J], représenté en première instance, n’avait pas soulevé d’exception de nullité du commandement de payer, ce qui rend irrecevable cette prétention en appel.

Néanmoins, le premier juge n’a pas constaté la résiliation de plein droit du bail par l’effet de ce commandement de payer, ce qui rend inopérant la question de l’éventuelle nullité du commandement de payer.

En effet, le premier juge a relevé que le locataire avait quitté les lieux en avril 2022 et que la résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion étaient devenues sans objet.

Sur la résiliation du bail :

Le premier juge a estimé qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la demande de résiliation du bail compte tenu de la libération du logement par le locataire occupant.

L’appelant conclut à l’infirmation du jugement sans préciser sa position sur la demande de résiliation du bail formée à titre incident par la SCI KARAIKAL.

La SCI KARAIKAL expose que :

. Monsieur [N] [J], ne respecte pas l’obligation essentielle du contrat

de location, à savoir le paiement du loyer aux termes convenus. Il n’est pas à jour de ses loyers.

. Le 27 août 2021, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [N] [J] concernant les loyers impayés (Pièce n° 3). Malgré ce commandement, Monsieur [N] [J] n’a effectué aucun versement.

. Monsieur [N] [J] n’a pas réglé les loyers de juin à décembre 2019, de janvier à décembre 2020, et de janvier à décembre 2021, étant ici précisé la part lui restant à régler la Caisse d’Allocations Familiales réglant l’aide au logement, ainsi que les taxes d’ordures ménagères.

. À ce jour, Monsieur [N] [J], est donc redevable de la somme totale de 6.585,63 euros au titre des loyers impayés pour les mois de juin à décembre 2019, de janvier à décembre 2020 et de janvier à décembre 2021, comprenant les frais du commandement, ainsi que des taxes d’ordures ménagères de 2019 à 2021.

. La SCI KARAIKAL fait valoir qu’à la suite du commandement de payer, resté infructueux en date du 27 août 2021, elle est bien fondée à demander la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire, et le paiement des loyers arriérés et que, conformément aux dispositions combinées des articles 1134, 1741 et 1728 du code civil, le demandeur est parfaitement fondé à demander la résiliation judiciaire du contrat de location du 17 mai 2019.

Sur ce,

La SCI KARAIKAL ne prétend pas solliciter la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la suite de la délivrance d’un commandement de payer comme cela est stipulé au contrat et prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Mais elle demande la résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations du locataires de payer les loyers.

A ce titre, l’éventuelle nullité du commandement de payer délivré le 27 août 2021 est inopérante au regard de la demande de résiliation judiciaire du bail.

Or, Monsieur [J] ne conteste pas le manquement à son obligation de payer les loyers mais invoque une exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement, de son insalubrité, révélant ainsi le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Toutefois, Monsieur [J] ne demande pas la poursuite du bail tandis que le premier juge n’a pas fixé de terme au contrat litigieux en considérant qu’il n’y avait plus lieu à statuer.

La demande de résiliation judiciaire du bail est intervenue par l’assignation délivrée le 1er mars 2022.

A cette date, il est certain que des loyers étaient impayés par Monsieur [J], sans préjudice du bien-fondé de l’exception d’inexécution qui sera examinée plus bas.

Ainsi, si la résiliation du bail devait être prononcée, ce serait à la date de l’acte introductif d’instance du 1er mars 2022, le fait que le locataire ait quitté les lieux en avril 2022 étant sans effet sur cette date de résiliation.

Sur l’exception d’inexécution et le manquement à l’obligation de délivrance de la bailleresse :

Dès la première instance, Monsieur [J] avait conclu au rejet de l’ensemble des prétentions de la SCI KARAIKAL en soutenant avoir suspendu le paiement des loyers car le bailleur avait gravement manqué à ses obligations de louer un logement décent dès lors que le logement n’était pas alimenté en eau et que l’installation électrique était dangereuse. Il déplorait également les infiltrations d’eau.

Pour écarter l’exception d’inexécution, le juge des contentieux de la protection a retenu en substance que Monsieur [J] a délibérément choisi de suspendre lui-même le paiement des loyers dus au bailleur, sans avoir au préalable saisi le juge pour qu’il suspende le paiement.

Il appartenait au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estimait que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non-exécution, par le bailleur, de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux en application de l’article 1222 du code civil.

Au soutien de son appel incident, Monsieur [J] plaide que :

. Aucune mention de substitution du bailleur par le preneur pour effectuer les travaux n’est faite par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

. En tout état de cause, Monsieur [J] n’a pas les moyens financiers de réaliser les travaux de mise en conformité.

. La mise en demeure du bailleur à rendre le bien décent a été faite par l’organisme payeur. En effet, la CAF a adressé à Monsieur [J], depuis le 16 septembre 2020, un constat de non décence, par laquelle l’organisme payeur indique que le propriétaire a 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et qu’une notification de conservation de l’allocation logement lui a été adressée. Elle tient lieu de demande de mise en conformité.

. Plus qu’indécent, le bien loué a fait l’objet d’un rapport faisant état de présence d’infractions majeures au règlement sanitaire départemental le 21 décembre 2021.

. L’immeuble présente les caractéristiques d’un immeuble insalubre justifiant l’engagement de la procédure de traitement de l’insalubrité prévue par les articles L. 511-11 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, en vigueur du 27 mars 2014 au 01 septembre 2019, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Ainsi, selon la loi applicable au contrat litigieux, il incombait encore au locataire de demander au propriétaire la mise en conformité du logement et qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation pouvait être saisie afin de rendre un avis.

Mais l’information de la SCI KARAIKAL par la CAF, en application du deuxième alinéa de l’article 20-1 susvisé, suffit à établir la notification à la bailleresse de son obligation de mise en conformité.

Or, Monsieur [J] a communiqué à la SCI KARAIKAL le constat de non-décence de la CAF en date du 16 septembre 2020, le rapport de contrôle de l’ARS en date du 22 décembre 2021.

Ces deux rapports suffisent à établir le manquement à l’obligation de délivrance de la SCI KARAKAIL et le bien fondé de l’exception d’inexécution du locataire.

Aussi, il convient de juger que l’absence de raccordement au réseau d’eau et d’électricité renforce l’attitude de Monsieur [J] alors que la SCI KARAIKAL ne pouvait ignorer le caractère indécent du logement loué à l’appelant puisque la CAF lui avait notifié le constat du 16 septembre 2020.

En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu’il a refusé de prononcer la résiliation du bail et rejeté l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [J].

Il sera donc jugé que le bail était résilié à la date de l’assignation devant le juge des contentieux de la protection le 1er mars 2022 et que Monsieur [J] a quitté les lieux le 12 mai 2022 selon son courrier du 12 avril 2022 (pièce n° 9 de l’intimée).

Monsieur [J] reste donc devoir une partie des loyers impayés et une indemnité d’occupation pour la période allant du 1er mars 2022 au 12 mai 2022.

La résiliation du bail doit être prononcée aux torts du locataire qui a omis de mettre en demeure sa bailleresse aux fins de mise en conformité du logement, qui s’est abstenu de saisir le juge aux fins de suspension du paiement des loyers ou de leur réduction.

Compte tenu du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il convient d’accueillir l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [J] et de réduire le montant des loyers de 50 % compte tenu de l’absence de raccordement du logement au réseau d’eau et d’électricité, outre les désordres relevés par le constat de la CAF du 16 septembre 2020, confirmé par le rapport de l’ARS du 22 décembre 2021.

Sur l’expulsion :

La SCI KARAIKAL demande à la cour d’ordonner, sous astreinte, l’expulsion de Monsieur [N] [J], et celle de tout occupant de son chef.

Or, il est établi que Monsieur [J] a quitté les lieux à partir du 12 mai 2022 selon son courrier du 12 avril 2022.

Il n’y a donc pas lieu d’accueillir cette demande.

Sur l’arriéré locatif :

Le jugement dont appel a condamné Monsieur [J] à payer à la SCI KARAIKAL les sommes suivantes :

. 6.458,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l(assignation ;

. Une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 octobre 2021 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail.

La SCI KARAIKAL demande à la cour de confirmer le jugement de ce chef.

Monsieur [J] demande la suspension des loyers depuis le début du bail.

Sur ce,

Il convient d’abord de rappeler que Monsieur [J] était locataire du logement litigieux depuis 2015 (pièce n° 6 de l’appelante) mais que la propriétaire n’était pas la SCI KARAIKAL.

Monsieur [J] ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif réclamé par la SCI KARAIKAL ni ne discute le montant auquel l’a condamné le premier juge.

La SCI KARAIKAL ne forme aucun appel incident à l’encontre de la somme allouée par le juge des contentieux de la protection.

Sur la suspension des loyers :

Compte tenu de l’exception d’inexécution reçue par la cour à hauteur de 50 % des sommes dues au titre du bail, Monsieur [J] reste devoir à la SCI KARAIKAL la moitié de la somme allouée par le premier juge de 6.458,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la moitié des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2022 et une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date égale à la moitié du montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au mois d’avril 2022 inclus.

Monsieur [J] doit donc être condamné à payer la somme de 3.229,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la moitié des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2022 et une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’au mois d’avril 2022 inclus.

Sur le préjudice moral de Monsieur [J] :

Le jugement querellé a condamné la SCI KARAIKAL à payer à Monsieur [J] la somme forfaitaire de 1.500,00 euros en réparation de son préjudice moral tout en soulignant que, dans la mesure où le locataire n’a pas produit des éléments permettant de savoir depuis combien de temps il a vécu dans un tel état d’indécence.

Monsieur [J] demande subsidiairement la condamnation de la SCI KARAIKAL à lui payer la somme de 9.000,00 euros en réparation de ce préjudice.

La SCI KARAIKAL L conclut au rejet des prétentions de l’appelant en soulignant que son gérant a subi l’agressivité constante de Monsieur [J].

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;

Il convient de rappeler que le premier bail signé en 2015 avait été conclu par Monsieur [R] qui est ensuite devenu le gérant de la SCI KARAKAIL lors du nouveau bail de 2019.

Ainsi, les plaintes et mains courantes de Monsieur [R] ne peuvent pas s’interpréter pour le compte de la SCI KARAIKAL.

Enfin, il est établi que Monsieur [J] a vécu dans un logement insalubre pendant plusieurs mois mais ne justifie pas avoir mis en demeure sa bailleresse de respecter son obligation de délivrance, faisant valoir l’exception d’inexécution seulement dans le cadre de la procédure judiciaire.

Aussi, celui-ci ne justifie pas de son préjudice moral et le jugement querellé doit être infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI KARAIKAL :

La SCI KARAIKAL demande à la cour de condamner Monsieur [N] [J] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de dommage et intérêts en vertu de l’article 1225 du code civil.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts est mal fondée tandis qu’au surplus, la résiliation du bail n’a pas été prononcée en vertu de la clause résolutoire insérée au bail mais au titre de l’inexécution par le locataire de son obligation de payer les loyers, même si ceux-ci ont été réduits en raison des manquement de la bailleresse.

La demande de dommages et intérêts de la SCI KARAIKAL doit être rejetée et le jugement querellé confirmé de ce chef.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et aux dépens :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Les parties, succombant chacune partiellement, supporteront leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI KARAIKAL,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

DIT N’Y AVOIR LIEU à statuer sur la nullité du commandement de payer délivré le 27 août 2021 ;

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 1er mars 2022 aux torts du locataire ;

FAIT DROIT à l’exception d’inexécution invoquée par Monsieur [J] ;

DIT que Monsieur [J] est en droit d’obtenir la réduction de 50 % des sommes dues au titre des loyers, des charges, et des indemnités d’occupation réclamées par la SCI KARAIKAL jusqu’au mois d’avril 2022 ;

DEBOUTE la SCI KARAIKAL de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à payer à la SCI KARAIKAL la somme de 3.229,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la moitié des loyers et charges dus jusqu’au 1er mars 2022 et une indemnité d’occupation mensuelle due jusqu’au mois d’avril 2022 inclus d’un montant équivalent au loyer et charges réduit de 50 % ;

DEBOUTE Monsieur [N] [J] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral ;

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT