COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 13 MARS 2025

N° 2025/ 140

Rôle N° RG 24/11912 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYHY

S.A.R.L. AG INVEST

C/

S.C.P. VILLA MAIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

M^e Thierry BENSAUDE de la SELARL INTERJURIS FRANCE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 03 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00913.

APPELANTE

S.A.R.L. AG INVEST

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 10] – [Localité 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Stéphane GRAC, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.P. VILLA MAIA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 12] – [Localité 11]

représentée par M^e Thierry BENSAUDE de la SELARL INTERJURIS FRANCE, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Magali VIGNERON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 avril 2023, la SCP Villa Maia, société de droit monégasque, dont monsieur [L] [G] et madame [H] [G], son épouse, sont seuls associés et gérants, a acquis la Villa Maïa, située [Adresse 4], à [Localité 13], cadastrée BI n° [Cadastre 7].

Le 19 avril suivant, la société à responsabilité limitée (SAR) AG Invest a acquis une maison située sur une parcelle limitrophe sise [Adresse 2], cadastrée BI n° [Cadastre 8].

Auparavant, elle avait sollicité le transfert du permis de construire, valant permis de démolir, que la Mairie de [Localité 13] avait accordé à son auteur, la société Boccolacci Promotions. Le maire l’a accepté le 14 avril 2023.

Par arrêté du 27 juin 2023, le maire de [Localité 13] a fait droit à une demande de modification du permis initial.

Par recours gracieux en date des 12 juin et 27 juillet 2023, la SCP Villa Maia a formé des recours gracieux auprès de la Mairie de [Localité 13] contre les arrêtés municipaux de transfert et modification des permis de constuire.

N’ayant reçu aucune réponse ni accusé de réception, elle a, par requête du 22 février 2024, saisi le tribunal administratif de Nice d’un recours contentieux fondé notamment sur le non respect des servitudes non aedificandi insérées dans les règlements régissant les lotissements concernés, à savoir le lotissement 'Domaine de [Adresse 4]' et le lotissement dénommé 'L’observatoire militaire'.

Cette instance est toujours en cours.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, la SCP Villa Maia a fait assigner la SARL AG Invest devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— ordonner, à peine d’astreinte de 10 000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, l’interruption des travaux en cours sur la parcelle BI n° [Cadastre 8] ;

— ordonner une expertise judiciaire ;

— condamner la SARL AG Invest à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 3 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— ordonné à la SARL AG Invest d’interrompre les travaux de la Villa Akela, en cours sur la propriété casdastrée section BI n° [Cadastre 8] à [Localité 13] et ce, pour une durée de trois mois à compter de la signification de son ordonnance et sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard ;

— ordonné une expertise judiciaire et commis madame [V] [C] épouse [A] pour y procéder ;

— donné acte à la SARL AG Invest de ses protestations et réserves ;

— débouté chacune des parties du surplus de ses prétentions ;

— condamné la SARL AG Invest aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a notamment considéré :

— sur l’exception d’incompétence, que si le juge des référé devait apprécier la contestation opposée par la SARL AG Invest, au sujet de l’existence juridique du lotissement dit 'L’observatoire Militaire’ et l’existence d’une servitude non aedificandi, il n’avait pas à statuer sur ces points en sorte que l’exception d’incompétence soulevée de ce chef ne pouvait être admise ;

— qu’il n’y avait lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Nice ;

— que la SCP Villa Maia avait intérêt à agir sur le fondement du trouble manifestement illicite en sa qualité de propriétaire d’un lot du lotissement et voisine de la SARL AG Invest ;

— qu’il était rappelé dans le titre de la SARL AG Invest que le bien vendu constituait le lot PE du lotissement dénommé 'Observatoire Militaire', autorisé suivant arrêté préfectoral du 15 avril 1955 et inclus dans le périmètre du lotissement de '[Adresse 4]' dont le cahier des charges a été déposé aux minutes de Maître [Y], notaire, le 16 janvier 1926, puis rectifié et déposé le 6 juin 1928, et qu’il s’induisait des pièces modificatives de ce lotissement qu’aucune construction ne pourrait être élevée sur l’un des lots à une hauteur supérieure à 10 mètres ;

— que nonobstant les dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, il était de jurisprudence constante que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constituait un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, en sorte que l’existence d’un PLU n’avait pas pour effet de rendre caduques les règles privées du lotissement de l’Observatoire militaire ;

— que l’implantation de la Villa Akela (propriété de SARL AG Invest), située en contrebas de la Villa Maia, cause un trouble manifestement illicite à la SCP Villa Maia en ce qu’elle modifie sa vue sur mer, du fait de la violation de la servitude non aedificandi précitée.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er octobre 2024, la SARL AG Invest a interjeté appel de cette décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— ordonné à la SARL AG Invest d’interrompre les travaux de la Villa Akela, en cours sur la propriété casdastrée section BI n° [Cadastre 8] à [Localité 13], et ce, pour une durée de tois mois à compter de la signification de son ordonnance et sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard ;

— ordonné une expertise judiciaire et commis madame [V] [C] épouse [A] pour y procéder ;

— condamné la SARL AG Invest aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Nonobstant l’incomplétude, sur ces points, du dispositif de l’ordonnance entreprise, elle a confirmé, dans ses dernières écritures, qu’elle n’entendait pas saisir la cour de la fin de non-recevoir tirée de l’article 31 du code de procédure civile ni de la demande de sursis à statuer.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2024, le président de la chambre 1-2 de la cour d’appel de céans l’a autorisée à assigner à jour fixe sur l’audience du 4 février 2025.

Par dernières conclusions transmises le 3 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— à titre principal, qu’elle :

' juge que la prétendue servitude non aedificandi figurant sur le plan annexé à l’acte du 23 juin 1955 est éteinte pour cause de prescription trentenaire pour non usage ;

' juge que, de ce fait, la prétendue violation de la zone non aedificandi tiré de ce plan, ne peut plus constituer un trouble manifestement illicite ou un dommage imminent ;

' déboute la SCP Villa Maia de l’ensemble de ses réclamations, fins et prétentions, celles-ci n’étant pas factuellement justifiées, ni fondées en droit ;

— à titre subsidiaire, qu’elle :

' juge que la prétendue zone non aedificandi figurant sur le plan annexé à l’acte du 23 juin 1955 n’a fait l’objet d’aucune contractualisation entre colotis et n’est nullement opposable à la SARL AG Invest ;

' juge que les mentions figurant sur les titres de propriété de la SCP Villa Maia et de la SARL AG Invest ne confèrent aucune contractualisation ni aucune portée

juridique à la mention non aedificandi figurant sur le plan annexé à l’acte du 23 juin 1955 ;

' déboute la SCP Villa Maia de l’ensemble de ses réclamations, fins et prétentions, celles-ci n’étant pas factuellement justifiées, ni fondées en droit ;

— à titre très subsidiaire, qu’elle :

' juge qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés d’apprécier ou de qualifier la portée de prétendus actes en cas de contestation et encore moins de déterminer ou non leur valeur contractuelle sans qu’il ait été déterminé au préalable la volonté non

équivoque de l’auteur et des colotis ;

' se déclare incompétente par ailleurs au profit du juge du fond ;

' déboute la SCP Villa Maia de l’ensemble de ses réclamations, fins et prétentions, celles-ci n’étant pas factuellement justifiées, ni fondées en droit ;

— en toute hypothèse, qu’elle :

' déboute la SCP Villa Mai de l’ensemble de ses réclamations, fins et prétentions, celles-ci n’étant pas factuellement justifiées, ni fondées en droit ;

' déboute d’autant plus la SCP Villa Maia de ses demandes qu’elle ne rapporte pas la preuve de l’existence réelle d’un trouble anormal de voisinage ou d’un trouble de jouissance tirés d’une prétendue perte de vue sur la mer ou perte d’ensoleillement ;

' condamne la SCP Villa Maia, à titre provisionnel sur dommages et intérêts à intervenir, à la somme de 30 000 euros ;

' condamne la SCP Villa à la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens, y incluant les honoraires du professeur [Z] [X], de l’expert [M] [E] et du cabinet [J], géomètre expert.

Par dernières conclusions transmises le 27 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCP Villa Maia sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et condamne la SARL AG Invest à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur le trouble manifestement illicite et/ou dommage imminent

La SCP Villa Maia fait grief à la SARL AG Invest d’avoir entrepris des travaux d’édification d’une villa susceptible d’empiéter sur sa vue mer sans respecter une zone non aedificandi (de 10 mètres en limite de son lot) qui s’induirait du cahier des charges du lotissement de l’Observatoire Militaire et plus précisément d’un plan de masse annexé à l’arrêté préfectoral du 15 avril 1955, autorisant la création dudit lotissement, et à l’acte de dépôt des pièces en l’étude de Maitre [K], notaire à [Localité 13], du 23 juin suivant. Elle soutient, en effet, que les propriétaires des parcelles BI n° [Cadastre 7] et [Cadastre 8], issues de la subdivision du 'tènement Pardee', devraient respecter à la fois les règles générales du lotissement [Adresse 4], créé en 1926, et celles du lotissement de l’Observatoire Militaire, créé en 1955.

La SARL AG Invest réplique en contestant :

— la réalité du trouble allégué au motif que la construction de la Villa Akela n’empiète en rien sur la vue mer de la Villa Maia et, à tout le moins, n’aggrave pas la situation antérieure à son édification ;

— l’illicéité du trouble allégué aux motifs :

' que les seules dispositions qui lui seraient opposable sont celles du cahier des charges du lotissement [Adresse 4] auquel renvoie expressément les actes relatifs à la subdivison du tènement Pardee en lotissement de l’Observatoire Militaire ;

' que le juge des référés excéderait ses pouvoirs en qualifiant les actes de 1954 et 1955, relatifs à la création du lotissement précité ;

' qu’il existe des contestations sérieuses sur les intentions de contractualisation du plan de situation et/ou masse annexé à l’arrêté préfectoral du 15 avril et à l’acte notarié du 23 juin suivant ;

' que l’application à l’espèce des dispositions de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme impose, de plus fort, de rechercher l’intention de contractualisation, qui ne s’induit pas, avec évidence, des pièces versées aux débats, ce qui excède les pouvoirs du juge des référé ;

' que, même à la supposer établie, la servitude non aedificandi litigieuse serait éteinte par application des dispositions combinées des articles 706 et 707 du code civil, du fait de son non usage durant les 30 années ayant suivi les premiers actes contraires réalisés par les différents propriétaires du lotissement de l’Observatoire Militaire, au premier rang desquels son propre auteur.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend de celui qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, ils doivent être constatés, à la date où le juge de première instance a statué et avec l’évidence requise en référé.

L’article L 442-9 du code de l’urbanisme dispose : Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Toutefois, lorsqu’une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Aux termes de l’article L 115-1 du code de l’urbanisme, la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

L’article 706 du code civil dispose que la servitude est éteinte par le non-usage pendant 30 ans. L’article 707 du même code ajoute que les 30 ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitude, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

La jurisprudence a posé le principe de l’intangibilité du cahier des charges en refusant d’appliquer le principe de la caducité de l’article L 442-9 précité aux dispositions de nature contractuelle régissant les rapports entre colotis. Il faut donc rechercher si le plan de situation annexé à l’arrêté préfectoral du 15 avril 1955 et à l’acte notarié de dépôt des pièces du 23 juin suivant, non contractuel par nature, peut, avec l’évidence requise en référé, être considéré comme ayant été contractualisé et/ou s’il peut s’analyser comme une évolution du cahier des charges du lotissement [Adresse 4], voire même déterminer si les lots issus de la subdivison du tènement Pardee sont soumis aux stipulations de deux cahiers des charges différents, considérées comme complémentaires.

Il doit être à cet égard rappelé qu’en application des dispositions de l’article L 115-1, précité, du code de l’urbanisme, tel qu’interprété par la jurisprudence, ni la reproduction de règles dans un acte de vente, ni le fait de s’engager à respecter celles contenues dans un règlement de lotissement ne permettent de caractériser une volonté non équivoque de 'contractualiser'.

Le titre de propriété de la SCP Villa Maia mentionne, dans son paragraphe 'Lotissement', que le bien forme l’un des lots du lotissement dénommés 'Domaine [Adresse 4]', autorisé par un arrêté délivré par M. le Préfet en date du 11 janvier 1926.

Celui de la SARL AG Invest stipule : Le bien constitue le lot PE du lotissement dénommé 'Observatoire militaire', autorisé suivant arrêté préfectoral délivré le 15 avril 1955. L’ensemble des pièces constitutives du lotissement a fait l’objet d’un dépôt au rang des minutes de Maître [K]… suivant acte reçu le 23 juin 1955, régulièrement publié au bureau des hypothèques compétent. Ledit lotissement, inclus dans le périmètre du lotissement [Adresse 4] dont le cahier des charges a été déposé au rang des minutes de Maître [Y], alors notaire à [Localité 13], le 16 janvier 1926 et dont un cahier des charges rectifié a été déposé au rang des minutes de Maître [Y] le 6 juin 1928.

Se pose dès lors la question de savoir si la zone non aedificandi litigieuse, mentionnée sur le plan d’aménagement tenant lieu de 'plan de masse', annexé à l’arrêté du 15 avril 1955 (conformément aux exigences de l’article 3 de l’arrêté du 8 juin 1954) et à l’acte de dépôt de pièces en l’étude de Maître [K] du 23 juin 1955, a pu constituer une servitude contractuelle alors même qu’il n’est pas contesté qu’il n’y a jamais eu de cahier des charges, stricto sensu, propre à la subdivision du tènement Pardee sous la dénomination 'lotissement de l’Observatoire Militaire'. En outre, l’acte de Maître [K] ne la mentionne pas expressément dans son paragraphe intitulé 'conditions particulières’ mais stipule, à l’inverse, que l’acquéreur de l’un des lots devra se conformer aux dispositions particulières établies dans le cahier des charges du lotissement du Domaine [Adresse 4], déposé aux minutes de Maître [Y] … par acte du 16 janvier 1926.

Cette question qui postule celle de savoir si ledit plan constitue une modification du cahier des charges de 1926, lequel comprenait sa propre zone non aedificandi (sur le pourtour seulement du tènement Pardee) conduit à s’interroger sur sa contractualisation et sa portée juridique, étant précisé qu’une modification du cahier des charges de 1926 (du lotissement Domaine [Adresse 4]) nécessitait l’accord unanime de l’ensemble de ses colotis et non seulement de ceux de sa partie dite 'Observatoire Militaire'.

Toutes ces questions, qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher, sont d’autant plus prégnantes :

— qu’il n’est contesté par aucune des parties que le lotissement [Adresse 4] est couvert par un plan local d’urbanisme ;

— que M. [O] [T], son président, a indiqué par mail du 4 juin 2024 qu’il n’avait aucune information pouvant confirmer l’existence d’un lotissement de l’Observatoire Militaire ni d’un (éventuel) cahier des charges (le) concernant ;

— que le directeur du service de l’urbanisme-aménagement de la Commune de [Localité 13] a confirmé, dans un courriel envoyé à M. [B], architecte, le 1er juin 2022, qu’il n’avait pas trace de règlement particulier récent sur ces parcelles ;

— que Mme [D] [F], architecte des bâtiments de France a, par courrier du 8 août 2022, donné son accord pour les travaux de démolition et reconstruction envisagés, à l’époque, par l’auteur de la SARL AG Invest ;

— que les plans annexés au rapport de M. [N] [J], géomètre expert, attestent que diverses contructions édifiées sur les parcelles de la zone dite 'lotissement de l’Observatoire Militaire’ (parcelles BI n° [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 8]), ne respectent pas la zone non aedificandi mentionnée dans le 'plan de masse', annexé à l’arrêté du 15 avril 1955 et à l’acte de dépôt de pièces du 23 juin 1955.

En outre, même à supposer que cette servitude non aedificandi a été contractualisée, son éventuelle prescription peut être questionnée puisque, outre les contatations précitées de M. [J], il s’évince d’une autorisation de construire du 7 mars 1967, délivrée par le directeur départemental de l’équipement, au visa de l’accord du propriétaire voisin (M. [R]), qu’à cette époque, l’auteur de la SARL AG Invest a fait édifier une piscine sur sa parcelle, à 3 m 80 seulement de la limite de celle de la SCP Villa Maia (BI n° [Cadastre 7]). Ladite piscine est très vraisemblablement celle qui apparait sur la photo aérienne Geoportail antérieure au commencement des travaux sur la parcelle BI n° [Cadastre 8]. Si sa date précise de construction était bien contemporaine aux pièces précitées (1967), s’agirait donc d’un acte contraire à ladite servitude, lequel aurait, à lui seul, fait courir la prescription trentenaire de l’article 706 du code civil.

Toutes ces questions, que seul le juge du fond pourra trancher, constituent autant de contestations sérieuses de l’existence et opposabilité à la SARL AG Invest de la servitude non aedificandi alléguée par l’intimée. Elle permettent de considérer que, même à supposer avéré le 'trouble', en forme de nuisances, dont se plaint la SCP Villa Maia du fait de la construction entreprise par sa voisine, son illicéité n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

Il n’est par ailleurs attesté par aucune des pièces produites, que la Villa Akela dépassera, en hauteur et/ou largeur, celle de la maison anciennement située sur la parcelle BI n° [Cadastre 8], préalablement détruite, en sorte que le dommage imminent, allégué par l’intimée, est insuffisamment caractérisé pour que les dispositions de l’article 835 alinéa 1 puissent être mobilisées de ce chef.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné à la SARL AG Invest d’interrompre les travaux de la Villa Akela, en cours sur la propriété casdastrée section BI n° [Cadastre 8] à [Localité 13] et ce, pour une durée de trois mois à compter de la signification de son ordonnance et sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, la demande de mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter un litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc à l’appelante de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles ses allégations et démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire, dans la perspective d’un procès au fond non manifestement voué à l’échec. Dans cette optique, les preuves à établir ou préserver doivent être pertinentes dans le litige futur et utiles à sa solution.

Comme indiqué supra, l’ensemble des questions relatives à l’existence d’une servitude non aedificandi relative à la distance entre les constructions et la limite sépararative des parcelles incluses dans la zone dite lotissement de l’Observatoire Militaire, devront être tranchées par le juge du fond. Il en va de même de celle concernant l’objectivation d’une atteinte portée à la vue sur mer de la Villa Maia.

Enfin, s’il est vraisemblable que la prescription des articles 706 et 707 trouve à s’appliquer, les pièces versées aux débats sont insuffisantes à la considérer comme acquise, la date précise des constructions qualifiées d''actes contraires’ n’étant pas définitivement établie en l’état de pièces versées au dossier.

La SCP Villa Maia justifie donc d’un motif légitime à entendre ordonner une expertise judiciaire, aux fins notamment d’objectiver ses allégations, dans la perspective d’un procès à venir non inexorablement voué à l’échec.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a fait droit à sa demande de ce chef en impartissant à l’expert désigné la mission définie en son dispositif.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

La SARL AG Invest sollicite, comme en première instance, l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice financier consécutif au retard pris dans l’exécution des travaux et au tracas causé par l’action intentée par la SCP Maia. Néanmoins, comme indiqué supra, la réponse aux questions relatives au bien fondé de ladite action ne pourra être apportée que par le juge du fond. La décision de ce dernier constitue dès lors un préalable nécessaire à l’établissement du caractère non sérieusement contestable de l’obligation de l’intimée de l’indemniser de son préjudice.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de provision de 30 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SARL AG Invest aux dépens et dit que chaque partie supporterait la charge de ses frais irrépétibles.

La SARL AG Invest, qui succombe sur l’essentiel de ses prétentions, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés en première instance et appel. Il lui sera donc alloué une somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL AG Invest supportera en outre les dépens de première instance et d’appel.

Ces derniers n’intègreront pas les honoraires de M. [Z] [X], professeur, M. [M] [E], expert, et du cabinet [J], géomètre expert. En effet ceux-ci participent des frais afférents au recueil d’éléments de preuve et non de ceux relatifs aux instances, actes et procédure d’exécution, au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’ils relèvent du régime des frais irrépétibles évalués supra.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné une expertise judiciaire et commis madame [V] [C] épouse [A] pour y procéder avec la mission énoncées dans son dispositif ;

— donné acte à la SARL AG Invest de ses protestations et réserves ;

— débouté la SARL AG Invest de sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCP Villa Maia visant à ordonner, à peine d’astreinte de 10 000 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir, l’interruption des travaux en cours sur la parcelle BI n° [Cadastre 8] ;

Condamne la SCP Villa Maia à payer à la SARL AG Invest la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL AG Invest de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la SARL AG Invest aux dépens de première instance et d’appel qui n’intègreront pas les honoraires de M. [Z] [X], M. [M] [E] et du cabinet [J].

La greffière Le président