COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/365

Rôle N° RG 24/09623 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNPHS

S.C.I. HELIOS

C/

[V] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Grégory SAMBUCHI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 10 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000729.

APPELANTE

S.C.I. HELIOS

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

et assistée par M^e Jean-Louis DAVID, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

Madame [V] [N]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-008546 du 27/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 23 Octobre 1963 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory SAMBUCHI, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 6 et 15 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) Helios, gérée par M. [Z] [X], a consenti à Mme [V] [N] des baux portant un bien situé [Adresse 1] à Gattières (06510) ainsi qu’un garage moyennant un loyer mensuel de 800 euros concernant l’habitation et un loyer mensuel de 558 euros concernant le garage.

Mme [N] a réglé par avance trois années de loyers, allant jusqu’au mois de mai 2020 inclus.

Lui faisant grief de ne pas avoir repris le paiement de ses loyers à compter du mois de juin 2020, la société Helios a fait délivrer à l’encontre de Mme [N], le 9 septembre 2020, un commandement d’avoir à régler un arrieré locatif.

A la suite de l’action en contestation de la validité du commandement de payer initiée par Mme [N], le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, par jugement en date du 26 mars 2021, a :

— rejeté la demande de Mme [N] de juger que le commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 ne saurait avoir aucun effet ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire tout en suspendant ses effets via l’octroi d’un délai de grâce de 16 mois pour s’acquitter du paiement de l’arriéré locatif ;

— débouté Mme [N] de ses autres demandes.

Par arrêt en date du 3 novembre 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement susvisé, sauf en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré par Mme [N] à effet au 1er janvier 2021 pour le garage, et statuant à nouveau :

— déclaré les demandes de Mme [N] recevables ;

— dit que Mme [N] est liée à la société Helios par un contrat de sous-location régi par les dispositions du code civil relatives au louage ;

— dit que la somme de 2 800 euros versée par Mme [N] s’analyse comme un loyer avancé par le locataire ;

— dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2020 est nul et de nul effet ;

— rejeté en conséquence les demandes de la société Helios tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux au 10 novembre 2020, ordonner l’expulsion de Mme [N] des lieux et la condamner à lui verser la somme de 6 006,60 euros au titre de l’arriéré locatif pour le seul logement pour la période allant de juin 2020 à août 2021 inclus ;

— rappelé que le bail du garage a été résilié au 1er janvier 2021 par l’effet du congé délivré par Mme [N] ;

— fixé à la somme mensuelle de 180 euros l’indemnité d’occupation due par Mme [N] au titre du garage pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022 ;

— condamné Mme [N] à verser à la société Helios, en deniers ou quittance, la somme mensuelle de 180 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le garage pour la période du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2022.

La société Helios a, par acte d’huissier en date du 22 septembre 2022, fait délivrer à Mme [N] un congé pour reprise du logement donné à bail à effet au 31 mai 2023.

Par acte d’hussier en date du 11 mai 2023, elle a fait signifier un commandement de payer la somme de 2 621,18 euros à valoir sur l’arriéré locatif et le côut de l’acte.

Soutenant que Mme [N] s’est maintenue dans les lieux au-delà du 31 mai 2023, la société Helios l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer, statuant en référé, aux fins notamment de voir ordonner son expulsion et la voir condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance en date du 10 juin 2024, ce magistrat a:

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir mais dès à présent par provision ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité du litige ;

— débouté les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 juillet 2024, la société Helios a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— juge que le contrat de louage conclu entre les parties a pris fin le 1er juin 2023 par l’effet du congé régulièrement signifié le 22 septembre 2022 ;

— juge que ce congé régulièrement signifié est valable ;

— juge que, malgré la fin du contrat de louage à compter du 1er juin 2023, Mme [N] se maintient dans les lieux ;

— juge qu’elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er juin 2023 ;

— juge que l’atteinte à son droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

— ordonne en conséquence son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai de deux mois commençant à courir au jour de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonne à Mme [N] de lui restituer tous les jeux de clés en sa possession permettant l’accès au bien sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 2 mois commençant à courir au jour de la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamne Mme [N] à lui verser, à titre provisionnel, la somme de 2 482,08 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamne Mme [N] à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisé, soit une somme de 848,72 euros, à compter du 1er juin 2023, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux par elle ainsi que tout occupant de son chef et de tous biens entreposés par elle ;

— condamne Mme [N] à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— déboute Mme [N] de toutes ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Helios demande à la cour de :

— lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner le bailleur à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont les procès-verbaux de constats rendues nécessaires à la manifestation de la vérité.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' juger’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire

Cette demande est devenue sans objet dès lors que l’appelante a obtenu, dans le cadre de la présente procédure d’appel, l’aide juridictionnelle totale.

Mme [N] sera donc déboutée de sa demande d’aide juridictionnelle provisoire.

Sur la demande d’expulsion des appelants pour occupation sans droit ni titre

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Mme [N] en ce qu’elle s’est maintenue dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui lui a été signifié, la société Helios entend obtenir son expulsion.

Or, Mme [N] conteste la validité du congé pour reprise en raison de l’absence de certitude sur la nature du bail la liant à la société Helios et d’un motif de reprise fallacieux.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur sa validité sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande des intimés d’ordonner l’expulsion des appelants de leur bien pour occupation sans droit ni titre.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié, notamment par sa décision de reprendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A peine de nullité, ce congé doit indiquer le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il convient de relever que le congé pour reprise délivré le 22 septembre 2022 se fonde sur les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, par arrêt en date du 3 novembre 2022, la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’est prononcée, tant dans la motivation que dans le dispositif de son arrêt, sur la qualification juridique du bail liant la société Helios à Mme [N].

Elle a ainsi jugé que, quelque soit la qualification juridique à donner au contrat de location principale conclu entre Monsieur [Z] [X] et la SCI Helios, la sous-location accordée, à Madame [N] n’est pas soumise à la loi du 06 juillet 1989. En effet, soit le contrat de bail principal est un contrat de louage civil et alors la SCI Helios ne peut conférer à son propre locataire plus de droit qu’elle n’en a, soit il s’analyse comme un contrat obéissant à la loi du 06 juillet 1989 et en application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de cette loi ne s’appliquent pas aux sous-locations. Dès lors, le contrat unissant la SCI Helios et Madame [N] est une sous-location qui obéit aux règles d’un contrat de louage civil. Elle énonce ainsi, dans le dispositif de son arrêt, que Mme [N] est liée à la société Helios par un contrat de sous-location régi par les dispositions du code civil relatives au louage.

Il n’en demeure pas moins que le commandement de payer délivré le 9 septembre 2020 a été jugé nul et de nul effet, non pas en ce qu’il visait les clauses résolutoires insérées dans les deux contrats conclus avec Mme [N], l’article 1225 du code civil permettant aux parties de prévoir une clause résolutoire même dans le cadre d’une sous-location obéissant aux règles du code civil, mais en qu’il visait des sommes qui n’étaient pas dues, Mme [N] étant créditrice de la société Helios au moment de la délivrance du commandement de payer.

Se prévalant de cette décision, la société Helios affirme que, si elle a délivré un congé aux fins de reprise sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé qu’elle a délivré n’était en réalité soumis à aucun formalisme.

En effet, il résulte des articles 1736 et 1738 du code civil que si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. Cet article énonce que, si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. Il est alors admis que le congé régulièrement délivré, lequel n’est soumis à aucun formalisme particulier, est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré.

Il reste, qu’alors même que l’objet du litige ayant donné lieu à l’arrêt susvisé du 3 novembre 2022 portait sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 septembre 2020, l’objet du présent litige concerne la validité d’un congé pour reprise délivré le 22 septembre 2022, soit avant que l’arrêt en question ne soit rendu.

En l’absence d’une identité des demandes, il n’est pas exclu qu’un juge du fond ne retienne pas la même qualification juridique du contrat liant les parties.

En effet, si la loi du 6 juillet 1989 exclut de son champ d’application les contrats de sous-location qui sont régis par le droit commun, il est admis que cette loi est applicable en cas de fraude consistant en une location donnée par un propriétaire à une société dont il est lui-même le gérant et en la conclusion d’un contrat de sous-location au profit d’un tiers. En l’occurrence, le contrat en question a été consenti par la société Helios à Mme [N] alors même que le propriétaire du bien n’est autre que le gérant de la société Helios.

De plus, si le congé pour reprise a bien été donné en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’acte précise que la société Helios entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les faire occuper par M. [X], son gérant, né le 15/12/1957, bénéficiaire de la reprise, suite à sa séparation et au fait qu’il doit mettre en location sa résidence actuelle.

Or, la décision de reprendre, au sens et pour l’application de l’article 15 susvisé, est réservée au bailleur personne physique. Elle ne peut en principe émaner d’un bailleur personne morale qui ne peut pas habiter lui-même le logement. En l’occurrence, dès lors que la société Helios affirme que le bien en question appartient à M. [X], elle-même n’étant que la locataire principale ayant consenti une sous-location à Mme [N], elle ne justifie pas de son droit de reprendre le bien au bénéfice de son gérant.

Si, par exception, l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 15 de la même loi peut être invoqué lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un de ses associés, tel n’apparaît pas être le cas en la cause.

En l’état de ces éléments, la validité du congé pour reprise qui a été délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 se heurte à des contestations sérieuses et la preuve d’un trouble manifestement illicite caractérisée par une occupation sans droit ni titre de Mme [N] au-delà de l’expiration du congé qui a été délivré n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la société Helios de ses demandes tendant à ordonner, sous astreinte, l’expulsion de [N] du logement qu’elle occupe et à restituer tous les jeux de clés en sa possession en permettant l’accès.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

Sur la demande de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, la société Helios sollicite la condamnation de Mme [N] à lui verser, outre une indemnité pour occupation sans droit ni titre, une provision de 2 482,08 euros.

Concernant l’indemnité d’occupation, l’obligation de Mme [N] de la régler est sérieusement contestable dès lors qu’il résulte de ce qui précède que la preuve de son occupation sans droit ni titre n’est pas rapportée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Concernant la somme provisionnelle sollicitée de 2 482,08 euros, elle résulte du commandement de payer délivré le 11 mai 2023. Le décompte qui est annexé fait état d’un impayé de 2 160 euros correspondant à l’indemnité d’occupation du garage de 180 euros par mois entre les mois de janvier 2021 et janvier 2022 à laquelle Mme [N] a été condamnée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt rendu le 3 novembre 2022. Or, la somme de 2 160 euros étant réclamée en exécution d’une décision de justice, l’obligation pour Mme [N] de régler une deuxième fois ladite somme se heurte à une contestation sérieuse tirée de l’autorité de chose jugée.

Par ailleurs, le reliquat de 322,08 euros apparait, à la lecture du même décompte, correspondre à des frais de constat d’huissier résultant d’une décision de première instance du 21 décembre 2021 (214,60 euros) et d’un arriéré locatif et de charges (107,48 euros). Or, là encore, s’agissant de sommes sollicitées en exécution de décisions de justice, elles ne peuvent, à l’évidence, donner lieu à une deuxième condamnation.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que la société Helios succombe, tant en première instance qu’en appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties et n’a pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Helios est condamnée aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat établis à la demande de l’appelante, qui ne constituent pas des actes de la procédure, mais des éléments de preuve auquel elle a choisi de recourir.

En outre, l’équité commande de condamner la société Helios à verser à Mme [N] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la société Helios, tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité du litige ;

L’infirme en ce qu’elle a :

— débouté les parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [V] [N] de sa demande d’aide juridictionnelle provisoire ;

Condamne la SCI Helios à verser à Mme [V] [N] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Helios de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI Helios aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, lesquels ne comprendront pas le coût des procès-verbaux de constat établis à la demande de Mme [V] [N].

La greffière La présidente