COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 Juin 2025

Rôle N° RG 21/08560 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTHH

S.A.S. ARDIKANE

C/

S.A.R.L. GDNJ

Copie exécutoire délivrée

le : 12 Juin 2025

à :

M^e Pierre-yves IMPERATORE

M^e Ludovic TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 10 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01546.

APPELANTE

S.A.S. ARDIKANE

venant aux droits de la Société CHOCOMAIX, en vertu d’une cession de créance en date du 1er Septembre 2022

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Rémi HANACHOWICZ de la SCP O. RENAULT & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Charlotte GREBERT, avocat au barreau de LYON

INTIMEE

S.A.R.L. GDNJ

, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Ludovic TARTANSON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025, puis avisées par message le 15 Mai 2025, que la décision était prorogée au 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 1er février 2017, la SAS Chocomaix, bailleur, a conclu avec la SARL GDNJ, preneur, un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur un local situé dans un centre commercial baptisé 'les commerces de la bastide’ à [Adresse 2], pour l’exploitation d’un commerce de boulangerie pâtisserie artisanale dénommée 'Delory et Jouveau'.

Les travaux de construction du centre commercial ont été réalisés par la société Eiffage construction, mandatée par la société Chocomaix.

Le preneur a pris possession des locaux fin août 2017 et a commencé les travaux d’aménagement et d’agencement du local au cours du mois de septembre 2017.

Par mail du 25 octobre 2017, le bailleur a reproché au preneur des dégradations causées à la façade de l’immeuble et au stabilisé du parking par les entreprises mandatées par le preneur, malgré les mises en garde de la société Eiffage.

Le 31 octobre 2017, le preneur a adressé au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception, faisant état de plusieurs difficultés rencontrées depuis la mise à disposition des locaux fin août 2017, entravant l’aménagement et l’ouverture du commerce, résultant notamment de :

— l’absence de cahier des charges relatif aux travaux d’aménagement,

— un accès difficile aux locaux,

— l’absence de raccordement au réseau électrique adapté à l’activité (courant triphasé tarif jaune),

— l’absence de souche d’évacuation des fumées de cuisson sur le toit.

Le preneur a également informé le bailleur de l’impossibilité d’ouvrir le commerce à la date souhaitée par ce dernier, soit le 11 novembre 2017, en raison de ces obstacles et précisé qu’un délai de 15 jours serait nécessaire après le raccordement électrique pour la mise en place de la production.

L’ouverture du centre commercial a eu lieu le 11 novembre 2017 et la boulangerie a ouvert ses portes au public le 1er décembre 2017.

Par la suite, le bailleur a émis à l’attention du preneur :

— une facture datée du 23 août 2018, d’un montant de 1152 euros TTC, concernant la refacturation de travaux de flocage en sous-face de parking consécutifs à l’aménagement du local,

— une facture datée du 26 octobre 2018, d’un montant de 15612 euros TTC, relative à la refacturation d’un compteur électrique tarif jaune d’une puissance supérieure à 36 kVA et du maintien du groupe électrogène, tenant compte d’une prise en charge forfaitaire par le bailleur à hauteur de 15000 euros HT.

Par courrier de son conseil en date du 24 janvier 2019, le preneur a contesté le bien fondé de ces réclamations.

Le bailleur a notifié au preneur, par courriers datés des 8, 9, 10 et 11 février 2019, sept factures additionnelles, détaillées comme suit :

-1 530 euros TTC au titre d’une reprise de façades,

—  4380 euros TTC au titre d’une reprise du revêtement stabilisé,

-3540 euros TTC à titre de pénalités pour non-ouverture du 15 novembre au 30 novembre 2017,

—  480 euros TTC à titre de pénalités pour ouverture en dehors des horaires d’exploitation du centre le 03/02/2019 de 15h à 19h,

—  480 euros TTC à titre de pénalités pour stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 3] sur l’aire de livraison poids lourds le 01/02/2019 de 7h à 10h20,

—  480 euros TTC à titre de pénalités pour stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 4] sur l’aire de livraison poids lourds le 07/02/2019 de 6h à 11h10,

—  480 euros TTC à titre de pénalités pour stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 5] sur l’esplanade piétonne le 07/02/2019 de 14h05 à 14H15.

En outre, concernant le groupe électrogène, le bailleur a procédé à la refacturation des 15000 euros initialement pris à sa charge, émettant à cet effet un avoir de 15612 euros TTC et a émis le 8 février 2019 une nouvelle facture d’un montant de 33612 euros TTC relative au compteur électrique tarif jaune et au maintien du groupe électrogène.

Par courriers en date des 27 et 28 mars 2019, le preneur a notifié au bailleur son accord de principe pour le règlement des travaux afférents à la reprise du flocage, sous réserve de justification de leur coût, et a adressé au bailleur un chèque d’un montant de 540 euros en règlement des pénalités.

Par courrier en date du 6 décembre 2019, le bailleur a procédé à la restitution du chèque au preneur, indiquant que celui-ci ne correspondait à aucun montant facturé.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 décembre 2019, le bailleur a fait signifier au preneur une sommation de payer la somme de 48597,92 euros.

Par acte extrajudiciaire en date du 2 avril 2020, le bailleur a fait assigner le preneur devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement à la SAS Chocomaix de la somme principale de 48 294 euros correspondant aux factures des 23 août 2018, 08, 09, 10, 11 février 2019, incluant un remboursement indu du bailleur pour la somme de 2700 euros, assortie d’un taux d’intérêt légal majoré de cinq cents points au-delà du trentième jour.

Par jugement du 10 mai 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué comme suit :

— condamne la SARL GDNJ à payer à la SAS Chocomaix les sommes suivantes :

-360 euros au titre de pénalités de stationnement avec intérêt au taux légal majoré de 5 points au-delà du 30ème jour suivant le 10 février 2019,

-180 euros au titre de la pénalité relative aux horaires d’ouverture, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points au-delà du 30ème jour suivant le 11 février 2019,

-303,92 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— déboute la SAS Chocomaix du surplus de ses demandes,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne la SARL GDNJ aux dépens.

Concernant les frais d’énergie, le tribunal a relevé que le descriptif du projet 'les commerces de la bastide’ sur lequel le bailleur fondait sa réclamation, était daté de 2016, soit antérieurement au bail de 2017, qu’il n’était ni signé ni paraphé par le preneur et n’avait donc pas valeur contractuelle. Il a considéré d’autre part que le bailleur n’avait pas apporté la preuve que le preneur utilisait l’énergie produite par le groupe électrogène.

S’agissant des travaux de reprise, le tribunal a estimé que les photographies fournies par le bailleur étaient insuffisantes pour démontrer la réalité des dégradations et leur imputabilité au preneur. Le constat produit par le preneur ne permettait pas non plus de lui attribuer la responsabilité des dégradations alléguées.

Quant aux pénalités, le tribunal a jugé qu’aucun des éléments produits n’avait de valeur contractuelle concernant la date d’ouverture, ce qui empêchait le bailleur de réclamer des pénalités pour non-respect de cette date. Concernant le stationnement, le tribunal a retenu deux infractions au règlement intérieur, mais a rejeté une troisième faute de preuves suffisantes. Les frais pour constater l’infraction n’étant pas prévus contractuellement, ils n’ont pas été mis à la charge du preneur.

Enfin, concernant les horaires d’ouverture, le tribunal a considéré que le bailleur était fondé à solliciter des pénalités pour l’ouverture en dehors des horaires fixés par le règlement intérieur, celui-ci n’ayant pas été modifié et faisant loi entre les parties.

Par déclaration du 9 juin 2021, la SAS Chocomaix a interjeté appel de cette décision.

Aux termes d’un acte de cession de créance en date du 1er septembre 2022, la SAS Ardikane est devenue titulaire des droits et obligations précédemment détenus par la SAS Chocomaix.

Par des conclusions d’intervention volontaire notifiées par la voie électronique du 28 avril 2023, la SAS Ardikane, venant aux droits de la SAS Chocomaix, demande à la cour de :

— dire recevable en son intervention volontaire la SAS Ardikane, venant aux droits de la SAS Chocomaix en vertu d’une cession de créance en date du 1er septembre 2022,

— réformer le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, en ce qu’il a refusé de faire droit à ses moyens et prétentions, en admettant partiellement ceux opposés en défense par la SARL GDNJ, pour :

— limiter les condamnations prononcées à l’encontre de la SARL GDNJ aux sommes suivantes:

-360 euros au titre des pénalités de stationnement ;

-180 euros au titre de la pénalité relative aux horaires d’ouverture ;

-303,92 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SAS Chocomaix du surplus de ses demandes comprenant notamment :

— le paiement des factures des 23 août 2018, 8, 9, 10 et 11 février 2019 pour un montant de 48 294 euros, en ce compris un indu de 2 700 euros, outre intérêts au taux légal majoré de 5 points,

— la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement rendu le 10 mai 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, en ce qu’il a d’ores et déjà condamné la SARL GDNJ à payer à la SAS Chocomaix les sommes suivantes :

-360 euros au titre des pénalités de stationnement, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points au-delà du trentième jour suivant le 10 février 2019,

-180 euros au titre de la pénalité relative aux horaires d’ouverture, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points au-delà du trentième jour suivant le 11 février 2019,

—  303,92 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Et statuant à nouveau :

— condamner la SARL GDNJ à payer à la SAS Ardikane, venant aux droits de la SAS Chocomaix, les sommes suivantes :

-33 612 euros au titre de la facture du 8 février 2019 correspondant à la plus-value de mise à disposition du compteur électrique au tarif jaune, au redimensionnement du câblage de transport, à la participation au redimensionnement du transformateur, au maintien du groupe électrogène et le coût du carburant, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

-1152 euros au titre de la facture n°20180812 du 23/08/2018, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

-1530 euros au titre de la facture n°20190202 du 09/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

-4380 euros au titre de la facture n°20190203 du 09/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  300 euros au titre de la facture n°20190204 du 10/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  300 euros au titre de la facture n°20190205 du 10/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  480 euros au titre de la facture n°20190206 du 10/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  300 euros au titre de la facture n°20190207 du 11/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  3540 euros au titre de la facture n°20190208 du 11/02/2019, outre intérêts au taux légal majoré de cinq points suivant l’émission de la facture,

—  3196,08 euros au titre de l’article 700 du code de procédure en première instance,

En tout état de cause :

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de la SARL GDNJ, à titre subsidiaire, l’en débouter ;

— rejeter l’intégralité des demandes de la SARL GDNJ;

— condamner la SARL GDNJ à payer à la SAS Ardikane, venant aux droits de la SAS Chocomaix, la somme de 10000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de M^e Pierre-Yves Imperatore, membre de la SELARL Lexavoue Aix en Provence, avocat associé, aux offres de droit.

Par des conclusions notifiées par la voie électronique du 8 juin 2022, la SARL GDNJ demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en ce qu’il a :

— débouté la SAS Chocomaix de ses demandes de condamnation de la SARL GDNJ au règlement des factures des 23 août 2018, 8, 9, 10 et 11 février 2019 pour un montant de 48 294 euros, en ce compris la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

— réformer le jugement en date du 10 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, en ce qu’il a condamné la SARL GDNJ aux sommes suivantes :

—  360 euros au titre des pénalités de stationnement,

—  180 euros au titre de la pénalité relative aux horaires d’ouverture,

—  303,92 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter l’intégralité des demandes de la SAS Chocomaix,

À titre reconventionnel :

— condamner la SAS Chocomaix à payer à la SARL GDNJ la somme de 3000 euros à titre de réparation du préjudice subi du fait de la condamnation prononcée par l’ordonnance du 17 avril 2018,

En tout état de cause :

— condamner la SAS Chocomaix à payer à la SARL GDNJ la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Chocomaix aux entiers dépens.

L’instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 25 février 2025.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SAS Ardikane :

Il sera donné acte à la SAS Ardikane de son intervention volontaire aux droits et obligations de la société Chocomaix, dont la recevabilité n’est pas contestée, en vertu d’un acte de cession de créance du 1er septembre 2022 notifiée à la SARL GDNJ le 8 novembre 2022.

Sur la demande relative au surcoût lié à l’installation d’un compteur électrique tarif jaune:

Il ressort des explications des parties, concordantes sur ce point, que les locaux ont été livrés par le bailleur avec un accès au réseau électrique 'tarif bleu’ correspondant à une puissance de 36 Kva, et que des travaux de reprise des câblages et mise en place d’un compteur 'tarif jaune’ ont été effectués par la société Eiffage construction en considération des besoins en puissance électrique liés à l’activité du preneur.

La société Ardikane considère que le surcoût induit par cette modification incombe au preneur ainsi que le prévoit le document intitulé 'descriptif projet les commerces de la bastide’ annexé au bail.

La société GDNJ prétend que la fourniture de l’accès au réseau électrique avec la puissance nécessaire à l’activité du preneur telle qu’indiquée au bail relève de l’obligation de délivrance du bailleur et que le document intitulé 'descriptif projet les commerces de la bastide', qui n’est ni signé, ni paraphé et dont elle conteste l’annexion au bail, n’a aucune valeur contractuelle.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Dans le cas d’un bail commercial conclu pour l’exercice d’une activité déterminée, l’obligation légale du bailleur de délivrer un local conforme à sa destination implique la fourniture d’un accès au réseau électrique avec une puissance adaptée à cette activité.

La clause du bail aux termes de laquelle le preneur prend le local en l’état sans pouvoir réclamer au bailleur la réalisation de quelques travaux que ce soit, de réparations ou de mise aux normes, sans exceptions ni réserves et sans recours contre le bailleur, n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

Les parties sont toutefois libre de transférer la charge de certains coûts ou travaux au preneur, sous réserve que la stipulation dérogatoire ne prive pas l’obligation de délivrance du bailleur de sa substance et ne soit pas prohibée par l’article R.145-35 du code de commerce.

Le dossier de présentation du projet de centre commercial 'les commerces de la Bastide’ comporte une description du projet commercial et immobilier avec images et plans et des rubriques relatives aux conditions de livraison et aux conditions locatives.

Il précisé à la rubrique 'conditions de livraison’ que 'la puissance énergétique sera apportée par le centre commercial sur la base d’un abonnement au tarif bleu et distribuée après comptage par cellule. Tout besoin excédent sera à la charge du preneur.'

Il est manifeste que ce document, portant la date de 2016 et les coordonnées du développeur pour les renseignements et réservations, est initialement un document non contractuel destiné à l’information des candidats à la prise à bail de locaux. Chaque page porte d’ailleurs la mention 'Plans et informations non contractuels pouvant être soumis à modification'.

Cependant, le contrat de bail signé entre les parties le 1er février 2017 :

— mentionne à l’article 30 intitulé 'récapitulatif des pièces contractuelles mises en annexe’ à la suite directe duquel figurent les signature des parties, le descriptif projet 'les commerces de la Bastide’ comme étant le premier des 8 documents annexés au bail,

— fait référence, en son article 8, au projet immobilier initial présenté au preneur avant la signature du bail et annexé à celui-ci, le preneur reconnaissant expressément que le projet initial correspond à ses attente,

— comporte en page 16, Titre III, une clause entièrement rédigée en lettres capitales, aux termes de laquelle 'le présent bail est en outre consenti aux clauses, charges et conditions locatives ci-après stipulées, précisées et complétées par les différentes annexes en ce qu’elles ne sont ni contraires, ni contradictoires avec les stipulations principales et particulières qui précèdent ni avec les stipulations ci-après',

— comporte en par 35 un article 28.3 qui érige en conditions déterminantes les clauses et conditions des pièces annexées au bail.

Il est ainsi démontré par la bailleresse que les parties ont entendu faire entrer dans le champ contractuel les précisions apportées aux conditions de livraison par le 'descriptif projet les commerces de la bastide’ constituant l’annexe n°1 du bail et notamment celle aux termes de laquelle la puissance énergétique sera apportée par le centre commercial sur la base d’un abonnement au tarif bleu et distribuée après comptage par cellule, tout besoin excédent étant à la charge du preneur.

La circonstance que le 'descriptif projet les commerces de la bastide’ ne soit pas signé et paraphé par le preneur n’a pas pour effet de le priver de son efficacité en l’état des références expresses à ce document qui figurent au bail signé par le preneur.

La société GDNJ ne prétend pas qu’il existerait une ou plusieurs versions de ce document, différentes de celle annexée au bail.

Le surcoût lié à la modification des câblages et du transformateur permettant à la société GDNJ de bénéficier d’un abonnement tarif jaune, d’un montant de 15300 euros TTC selon facture de la société Eiffage construction du 22 février 2018, sera en conséquence mis à la charge de la preneuse, le jugement étant réformé sur ce point.

Sur la demande relative à la mise à disposition d’un groupe électrogène :

La bailleresse prétend avoir dû mettre à disposition de la société GDNJ un groupe électrogène, sur une période de trois semaines jusqu’à l’ouverture de son compteur électrique, la preneuse n’ayant pas fait diligence pour réaliser ses travaux électriques et obtenir le certificat de conformité du consuel dans les délais utiles.

La société GDNJ prétend n’avoir jamais demandé ni utilisé le groupe électrogène, mis en place par la bailleresse pour les besoins de l’inauguration du centre commercial et prétend s’être raccordée à un compteur de chantier.

Par courriel du 26 octobre 2017, la société Chocomaix a informé la société GDNJ avoir pris les dispositions nécessaires pour lui permettre d’avoir de l’électricité en avance et mettre en service ses installations avant l’ouverture programmée pour le 11 novembre.

Aucune précision n’est apportée quant à la charge financière de cette mise à disposition à l’initiative de la bailleresse.

Il n’est pas démontré que la société GDNJ serait responsable du retard dans la mise en service de son compteur jaune.

En l’état des contestations de la société GDNJ, la seule production de la facture de la société Eiffage, mandatée par la société Chocomaix, est insuffisante à justifier la réclamation de la bailleresse à ce titre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande à ce titre.

Sur les demandes au titre de dégradations :

La société Ardikane rappelle qu’aux termes des articles 12 et 13 du bail le preneur est seul responsable, vis à vis du bailleur et des tiers, des dommages pouvant résulter de l’exécution de ses travaux d’aménagements.

Elle prétend que les interventions des entreprises mandatées par la SARL GDNJ ont causé des dégradations importantes et que la SAS Chocomaix a dû assumer le coût des réparations à hauteur de 5 885 euros HT correspondant à la reprise de flocage en sous face de parking, la reprise de façades sur le pourtour du lot et la reprise du revêtement stabilisé face au lot.

En l’état des contestations élevées par la société GDNJ et en l’absence de constat contradictoire, les seules photographies et messages adressés au maître de l’ouvrage par la société Eiffage sont insuffisants à établir la réalité et l’imputabilité des dégradations alléguées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de ce chef de demande.

Sur les pénalités pour non-respect de la date d’ouverture :

L’article 6 du règlement intérieur de l’ensemble commercial, signé par la SARL GDNJ, prévoit l’application d’une pénalité de 150 euros HT par infraction et par jour, en cas d’infraction audit règlement intérieur.

La bailleresse reproche à la société GDNJ de ne pas avoir respecté la date d’ouverture du centre et de ses commerces au public, fixée au 11 novembre 2017.

La date d’ouverture du centre n’est pas précisée au règlement intérieur et le non-respect de cette date d’ouverture n’est pas expressément mentionnée comme une infraction donnant lieu à l’application de la pénalité précitée.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, la décision d’ouverture au public à compter du 10 novembre 2017 résulte du calendrier de livraison fourni par Eiffage, d’un compte rendu de réunion des commerçants du 17 juillet 2017 et d’un mémo du 7 août 2017 destiné aux commerçants, aucun de ces éléments n’ayant valeur contractuelle.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande ce titre.

Sur les pénalités pour stationnement irrégulier :

L’article 2.3 du règlement intérieur édicte des règles et interdictions concernant le stationnement des véhicules, applicables aux exploitants et dont le non-respect est sanctionnée par la pénalité prévue à l’article 6 du même règlement.

La société Chocomaix a adressé le 10 février 2019 à la société GDNJ trois factures, chacune d’un montant de 150 euros HT de pénalité outre 250 euros HT de frais administratifs de gestion, soit au total 480 euros TTC, au titre des infractions suivantes :

— stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 3] sur l’aire de livraison poids lourds le 01/02/2019 de 7h à 10h20 (facture n°20190204),

— stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 4] sur l’aire de livraison poids lourds le 07/02/2019 de 6h à 11h10 (facture n°20190205),

— stationnement irrégulier du véhicule immatriculé [Immatriculation 5] sur l’esplanade piétonne le 07/02/2019 de 14h05 à 14H15 (facture n°20190206).

Par courrier de son conseil en date du 27 mars 2019, la société GDNJ a reconnu les infractions correspondant aux factures n°20190204 et 20190205, concernant son véhicule de livraison ainsi que la moto d’un ancien salarié, mais a contesté la troisième infraction, l’immatriculation visée ne correspondant à aucun véhicule lui appartenant ou appartenant à ses salariés, prestataires ou livreurs.

Elle a également contesté la majoration de 250 euros HT de frais administratifs de gestion.

En considération de ces éléments le premier juge a condamné à juste titre la société GDNJ au paiement de la somme de 150 euros HT soit 180 euros TTC pour chacune des deux infraction reconnues.

L’article 6 du règlement intérieur précise que outre la pénalité, 'le contrevenant supportera tous frais et charges engagés par le gestionnaire afin de constater, signifier l’infraction et la faire cesser.'

Si cette clause permet au gestionnaire de facturer au contrevenant les frais et charges qu’il justifie avoir engagés, elle ne saurait autoriser la bailleresse à facturer à la société GDNJ un forfait de 250 euros HT en sus de chaque pénalité.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a écarté l’application de ce forfait.

Sur les pénalités appliquées à la SARL GDNJ pour l’ouverture de son commerce le dimanche, en dehors des heures autorisées par le règlement intérieur :

Les articles 1er du règlement intérieur prévoit notamment que le centre commercial aura la possibilité d’être ouvert de 7h à 15h le dimanche, voire 21h certains dimanches de l’année identifiés à l’avance. Toutefois, les commerces devront être ouverts au public le dimanche au minimum de 9h à 13h.

La société Chocomaix a adressé le 10 février 2019 à la société GDNJ une facture d’un montant de 150 euros HT de pénalité outre 250 euros HT de frais administratifs de gestion, soit au total 480 euros TTC, pour ouverture en dehors des heures prévues au règlement intérieur le dimanche 3 février 2019 de 15h à 19h.

La société GDNJ ne conteste pas avoir ouvert son commerce le dimanche après-midi.

Elle expose que le règlement intérieur lui fait obligation d’ouvrir son commerce 7 jours sur 7 alors qu’un arrêté préfectoral du 14 janvier 2015 interdit aux boulangeries d’ouvrir 7 jours sur 7, qu’elle n’a pas eu d’autre choix que de fermer un jour par semaine, fixé le mardi en concertation avec le bailleur depuis début mai 2018, et que le bailleur et d’autres locataires ont accepté qu’elle ouvre le dimanche après-midi afin de compenser le jour de fermeture obligatoire.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, en l’absence de modification du règlement intérieur qui fait la loi des parties, le bailleur est fondé à solliciter le respect des dispositions de ce règlement et à facturer une pénalité pour non-respect des horaires d’ouverture le dimanche.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société GDNJ au paiement d’une pénalité de 180 euros TTC à ce titre et en ce qu’il a rejeté le forfait de 250 euros HT de frais administratifs de gestion, pour les motifs précédemment évoqués.

Sur les intérêts de retard :

Aux termes de l’article 26 du bail, à défaut de paiement d’une somme quelconque exigible en vertu du bail à la date d’échéance, celle-ci fera l’objet d’un calcul d’intérêt au taux de l’intérêt légal majoré de 5 points au-delà du trentième jour et ce sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par la seul effet de la signature du bail.

Les sommes allouées à la SAS Ardikane par le présent arrêt seront en conséquence assorties de l’intérêt de retard conventionnel.

Sur la demande reconventionnelle de la société GDNJ :

La SARL GDNJ expose avoir été poursuivie par le syndicat des boulangers des Bouches-du-Rhône pour non-respect de l’obligation de fermeture hebdomadaire et avoir été condamnée à payer une somme de 3000 euros à ce syndicat par un arrêt de la cour d’appel du 12 mars 2020.

La SARL GDNJ prétend avoir été contrainte de payer cette somme alors qu’elle ne faisait que respecter le règlement intérieur imposant une ouverture 7 jours sur 7, en contradiction avec l’arrêté préfectoral et de subir une procédure engagée par le syndicat, dont elle n’était pas responsable et qui lui a causé un préjudice.

Contrairement à ce que soutient la société Ardikane, bien que présentée pour la première fois en cause d’appel, la demande de la SARL GDNJ est recevable en application de l’article 567 du code de procédure civile, en ce qu’elle se rattache par un lien suffisant aux prétentions originaires de la bailleresse relatives au respect des jours et horaires d’ouverture.

Ainsi que le fait valoir la société Ardikane, la SARL GDNJ est seule responsable de son incapacité à respecter le règlement intérieur du centre, qu’elle a accepté sans réserve, ainsi que le contrat de bail, alors qu’elle savait ne pas disposer des autorisations nécessaires pour exploiter son commerce dans les conditions prévues au bail et n’en a pas informé son bailleur.

L’article 3 du bail stipule que le preneur fera son affaire personnelle de toutes les déclarations et obtentions des autorisations administratives ou licence qui seraient nécessaires à l’exercice de sa profession sans que le bailleur puisse en aucun cas être recherché à ce sujet, et l’article 16.1 du même bail le maintien des locaux loués en état permanent d’exploitation en une condition essentielle et déterminante pour le bailleur.

La bailleresse a été contrainte d’accepter que la société GDNJ ferme son établissement un jour par semaine, fixé au mardi, ainsi qu’il ressort des propres explications de la preneuse.

En considération de ces éléments, la SARL GDNJ n’est pas fondée à faire supporter à la bailleresse la condamnation prononcée à son encontre pour non-respect de l’obligation de fermeture hebdomadaire et sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Partie succombante, la SARL GDNJ sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles d’appel, comme il sera dit au dispositif, le jugement étant par ailleurs confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Donne acte à la SAS Ardikane de son intervention volontaire aux droits et obligations de la société Chocomaix,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SAS Chocomaix de la demande au titre du surcoût lié à l’installation d’un compteur électrique tarif jaune,

Statuant à nouveau sur ce point et y ajoutant,

Condamne la SARL GDNJ à payer à la SAS Ardikane, venant aux droits de la société Chocomaix, la somme de 15300 euros TTC au titre du surcoût lié à l’installation d’un compteur électrique tarif jaune avec intérêt au taux légal majoré de 5 points au-delà du 30ème jour suivant le 8 février 2019,

Déclare la SARL GDNJ recevable en sa demande reconventionnelle mais l’en déboute,

Condamne la SARL GDNJ à payer à la SAS Ardikane la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL GDNJ aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,