COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

mm

N° 2025/ 10

Rôle N° RG 21/09813 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHXE3

[Y] [Z]

[P] [C] épouse [Z]

[N] [Z]

[E] [Z]

S.C.I. LA FERME DU [Localité 47]

C/

[X] [W] épouse [K]

[J] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe LAVAUD

SELARL COLLADO FABIEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 02 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02079.

APPELANTS

Monsieur [Y] [Z]

demeurant [Adresse 35]

représenté par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [P] [C] épouse [Z]

demeurant [Adresse 35]

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 34]

représenté par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE

Madame [E] [Z]

demeurant [Adresse 17] – ANGLETERRE

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

S.C.I. LA FERME DU [Localité 47] dont le siège social est [Adresse 35], pris en la personne de gérante en exercice domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Madame [X] [W] épouse [K]

demeurant [Adresse 53]

représentée par M^e Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur [J] [K]

demeurant [Adresse 53]

représenté par M^e Fabien COLLADO de la SELARL COLLADO FABIEN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

M. [Y] [Z], Mme [H] [C] épouse [Z], leurs enfants, M. [N] [Z] et Mme [E] [Z], et la société civile immobilière La Ferme du [Localité 47], constituée entre eux, sont propriétaires de diverses parcelles sises sur la commune de [Localité 52]), lieudit [Localité 47],

Monsieur [J] [K] et son épouse Madame [X] [K] sont propriétaires de parcelles voisines.

Les consorts [Z] ont initié différentes procédures en référé et au fond devant le tribunal judiciaire de Grasse a’n d’obtenir le désenclavement de parcelles acquises en 2002 et 2003 cadastrées, selon le cadastre antérieur au remaniement de 2018, section B n°s [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 46]-[Cadastre 5]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 26] et [Cadastre 27], représentant une superficie d’environ 1,8 hectares complantée d’oliviers. Après différentes mesures d’instruction obtenues en référé, ayant donné lieu notamment au dépôt du rapport d’expertise judiciaire de M. [M] [D], le 23 mai 2012, établi au contradictoire des époux [K] et de plusieurs autres parties, un rapprochement s’est opéré entre les consorts [Z] et la SCI du [Localité 47], d’une part, et les époux [K], d’autre part.

Par acte sous seing privé signé le 28 juillet 2016, valant protocole d’accord transactionnel, les parties ont convenu d’ un échange de parcelles, dans les termes suivants

« Dans le but d’assurer le désenclavement des parcelles de terre appartenant aux consorts [Z], les parties conviennent d’opérer l’échange d’une partie de la parcelle cadastrée Section B n° [Cadastre 18] pour 650 m² appartenant aux époux [K] avec la totalité de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 13] ainsi qu’une partie de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 25] pour environ 450 m² appartenant à la SCI La Ferme du [Localité 47] ».

Cet échange a été formalisé par acte notarié dressé par Me [L] , notaire à [Localité 51] le 27 octobre 2016. Aux termes de cet acte, la SCI Ferme du [Localité 47] cédait à titre d’échange les biens suivants , deux parcelles de terre situées au [Localité 52] , lieudit [Localité 47] cadastrées avant le remaniement de 2018 section B n° [Cadastre 30]( devenue AO [Cadastre 9]), pour 7 ares 96 centiares et section B n° [Cadastre 33]( devenue AO15) pour 4 ares 60 centiares, soit au total 12 ares 56 centiares. En échange, les époux [K] ont cédé à la SCI Ferme du [Localité 47] la parcelle cadastrée avant remaniement, section B [Cadastre 32] pour 5 ares 49 centiares.

Les Consorts [Z] ont obtenu par arrêté du 21 septembre 2016 du Maire [Localité 52] un permis de lotir.

Les époux [K] ont alors formé un recours gracieux en novembre 2016, puis un recours contentieux en mars 2017 à l’ encontre de l’arrêté portant permis d’ aménager en vue de la création de quatre lots à bâtir. Par acte d’huissier délivré le 25 novembre 2016, ils ont également fait assigner les consorts [Z] devant le tribunal de grande instance de Grasse en rétablissement de chemins d’exploitation au travers des parcelles de terres sur lesquelles devait être édifié le lotissement. Par jugement du 12 novembre 2019, le tribunal a notamment débouté les époux [K] de leur demande de rétablissement et de remise en état des chemins d’exploitation au droit des parcelles n°s [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 24] et [Cadastre 18] ; débouté les consorts [Z] de leur demande reconventionnelle d’ allocation d’une somme de 864.243,00 euros.

Les consorts [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] ont de leur côté fait citer les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Grasse, a’n d’obtenir l’annulation du protocole d’accord du 28 juillet 2016 et de 1'acte authentique du 25 octobre 2016 pour dol. Par jugement frappé d’appel, le tribunal judiciaire de Grasse les a déboutés de leurs demandes.

En parallèle, les époux [K] ont déposé auprès de la commune [Localité 52] une déclaration préalable a’n de détacher deux lots à bâtir de leur propriété.

Considérant que ce projet de construction de deux maisons aurait pour conséquence de faire disparaître les chemins d’exploitation qu’ils utilisent, les consorts [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] ont fait assigner les époux [K] par actes d’huissier de justice du 12 avril 2017, sollicitant du tribunal, au visa des articles 162-1 et suivants du code rural, et en l’état de leurs dernières conclusions de :

— Constater l’existence des chemins d’expIoitation traversant notamment les parcelles cadastrées A0[Cadastre 1], A0[Cadastre 2], A0[Cadastre 9] et A0[Cadastre 11] appartenant actuellement aux époux [K].

— Dire et juger que les consorts [Z] bénéficient d’un droit de passage sur les parcelles précitées pour desservir leur propriété sur la parcelle A0 [Cadastre 39] ;

— Dire et juger que les époux [K] ne pourront opérer aucune division foncière de nature à faire disparaître les chemins d’exploitation existants ;

— Surseoir à statuer jusqu’ à l’issue de la procédure ayant pour objet l 'annulation du protocole d’accord signé le 28 juillet 2016 et de I’acte notarié signé le 27 octobre 2016 ;

— Débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les époux [K] à verser la somme de 10.000 euros à litre de dommages et intérêts en application des dispositions de l''article 123 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les époux [K] à payer aux consorts [Z] une somme de 6000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de la procédure.

En défense les époux [K] ont demandé au tribunal de :

— Débouter les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] de leur demande de sursis à statuer,

— Débouter les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] de leurs demandes, 'ns et conclusions.

En tout état de cause .

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] à payer aux époux [K] une indemnité de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

— Condamner solidairement les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] à une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article 32.1 du code de procédure civile.

— Condamner la SC1 La Ferme du [Localité 47] à payer aux époux [K] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner les consorts [Z] à payer aux époux [K] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. .

— Condamner les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] aux entiers frais et dépens d’instance.

Par jugement du 2 juin 2021, le tribunal a notamment

— Rejeté la demande de sursis à statuer.

— Rejeté la 'n de non-recevoir des conclusions des demandeurs opposée par Monsieur [J] [K] et Madame [X] [K].

— Rejeté la demande d’allocation de dommages et intérêts pour invocation tardive d’un moyen d’ irrecevabilité, formée par Monsieur [Y] [Z], Madame [H] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] sur le fondement des dispositions de l’ article 123 du code de procédure civile.

— Rejeté les demandes de Monsieur [Y] [Z], Madame [H] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] tendant à la reconnaissance de l’existence de chemins d’exploitation et d’un droit de passage, ainsi que la demande d’interdiction de procéder à une division foncière de nature à faire disparaître les chemins d’exploitation.

— Débouté Monsieur [J] [K] et Madame [X] [K] de leur demande d’allocation d’une somme de 200.000 euros de dommages et intérêts.

— Débouté Monsieur [J] [K] et Madame [X] [K] de leur demande de fixation d’une amende civile sur le fondement des dispositions de l’article 32-l du code de procédure civile.

— Condamné Monsieur [Y] [Z], Madame [H] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] à payer la somme globale de 2.000 euros à Monsieur [J] [K] et Madame [X] [K].

— Condamné Monsieur [Y] [Z], Madame [H] [Z], Monsieur [N] [Z], Madame [E] [Z] et la société La Ferme du [Localité 47] aux dépens.

— Jugé n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour écarter l’existence de chemins d’exploitation le tribunal a retenu, en substance, qu’il appartient aux demandeurs d’établir l’existence de tels chemins répondant aux dispositions de l’article L 162-1 du code rural, c’est-a-dire de justi’er de la matérialité d’un tracé permettant le cheminement et l’ accès entre des héritages distincts qui en ont l’usage commun ; que les consorts [Z] ne démontrent pas qu’ eux-mêmes ou leurs auteurs traverseraient effectivement le fonds [K] pour accéder à leurs propres parcelles ; qu’ ils ne soutiennent pas avoir invoqué l’existence de chemins d’exploitation dans le cadre de leur demande judiciaire de désenclavement, qui a 'nalement abouti à la signature d’un accord et d’un échange de parcelles avec les époux [K] ; que le fait que les parcelles [Z] aient été en état d’ enclave avant la conclusion de cet accord transactionnel corrobore l’ absence de chemin d’exploitation préexistant ; que les photographies aériennes montrant des chemins au sein de la propriété [K] sont insuffisantes à démontrer qu’ils serviraient à plusieurs riverains, et notamment aux consorts [Z], pour accéder à leurs fonds, et qu’ils ne constituent pas seulement des sentiers permettant de circuler à l’intérieur de la propriété [K], notamment entre les différentes restanques ; que les clichés photographiques ne permettent pas de déterminer avec certitude le positionnement des prises de vues, de sorte qu’ils ne peuvent pas être retenus en qualité d’éléments probants ; que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les différents plans issus du cadastre ne révèlent pas de chemin à l’intérieur de la propriété [K] ; que le plan dressé par Monsieur [S], le 15 février 2017 fait apparaître les murs de restanques, et non pas le tracé en pointillés d’un chemin ; que ne sont communiqués ni témoignage, ni titre de propriété, faisant état de chemins d’exploitation et de leur utilisation, et ce d’autant plus que Monsieur [Z] [Y] n’exploite ces parcelles en qualité d’agriculteur oléiculteur que depuis novembre 2006, ainsi que le révèle la lecture de la décision d’autorisation préalable de la direction départementale de l’agriculture, qui précise que la super’cie était auparavant inexploitée.

Par déclarations des 9 et 30 juin 2021, les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] ont relevé appel de ce jugement. Les deux procédures ont été jointes sous le numéro 21-09813 par ordonnance du juge de la mise en état du 8 juillet 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 15 février 2022 par les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] tendant à :

Vu le Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 2 juin 2021 (n°2021/251);

Vu les dispositions des articles L 162 et L 162-3 du code rural

Vu les dispositions de l’article 682 du Code Civil,

Vu la jurisprudence citée et les pièces versées aux débats,

Infirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse du 2 juin 2021 (n° 2021/ 251) en ce qu’il a débouté les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] de leurs demandes 'ns et conclusions et les a condamnés au paiement d’une somme de 2000€ au titre de 1'article 700 du code de procédure civile au pro’t des époux [K];

Prononcer que les chemins litigieux traversant notamment les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1], AO [Cadastre 2], AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 11] appartenant actuellement aux époux [K] sont des chemins d’exploitation au sens des articles L 162-1 et suivants du code rural ;

Prononcer que les consorts [Z] béné’cient d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées AO [Cadastre 1], AO [Cadastre 2], AO [Cadastre 9] et AO [Cadastre 11] précitées dans 1'emprise de ces chemins pour desservir leur propriété par la parcelle AO [Cadastre 39] ;

Condamner les époux [K] à n’ opérer aucune division foncière de nature à faire disparaître les chemins d’exploitation existants ;

Débouter les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement les époux [K] à payer aux Consorts [Z] une somme de 6000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les époux [K] à supporter solidairement les entiers dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions les appelants font valoir que :

' L’existence d’un chemin d’exploitation au sens du code rural peut être établie par tout moyen et même par présomption ; l’existence d’un titre n’est pas nécessaire.

' En droit, il est de jurisprudence constante que l’usager d’un chemin d’exploitation a, en tant que propriétaire d’une parcelle desservie, un droit de propriété sur une portion du chemin, mais aussi, en tant qu’intéressé au passage , un droit d’usage sur les parties de ce chemin qui ne lui appartiennent pas et qu’il exerce sur la totalité de l’assiette du passage. C’est également le cas, même en cas de droit exclusif de propriété d’un riverain sur le sol.

' Le droit d’usage bénéficie au propriétaire de la parcelle à laquelle le chemin aboutit.

' La jurisprudence de la cour de cassation considère que le droit d’usage n’est pas remis en cause par les transferts de propriété qui peuvent affecter les terrains servant d’assiette à ce chemin.

' Le propriétaire d’un fonds enclavé où aboutit un chemin d’exploitation passant sur le terrain d’un autre propriétaire est en droit de voir reconnaître celui-ci comme chemin d’exploitation et d’user de son droit de passage, y compris si le bien est par la suite désenclavé.

' Il ressort des photographies produites l’existence de deux chemins : les photographies 1et 2 attestent de la présence d’un portillon situé sur la parcelle AO [Cadastre 3], anciennement B [Cadastre 15] qui permet d’accéder aux parcelles AO [Cadastre 1] et [Cadastre 2], propriété [K], avec la présence d’un chemin d’exploitation qui mène aux parcelles AO n° [Cadastre 39] et suivants, propriété des consorts [Z]. Ainsi , pour accéder à leurs parcelles AO [Cadastre 38]-[Cadastre 39]-[Cadastre 41] et suivants les concluants passent par le portillon et suivent le chemin figurant sur les photos 1 et 2.

Ils peuvent également emprunter le second chemin d’exploitation qui apparaît sur les photographies 3 et 4. Sur la photo 3, apparaît un portail implanté sur la parcelle AO n° [Cadastre 9] laquelle fait partie de l’échange opéré entre les parties. Ce portail permet l’accès au chemin d’exploitation. Pour rejoindre les parcelles AO n°s [Cadastre 38], [Cadastre 39] et suivantes , les consorts [Z] partent des parcelles AO [Cadastre 14] et [Cadastre 16] empruntent le chemin d’exploitation de la photographie n° 4 et poursuivent vers le portail sis sur la parcelle AO n° [Cadastre 9] installé par M. [Y] [Z] avant la réalisation de l’échange litigieux.

' Les photographies aériennes IGN montrent clairement un chemin d’exploitation entretenu, largement visible du ciel qui passe au droit des limites des parcelles cadastrées AO n° [Cadastre 1], AO n° [Cadastre 2] et AO n° [Cadastre 10] et de la parcelle bâtie AO n° [Cadastre 8] pour desservir la parcelle complantée d’ oliviers AO n° [Cadastre 39] exploitée par les consorts [Z]. Il s’agit du chemin d’exploitation visible sur les photographies 1 et 2 en pièce 6 des concluants.

' L 'existence de ces chemins est clairement confirmée par le plan remanié de 2018 établi par M. [T], géomètre cadastreur. Notamment au niveau de la mention photo 1( portail moderne donnant sur le chemin) et de la mention photo 2 montrant le chemin entretenu et parfaitement visible ainsi que les petits tirets en continu y figurant qui attestent au cadastre de l’existence d’un chemin.

' Le plan [S] annexé à la déclaration préalable de division parcellaire montre bien la limite et la séparation physique entre les restanques des parcelles B [Cadastre 31] et B [Cadastre 12] du bas jusqu’en haut des parcelles, coupure physique qui ne s’explique que par le fait que lors de leur réalisation, il fallait laisser le passage physique du chemin d’exploitation. Il n’y a pas d’autre coupure dans les restanques.

' Les consorts [Z] ont près de deux hectares de terrains complantés d’ oliviers qu’ils exploitent. Le tribunal a omis de s’interroger par où passe le tracteur de M. [Z], exploitant agricole, si ce n’est par les chemins d’exploitation invoqués.

' La procédure de désenclavement a été engagée en vue de permettre l’accès au terrain dans le cadre d’un projet de construction de quatre villas . La demande de désenclavement n’a pas été faite pour permettre l’entretien et l’exploitation des centaines d’oliviers présents sur le terrain. Il était donc inutile d’invoquer spécifiquement les chemins d’exploitation dans le cadre de la demande judiciaire de désenclavement , ceux-ci n’étant pas adaptés au passage d’ un véhicule automobile.

' L’attestation du fils de M.[I] établit que les anciens propriétaires empruntaient eux-aussi ces chemins pour entretenir les parcelles plantées d’oliviers et au minimum procéder à leur désherbage conformément à la réglementation en vigueur.

' Les terrains [Z] restent toujours enclavés malgré la signature du protocole, puisque seule la réalisation du projet de construction de quatre villas aurait permis de financer les travaux de voirie nécessaires pour rejoindre la voie publique. En outre le désenclavement d’un terrain ne vaut pas renonciation à l’usage d’un chemin d’exploitation.

' Le projet de division parcellaire des époux [K] est destiné à la construction de deux maisons. Or , il ressort clairement du tracé du chemin d’exploitation traversant le terrain B qu’il passe en son milieu. Au regard des règles d’urbanisme en matière de marge de recul par rapport aux limites de propriété et d’accès à la voirie, aucune maison ne peut être implantée sans empiéter substantiellement sur l’emprise du chemin d’exploitation concerné.

Vu les conclusions notifiées le 19 novembre 2021 par les époux [K] tendant à :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 2 juin 2021 ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] à payer aux époux [K] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC en cause d’appel ;

Condamner solidairement les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] aux entiers frais et dépens d’instance.

Les intimés répliquent en substance que :

' L’article L 162-1 du Code Rural définit le chemin d’exploitation comme celui servant exclusivement à la communication entre divers héritages ou à leur exploitation.

C’est donc une voie privée :

— ouverte d’un commun accord des propriétaires intéressés ;

— dont l’assiette a été prise sur la propriété ;

— qui sert exclusivement à la communication entre ces dernières.

Le chemin d’exploitation appartient en principe aux propriétaires riverains, chacun au droit de sa propriété, en l’absence de titre.

' Cette présomption de propriété suppose que les caractéristiques attachées au chemin d’exploitation soient réunies, que les parcelles bordent bien le chemin.

' Les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] n’apportent aucun élément permettant de caractériser l’existence de chemins d’exploitation que la division foncière envisagée par les époux [K] ferait disparaître.

' Les consorts [Z] se fondent sur le plan topographique annexé à la déclaration préalable de division. Or, ce plan topographique ne mentionne aucun chemin d’exploitation, et pour cause, ceux-ci étant inexistants au droit des parcelles revendiquées.

' Le cahier des charges et le plan de servitude du lotissement La Ferme du [Localité 47] ne mentionne aucun chemin d’exploitation ; la seule servitude de canalisation entre le lot 1, fonds dominant, et le lot 2, fonds servant, prévue en bordure Nord des deux lots, ne divise aucun d’entre eux.

' Les époux [K] ont eux-mêmes été déboutés de leurs demandes en reconnaissance de chemins d’exploitation traversant le fonds [Z], au terme d’une argumentation qui s’applique nécessairement aux consorts [Z] qui n’établissent pas que des cheminements anciens auraient été utilisés par plusieurs propriétaires riverains selon un usage ou un intérêt commun.

' Surtout, les consorts [Z] ont un accès par la voie publique et sont totalement désenclavés.

' Les chemins revendiqués ne permettent aucunement à plusieurs riverains d’accéder à leur fonds. Enfin, le fait que les parcelles aient été en état d’enclave jusqu’à la régularisation de l’acte authentique d’échange le 27 octobre 2016 corrobore l’absence de tout chemin menant à un héritage tiers.

' Dans leur dispositif, les appelants sollicitent que soit dit et jugé que les époux [K] ne pourront opérer aucune division foncière de nature à faire disparaître les chemins d’exploitation existants.

' Manifestement, les appelants tentent de contourner l’ordonnance du 17 novembre 2017 rendue par le juge administratif qui a déjà statué sur cette question. Les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] avaient engagé une procédure contentieuse devant le Tribunal Administratif de Nice par requête du 10 juillet 2017 tendant à voir :

— annuler la décision du 16 mars 2017 du Maire [Localité 52] par laquelle il ne s’était pas opposé à la déclaration préalable déposée le 24 février 2017 par Monsieur [K] afin de réaliser un détachement de deux lots à bâtir et le rejet implicite de son recours gracieux ;

— prononcer le sursis à statuer dans l’attente des décisions qui seront rendues par le tribunal judiciaire de Grasse sur la demande en annulation de l’acte notarié dressé le 27 février 2016 portant échange de parcelles entre les parties ainsi que sur la qualification des chemins existants.

' Par ordonnance du 17 novembre 2017, la requête de Monsieur [Z] et autres, qui n’a pas été régularisée, a été considérée comme entachée d’une irrecevabilité manifeste, justifiant son rejet sur le fondement de l’article R 222-1 4°) du Code de justice administrative.

MOTIVATION :

Sur la saisine de la cour :

A hauteur d’appel , la cour n’est pas saisie de la demande de sursis à statuer rejetée par le tribunal , le jugement étant définitif de ce chef.

Sur l’existence de chemins d’exploitation traversant les parcelles propriété des époux [K] :

Les chemins d’exploitation sont régis par les articles L. 162-1 et suivants du code rural aux termes desquels, ils sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. Les contestations relatives à la propriété et à la suppression des chemins et sentiers d’exploitation ainsi que les difficultés relatives aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité, sont jugées par les tribunaux de l’ordre judiciaire.

Il est admis que l’existence d’un chemin d’exploitation découle du seul critère de fonctionnalité ou d’utilité pour les fonds riverains, en termes de communication entre eux et/ou pour leur exploitation, quel que soit le type d’exploitation.

L’existence d’un droit de propriété sur le chemin n’est pas de nature à faire obstacle à la qualification de chemin d’exploitation et au droit d’usage commun, dès lors que le critère de l’utilité du chemin pour la communication des fonds riverains entre eux, ou leur exploitation, est établi. Est assimilé aux propriétaires riverains le propriétaire du fonds terminus auquel le chemin aboutit.

Il appartient aux appelants d’établir l’existence de chemins reliant divers fonds et affectés à leur usage commun que ce soit pour permettre la communication entre eux ou leur exploitation.

En l’espèce, deux chemins sont invoqués par les demandeurs. Le premier, en forme de « L », matérialisé par les photographies 1et 2 de la pièce 6 des appelants et par les photographies figurant en pages 4,5,7, 8 et 9 du procès verbal de constat établi par Maître [R], le 6 août 2021 ( leur pièce 9), apparaît clairement sur les photographies aériennes versées en pièce 7. Selon le plan de M [T] géomètre cadastreur, ce chemin se situe sur la parcelle [Cadastre 1] et sur la parcelle [Cadastre 10], objet de l’échange opéré en 2016, suite à la division de la parcelle mère B n° [Cadastre 18] en deux parcelles [Cadastre 31] et [Cadastre 32]. Ce qui signifie qu’avant cette division ce chemin se trouvait intégralement sur la parcelle B n° [Cadastre 18], propriété des époux [K]. Par ailleurs, toujours selon le plan [T] de 2018, ce chemin, à son extrémité Est, s’interrompt avant d’ atteindre la limite séparative de la parcelle AO [Cadastre 8] sur laquelle apparaît un chemin ou passage beaucoup plus large qui rejoint le [Adresse 48] en longeant l'[Adresse 49] au travers des parcelles AO n°s [Cadastre 28] et [Cadastre 29]. Les parcelles AO [Cadastre 8], [Cadastre 28] et [Cadastre 29] sont la propriété de tiers à la présente instance. Ces deux chemins ne sont pas dans la continuité l’un de l’autre, de sorte qu’il n’ est pas établi qu’ils forment un chemin unique affecté à l’exploitation de différents fonds riverains ou à la communication entre eux. A son extrémité Sud, le premier chemin revendiqué s’arrête à la limite de la parcelle AO n° [Cadastre 39] propriété des consorts [Z]. Les photographies aériennes ne permettent pas de matérialiser qu’il se prolonge au delà par un tracé apparent, pour les besoins de l’exploitation des différentes parcelles composant le fonds enclavé. Il convient d’ajouter que les consorts [Z] ont acquis ces différentes parcelles complantées d’oliviers composant, au jour de l’introduction de l’instance, un même tènement agricole, de trois propriétaires différents, de sorte que si ce chemin était un chemin d’exploitation il devrait se poursuivre en toute logique sur la parcelle n° [Cadastre 39] et au delà, afin de desservir les différents fonds appartenant, avant 2002, à trois propriétaires différents, notamment l’ancienne parcelle [V], cadastrée B [Cadastre 46] avant 2018, située à l’extrémité Sud-Ouest de l’ensemble.

Enfin, si les photographies versées aux débats attestent de la présence d’un portillon situé sur la parcelle AO n° [Cadastre 3], anciennement B n° [Cadastre 15], propriété de la SCI La Ferme du [Localité 47], lequel ouvre sur le chemin revendiqué, au droit de la parcelle n° [Cadastre 10], ce portillon est intégré à une clôture grillagée délimitant un espace paysager. Par ses dimensions, ce portillon ne permet pas le passage d’engins agricoles destinés à l’entretien de vergers d’oliviers. Rien n 'indique par ailleurs à quelle date il a été réalisé, de sorte que sa présence ne permet pas de présumer l’existence d’un chemin d’exploitation.

Les appelants échouent par conséquent à établir que ce premier chemin serait un chemin d’exploitation dont ils auraient l’usage.

S’agissant du second tracé, les consorts [Z] soutiennent qu’ ils peuvent également emprunter le second chemin d’exploitation qui apparaît sur les photographies 3 et 4 de la pièce 6. Sur le cliché n° 3, apparaît un portail implanté sur la parcelle AO n° [Cadastre 9] laquelle fait partie de l’échange opéré entre les parties. Ce portail permettrait, selon les demandeurs, l’accès au chemin d’exploitation. Pour rejoindre les parcelles AO n°s [Cadastre 38], [Cadastre 39] et suivantes , les consorts [Z] indiquent qu’ils partent des parcelles AO [Cadastre 14] et [Cadastre 16] empruntent le chemin d’exploitation visible sur la photographie n° 4 et poursuivent vers le portail sis sur la parcelle AO n° [Cadastre 9] installé par M. [Y] [Z] avant la réalisation de l’échange litigieux. Cependant avant cet échange , les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 11] étaient la propriété de la SCI La Ferme du [Localité 47] et formaient avec les parcelles [Cadastre 4]-[Cadastre 14]-[Cadastre 16] et [Cadastre 3], notamment, un même tènement propriété de ladite SCI. Il s’ensuit que le chemin allégué comme chemin d’exploitation tracé entre les parcelles [Cadastre 3]-[Cadastre 4]-[Cadastre 9], d’une part, et [Cadastre 11]-[Cadastre 14]-[Cadastre 16], d’autre part, se trouvait intégralement sur le fonds de la SCI La Ferme du [Localité 47]. Selon le plan établi par M [T], ce chemin débouche sur l'[Adresse 50] par le portail installé par M [Z], Ce chemin n’est pas dans la continuité du second chemin matérialisé sur la parcelle n° [Cadastre 2], propriété des époux [K], tel que celui-ci apparaît sur ce plan, à savoir selon un tracé d’Est en Ouest, partant lui-même de l'[Adresse 50], puis rejoignant à l’Ouest le chemin en « L » précédemment examiné.

A noter que sur les photographies aériennes produites par les appelants, l’ assiette de ce second chemin, dans sa traversée de la parcelle AO n° [Cadastre 2], n’est pas visible, Seul apparaît l’ accès Est matérialisé par deux piliers situés sur la parcelle n° [Cadastre 2], en retrait de l'[Adresse 50], piliers qui figurent également sur le plan de division de M [S] de 2017.

L’examen des éléments fournis ne permet pas de caractériser l’existence d’un chemin d’exploitation, soit un chemin destiné à l’usage commun de plusieurs fonds, pour leur exploitation ou communication et passant par les parcelles n°s [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 1], et [Cadastre 2].

N’est pas non plus de nature à établir l’existence de ce chemin d’exploitation, le témoignage unique de M [A] [I] qui atteste que son père empruntait « les chemins d’exploitation » traversant les actuelles parcelles [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 9]-[Cadastre 11] avec son tracteur et tout le matériel agricole, pour se rendre sur les parcelles de son exploitation familiale et celles de sa cousine, Madame [G], pour entretenir les centaines d’oliviers en production , à savoir les actuelles parcelles AO [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 42],[Cadastre 41], [Cadastre 40], [Cadastre 43], [Cadastre 39] et [Cadastre 38]. Il ressort du rapport d’expertise de M [D] que M. [I] a cédé le 22 avril 2002 aux époux [Z] les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6], actuelles parcelles [Cadastre 43] et [Cadastre 40], situées à l’extrémité Nord du tènement [Z]. Or, aucun chemin situé dans le prolongement du chemin en L visible sur la parcelle n° [Cadastre 2] et se dirigeant vers les parcelles [Cadastre 43] et [Cadastre 40] n’ est visible sur la parcelle n° [Cadastre 39], à l’examen des photographies aériennes produites ; alors que d’autres cheminements sont visibles plus au Sud et à l’Ouest sur les parcelles n°s [Cadastre 36],[Cadastre 38] et [Cadastre 42].

Après examen des éléments de preuve qui lui sont soumis, la cour ne peut que constater que les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] échouent à établir l’existence de chemins d’exploitation traversant les parcelles appartenant aux époux [K].

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] de l’ ensemble de leurs prétentions.

Sur les demandes annexes:

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner les consorts [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] aux dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [K].

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions frappées d’appel

Y ajoutant,

Condamne [Y] [Z], [H] [Z], [N] [Z], [E] [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] aux dépens d’appel,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [Y] [Z], [H] [Z], [N] [Z], [E] [Z] et la SCI La Ferme du [Localité 47] à payer à [J] [K] et [X] [K]. la somme globale de 5.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT