COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 août 2025

N° 2025/ 347

Rôle N° RG 21/04792 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGVW

[J], [F] [I]

C/

S.A.R.L. CEC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril BORGNAT

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 4] en date du 06 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02772.

APPELANT

Monsieur [J], [F] [I]

né le 26 Mai 1949 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] / FRANCE

représenté par M^e Cyril BORGNAT, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. CEC exerçant sous l’enseigne L’ADRESSE CEC

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Lea CHESNEAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 prorogé au 12 août 2025 les parties avisées.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 août 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [I], propriétaire d’un bien situé [Adresse 1], a donné mandat de vente non exclusif le 13 juin 2017 à la société CEC au prix de 174 900 euros outre rémunération du mandataire à sa charge d’un montant de 13 500 euros.

M. [I] a ensuite donné nouveau mandat de vente à la société CEC, cette fois-ci avec exclusivité, le 13 septembre 2017, au prix de 162 900 euros, moyennant une rémunération du mandataire à sa charge, de 12 900 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception présenté à la société CEC le 22 novembre 2017, le mandant a résilié ce dernier mandat avec exclusivité avec effet au 13 décembre 2017, concluant avec cette même société un mandat sans exclusivité le 14 décembre 2017 au prix de 159 900 euros, avec rémunération du mandataire à sa charge de 12 900 euros.

Parallèlement, M. [I] a donné mandat de vente du bien à l’agence HBM Immobilier le 14 décembre 2017, au prix de 159 000 euros moyennant une rémunération du mandataire de 5% à la charge du vendeur ou de l’acquéreur.

La société CEC a fait visiter le bien à M. [O] le 24 janvier 2018, lequel, ainsi que sa compagne, a fait une offre d’achat au prix de 149 000 euros à laquelle M. [I] n’a pas donné suite.

Après compromis de vente signé en date du 7 mars 2018, M. [I] a vendu son bien par acte authentique du 14 juin 2018 à M. [M] et Mme [G], au prix de 149 000 euros, par l’intermédiaire de l’agence HBM Immobilier.

Au terme de cet acte, les parties ont séquestré une somme de 20 000 euros à titre de sûreté, la société CEC ayant fait connaître au notaire qu’elle entendait réclamer le montant de ses honoraires, et ont reconnu que le prix avait été négocié par le cabinet HBM Immobilier et que le vendeur en avait la seule charge au terme du mandat et lui devait donc une rémunération de 4 000 euros.

Considérant que le vendeur et les acquéreurs ont déployé des man’uvres frauduleuses visant à la priver de son droit à commission, par actes du 18 juin 2019, la société CEC a assigné M. [J] [I], M. [E] [M] et Mme [R] [G] en condamnation à lui régler la somme de 12 900 euros outre celle de 10 000 euros de dommages et intérêts, devant le tribunal de grande instance de Nice, en responsabilité et indemnisation du préjudice.

Par jugement en date du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

Condamné in solidum M. [J] [I] d’une part et M. [E] [M] et Mme [R] [G] d’autre part à payer à la SARL CEC la somme de 12 900 euros ;

Débouté la SARL CEC de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamné in solidum M. [J] [I] d’une part et M. [E] [M] et Mme [R] [G] d’autre part d’autre part à payer à la SARL CEC la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté M. [J] [I] d’une part et M. [E] [M] et Mme [R] [G] d’autre part de l’ensemble de leurs demandes ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Condamné M. [J] [I], M. [E] [M] et Mme [R] [G] aux entiers dépens avec distraction.

Le tribunal a considéré en substance que la société CEC démontrait, par la production du mandat de vente, d’un bon de visite signé de M. [O], et d’un mail de ce dernier contenant offre d’achat du bien au prix du mandat de vente, l’engagement du vendeur et des acquéreurs.

Relevant que les consorts [M] et [G] invoquaient une visite le 23 janvier avec l’agence HBM Immobilier et une offre faite le 3 février, alors que la visite avec la société CEC avait eu lieu le 24 janvier et que l’offre avait été adressée à cette agence le 5 février, le tribunal a considéré ce positionnement des acquéreurs curieux, dans un contexte où la rémunération de l’agence HBM Immobilier était bien plus faible que celle de la société CEC, concluant à l’existence d’une collusion entre vendeur et acquéreurs.

Le tribunal en a déduit que la responsabilité contractuelle de M. [I] était engagée, ainsi que la responsabilité délictuelle des acquéreurs compte tenu du bon de visite signé, justifiant leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 12 900 euros correspondant au préjudice subi.

Il a par conséquent rejeté la demande reconventionnelle tendant à la restitution de la somme de 20 000 euros séquestrée, celle-ci ayant précisément vocation à garantir les sommes le cas échéant dues à la société CEC.

Par déclaration en date du 1er avril 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M. [J] [I] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 15 avril 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [J] [I], demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel interjeté ;

Au fond, le dire bien fondé ;

Infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamné in solidum avec M. [E] [M] et Mme [R] [G] à payer à la SARL CEC la somme de 12 900 euros et la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction, les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes et a ordonné l’exécution provisoire ;

Et statuant à nouveau,

Dire qu’il n’a commis aucune faute contractuelle au préjudice de la société CEC ;

Dire que les consorts [O] [V] n’ont commis aucune faute délictuelle au préjudice de la société CEC ;

Dire qu’il n’y a aucune collusion frauduleuse entre lui-même et les consorts [O] [V] ;

Dire qu’il n’y a aucune man’uvre frauduleuse de sa part et/ou des consorts [O] [V] ;

Dire nulle et de nul effet la clause pénale stipulée dans le mandat de vente du 14 décembre 2017 ;

Ordonner le remboursement à son profit de toutes les sommes payées par ce dernier à la société CEC en vertu du jugement dont appel ;

Débouter la société CEC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société CEC à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société CEC aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction.

L’appelant expose que les deux mandats de vente en vigueur au moment de la vente étant des mandats non-exclusifs, les consorts [O] [V] étaient en droit de contacter isolément deux agences immobilières, visiter avec chacune de ces deux agences, formuler une offre d’achat distincte à chacune de ces deux agences, par le canal de deux agences distinctes, à des prix inférieurs au prix fixé dans les mandats de vente.

Il ajoute qu’à défaut d’offre au prix du mandat, il était en droit de refuser ou d’accepter l’offre de son choix, et que la vente a été conclue par l’intermédiaire de l’agence HBM, parce que celle-ci a accepté de réduire sa commission permettant un prix net vendeur supérieur, sans qu’aucune faute de toute nature ne puisse leur être reprochée par la société CEC.

M. [I] considère que la clause pénale invoquée par la société CEC est nulle pour ne pas respecter les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 exigeant qu’elle soit libellée en caractères très apparents et qu’en tout état de cause, elle ne trouve pas à s’appliquer au cas d’espèce, les acquéreurs ayant été présentés via un autre agent immobilier.

Il considère en tout état de cause que cette clause, à la supposer valable, n’est pas applicable puisque les acquéreurs ont d’abord visité le bien avec la société HBM Immobilier, de sorte que ceux-ci ne sont pas des acheteurs présentés par la société CEC au sens de la clause litigieuse.

Il conteste par ailleurs toute faute délictuelle de la part des acquéreurs dont il estime qu’ils étaient en droit de contacter deux agences immobilières distinctes

Enfin, il justifie le versement du séquestre au notaire par son souhait de vendre rapidement le bien.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 3 août 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL CEC demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 12 900 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [J] [I] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts compte tenu des man’uvres frauduleuses déployées ;

Condamner M. [J] [I] de la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [J] [I] aux entiers dépens, avec distraction.

Elle expose que ce n’est pas le fait d’avoir confié son bien à deux agences distinctes aux termes de deux mandats non exclusifs de vente qui est reproché au vendeur, mais de ne pas avoir respecté les termes du mandat en concluant la vente avec un acquéreur qu’elle lui aurait présenté, et observe que l’agence HBM Immobilier a particulièrement réduit ses honoraires, estimant que cette pratique n’est pas conforme aux usages de la profession.

Elle ajoute que le tribunal a justement retenu l’existence d’une collusion frauduleuse entre les parties à la vente, tandis que la somme séquestrée lors de la vente constitue un aveu de culpabilité.

L’intimée considère par ailleurs que la remise en cause de la validité de la clause pénale est irrecevable en cause d’appel faute d’avoir été présentée en première instance, ajoutant que ladite clause est clairement rédigée en caractères gras, qu’elle était identiquement rédigée dans les précédents mandats signés par M. [I] et qu’elle figure en des termes quasi identiques dans le mandat conclu avec l’agence HBM Immobilier.

La société CEC indique enfin, s’agissant des développements relatifs à la responsabilité des acheteurs, que ceux-ci n’ont pas été attraits en appel, rappelant en outre que nul ne plaide par procureur.

MOTIFS

M. [I] soulevant en cause d’appel la nullité de la clause pénale, il convient de statuer sur ce point préalablement aux chefs du jugement déférés à la cour.

Sur la validité de la clause pénale contenue au mandat de vente

Sur la recevabilité de la demande en cause d’appel

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise néanmoins que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Tel est le cas en l’espèce, la nullité de la clause pénale contenue dans le mandat de vente, non soulevée en première instance, visant à faire écarter la demande de condamnation fondée sur ladite clause et tend donc aux mêmes fins que les prétentions soumises au premier juge, conformément aux dispositions de l’article 565 du même code.

Il convient donc de déclarer recevable cette prétention.

Sur la validité de la clause

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Cette appréciation, de fait, est effectuée in concreto. Il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères, mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l’ensemble des conditions générales du mandat, qui doivent ainsi attirer spécialement l’attention du mandant par comparaison aux autres clauses, de sorte que celle-ci doit être particulièrement mise en exergue.

Au cas d’espèce, la clause litigieuse est effectivement rédigée en caractères gras en page 3 du mandat. Néanmoins, la police utilisée est identique au reste du mandat, à l’exception de quelques intitulés, et cette typologie est utilisée à plusieurs reprises, de sorte que cette clause n’attire pas l’attention du mandant, étant par ailleurs insérée dans une longue clause intitulée 'les conditions relatives au mandant ' dépourvue de sous titres en police plus importante.

Or, s’il n’est pas exigé, pour qualifier une clause de très apparente, que celle-ci soit rédigée en une police supérieure, l’utilisation du gras ne permet pas, à lui seul, de mettre les caractères en exergue, spécialement lorsque, comme en l’espèce, le gras est utilisé pour d’autres parties du texte.

La clause litigieuse, étant rédigée dans une typologie et une police de taille identique à celles utilisée pour le reste du texte, sans mise en valeur particulière, et insérée dans un texte qui comprend de nombreuses autres mentions en gras, ne peut être qualifiée de 'très apparente’ comme l’exige le texte précité.

Il importe peu que les précédents mandats signés entre les mêmes parties aient été rédigés de façon identique, dès lors que ceux-ci n’ont pas fait l’objet de litige entre les parties, tandis que la qualité du mandat de l’agence HBM Immobilier, non discutée par M. [I], ne peut davantage avoir de quelconque incidence sur la validité du mandat de vente de la société CEC.

Il convient donc de déclarer nulle la clause pénale insérée au mandat et par suite, de débouter la société CEC de l’intégralité de ses demandes fondées sur un manquement de M. [I] à ses obligations contractuelles, tenant au paiement de la clause pénale ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Il n’y a néanmoins pas lieu, comme demandé par M. [I], d’ordonner le remboursement à son profit de toutes les sommes payées par ce dernier à la société CEC en vertu du jugement infirmé, le présent arrêt valant titre exécutoire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont infirmées.

Succombant, la société CEC sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à M. [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement nécessairement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande nouvelle formée en contestation de la validité de la clause pénale insérée au mandat de vente signé le 14 décembre 2017 entre la SARL CEC et M. [J] [I] ;

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté la SARL CEC de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nulle la clause pénale insérée au mandat de vente signé le 14 décembre 2017 entre la SARL CEC et M. [J] [I] ;

Déboute la SARL CEC de sa demande de condamnation de M. [J] [I] au paiement de la clause pénale insérée au contrat de vente ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner le remboursement au profit de M. [J] [I] de toutes les sommes payées par ce dernier à la société CEC en vertu du jugement infirmé ;

Condamne la SARL CEC aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL CEC à régler à M. [J] [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL CEC de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président