COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

Rôle N° RG 21/14682 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIHTG

S.A.R.L. LAETITIA

C/

S.C.I. AMC

Copie exécutoire délivrée

le : 2 Octobre 2025

à :

M^e Juliette HUA

M^e Pascal CERMOLACCE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 16 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00165.

APPELANTE

S.A.R.L. LAETITIA

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Matthieu MOLINES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C.I. AMC

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AMC a consenti à la SARL Laetitia un bail à effet 1er octobre 2011 portant sur des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] à Marseille ( 13006) pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 15.000 € hors taxes et hors charges afin d’y exercer l’activité de restaurant-traiteur.

En 2018, un arrêté municipal concernant le ravalement des façades des immeubles du centre-ville a été pris par la ville de [Localité 3].

La société AMC a reçu un appel de fonds du syndic, représentant sa quote-part dans le ravalement des façades de l’immeuble. Elle a, par courrier du 20 novembre 2018, sollicité la société locataire lui demandant de régler à ce titre, la somme qui lui était réclamée.

N’obtenant pas satisfaction, la société AMC a fait délivrer à la société Laetitia, le 4 décembre 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 39.352,95 €.

Par acte d’huissier en date du 2 janvier 2019, la SARL Laetitia a formé opposition à ce commandement, devant le tribunal de grande instance de Marseille, au motif que le coût du ravalement ne pouvait lui être imputé.

Par jugement en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a:

— rejeté les demandes de la société Laetitia dirigées contre la société AMC,

— validé le commandement de payer en date du 4 décembre 2018 délivré pour un montant de 39.352,95 € par la société AMC,

— condamné la société Laetitia à verser à la société AMC la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné celle-ci aux dépens.

Le tribunal a retenu que le bail a bien prévu que les travaux de ravalement seraient à la charge du preneur, en ce qu’il stipule que celui-ci remboursera toutes les charges communes et qu’il supportera à sa charge tous les frais de ravalement, répartis selon la quote-part du lot loué.

Par déclaration en date du 15 octobre 2021, la SARL Laetitia a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 10 février 2022, la société Laetitia demande à la cour de:

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 16 septembre 2021 en ce qu’il a débouté la société Laetitia de ses demandes portant sur:

* déclarer la SARL Laetitia recevable et bien fondée en la présente opposition au commandement,

* dire et juger que le coût des travaux du ravalement de façade prescrits par l’administration et réclamé aux termes du commandement de payer signifié le 5 décembre 2018 n’est pas imputable à la SARL Laetitia,

* dire et juger que, en tout état de cause, la SCI AMC a manqué à ses obligations légales et contractuelles et que le montant des sommes réclamées aux termes du commandement est contestable et injustifié,

* déclarer, en conséquence, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la SARL Laetitia le 4 décembre 2018 à la requête de la SCI AMC,

* débouter la SCI AMC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

* condamner la SCI AMC au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

* condamner la SCI AMC au paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 16 septembre 2021 en ce qu’il a :

* validé le commandement de payer en date du 4 décembre 2018 délivré pour un montant de 39.352,95 € par la société AMC,

* condamné la société Laetitia à verser à la société AMC la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné celle-ci aux dépens.

Et statuant à nouveau,

— déclarer la SARL Laetitia recevable et bien fondée en la présente opposition au commandement,

— dire et juger que le coût des travaux du ravalement de façade prescrits par l’administration et réclamé aux termes du commandement de payer signifié le 5 décembre 2018 n’est pas imputable à la SARL Laetitia,

— dire et juger que, en tout état de cause, la SCI AMC a manqué à ses obligations légales et contractuelles et que le montant des sommes réclamées aux termes du commandement est contestable et injustifié,

— déclarer, en conséquence, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié à la SARL Laetitia le 4 décembre 2018 à la requête de la SCI AMC,

— débouter la SCI AMC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI AMC au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI AMC au paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI AMC, suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2022, demande à la cour de:

— rejeter toutes prétentions contraires,

— dire et juger le commandement parfaitement valable et de plein droit,

En conséquence,

— confirmer purement et simplement, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 16 septembre 2021,

— débouter purement et simplement la SARL Laetitia de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Laetitia au paiement de la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Laetitia aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 juin 2025.

MOTIFS

La société Laetitia rappelle que selon une jurisprudence constante, le ravalement de la façade de l’immeuble lorsqu’il est prescrit par l’administration est à la charge du bailleur et que le preneur ne peut être tenu de financer de tels travaux qu’à la condition qu’une clause claire et précise insérée dans le bail le prévoit. Elle considère, que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le bail qui lui a été consenti ne comporte aucune clause stipulant la prise en charge par le locataire des travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative en ce qu’il est prévu:

— d’une part, la prise en charge par le preneur des frais de ravalement de façade, sans préciser que cela concerne également l’hypothèse du ravalement prescrit par l’autorité administrative,

— d’autre part, par une clause distincte, que le preneur s’engage à réaliser, à ses frais, les travaux prescrits par l’autorité administrative visant à adapter les locaux aux normes en vigueur, ce qui n’est pas le cas du ravalement des façades de l’immeuble.

Elle ajoute que les clauses dérogatoires au droit commun du louage sont interprétées au bénéfice du locataire et que le ravalement rendu nécessaire par la vétusté doit rester à la charge du bailleur alors qu’en l’occurrence, aucun ravalement n’était intervenu depuis 30 ans.

La SCI AMC ne conteste pas que le ravalement de façade d’un immeuble lorsqu’il est prescrit par l’administration est en principe à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire contenue dans le bail. Elle fait valoir qu’en l’espèce, le bail comprend une clause prévoyant expressément la prise en charge par le locataire des travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative.

La SARL Laetitia a introduit la présente procédure en opposition au commandement de payer qui lui a été délivré le 4 décembre 2008 pour une somme de 39.352,95 € correspondant à l’appel de provision adressé par le syndic à la SCI AMC au titre de sa quote-part du ravalement de la façade de l’immeuble sur injonction de la ville de Marseille.

En effet, les parties sont en opposition sur la prise en charge de ces travaux.

Aucune des parties ne conteste que le ravalement de la façade de l’immeuble lorsqu’il est prescrit par l’administration est à la charge du bailleur. Tel est le cas quand bien même le bail stipulerait que le ravalement est à la charge du locataire, en ce que la prise en charge des travaux exigés par l’administration à ce titre par le bailleur est inhérent à son obligation de délivrance.

Le locataire ne peut être tenu de financer des travaux prescrits par l’administration qu’à la condition qu’une clause claire et précise du bail le prévoit.

Le bail commercial régularisé entre les parties comporte une clause intitulée ' usage, entretien, réparation, travaux’ prévoyant notamment que:

' Si l’immeuble est collectif, il ( le preneur) remboursera toutes les charges communes, il prendra à sa charge tous les frais de ravalement de façade, répartis selon la quote-part du lieu loué (…)

Le preneur s’engage à réaliser à ses frais exclusifs, sous le contrôle d’un architecte et après accord écrit du propriétaire, tous les travaux qui pourraient être ordonnés par l’autorité administrative visant à adapter les normes en vigueur et quelle que soit l’importance l’importance des travaux (…)'

S’il existe effectivement une stipulation contractuelle mettant à la charge du locataire les frais de ravalement de l’immeuble, le bail ne comprend pas de clause expresse prévoyant que celui-ci soit tenu de supporter le coût du ravalement des façades prescrits par l’autorité administrative.

En effet, à la lecture des dispositions ci-dessus reproduites, il est prévu que le locataire assume les frais correspondant aux travaux ordonnés par l’administration visant à adapter les normes en vigueur.

Seule est visée l’adaptation, par la mise aux normes, des locaux loués par le preneur. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce, de l’injonction administrative de la ville de [Localité 3], à savoir l’arrêté municipal du 21 mars 2012, portant obligation de procéder au ravalement des immeubles du centre de la commune afin de préserver le patrimoine, la qualité de vie de ses habitants et de développer l’attractivité économique et touristique de la cité, étant souligné que le conseil municipal a voté en 2016 l’extension de ce périmètre notamment à la [Adresse 5], où se trouvent précisément les locaux donnés à bail.

La lecture du courrier adressé le 12 janvier 2017 par le syndic de l’immeuble le 13 novembre 2017 aux différents copropriétaires de l’immeuble est particulièrement clair en ce qu’il expose que ' La ville de [Localité 3] a lancé en 2012 les premières campagnes de ravalement de façade centre ville afin de préserver le patrimoine (…) Les agents assermentés de la ville ayant constaté l’état de propreté non satisfaisant de l’immeuble dont vous être copropriétaire, vous serez prochainement destinataire dans le cadre du lancement de la campagne de la [Adresse 5] d’une injonction de travaux. Ces travaux devant être réalisés dans un délai de 18 mois suivant la date d’injonction, les agents de la ville constateront une nouvelle fois l’état des façades à cette échéance (…)'.

La fiche ravalement et le devis descriptif de l’entreprise PFM pour la copropriété du [Adresse 1] portent exclusivement sur le ravalement des façades, à savoir leur décapage et leur nettoyage.

L’injonction de l’autorité administrative ne porte absolument pas sur des travaux d’adaptation à une quelconque norme ( type handicapé ou sécurité incendie).

Par voie de conséquence, les travaux dont SCI AMC réclame le paiement ne peuvent être imputés à la SARL Laetitia, à défaut de clause claire et non équivoque du bail énonçant que les frais de ravalement imposés par l’autorité administrative doivent être supportés par le preneur.

Le jugement sera donc infirmé et la SCI AMC doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes au titre du commandement de payer signifié le 4 décembre 2018, lequel doit être annulé comme portant sur des sommes qui ne sont pas dues par la preneuse.

La société appelante sollicite la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice résultant de la réalisation des travaux litigieux qui a porté atteinte à la commercialité de son fonds et a été gérée de manière chaotique à son encontre.

Au soutien de cette demande, elle produit deux courriers qu’elle a adressés le 5 juillet et 7 octobre 2019 pour se plaindre de son préjudice commercial lequel n’est cependant étayé par aucun élément probant, à l’exception de la communication de photographies non datées et ne permettant pas de déterminer à quoi elles se rapportent. En revanche, elle se garde de verser la moindre pièce comptable notamment permettant d’établir qu’elle a subi des pertes dans le cadre de l’exploitation de son restaurant pendant la réalisation des travaux de ravalement.

Elle sera donc déboutée de ce chef de prétention.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Annule le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 décembre 2018 par la SCI AMC à la SARL Laetitia,

Dit que le coût des travaux de ravalement prescrits par l’autorité administrative est à la charge de la SCI AMC,

Déboute, en conséquence, la SCI AMC, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SARL Laetitia,

Déboute la SARL Laetitia de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI AMC à payer à la SARL Laetitia la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI AMC aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,