COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 259

N° RG 23/02600

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ6N

[W] [Z]

C/

VAR HABITAT

(O.P.H. du VAR)

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Johanna CANO

M^e Ariane FATOVICH – [Localité 7] DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°11-22-000529.

APPELANT

Monsieur [W] [Z]

né le 20 Avril 1980 à [Localité 8] (83), demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002007 du 20/07/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représenté par M^e Johanna CANO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

VAR HABITAT , OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR

prise en la personne de son représentant légal en exercice, M. [J], au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 14 mai 2018, l’établissement public VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR (ci-après VAR HABITAT) a donné à bail à usage d’habitation à M. [W] [Z] un local (au premier étage) au sein de la [Adresse 6], sise [Adresse 1], à [Localité 5] (83).

Ayant cessé d’honorer les échéances de loyers, VAR HABITAT lui a fait délivrer deux commandements de payer le 07 octobre 2020 et le 05 avril 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 juin 2022, VAR HABITAT a fait assigner M. [Z] aux fins de résolution du bail et condamnation en paiement de l’arriéré locatif.

Suivant jugement contradictoire du 17 janvier 2023, le tribunal de proximité de Fréjus a :

déclaré VAR HABITAT recevable en son action ;

dit n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

prononcé la résiliation du bail ;

ordonné l’expulsion de M. [Z] et de tous occupants de son chef ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation pris à bail ;

ordonné en tant que de besoin la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [Z] ;

fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail ;

condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

débouté M. [Z] de ses demandes ;

condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné M. [Z] aux dépens, en ceux compris les commandements de payer.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le locataire ne justifiait pas s’être dument acquitté de sa dette dans le délai légal de deux mois suivant le commandement de payer, si bien que le bail se trouve résilié par le jeu de la clause résolutoire.

Il a relevé que la saisine par M. [Z] de la commission de surendettement du Var n’a aucun effet sur la présente procédure et qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Il a relevé qu’il n’était produit aucun élément permettant d’établir que le logement objet de la locataire se trouve atteint de désordres graves relevant de la notion d’insalubrité et qu’il n’était fourni aucun justificatif tendant à démontrer le trouble de jouissance allégué.

Il a rejeté la demande de délais de paiement, considérant que M. [Z] ne justifiait pas être en capacité de s’acquitter du loyer courant.

Selon déclaration d’appel reçue par le greffe le 16 février 2023, M. [Z] a relevé appel de cette décision visant à la critiquer en ce qu’elle a :

déclaré VAR HABITAT recevable en son action ;

dit n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

prononcé la résiliation du bail ;

ordonné en tant que de besoin la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [Z] ;

fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail ;

condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

débouté M. [Z] de ses demandes ;

condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné M. [Z] aux dépens, en ceux compris les commandements de payer.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [Z] demande à la cour de réformer le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau de :

débouter VAR HABITAT de ses demandes ;

juger que le bail n’est pas résilié et en déduire toutes les conséquences y afférentes ;

surseoir à statuer quant aux délais dans l’atteinte du délibéré du juge de l’exécution dont l’audience est fixée au 30 mai 2023 ;

condamner VAR HABITAT aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’il a contacté les services d’hygiène de la ville aux fins de démontrer l’insalubrité de son logement et ainsi l’inexécution de son obligation de payer.

Il indique qu’il a versé la somme de 116,60 euros le 29 septembre 2022, gage de sa bonne foi.

Il ajoute qu’il a effectué un paiement le 28 avril 2023.

Il soutient qu’il dispose de modestes ressources mais que sa bonne foi est incontestable, en ce qu’il met tout en 'uvre pour trouver un nouveau logement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, VAR HABITAT demande à la cour de :

rectifier la décision pour dire que : « CONDAMNE M. [Z] à payer une somme de 4.4189,14 euros réactualisée au 20 octobre 2022. » ;

confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 17 janvier 2023 ;

en y ajoutant, actualiser la condamnation de M. [Z] à la somme de 12.413,63 euros (19.372,27 € – 6.958,64 € obtenue par jugement du 27 décembre 2022) ;

condamner M. [Z] à payer à VAR HABITAT la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouter M. [Z] de toutes ses demandes ;

le condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu’une mesure d’effacement de la dette locative a été prononcée par la commission de surendettement mais que cette décision a été annulée le 19 juin 2023, la juridiction a considéré que la situation du débiteur n’était pas irrémédiablement compromise et a renvoyé le dossier pour étudier un moratoire finalement accordé pour la part de la dette locative comptabilisée au 31 mai 2023.

Il indique que M. [Z] ne réglait quasiment rien depuis janvier 2022.

Il précise que le 5 septembre 2023, le juge de l’exécution a rejeté les demandes de délais de M. [Z] au motif que ce dernier n’avait réglé aucune indemnité d’occupation.

Il explique que M. [Z] a été expulsé le 1er septembre 2023.

Il considère que M. [Z] ne produit aucun élément de preuve au regard de l’indécence du logement et n’a donné aucune suite depuis quatre mois aux demandes de l’entreprise spécialisée d’accès à son logement pour l’éradication d’éventuels insectes.

Il considère que l’indemnité d’occupation est due jusqu’au 1er septembre 2023 et depuis la résiliation le 05 juin 2022 au montant du loyer en cours et charges en sus.

Il soutient enfin qu’au 19 décembre 2024, la dette locative est de 19.372,27 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 septembre 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en rectification

Attendu qu’aux termes de l’article 462 du Code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande ;

Attendu qu’en l’espèce, le jugement du 17 janvier 2023 rendu par le tribunal de proximité de Fréjus ne mentionne pas dans son dispositif ce qu’il avait retenu aux termes de sa motivation au titre de la créance de VAR HABITAT, à savoir qu’il convenait de condamner M. [Z] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION la somme de 4.189,14 euros, selon décompte arrêté au 20 octobre 2022 avec intérêts au taux légal ;

Que la décision sera rectifiée pour y ajouter : « CONDAMNE M. [Z] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION la somme de 4.189,14 euros, selon décompte arrêté au 20 octobre 2022 avec intérêts au taux légal » ;

Sur la demande de sursis à statuer

Attendu que M. [Z] sollicite de la cour qu’elle sursoit à statuer dans l’attente de pouvoir démontrer l’insalubrité du logement loué et ainsi justifier l’exception d’inexécution ;

Qu’il indique avoir saisi les services d’hygiène de la ville à cette fin ;

Qu’il explique vivre avec sa fille de quatre ans en résidence alternée ;

Que, pour autant, M. [Z] ne produit aux débats aucun élément justificatif à l’appui de ses prétentions au soutien desquelles il se contente de brèves allégations ;

Qu’il sollicite également de la cour qu’elle sursoit à statuer quant aux délais dans l’attente du délibéré du juge de l’exécution dont l’audience est fixée au 30 mai 2023, considérant que son expulsion ne saurait être envisageable dans l’attente de la décision du juge de l’exécution ;

Qu’un jugement du 05 septembre 2023 a été rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Draguignan, qui déboute M. [Z] de sa demande de délais de relogement ;

Qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer ;

Que M. [Z] sera débouté de sa demande ;

Sur la résiliation du bail

Attendu qu’aux termes de l’article 1728 du Code civil, dans sa version applicable au litige, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus ;

Qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que l’article 24 de la même loi prévoit que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que selon les articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ;

Que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution ;

Que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ;

Attendu que, pour l’exercice de l’action en résolution judiciaire, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de location liant les parties comporte une clause résolutoire ainsi libellée : « Faute de paiement du loyer et des charges aux échéances convenus et après un commandement de payer resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit 2 mois après le dit commandement et l’expulsion du locataire pourra être obtenue par simple ordonnance, après constatation de la résiliation de plein droit, rendue par M. le Président du Tribunal d’Instance statuant en référé » ;

Que deux commandements de payer visant la clause résolution ont été signifiés à M. [Z] le 07 octobre 2020 et le 04 avril 2022 ;

Que M. [Z] ne justifie pas s’être dument acquitté de sa dette locative dans le délai légal de deux mois suivant un commandement de payer, de telle sorte que le bail se trouve résilié par le jeu de la clause résolutoire, ce qui n’est pas contesté par l’appelant ;

Qu’une mesure d’effacement de la dette locative a été prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Var selon décision du 03 août 2022 ;

Que, dans sa séance du 22 juin 2022, la commission de surendettement des particuliers du Var a décidé d’orienter le dossier de M. [Z] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, considérant que sa situation était irrémédiablement compromise ;

Que cette décision a été contestée dans le mois suivant sa notification par VAR HABITAT ;

Que par décision du 19 juin 2023, le service du surendettement du tribunal de proximité de Fréjus a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et a renvoyé le dossier à la commission de surendettement ;

Que le 26 octobre 2023, la commission de surendettement des particuliers du Var a requis la suspension d’exigibilité pour une durée de 24 mois au taux de 0,00% à M. [Z] pour sa dette de 15.776,85 euros détenue auprès de VAR HABITAT ;

Que, pour autant, durant cette période, M. [Z] ne s’est pas acquitté du paiement du loyer courant et des charges, si bien que le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [Z] de tous occupants de son chef ainsi que l’enlèvement de tout meuble avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier du local d’habitation pris à bail, ordonné en tant que de besoin la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux aux frais de M. [Z], fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail, et condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer en cours, charges, taxes et accessoires en sus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, sera confirmé ;

Que M. [Z] sera débouté de ses demandes ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu qu’en l’espèce, VAR HABITAT sollicite la condamnation de M. [Z] à la somme actualisée de 12.413,63 euros (soit la somme de 19.372,27 euros, arrêtée au 19 décembre 2024, moins la somme de 6.958,64 euros obtenue par jugement du 17 mars 2022) ;

Que comme l’a retenu le premier juge, un précédent jugement rendu le 17 mars 2022 par le tribunal de proximité de Fréjus a condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT la somme de 6.958,64 euros, arrêtée au 27 janvier 2022 au titre des impayés de loyers et charges ;

Que, pour autant, le bail a été résilié à la date du 05 juin 2022 ;

Que M. [Z] a été expulsé le 1er septembre selon procès-verbal d’expulsion ;

Qu’ainsi, il ne peut être réclamé le paiement de loyers et charges qui n’auraient pas été payés au-delà de la date de résiliation du bail, soit le 05 juin 2022 ;

Qu’à compter de cette date, et jusqu’au 1er septembre 2023, l’indemnité d’occupation est due ;

Qu’ainsi, il convient de ne prendre en considération le relevé de compte que jusqu’à juin 2022 ;

Qu’il ressort de ce relevé qu’au 30 juin 2022, M. [Z] était redevable de la somme de 9.670,66 euros, somme de laquelle il convient de déduire 6.958,64 euros, somme obtenue par jugement du 17 mars 2022, ainsi que les frais d’expulsion inscrits au débit de son compte ;

Que M. [Z] sera donc condamné à payer à VAR HABITAT la somme de 2.508,82 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30 juin 2022 ;

Que le jugement sera réformé sur ce point ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [Z] formule dans ses conclusions une demande de délais de paiement, arguant de sa bonne foi de s’acquitter de sa dette ;

Qu’il ne reprend toutefois pas cette prétention au dispositif ;

Que la cour ne pourra ainsi statuer sur cet élément ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement dont appel et de condamner M. [Z], qui succombe, aux entiers dépens d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement dont appel et de laisser à chacune des parties la charges de ses propres frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à dispositions au greffe,

RECITIFIE le jugement rendu le 17 janvier 2023 par le tribunal de proximité de Fréjus pour y ajouter : « CONDAMNE M. [Z] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION la somme de 4.189,14 euros, selon décompte arrêté au 20 octobre 2022 avec intérêts au taux légal » ;

REFORME le jugement seulement en ce qu’il a condamné M. [Z] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION la somme de 4.189,14 euros, selon décompte arrêté au 20 octobre 2022 avec intérêts au taux légal ;

CONFIRME le surplus du jugement entrepris ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [Z] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION la somme de 2.508,82 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30 juin 2022 ;

DEBOUTE VAR HABITAT OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT et CONSTRUCTION du surplus de sa demande en paiement ;

DEBOUTE M. [Z] de l’intégralité de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [Z] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT