COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/117

Rôle N° RG 21/02736 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7YR

[O] [G] épouse [S]

C/

[U] [B]

[I] [R]

[E] [B]

[W] [B]

[C] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 11 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03045.

APPELANTE

Madame [O] [G] épouse [S]

Née le 26 octobre 1959 à [Localité 4] (06)

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [U] [B]

Demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [R]

Demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [B]

Demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [B]

Demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [B]

Demeurant [Adresse 2]

tous cinq représentés par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé parMme Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions

Vu le jugement rendu le 11 février 2021 par le tribunal judiciaire de Nice, ayant statué ainsi qu’il suit :

' dit que la promesse de vente de l’immeuble entre les consorts [B] et Mme [G] conclue le 4 novembre 2016 n’a pas souffert de caducité pendant sa durée de validité à la suite de la cession du fonds de commerce au profit de la société Cap Riviera, ni du fait de la disparition de l’objet, ni en raison de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt,

' rejette la demande de renégociation du contrat,

' déclare nulle la levée d’option conditionnelle réalisée parMme [G] le 26 juin 2020,

' déclare Mme [G] déchue de plein droit du bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 4 novembre 2016,

' rejette la demande de dommages et intérêts des consorts [B],

' rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [G],

' dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

' condamneMme [O] [G] à payer la somme de 4000 euros à Monsieur [U] [B],Mme [I] [B], Monsieur [E] [B], Monsieur [W] [B] etMme [C] [B],

' condamne Mme [O] [G] aux dépens.

Le jugement retient que la promesse de vente n’est pas affectée par la cession du fonds de commerce au profit de la société Cap Riviera puisqueMme [G] bénéficiait d’une faculté de substitution qui s’est régulièrement exercée ; que la survenance de l’incendie n’est pas, non plus, susceptible d’affecter cette promesse dès lors que le bail commercial qui a été résilié le 24 juillet 2017 n’est qu’un élément du fonds de commerce qui contient par ailleurs une clientèle et une enseigne dont il n’est pas démontré qu’elles auraient disparu à raison du sinistre, sauf à faire la confusion entre la destruction de l’immeuble et celle du fonds de commerce ; que les promettants n’ayant pas mis en demeure le bénéficiaire d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt, la condition ne peut être jugée défaillante et la promesse ne peut être déclarée caduque de plein droit.

Sur l’efficacité de la levée d’option faite par Mme [G] le 26 juin 2020 sous réserve de l’obtention du permis de construire et du sort de la présente procédure, le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas d’imprévision susceptible d’être utilement invoquée par Mme [G] dès lors que le contrat avait expressément prévu l’hypothèse d’un sinistre permettant àMme [G] de renoncer à l’acquisition ou de lever l’option et dans ce cas, de bénéficier des indemnités d’assurance qui seraient versées le cas échéant ; que le refus d’une demande administrative de permis de construire n’est pas un événement imprévisible ; queMme [G] n’a jamais sollicité de renégociation du contrat contrairement à l’exigence de l’article 1195 du Code civil de sorte qu’il a rejeté la demande de renégociation et considéré que la levée d’option devant intervenir par l’acceptation pure et simple de l’offre de vente, elle était nulle et non avenue,Mme [G] étant déchue de plein droit du bénéfice de la promesse unilatérale de vente de l’immeuble du 4 novembre 2016.

Le tribunal a, enfin, rejeté les demandes de dommages et intérêts respectives des parties

Vu l’appel interjeté contre cette décision le 22 février 2021 par Mme [G].

Vu les conclusions de l’appelante en date du 2 septembre 2021, demandant de :

' confirmer le jugement qui a retenu que la promesse de vente ne pouvait souffrir de caducité pendant sa durée de validité, ni du fait de la disparition de l’objet, ni en raison de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt,

' réformer le jugement pour le surplus,

' débouter les consorts [B] de leurs demandes tendant à voir réformer le jugement en ce qu’il a déclaré que la promesse de vente n’était pas frappée de caducité du fait de l’absence de cession de fonds de commerce, tendant à retenir la caducité de la promesse de vente en l’absence d’une telle cession de fonds de commerce, tendant à réformer le jugement en ce qu’il a considéré que la promesse de vente n’était pas frappée de caducité pour défaut de réalisation de la condition suspensive de prix, prononcer la caducité de la promesse de vente pour défaut de réalisation de la condition suspensive de prix, tendant à confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la nullité de la levée d’option conditionnelle, tendant au débouté de l’appelante de l’ensemble de ses demandes fondées sur l’imprévision et réformer le jugement entrepris et condamner l’appelante à la somme de 50'000euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices que son attitude fautive a occasionnés, ainsi qu’à la somme de 6000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et statuant à nouveau, (sic)

' dire que la levée d’option en émettant deux réserves est régulière,

' constater que les vendeurs se sont opposés à toute renégociation malgré la survenance de circonstances imprévisibles depuis sa régularisation et en particulier, la mise en 'uvre par les consorts [B] d’une procédure judiciaire tendant à la caducité de la promesse de vente, la délivrance d’un refus de permis de construire le 12 avril 2019, la demande de permis de construire ayant pour objet la reconstruction à l’identique du bâtiment après incendie ainsi que la création d’un ascenseur et d’une parcelle pour mise en accessibilité PMR de l’établissement

' ordonner la révision du contrat du 4 novembre 2016 et dire en conséquence que la levée d’option sous condition était recevable et fondée en émettant de réserves relatives à la validité du permis de construire et à l’issue de la présente procédure,

' lui donner acte de ce qu’elle entend renoncer au bénéfice des deux conditions du contrat révisé,

' en conséquence, déclarer la vente parfaite,

' condamner conjointement et solidairement les consorts [B] à régulariser l’acte de vente sous une astreinte de 1000 euros par jour passé un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt en l’étude de Maître [M], notaire à [Localité 4],

' dire qu’elle sera substituée conformément aux stipulations de la promesse de vente du 4 novembre 2016 dans tous les droits des consorts [B] et de la société Cap Riviera, pour percevoir les indemnités perçues et à percevoir des assureurs, la compagnie Axa ainsi que la compagnie Allianz ,

' condamner conjointement et solidairement les consorts [B] à lui verser la somme de 50'000euros à titre de dommages et intérêts, 6000euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Vu les conclusions des consorts [E], [W], [C], [U] et [I] [B] en date du 25 janvier 2022, demandant de :

' infirmer le jugement qui a retenu que la promesse de vente n’était pas frappée de caducité en raison de l’absence de cession du fonds de commerce au profit de la bénéficiaire et retenir la caducité de la promesse,

' réformer le jugement qui a considéré que la promesse n’était pas frappée de caducité pour défaut de réalisation de la condition suspensive de prêt au 30 avril 2020,

' prononcer la caducité de la promesse,

' confirmer le jugement qui a retenu la nullité de la prétendue levée d’option conditionnelle à laquelleMme [G] a entendu procéder et que cette dernière ne pouvait s’en prévaloir,

' rejeter les demandes deMme [G] fondées sur l’imprévision,

' réformer le jugement et condamner l’appelante à la somme de 50'000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par son attitude fautive et à la somme de 6000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Les consorts [B], propriétaires d’un bien immobilier exploité à usage de restaurant à [Localité 4] sous l’enseigne '[3]' ont signé, le 4 novembre 2016, deux actes, à savoir :

' une promesse unilatérale de vente avec Mme [G] qui se voyait ainsi conférée la faculté de se porter acquéreur du bien jusqu’au 30 juin 2020 moyennant un prix de 1'500'000 euros,

' une promesse de cession du fonds de commerce de restaurant exploité dans le bien également au profit deMme [G] au prix de 500'000 euros.

Une faculté de substitution était prévue pour les deux contrats .

La promesse unilatérale de vente immobilière stipule notamment : « la présente promesse unilatérale de vente est consentie sous la condition de la régularisation concomitante de la promesse de vente par la société à responsabilité limitée restaurant [3] au profit du bénéficiaire d’un fonds de commerce sis à [Localité 4] …

A titre de condition essentielle et déterminante, les parties conviennent que l’acte de vente de l’immeuble par le promettant au profit du bénéficiaire ne pourra s’effectuer que pour autant que l’acte de vente du fonds de commerce par la société à responsabilité limitée restaurant [3] au profit du bénéficiaire aura été régularisé… »

La même clause existe dans la promesse de cession de fonds de commerce.

L’acte de promesse de vente immobilière prévoit également une condition suspensive d’obtention du prêt à réaliser par l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 30 avril 2020, cette obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire et le bénéficiaire pouvant renoncer au bénéfice de la condition suspensive, mais cette volonté devant faire l’objet d’un écrit notifié au promettant ; il stipule qu’à défaut de réception au plus tard le 30 avril 2020 de la justification du dépôt des prêts et de leur obtention, le promettant a la faculté de le mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition, que passé ce délai de huit jours sans justificatif, la condition est censée défaillie et la promesse caduque de plein droit.

Une clause suspensive d’obtention d’un prêt était également insérée à la promesse de cession de fonds de commerce.

Le 20 décembre 2016, était par ailleurs signé l’acte de cession du fonds de commerce de restaurant à la société par actions simplifiées Cap Riviera, représentée par Mme [G] et son époux, au prix de 500'000 euros.

Le 7 juillet 2017, un incendie s’est déclaré à l’intérieur des locaux.

Le 24 juillet 2017, M. [U] [B] et Mme [I] [B] ont notifié à la société Cap Riviera la résiliation de plein droit du bail commercial établi le 28 novembre 2016.

Par courrier du 23 mai 2018, ils ont informé Mme [G] que la promesse de vente était devenue caduque en raison de la disparition du fonds de commerce.

Mme [G] s’est opposée à cette caducité et le 26 juin 2020, elle a notifié sa levée d’option, émise sous réserve de la délivrance d’un permis de construire et de l’issue de la présente procédure, laquelle avait été introduite dès le 26 juin 2018 par les consorts [B] demandant alors notamment le prononcé de la caducité de la promesse de vente.

Un procès-verbal de carence était dressé par le notaire le 1er juillet 2020 dans lequel chaque partie rappelait sa position.

Sur la validité de la promesse de vente immobilière du 4 novembre 2016 :

Au soutien de son appel, Mme [G], épouse [S], fait essentiellement valoir qu’il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les quatre premiers moyens invoqués par les consorts [B] au soutien de leurs demandes de caducité de la promesse de vente des murs et de le réformer s’agissant du cinquième moyen relatif à la nullité de la levée d’option.

A cet égard, les intimés font, en premier lieu, valoir que le fonds de commerce a été acquis par la société Cap Riviera qui n’est pas le bénéficiaire de la promesse de vente immobilière de sorte que celle-ci, qui prévoyait à titre de condition essentielle et déterminante que la vente de l’immeuble ne pourrait s’effectuer que pour autant que l’acte de cession de fonds de commerce aura été régularisé au profit du bénéficiaire, serait caduque.

Il résulte cependant de la promesse de cession de fonds de commerce, qui a été régularisée le même jour que la promesse de cession des murs, que Mme [G] en est la bénéficiaire et qu’elle dispose, dans les deux actes, d’une faculté de se substituer toute partie tierce.

C’est donc dans le respect de la promesse de cession de fonds de commerce que Mme [G] a pu se substituer, dans l’acte de cession du 20 décembre 2016, la société Cap Riviera constituée le 1er décembre 2016 et les consorts [B] se prévalent, en conséquence, vainement de ce que la promesse de vente pourrait être frappée de caducité de ce chef.

Les consorts [B] contestent, en deuxième lieu, la validité de l’acte de vente des murs au motif de la disparition du fonds de commerce ; il leur est opposé que la promesse de vente des murs a précisément prévu l’hypothèse de la disparition du bien et la possibilité, soit de renoncer à l’acquisition, soit de la maintenir et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées en conséquence ; il leur est également fait le reproche d’avoir, de façon fautive, résilié le bail commercial, élément essentiel du fonds de commerce.

Le tribunal a de ce chef exactement retenu que si l’incendie a détruit l’immeuble, pour autant, il n’a pas fait disparaître le fonds de commerce qui est également constitué de la clientèle et de l’enseigne et que le bail commercial qui a été résilié n’est qu’un élément de ce fonds, de commerce de sorte que la caducité de la promesse de vente de l’immeuble ne saurait être prononcée sur ce fondement.

Les consorts [B] invoquent, en troisième lieu, la disparition de l’objet de la vente.

Or, d’une part, il ne saurait être soutenu que l’immeuble a disparu dans la mesure où si le bati a, certes, été atteint par l’incendie, les parcelles qui en étaient l’assise demeurent. Il est par ailleurs rappelé que le contrat avait expressément prévu la possibilité du maintien de l’acquisition, même en cas de disparition des murs et qu’à ce titre, il avait stipulé en cas de volonté maintenue d’acquérir, le fait que le bénéficiaire devienne alors le récipiendaire de toutes les indemnités versées par l’assureur au titre de l’immeuble.

Le moyen de ce chef sera donc également rejeté.

Les consorts [B] s’emparent encore des stipulations prévues dans la promesse de cession des murs à propos de la condition suspensive d’obtention du prêt, faisant valoir que le bénéficiaire n’a pas porté à leur connaissance l’obtention du prêt dans le délai du 30 avril 2020.

Cependant, le contrat prévoyait la nécessité, pour le promettant, de délivrer une mise en demeure au bénéficiaire de justifier de la réalisation de la défaillance de la condition suspensive. Cette mise en demeure n’est pas justifiée.

Les consorts [B] ne peuvent donc se prévaloir de la caducité de ce chef.

Sur la contestation relative à la validité de la levée d’option du 26 juin 2020 au motif qu’elle a été faite sous la double condition de l’issue de la procédure ainsi que de la validité d’un permis de construire, il leur est opposé par Mme [G] les dispositions de l’article 1195 du Code civil aux termes duquel si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant ; elle ajoute à ce propos qu’elle a sollicité la renégociation du contrat le 26 juin 2020, mais s’est vue opposer un refus par un courrier du 30 juin 2020 ; que dès lors, elle se trouve fondée à solliciter du juge, en application de l’article 1195 du Code civil, la révision du contrat pour voir dire qu’elle pouvait valablement émettre des réserves en levant l’option.

Elle précise encore qu’elle est désormais fondée à renoncer aux conditions, qu’il y a lieu de lui en donner acte, que par conséquent, il convient de condamner les promettants à régulariser l’acte de vente sous astreinte et également de dire qu’elle sera subrogée dans les droits des promettants au titre des indemnités perçues et à percevoir de la part des assureurs.

Elle prétend que si l’incendie ne constitue pas une circonstance imprévisible, le refus de délivrance du permis de construire qui a été opposé au promettant en constitue bien une, ainsi que la résiliation du bail et la mise en 'uvre de la procédure judiciaire en caducité de la promesse de vente des murs.

Aucun de ces éléments ne constitue cependant une circonstance imprévisible de sorte que la levée de l’option, qui ne pouvait se manifester que par l’acceptation pure et simple de l’offre de vente, ne peut être validée en ce qu’elle a été mise de façon conditionnelle .

En outre, aucune demande de renégociation par l’une ou l’autre des parties n’est, en réalité, justifiée et les parties n’avaient pas davantage convenu de s’adresser directement au juge.

Enfin, le moyen tiré d’une résiliation fautive du bail par les consorts [B] est inopérant sur la demande de Mme [G] qui tend à voir déclarer valide sa levée d’option.

Mme [G] doit donc être jugée déchue du bénéfice de la promesse unilatérale de vente, la circonstance qu’elle renonce aujourd’hui à ces conditions étant inopérante.

Elle sera, par suite, également déboutée de sa demande tendant à voir condamner les consorts [B] à régulariser l’acte de vente sous astreinte ainsi qu’à se voir substituée dans leurs droits et ceux de la société Cap Riviera pour percevoir les indemnités d’assurances ainsi que de ses demandes accessoires.

En raison de sa succombance sur sa prétention à voir déclarer valide sa levée de l’option,Mme [G] sera débouté de sa demande indemnitaire contre les consorts [B].

Les consorts [B] sollicitent, pour leur part, la condamnation de l’appelante à leur verser une somme de 50'000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des préjudices causés par son attitude fautive.

Aucun élément n’est cependant versé sur la nature et l’importance du préjudice ainsi allégué. La demande de dommages-intérêts sera, en conséquence, rejetée.

En raison de sa succombance sur son appel,Mme [G] supportera les dépens de la procédure d’appel et versera, en équité, aux consorts [B] ensemble, la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

y ajoutant :

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;

Condamne Mme [G] aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne Mme [G] à verser par application de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [E] [B], [W] [B], [C] [B], [U] [B] et [I] [B] [Y] la somme de 2000 euros,

LE GREFFIER LE PRESIDENT