MINUTE N° 227/26

Copie exécutoire à

— M^e Noémie BRUNNER

— la SELARL ARTHUS

Le 27.05.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 27 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/03840 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IM2C

Décision déférée à la Cour : 26 Septembre 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S. ENVIE DE CREAM

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.C.I. CATHEDRALE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation délivrée le 26'octobre 2022, par laquelle la SAS Envie de Cream a fait citer la SCI Cathédrale devant le tribunal judiciaire de [Etablissement 1],

Vu le jugement rendu le 26'septembre 2024, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg’a':

'Déclaré que la SAS Envie de Cream n’est pas redevable des loyers commerciaux et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022, au titre de l’exception d’inexécution ;

Condamné la SAS Envie de Cream à payer à la SCI Cathédrale les arriérés de loyers et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, avec intérêts au taux contractuel de 1'% par mois à compter du 21 mars 2022, en application de l’article 5 du contrat de bail commercial du 28 mai 2021 ;

Débouté la SCI Cathédrale de sa demande en paiement de loyers et provisions sur charges relatives à la période courant du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022 ;

Rejeté la demande reconventionnelle en résiliation du bail commercial du 28 mai 2021 ainsi que les demandes subséquentes en évacuation de la SAS Envie de Cream, hors des locaux et en paiement d’indemnité d’occupation ;

Condamné la SCI Cathédrale à payer à la SAS Envie de Cream la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la SCI Cathédrale de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Cathédrale aux entiers frais et dépens ;

Rappelé l’exécution provisoire du jugement et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.'

Vu la déclaration d’appel formée par la SAS Envie de Cream contre ce jugement et déposée le 17'octobre 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SCI Cathédrale en date du 18'novembre 2024,

Vu les dernières conclusions en date du 24 septembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SAS Envie de Cream demande à la cour de':

'Vu notamment les articles 1104, 1112-1, 1719 et 1720 du Code civil,

Vu les pièces produites,

SUR APPEL PRINCIPAL

DECLARER l’appel recevable et bien fondé,

INFIRMER le jugement attaqué en ce qu’il a :

— Condamné la SAS ENVIE DE CREAM à payer à la SCI CATHEDRALE les arriérés de loyers et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 21 mars 2022, en application de l’article 5 du contrat de bail commercial du 28 mai 2021,

— Débouté la SAS ENVIE DE CREAM du surplus de ses demandes,

Et statuant à nouveau dans cette limite,

JUGER que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance, d’assurer la jouissance paisible des locaux loués, de garantir le preneur des vices et défauts de la chose louée,

DECHARGER la demanderesse du règlement des factures n° 317, 322 et 330 pour des montants respectifs de 5 966 €, 35 700 € et 35 700 €,

Subsidiairement, si par extraordinaire la Cour se refusait à décharger ENVIE DE CREAM des sommes mises en compte par SCI CATHEDRALE pour 77 366 € [Etablissement 2] au titre des arriérés de loyers sur les fondements du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’assurer la jouissance paisible des locaux loués, de garantir le preneur des vices et défauts de la chose louée :

JUGER que la responsabilité contractuelle de SCI CATHEDRALE est engagée pour manquement à ses obligations élémentaires de loyauté et de bonne foi, ou encore pour avoir délibérément retenu une information dont elle connaissait le caractère déterminant du consentement de la demanderesse,

CONDAMNER SCI CATHEDRALE à verser à ENVIE DE CREAM un montant de 77 366 € à titre de dommages et intérêts,

ORDONNER la compensation des créances et contre-créances réciproques entre les parties,

En toutes hypothèses :

CONFIRMER le Jugement pour le surplus,

SUR APPEL INCIDENT

DECLARER l’appel incident mal fondé,

Le REJETER,

DEBOUTER la SCI CATHEDRALE de toutes demandes formées à ce titre,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la SCI CATHEDRALE de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER la SCI CATHEDRALE à payer à la SAS ENVIE DE CREAM une indemnité de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI CATHEDRALE aux dépens d’appel'

et ce, en invoquant notamment':

— un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, résultant de la découverte de fresques médiévales intégrées à la structure de l’immeuble, qui aurait rendu les locaux impropres à l’exercice d’une activité commerciale de vente de glaces pendant près d’un an (du 1er août 2021 au 11 juillet 2022) et ce malgré une franchise initiale de trois mois et une seconde de 1,5 mois consentie par le bailleur, reconnaissant ainsi son propre défaut et ce alors

que lui incombait une obligation de résultat, au sens de l’article 1719 du code civil, qui exige que le local soit non seulement matériellement remis, mais aussi juridiquement apte à l’usage contractuel – ici, l’exploitation commerciale -, ce que les fresques, nécessitant des travaux de consolidation et d’autorisation de la DRAC, ont rendu impossible jusqu’en juillet 2022,

— le jeu, en conséquence, de l’exception d’inexécution, au titre de l’article 1219 du code civil, justifiée par l’impossibilité totale d’utiliser les locaux conformément à leur destination et ce dès la prise en jouissance, le preneur n’ayant pu ouvrir au public avant le 11 juillet 2022, perdant ainsi la saison haute (avril-juin 2022) et subissant un manque à gagner avéré, confirmé par l’expert-comptable,

— la connaissance préalable, par le bailleur, de la présence des fresques, résultant de son acquisition du bien en 1996, des travaux de consolidation réalisés dès 1996-1997 et de ses échanges avec la DRAC, ce qui engage sa responsabilité contractuelle pour violation du devoir d’information précontractuel (art. 1112-1 C. civ.) et de bonne foi (art. 1104 C. civ.), en omettant de révéler un élément déterminant pour le consentement du preneur,

— l’inefficacité des clauses exonératoires du bail, car l’obligation de délivrance est une obligation essentielle et d’ordre public, non dérogeable par des stipulations contractuelles, y compris celles prévoyant que le preneur prend les lieux 'dans l’état où ils se trouvent’ ou qu’il assume les travaux, comme l’a réaffirmé la Cour de cassation en 2022 et 2025,

— la garantie des vices cachés au sens de l’article 1721 du code civil, car les fresques, intégrées à la structure, ont empêché l’usage des lieux et ce même si le bailleur les ignorait – ce qui, ainsi que cela a été rappelé, ne serait pas le cas ici -, ce qui autorise le preneur à demander l’exonération des loyers pour toute la période d’inutilité (du 1er août 2021 au 11 juillet 2022) et non seulement jusqu’au 31 mars 2022 comme l’a jugé le premier juge,

— à titre subsidiaire, une absence de loyauté et de bonne foi du bailleur, lequel, en toute connaissance de l’existence de fresques médiévales au sein des locaux, aurait manqué à son obligation d’information précontractuelle qui aurait permis à la concluante d’ajuster son calendrier de travaux et de solliciter une franchise de loyers plus longue,

— l’absence de manquement grave persistant du preneur, justifiant le rejet de la demande reconventionnelle en résiliation du bail, le preneur ayant parfaitement honoré ses obligations depuis le 30 juin 2022 et ce malgré un investissement initial de plus de 330'000 euros, ce qui rendrait une résiliation disproportionnée et injuste.

Vu les dernières conclusions en date du 22 octobre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SCI Cathédrale demande à la cour de':

'SUR APPEL PRINCIPAL

DECLARER la SAS ENVIE DE CREAM mal fondée en son appel,

L’en DEBOUTER ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

CONFIRMER, sous réserve de l’appel incident, le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS ENVIE DE CREAM à payer à la SCI CATHEDRALE, les arriérés de loyers et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, avec intérêts au taux contractuel de 1% par mois à compter du 21 mars 2022, en application de l’article 5 du contrat de bail commercial du 28 mai 2021,

CONDAMNER la société ENVIE DE CREAM aux entiers frais et dépens et à payer à la SCI CATHEDRALE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

SUR APPEL INCIDENT

DECLARER la SCI CATHEDRALE recevable en son appel incident,

L’y DIRE bien fondée,

En conséquence,

INFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré que la SAS ENVIE DE CREAM n’est pas redevable des loyers commerciaux et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022, au titre de l’exception d’inexécution ;

— débouté la SCI CATHEDRALE de sa demande de paiement des loyers et provisions sur charges portant sur la période courant du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022 :

— rejeté la demande reconventionnelle en résiliation du bail commercial du 28 mai 2021 ainsi que les demandes subséquentes en évacuation de la SAS ENVIE DE CREAM hors les locaux et en paiement d’indemnité d’occupation ;

— condamné la SCI CATHEDRALE à payer à la SAS ENVIE DE CREAM la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— débouté la SCI CATHEDRALE de sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC,

— condamné la SCI CATHEDRALE aux entiers frais et dépens de la procédure ;

et, statuant de nouveau :

' JUGER que la société ENVIE DE CREAM a gravement manqué à ses obligations en ne s’acquittant pas des loyers et des charges pour la période courant du 15 décembre 2021 au 30 juin 2022, sans pouvoir se prévaloir d’une quelconque exception d’inexécution,

' PRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial du 28 mai 2021 et portant sur les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], avec effet à la date de l’arrêt à intervenir, aux torts exclusifs de l’appelante,

' ORDONNER l’évacuation de la société ENVIE DE CREAM et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous peine d’une astreinte de 1.000€ par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

' CONDAMNER la société ENVIE DE CREAM à payer à la SCI CATHEDRALE une indemnité d’occupation de 391,23 € par jour à devoir entre l’arrêt à intervenir et la libération effective des lieux par la SCI ENVIE DE CREAM ;

' CONDAMNER la société ENVIE DE CREAM à verser à la SCI CATHEDRALE la somme de 41.666 € [Etablissement 2] au titre des arriérés de loyers et de la provision sur charge dus pour la période du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022, augmentée des intérêts calculés au taux de 1% par mois à compter du 31 décembre 2021, date d’échéance de la première facture.

' CONDAMNER la société ENVIE DE CREAM à payer à la SCI CATHEDRALE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de ladite procédure ;

' CONDAMNER la société ENVIE DE CREAM aux entiers dépens nés de l’appel incident'

et ce, en invoquant notamment':

— la conformité du local à sa destination contractuelle, résultant des déclarations expressément formulées par le preneur dans le bail (art. 3) – 'les locaux sont parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer et qu’ils sont conformes à la destination contractuelle’ – et de la remise matérielle des clés, qui aurait permis au preneur d’entreprendre les travaux d’aménagement qu’il avait lui-même planifiés et financés, excluant toute inexécution imputable au bailleur,

— l’absence de vice affectant le bien loué, puisque les fresques médiévales, visibles dès l’entrée du local (comme en attestent les photos du précédent locataire), ne rendaient pas les lieux impropres à l’usage commercial, mais constituaient au contraire un atout patrimonial, leur préservation, imposée par la DRAC, ne pouvant être qualifiée de 'vice’ au sens de l’article 1721 du code civil, ni imputée au bailleur, qui n’aurait jamais dissimulé leur existence,

— l’inefficacité de l’exception d’inexécution, car le concluant, bailleur, aurait exécuté toutes ses obligations légales et contractuelles et que la période de travaux, initiée par le preneur, ne constituerait pas un manquement grave à l’obligation de délivrance, d’autant que le bail prévoyait expressément que les travaux d’aménagement seraient à la charge du preneur, en contrepartie d’une franchise de loyer de trois mois (art. 4.6) – ce qui écarterait toute possibilité de suspendre le paiement des loyers pour un retard dans des travaux qu’il a lui-même décidés,

— la mauvaise foi de l’appelante, qui, bien qu’ayant visité les lieux et constaté la présence de fresques (visibles sur les murs du précédent occupant), prétend aujourd’hui les avoir 'découvertes’ lors de travaux et tenterait de faire porter sur le bailleur la responsabilité d’un retard qu’elle aurait elle-même causé, ce qui constituerait une tentative de détournement de la finalité du bail et un abus de droit,

— l’absence de manquement à l’obligation de bonne foi et d’information précontractuelle, car les fresques étaient connues du preneur, visibles et intégrées au classement du bâtiment aux Monuments Historiques – ce qui n’est pas une information cachée, mais un fait public ; le bailleur n’avait donc aucune obligation d’en révéler l’existence, d’autant qu’aucune clause du bail ne prévoyait une garantie de commercialité ou de rentabilité et que le preneur a expressément renoncé à tout recours pour 'cas fortuits et imprévus’ (art. 4.10),

— la gravité suffisante du défaut de paiement, au sens de l’article 1728 du code civil, puisque le preneur a refusé de régler 77 366 euros de loyers dus après une franchise de cinq mois, ce qui constitue un manquement grave à l’obligation principale du bail, justifiant, à titre reconventionnel, la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur, l’évacuation des lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour et le paiement d’une indemnité d’occupation de 391,23 euros par jour à compter de l’arrêt,

— la validité des clauses contractuelles exonératoires, car le bail n’est pas un contrat d’adhésion (négocié entre professionnels) et les clauses stipulant que le preneur assume les travaux et renonce à tout recours pour imprévus (art. 3, 4.6, 4.10) seraient claires, précises et non équivoques et donc opposables – ce qui exclurait toute réclamation fondée sur un prétendu vice ou manquement du bailleur.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11'février 2026,

Vu les débats à l’audience du 4'mars 2026,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

La cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions, que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°'21-21.463).

En outre, en application de l’article 954 précité, en son dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur l’obligation de délivrance du bailleur, la garantie des vices cachés et l’exception d’inexécution :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1721 du même code dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Quant à l’article 1219 du code civil, il énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, étant rappelé que selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales':

1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS Envie de Cream a souscrit, par acte sous seing privé en date du 28'mai 2021, sous conditions suspensives de l’obtention des autorisations de la mairie de [Localité 4], relative à l’implantation du concept [B] [R] et des éventuelles dérogations relatives à l’accessibilité PMR, levées par courriel en date du 13'juillet 2021, un contrat de bail commercial courant pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2021, portant sur des locaux situés à [Localité 4], [Adresse 4], aux fins d’exercice d’une activité commerciale de vente de glaces, sorbets, pâtisseries, boissons chaudes et froides, petite épicerie, confiseries, 'à l’exclusion de toute autre activité même temporaire et sans qu’aucune de ces activités ne puisse être exercée isolément', en contrepartie d’un loyer principal annuel de 115 000 euros hors taxes (HT).

L’article 1er dudit contrat stipule, notamment, s’agissant des locaux, que 'Le Preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités et les trouver adéquates à l’usage et aux activités auxquels il les destine et s’engageant à les rendre à son départ dans leur état d’origine, sauf ce qui est dit ci-après', l’article 3 précisant que 'le preneur s’oblige à respecter toute prescription légale, administrative ou autre relative aux activités qu’il exercera dans les Locaux’ et que 'Sont à la charge du Preneur tous les travaux propres à l’activité exercée par le Preneur, quelle qu’en soit la nature, prescrits ou requis par l’autorité administrative concernant les parties privatives qui lui sont louées, y compris ceux devant être réalisés sur injonction de l’autorité administrative, relatifs à l’hygiène, la salubrité, la sécurité, l’accessibilité ou autres, qu’ils soient la conséquence de prescriptions existantes ou

à venir et, ce dès lors qu’ils ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil', lesquelles restent, en toute hypothèse, à la charge du bailleur en vertu de l’article 4.4 du contrat, tandis que l’article 4.6 prévoit encore que 'le Preneur supportera la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l’exercice de ses activités.'

L’article 4.10 du contrat de bail stipule, quant à lui, que 'le Preneur renonce à tout recours et à toute réclamation contre le Bailleur, son mandataire (…) au cas où les locaux se révéleraient impropres à l’exercice des activités du Preneur’ et encore que 'le Preneur devra faire son affaire personnelle des cas ci-dessus et généralement de tous autres cas fortuits et imprévus, sauf son recours contre qui de droit en dehors du bailleur’ et enfin que 'le Preneur renonce également à réclamer au Bailleur, son mandataire, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance et/ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou partiel de son activité, et fera son affaire personnelle de la souscription de toute garantie auprès de ses assureurs couvrant ces risques avec renonciation à recours'.

Cela étant, en vertu des dispositions précitées du code civil, le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, d’une obligation de délivrance ayant un caractère essentiel, nonobstant les clauses stipulées au bail qui ne peuvent l’en exonérer (voir, notamment 3ème Civ., 10'avril 2025, pourvoi n°'23-14.974, publié), supposant que le preneur puisse disposer d’un local pouvant être exploité conformément à sa destination, ce qui impliquait, dans les circonstances de l’espèce et eu égard, en particulier, à l’activité du précédent locataire consistant en la vente d’articles de décoration, la réalisation de travaux, réalisés sous la supervision d’un architecte et au titre desquels a d’ailleurs été déposé un permis de construire.

C’est dans ce contexte que, comme l’a justement rappelé le premier juge, l’étude préalable réalisée par l’architecte a conclu à la nécessité de réaliser, conjointement aux travaux de réaménagement, des travaux de restauration et de conservation des fresques médiévales, ainsi que de reprise de la chape de la partie haute, l’étude relevant ainsi la présence de deux zones de fresques requérant des interventions urgentes, avant reprise des aménagements intérieurs, outre de nombreuses fissures affectant la chape.

S’il est vrai que la présence de fresques médiévales dans ces locaux anciens et classés, ce qui était certes de nature à impliquer des contraintes, était visible par tout visiteur avant même la réalisation des travaux, comme cela ressort des photographies produites par la société Envie de Cream elle-même, il n’en reste pas moins que l’ampleur des travaux à réaliser, du fait de la découverte de deux fresques dégradées et dissimulées au regard par une cloison, n’était pas prévisible, en dépit du statut des locaux, pour le locataire et qu’en tout état de cause, cet élément n’est pas de nature à dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un local en conformité avec l’activité exercée, supposant la prise en compte des travaux de restauration des fresques et de la chape, lesquels ont été réalisés sous maîtrise d’ouvrage de la SCI Cathédrale, qui a déposé la demande d’autorisation de travaux sur immeuble classé.

Il ressort également de l’étude que la présence de ces fresques était connue depuis 1996 et même documentée de manière précise avec un recensement des fresques par la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC) en 1996, dont l’étude est versée aux débats par la société Envie de Cream, des travaux de restauration et en tout cas de conservation des fresques ayant été menés à cette date, postérieurement à l’acquisition des locaux par la SCI Cathédrale qui ne pouvait dès lors ignorer ni la présence, ni l’ampleur des fresques.

Au regard de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que, compte tenu de la nécessité, aux fins de changement de destination commerciale du local, de réaliser des travaux incluant la restauration et la conservation des décors muraux affectant la structure même de l’immeuble, le bailleur a manqué à l’obligation de délivrance à laquelle il était tenu, nonobstant toute clause contraire, faute de réalisation desdits travaux avant la mise en location des lieux à la société Envie de Cream.

Par voie de conséquence et s’il est exact que les parties étaient convenues d’une part, de ce que les travaux d’aménagement en vue de la mise en conformité du local étaient à la charge du preneur et d’autre part, qu’une franchise de loyers était prévue pour la période du 1er août au 31 octobre 2021, avant d’être prorogée jusqu’au 15 décembre 2021, il n’en est pas moins constant que la locataire n’a débuté l’exploitation de son activité commerciale que le 11'juillet 2022, caractérisant ainsi un manquement suffisamment grave, comme entravant totalement, du fait du bailleur et en toute connaissance de cause de ce dernier, sa capacité de jouir paisiblement des locaux mis à sa disposition, pour justifier du jeu de l’exception d’inexécution invoquée par la société Envie de Cream au titre de son obligation de paiement des loyers, sans qu’il ne soit nécessaire, pour le surplus, de caractériser l’existence de vices cachés au titre desquels, au demeurant, aucune indemnisation distincte n’est sollicitée.

Concernant la période à laquelle s’applique l’exception d’inexécution, la cour observe que, si la société Envie de Cream a bénéficié d’une franchise de loyers de trois mois initialement, prorogée à quatre mois et demi, il ressort des éléments du dossier que cette franchise a été privée d’effet en raison des opérations à mener sur les fresques et dont il est justifié qu’elles ont duré jusqu’en mars 2022, sans qu’aucun retard ne soit démontré imputable, en particulier, au preneur. Et ce dernier justifie de la poursuite des travaux, pour la mise en conformité du local avec sa destination, au deuxième trimestre 2022, les autorisations de sécurité n’ayant été obtenues qu’en juin 2022 et le commerce ayant ouvert le 11'juillet 2022, embauchant son premier salarié à compter du 12'juillet, tandis que certaines factures relatives notamment à la pose des vitrines et à l’installation du matériel frigorifique, ont été émises en août et septembre 2022.

Dans ces conditions et en infirmation du jugement entrepris, il convient de retenir que l’exception d’inexécution s’appliquait au moins jusqu’au 30'juin 2022, période sur laquelle le paiement de loyers et charges est réclamé.

Sur la responsabilité contractuelle du bailleur :

Eu égard aux conclusions à laquelle la cour est parvenue, sous l’angle de l’analyse de la demande principale présentée par la société Envie de Cream, il n’y a lieu à examiner la demande en indemnisation présentée de ce chef à titre subsidiaire par la partie appelante.

Sur les demandes reconventionnelles :

Eu égard à la conclusion à laquelle la cour est parvenue, quant à la période d’application de l’exception d’inexécution, la demande en paiement de loyers de la SCI Cathédrale portant sur la période du 15'décembre 2021 au 31'mars 2022 et au-delà, conformément aux chefs du jugement entrepris, jusqu’au 30'juin 2022, n’apparaît pas justifiée et l’intimée doit en être déboutée, ce qui implique l’infirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a mis en compte les loyers et charges dus pour la période du deuxième trimestre 2022.

De la même manière, eu égard au jeu de l’exception d’inexécution, aucun manquement, à plus forte raison grave, n’apparaît caractérisé à l’encontre de la SAS Envie de Cream, de sorte que la demande de résolution judiciaire du bail, autant que les demandes en découlant, doivent être rejetées, en confirmation, sur ce point, du jugement dont appel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’intimée, succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement entrepris sur cette question.

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de la SCI Cathédrale une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2'500 euros au profit de l’appelante, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 26'septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu’il a':

'Déclaré que la SAS Envie de Cream n’est pas redevable des loyers commerciaux et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 15 décembre 2021 au 31 mars 2022, au titre de l’exception d’inexécution ;

Condamné la SAS Envie de Cream à payer à la SCI Cathédrale les arriérés de loyers et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021 portant sur la période courant du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, avec intérêts au taux contractuel de 1'% par mois à compter du 21 mars 2022, en application de l’article 5 du contrat de bail commercial du 28 mai 2021'

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

Dit que la SAS Envie de Cream n’est pas redevable des loyers commerciaux et provisions sur charges fixés au bail commercial du 28 mai 2021, portant sur la période courant du 15 décembre 2021 au 30'juin 2022, au titre de l’exception d’inexécution,

Déboute la SCI Cathédrale de ses demandes en paiement de loyers et charges,

Condamne la SCI Cathédrale aux dépens de l’appel,

Condamne la SCI Cathédrale à payer à la SAS Envie de Cream la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI Cathédrale.

Le cadre greffier : le Président :