COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/02857 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-N2OG

[T] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008717 du 25/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 24 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] (RG : 23/02008) suivant déclaration d’appel du 19 juin 2024

APPELANTE :

[T] [C]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 juin 2017, la société Logevie a donné à bail à Mme [T] [C] un logement situé [Adresse 6].

Par acte en date du 29 mars 2019, la propriété des locaux a été cédée à la SA Domofrance.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA Domofrance a fait signifier le 22 juin 2023 à Mme [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 2 octobre 2023, la SA Domofrance a ensuite fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé pour obtenir notamment que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 24 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’e1les aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— dit que les demandes de la SA [Adresse 3] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 23 août 2023 ;

— débouté Mme [T] [C] de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

— débouté Mme [T] [C] de sa demande de sursis à expulsion ;

— condamné Mme [T] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’i1 soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procedures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, i1 sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L433-2 du code des procedures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,31 euros par mois a la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [T] [C] à payer à la SA Domofrance la somme de 2702,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 28 mars 2024 (échéance du mois de février 2024), avec intérêts aux taux légal à complter de la date de présente décision ;

— condamné Mme [T] [C] à payer à la SA Domofrance, à compter du 1er mars 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [T] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat ;

— condamné Mme [T] [C] à payer à la SA Domofrance une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration électronique du 19 juin 2024, Mme [C] a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 5 juillet 2024, l’affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l’audience de plaidoiries du 19 décembre 2024, avec clôture de la procédure au 5 décembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2024, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 834 du code de procédure civile, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— dire et juger Mme [C] recevable et bien fondée en ses prétentions ;

Y faisant droit,

— réformer en son entier la décision entreprise ;

En conséquence,

A titre principal :

— constater que le bailleur ne produit pas tous les justificatifs permettant au juge des référés de fixer la dette locative de Mme [C] ;

En conséquence,

— rejeter toutes les prétentions de la SA Domofrance, le montant de la dette locative étant sérieusement contestable ;

A titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation du 21 juin 2017 ;

— accorder un délai de 24 mois à Mme [C] pour apurer sa dette locative ;

A titre infiniment subsidiaire :

— accorder un délai de 12 mois à Mme [C] pour quitter les lieux ;

En tout état de cause :

— débouter la SA Domofrance de l’ensemble de ses demandes, prétentions et conclusions ;

— débouter la SA Domofrance de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 août 2024, la SA Domofrance demande à la cour sur le fondement des articles 834 et suivants du code de procédure civile de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 24 mai 2024 sauf à modifier le montant de la condamnation provisionnelle pour la porter à la somme de 2.364,42 suivant décompte arrêté au 2 août 2024.

— débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes.

— condamner Mme [C] au paiement d’une juste indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux

entiers dépens,

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [C], si elle demande l’infirmation de l’ordonnance en tous ses chefs de décision, ne conteste dans ses écritures que le montant de sa dette locative qu’elle n’estime pas justifié et le rejet de ses demandes relatives à la suspension du jeu de la clause résolutoire et aux délais de paiement ainsi qu’au sursis à expulsion, formées à titre subsidiaire.

Sur la dette locative.

S’agissant de la dette locative, Mme [C] se prévaut d’une contestation sérieuse sur son montant, soutenant que le bailleur ne justifie pas des sommes qu’il aurait perçues en exécution d’une assurance garantissant les impayés locatifs.

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est à juste titre que le juge des référés a relevé que l’obligation à paiement de Mme [C] était justifiée par la production du contrat de bail, du commandement de payer signifié le 22 juin 2023 et du décompte des loyers et charges impayés lequel, actualisé au 30 novembre 2024 fait ressortir un arriéré de 1935,91 euros, le bailleur n’ayant nullement l’obligation pour établir sa demande de justifier d’un fait négatif, d’autant plus qu’il est une société d’HLM ne souscrivant pas d’assurance garantissant les impayés locatifs, le juge des référés ayant à juste titre relevé que la souscription d’une telle assurance ne pouvait avoir pour effet d’exempter le locataire de son obligation de payer.

L’obligation de Mme [C] n’apparaissant pas sérieusement contestable, il convient donc de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné Mme [C] au paiement d’une provision, sauf à porter son montant actualisé à la somme de 1935,91 euros arrêté au 30 novembre 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [C] ne développe aucun moyen au soutien d’une contestation du jeu de la clause résolutoire, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la résiliation du jeu de la clause résolutoire à la date du 23 août 2023 et condamné Mme [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Sur la suspension du jeu de la clause résolutoire et les délais de paiement.

Mme [C] demande à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation'.

L’article VII dispose que ' Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

La suspension des effets de la clause résolutoire suppose que le locataire ait repris avant la date de l’audience le versement intégral du loyer courant. Mme [C] produit à cet égard la copie d’un document vraisemblablement établi depuis Internet sans que le site depuis lequel il a été établi n’apparaisse, faisant état d’un virement de 120 euros depuis le compte bancaire de Mme [C] verse le compte de la SA Domofrance, depuis le 5 décembre 2023. Outre que ce document n’est pas probant n’étant pas corroboré par les relevés de compte bancaire de Mme [C], qui ne s’en prévaut d’ailleurs pas dans ses écritures, rien n’établit qu’un tel versement permettrait à Mme [C] de s’acquitter du loyer mensuel en sorte qu’elle ne remplit pas les conditions pour bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, Mme [C] qui, soutenant qu’elle fait partie de la communauté des gens du voyage allègue dans ses écritures le caractère disproportionné qu’aurait une expulsion compte tenu de sa situation, ne justifie pas de celle-ci ni qu’elle a recherché sans succès une solution de relogement.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais de paiement, aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

L’article 24-V de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur dérogeant à ce texte permet d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, des délais de paiement dans la limite de trois années.

Si Mme [C] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, elle ne rapporte pas davantage la preuve qu’elle est en situation de régler sa dette locative, ne produisant qu’une copie illisible de sa déclaration de revenus 2022 et une attestation de paiement de la CAF en date du 14 février 2024 mentionnant un montant de 1130 euros avec trois enfants à charge, ne permettant manifestement pas de faire face au paiement du loyer courant outre celui d’un arriéré, en sorte que c’est à juste titre que la demande de délais a été rejetée. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

Sur la suspension de la mesure d’expulsion.

Mme [C] demande à titre infiniment subsidiaire la suspension de la mesure d’expulsion sur le fondement des articles L412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution en excipant de sa bonne foi.

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution 'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.'

L’article L412-4 prévoit que 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.'

Mme [C] ne justifie d’aucune recherche de relogement et ne donne que très peu éléments sur sa situation familiale, sa seule bonne foi ne suffisant pas à lui octroyer des délais sur le fondement des articles L.412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce que la demande à ce titre a été rejetée.

Sur les mesures accessoires.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante, Mme [C] sera condamnée aux dépens d’appel. L’équité commande de la condamner au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée sauf à actualiser à la somme de 1935,91 euros arrêtée au 30 novembre 2024 le montant de la provision pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation au paiement de laquelle Mme [T] [C] a été condamnée,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [C] à payer à la SA Domofrance une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [C] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Paule POIREL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,