COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 165

N° RG 22/14509

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKICU

[F] [E]

[O] [B] épouse [E]

C/

S.A.R.L. CABINET BRUSTEL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martine

VIDEAU – GILLI

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 14 Octobre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00093.

APPELANTS

Monsieur [F] [E]

né le 29 Juin 1942 à [Localité 4] (22), demeurant [Adresse 3]

Madame [O] [B] épouse [E]

née le 26 Mars 1945 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Martine VIDEAU-GILLI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Prunelle CEYRAC-AUGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L. CABINET BRUSTEL

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT, membre de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [F] [E] et Mme [O] [B] épouse [E] sont propriétaires d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] (06), géré par la SARL CABINET BRUSTEL en tant que syndic depuis le 14 décembre 2016.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2019, M. et Mme [E] ont fait assigner en responsabilité le syndic sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Suivant jugement contradictoire rendu le 14 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

débouté M. et Mme [E] de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné M. et Mme [E] à payer à la SARL CABINET BRUSTEL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné M. et Mme [E] aux dépens.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé d’une part que la non-inscription à l’ordre du jour de la question posée par M. et Mme [E] avait déjà été jugée par un jugement rendu le 15 juin 2021 et qu’aucune faute ne pouvait ainsi être imputée au syndic.

Il a relevé d’autre part que les demandes tendant à la condamnation du syndic, en l’absence de tout manquement qui lui serait imputable, étaient dépourvues de fondement sérieux.

Suivant déclaration en date du 02 novembre 2022, M. et Mme [E] ont relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

La SARL CABINET BRUSTEL a constitué avocat.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

constater que le tribunal a statué infra petita en ne tenant pas compte des pièces 9 et 13 ;

débouter la SARL CABINET BRUSTEL de ses demandes ;

constater que la SARL CABINET BRUSTEL, syndic de copropriété, a commis plusieurs fautes de nature à engager sa responsabilité professionnelle et en s’abstenant d’inscrire la résolution qui lui avait été soumise par les époux [E] à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété en date du 11 février 2019 et en ayant commis des fautes de gestion en n’exécutant pas un arrêt du 24 novembre 2016 ;

A titre principal,

condamner la SARL CABINET BRUSTEL à effectuer la simulation du coût des travaux effectués dans les parties communes et procéder au décompte des sommes dues par la copropriété et par les requérants suite à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 novembre 2016 sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

A titre subsidiaire,

juger que le syndicat des copropriétaires serait créancier d’une somme de 36.778,58 euros suite à des sommes indûment perçues par Mmes [T] et [M] ;

juger que la SARL CABINET BRUSTEL devra être condamnée au paiement de cette somme de 36.778,58 euros ;

condamner la SARL CABINET BRUSTEL à verser à M. et Mme [E] les sommes de 36.778,58 euros et de 1.701,37 euros correspondant à leurs millièmes ;

juger que M. et Mme [E] ont subi un préjudice financier et moral qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme forfaitaire de dommages et intérêts d’un montant de 3.000 euros ;

condamner la SARL CABINET BRUSTEL au paiement au profit de M. et Mme [E] d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir qu’un jugement du 27 mars 2015 affecté d’une erreur, en ce qu’il allouait à Mmes [T] et [M] des sommes incluses en réalité dans la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires, a été partiellement rectifié par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 novembre 2016, Mme [T] ayant perçu la totalité du coût des travaux concernant les parties communes et les parties privatives.

Ils indiquent avoir formulé une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de répartition du coût des travaux après les deux décisions rendues.

Ils expliquent que toutefois, le syndic a sciemment refusé d’inscrire leur demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété du 11 février 2019, qu’il n’a pas attiré leur attention sur les imperfections de cette demande ni ne leur a demandé de formuler différemment leur projet de résolution, et il a fait fi des nombreuses relances des copropriétaires pour procéder à la restitution et la revalorisation des sommes dues suite à l’arrêt du 24 novembre 2016.

Ils considèrent qu’il est légitime qu’ils aient connaissance du montant exact de la somme revenant à la copropriété suite aux travaux effectués.

Ils exposent que le tribunal n’a pas tenu compte du fait que les comptes n’ont jamais été effectués entre les parties suite à l’arrêt rendu par la cour, tout comme de la pièce n°9, alors que les sommes correspondantes aux travaux de réfection des parties communes sont restées entre les mains de Mmes [T] et [M] qui ont été indemnisées alors qu’elles auraient dues être versées entre les mains du syndic qui aurait dû procéder à une ventilation.

Ils expliquent que le syndic a ainsi manqué à ses obligations en n’effectuant pas de restitution et revalorisation des sommes dues, en ne répondant pas aux demandes répétées des copropriétaires sur l’établissement des comptes définitifs, en refusant d’inscrire la question posée, ce qui a porté atteinte aux droits des requérants au principe d’égalité entre copropriétaires, si bien qu’il a commis une faute dans l’administration de la copropriété et a outrepassé ses fonctions de mandant, sa neutralité et son objectivité.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SARL CABINET BRUSTEL demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

condamner les époux [E] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

condamner les époux [E] aux dépens dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, avocats.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le premier juge a débouté les époux [E] de l’intégralité de leurs demandes après avoir examiné tous les chefs de prétention qui sont envisagés dans les motifs du jugement, demandes qui d’ailleurs ne sont, en définitive, même pas des prétentions qui saisissent valablement la cour.

Elle indique qu’elle n’était en aucune façon tenue de rajouter la question dans la forme proposée par les époux [E] à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 février 2019.

Elle expose que dans le cadre d’une autre instance, les époux [E] ont été déboutés de leurs prétentions s’agissant de la même assemblée générale et de la même question, si bien qu’on ne saurait comprendre comment la juridiction de céans pourrait retenir le contraire, si ce n’est au mépris de l’autorité de la chose jugée.

Elle fait valoir qu’elle a exécuté une décision de justice définitive entachée d’une erreur matérielle qu’il ne lui appartenait pas de corriger, aucune faute n’est donc caractérisée.

Elle indique que la seule raison pour laquelle elle a dû procéder à des appels de fonds, c’est parce que les sommes allouées par la cour n’étaient pas suffisantes pour réaliser les travaux.

Elle expose que les époux [E] sont irrecevables à demander sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36.778,58 euros correspondant aux sommes qui auraient été indûment perçues par Mesdames [M] et [T].

Elle indique que la demande des époux [E] de la condamner à leur payer la somme de 1.701,37 euros est infondée.

Elle expose enfin que la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité n’étant pas rapportée, les époux [E] devront être débouté de leurs demandes.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 et mise en délibéré au

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Attendu, à titre liminaire, que les dernières conclusions des appelants ont été signifiées postérieurement à la clôture de l’instruction du dossier ;

Qu’à l’audience du 25 mars 2025, les deux parties ont exprimé leur accord sur la révocation de l’ordonnance de clôture pour que les dernières conclusions notifiées soient recevables ;

Qu’afin de faire respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture le jour de l’audience des plaidoiries, avant tout débat au fond ;

Sur le fond

Attendu qu’à titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, et que, par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux ;

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion, mais pas dans le dispositif même ;

Attendu que les appelants sollicitent à titre principal la condamnation du syndic, la SARL CABINET BRUSTEL, à effectuer la simulation du coût des travaux effectués dans les parties communes et à procéder au décompte des sommes dues par la copropriété et par les requérants suite à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 novembre 2016, et ce sous astreinte ;

Qu’un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 15 juin 2021, confirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 04 juillet 2024, a considéré que la question adressée par lettre recommandée le 29 octobre 2018 que les époux [E] souhaitaient voir inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale à venir s’analysait comme une simple demande de précision concernant l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 novembre 2016, insusceptible de vote, et non un projet cohérent de résolution, si bien qu’il a considéré que le syndic n’avait pas à se substituer à eux pour suppléer aux lacunes et insuffisances affectant leur demande et les a déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 11 février 2019 pour non-inscription de leur question à l’ordre du jour ;

Qu’en l’espèce, les époux [E], en faisant valoir les mêmes moyens que lors de cette précédente procédure, mettent en cause la responsabilité professionnelle du syndic pour ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 février 2019 la question qu’ils lui ont adressé par lettre recommandée du 29 octobre 2018 et ne pas avoir attiré leur attention sur les imperfections affectant leur demande qui ne s’analysait pas en un projet de résolution ;

Qu’en d’autres termes, les époux [E] font valoir à l’appui de leur demande que le syndic engage sa responsabilité professionnelle pour avoir commis une faute, celle de ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour une question posée par lettre recommandée, alors que cette question a définitivement été tranchée par la cour par un arrêt du 04 juillet 2024 ;

Qu’aucune faute ne peut être imputée au syndic ;

Que les époux [E] font également valoir à l’appui de leur demande que le syndic engage sa responsabilité professionnelle pour avoir porté atteinte à leurs droits en octroyant un avantage à Mme [T] qui a perçu des sommes revenant au syndicat des copropriétaires, et en refusant d’apporter une réponse claire et nette aux différentes demandes formulées par eux-mêmes et par les autres copropriétaires sur la répartition des charges suite à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 novembre 2016 ;

Qu’ils ne peuvent reprocher au syndic d’avoir exécuté l’arrêt définitif rendu le 24 novembre 2016, et que, si celui-ci était entaché d’une erreur matérielle, il appartenait, non pas au syndic de la rectifier en se substituant au juge, mais aux parties de saisir le juge en rectification ;

Que, de surcroit, les époux [E] se prévalant de multiples relances ignorées par le syndic, produisent aux débats un courrier électronique du Cabinet SALMON, syndic de l’époque, du 08 décembre 2016, un courrier électronique de Mme [M] du 16 mai 2018, une attestation de M. [R], copropriétaire, qui confirme qu’une question a bien été posée au syndic par lettre recommandée du 29 octobre 2018 ainsi qu’une lettre recommandée adressée par M. [E] au syndic le 25 août 2018 ;

Que, pour autant, le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2018, dans ses résolutions n°21 à 29 et n°31 à 36, fait état du vote des travaux, de leur montant et de leur répartition dans le cadre de cette procédure, résolutions qui n’ont fait l’objet d’aucune opposition ou contestation de la part des époux [E] ;

Que, ainsi que l’a jugé à bon droit le premier juge, la demande principale apparaît dépourvue de fondement sérieux, et les époux [E] échouent à rapporter la preuve d’un manquement imputable au syndic, la SARL CABINET BRUSTEL ;

Que M. et Mme [E] seront déboutés de leur demande ;

Que le jugement sera ainsi confirmé sur ce point ;

Attendu que, pour les mêmes motifs, les demandes subsidiaires tendant à condamner la SARL CABINET BRUSTEL à verser à M. et Mme [E] les sommes de 36.778,58 euros, et de 1.701,37 euros correspondant à leurs millièmes, et à être indemnisés d’un préjudice financier et moral, sont dépourvues de fondement sérieux, précision faite de l’absence totale de moyens à l’appui de leur demande en indemnisation d’un quelconque préjudice ;

Que M. et Mme [E] seront déboutés de leurs demandes ;

Que le jugement sera confirmé sur ce point ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner M. et Mme [E] aux dépens d’appel, dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, Avocats ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner M. et Mme [E] à payer à la SARL CABINET BRUSTEL la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement contradictoire rendu le 14 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nice ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. et Mme [E] à payer à la SARL CABINET BRUSTEL la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. et Mme [E] aux dépens d’appel, dont le recouvrement direct pourra être poursuivi par la SELARL ROUILLOT-GAMBINI, Avocats.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE