COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

Rôle N° RG 21/07931 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHRA2

[G] [H]

C/

[E] [I]

S.A.S. IMMOBILIER GESTION CONSULTANT

Copie exécutoire délivrée

le : 15 Mai 2025

à :

M^e Eric TARLET

M^e Mathieu PATERNOT

M^e Firas RABHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 4] en date du 15 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01586.

APPELANTE

Madame [G] [H]

née le 12 Mai 1962 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [E] [I]

né le 29 Juin 1940 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Mathieu PATERNOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. IMMOBILIER GESTION CONSULTANT

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Firas RABHI de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 28 mars 1990, M. [E] [I] a consenti un bail commercial à Mme [G] [V], épouse [H], portant sur un garage en rez-de-chaussée situé [Adresse 5] à [Adresse 3]. Ce local, d’une superficie approximative de 70 m², était destiné à l’exploitation d’une officine de pharmacie ou d’un laboratoire d’analyses médicales, pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er juin 1990.

Le bail s’est ensuite poursuivi par tacite prolongation.

Le 3 octobre 2014, M. [I] a confié la gestion du bien à la société Immobilier gestion consultant (ci-après IGC) via un mandat d’administration prenant effet au 1er octobre 2014.

Le montant du loyer versé à M. [I] par Mme [H] s’élevait alors à 1127,26 euros outre 225,45 euros de TVA.

À compter du 7 octobre 2014, la société IGC a adressé à Mme [H] des avis d’échéances faisant apparaître un loyer révisé passant de 1127,26 euros HT à 1582,20 euros HT et un rappel de loyer au titre de la révision pratiquée à compter de juin 2014. Elle a maintenu ses réclamations malgré les contestations adressées par le conseil de Mme [H] sur l’irrégularité de la révision pratiquée.

Le 13 février 2017, Mme [H] a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour obtenir le remboursement de la TVA qu’elle estimait indûment perçue sur les loyers (13517,10 euros), l’établissement d’un décompte des loyers conforme aux termes du bail sous astreinte de 150 euros par jour, la remise des quittances des loyers depuis novembre 2014 sous astreinte de 50 euros par jour, ainsi que 1500 euros de dommages-intérêts pour préjudice moral.

M. [I] a fait assigner la société IGC le 4 octobre 2017 en intervention forcée et éventuelle condamnation à le relever et garantir des condamnations prononcées en faveur de Mme [H].

Les deux instances ont été jointes.

Par jugement avant dire droit rendu le 16 avril 2020, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et ordonné un transport sur les lieux à l’étude notariale pour examiner l’original du bail en cause, en raison d’une discordance entre l’exemplaire détenu par Mme [H] qui mentionnait un loyer de 72000 francs sans autre précision et la copie produite par M. [I] qui comportait la mention 'HT'.

Un procès-verbal de transport sur les lieux a été établi le 30 juin 2020, constatant notamment l’ajout en marge de la page 3 du bail, après la somme de 72000 euros (lire 'francs) , de la mention 'HT’ manuscrite au crayon à papier.

Par jugement du 15 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué comme suit :

— juge non écrite la mention 'HT’ ajoutée au crayon à papier en marge de la page 3 du bail commercial du 28 mars 1990,

— dit que le loyer en cause correspond au loyer initial augmenté de l’indexation prévue par l’article L145-34 du code de commerce et augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée,

— déboute Mme [G] [H] de l’ensemble de ses prétentions,

— rejette les demandes de M. [I] à l’égard de la société immobilier gestion consultant,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne Mme [G] [H] à verser une somme de deux mille euros à M. [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [E] [I] à verser une somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société Immobilier gestion consultant,

— condamne Mme [G] [H] aux dépens, qui pourront être recouvrés par les avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu à cet effet :

— que les règles impérieuses de présentation des actes notariés prescrites par les articles 11 et 13 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 n’ayant pas été respectées, la mention 'HT’ ajoutée au crayon à papier devait être jugée non écrite,

— que toutefois, l’absence de précision quant à la nature hors taxe ou toutes taxes comprises du montant du loyer dans le bail de 1990 ne signifie pas nécessairement que le loyer indiqué était TTC, étant donné que le bailleur est un particulier,

— que l’activité de pharmacie exercée dans le local loué depuis l’origine, conformément au bail, est incontestablement soumise à la TVA, que Mme [H] pouvait voir son loyer assujetti à cette taxe sans crainte, dès lors qu’elle la déduisait intégralement de la TVA due par elle à l’Etat,

— qu’au vu des pièces M. [I] a choisi d’assujettir le loyer à la TVA et que, s’agissant d’une taxe à laquelle le bailleur n’était pas assujetti initialement, celui-ci pouvait l’ajouter au loyer fixé à l’origine sans que cela ne porte préjudice au preneur.

Mme [G] [H] a interjeté appel de cette décision par une déclaration du 28 mai 2021.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 18 janvier 2022, Mme [G] [H] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu en date du 15 avril 2021 par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence, sauf en ce qu’il a dit qu’il jugeait non écrite la mention ajoutée au crayon à papier en marge de la page 3 du bail commercial du 28 mars 1990, et en ce qu’il a dit que le loyer en cause correspond au montant initial du loyer ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de Mme [H] à l’égard de M. [I] et aux dépens,

Et ce faisant :

— dire et juger, comme convenu entre les parties, que le montant du loyer correspond à la somme de 1127,26 euros ;

— dire et juger, comme le soutient Mme [H], que ce loyer est non soumis à TVA ;

— condamner en conséquence le bailleur à verser à Mme [H] la somme de 18 923,52 euros perçue depuis janvier 2012, date non prescrite, et à parfaire jusqu’à ce jour (décompte arrêté à janvier 2019) ;

— condamner la société IGC, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à établir des quittances de loyer depuis novembre 2014 et ce jusqu’à ce jour avec un montant du loyer de 1127,26 euros non soumis à TVA ;

Très subsidiairement, si la cour devait fixer le loyer à hauteur de 1127,26 euros HT avec application de la TVA de 224,45 euros, comme le soutient M. [I], il y aura lieu de :

— condamner la société IGC, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à établir des quittances de loyer depuis novembre 2014 et ce jusqu’à ce jour avec un montant du loyer de 1127,26 euros outre TVA de 225,45 euros en sus ;

— condamner la société IGC à payer à Mme [H] la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu des préjudices toutes causes confondues ;

— condamner in solidum la société IGC et M. [I] à payer à Mme [H] une somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

Par conclusions notifiées par la voie électronique du 28 octobre 2021, M. [E] [I] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [H] de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamnée à verser à M. [I] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [I] de ses demandes à l’égard de la société IGC et l’a condamné à verser à IGC une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

Sur les demandes de l’appelante Mme [H] :

Les demandes portant sur la TVA :

— débouter Mme [H] de toutes ses demandes et notamment celle portant sur la condamnation de M. [I] à lui 'rembourser’ la TVA,

La demande d’établissement d’un décompte des loyers conforme au montant des loyers actuellement dus, en faisant apparaître la TVA :

— juger que le loyer actuellement dû est de 1 127,26 euros HT augmenté de TVA en sus, soit 1351,71 euros TTC,

— condamner la société IGC à établir et remettre lesdits décomptes conformes au montant des loyers actuellement dus, à la locataire Mme [H] et à M. [I],

La demande sous astreinte de remettre ou faire remettre les quittances de loyers :

— condamner la société IGC à établir et remettre les quittances de loyers à la locataire Mme [H] et en copie à M. [I], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard (au bénéfice de M. [I])

Sur la demande de condamnation des frais de justice :

— débouter Mme [H] de ses demandes formées à l’encontre de M. [I] et en cas de condamnation, condamner la société IGC à relever et garantir M. [I] du tout,

Sur la responsabilité de la société IGC :

— condamner l’agence IGC à établir un décompte des loyers conforme au montant (1127,26 euros HT soit 1351,71 euros TTC) actuellement dû en faisant apparaître la TVA et si besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner l’agence IGC à établir et remettre à la locataire les quittances de loyers et si besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner l’agence IGC à relever et garantir M. [I] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et en tout cas la condamner à supporter l’intégralité des frais de justice,

Et dans tous les cas :

— débouter Mme [H] et la société IGC de toutes demandes de condamnation à l’encontre de M. [I],

— condamner tous succombants à verser à M. [I] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique du 29 octobre 2021, la société Immobilier gestion consultant demande à la cour de :

— confirmer le jugement querellé rendu par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence le 15 avril 2021 en ce qu’il n’a prononcé aucune condamnation à l’encontre de l’Immobilier gestion consultant ;

En tant que de besoin,

— juger que Mme [H] exerçant à l’enseigne 'Pharmacie du stade’ est soumise à la [9], si bien que la TVA du loyer est déduite de la déclaration mensuelle de TVA,

— juger que Mme [H] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice,

— juger que les demandes de Mme [H] formées à l’encontre de l’Immobilier gestion consultant sont évaluées de manière purement forfaitaire et ne sont pas justifiées,

— débouter Mme [H] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que M. [I] qui entend être relevé et garanti par l’Immobilier gestion consultant ne démontre pas l’existence d’un manquement dans l’exécution du mandat,

— débouter Mme [H] de sa demande de remboursement de la TVA comme étant injustifiée,

— débouter Mme [H] de ses demandes de condamnation sous astreinte comme injustifiées,

— juger que dès lors qu’il n’est pas démontré de faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice existant, aucune condamnation ne saurait être prononcée à l’encontre de l’Immobilier gestion consultant,

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner tout succombant à verser à l’Immobilier gestion consultant la somme de 2000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance au profit de la SCP Assus-Juttner avocats associés.

L’instruction du dossier a été clôturée par une ordonnance du 25 février 2025.

MOTIFS

Sur l’assujettissement à la TVA :

C’est à juste titre que le premier juge a considéré que la mention 'HT’ ajoutée au crayon à papier en page 3 sur la minute du bail, à la suite de la somme exprimant le montant du loyer, ne répondait pas aux règles impérieuses de présentation des actes notariés édictées par le décret n°71-941 du 26 novembre 1971 et devait être jugée non écrite.

Cependant, le litige ne porte pas sur le point de savoir si le montant de 72000 francs mentionné au bail est un montant hors taxe HT ou toutes taxes comprises (TTC) c’est à dire TVA incluse, puisqu’il n’est pas soutenu par Mme [H] que cette somme inclurait déjà un calcul de TVA.

Il ressort des explications des parties, concordantes sur ce point, que le prix du loyer exprimé au bail est un montant sans TVA, sur lequel le bailleur a fait le choix d’appliquer la TVA, dans des conditions dont Mme [H] conteste la régularité.

Ainsi que l’a énoncé le premier juge, l’article 260 2° du code général des impôts permet aux personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti à la TVA d’acquitter, sur leur demande, la TVA.

Mme [H] confirme dans ses écritures que son activité de pharmacie est soumise à la TVA et qu’elle récupère effectivement la TVA versée au bailleur.

Il résulte des dispositions précitées que contrairement à ce qu’affirme Mme [H], la décision du bailleur d’opter pour l’assujettissement à la TVA ne nécessite pas l’accord du preneur lorsque celui-ci est un commerçant lui-même assujetti à la TVA. De même, la mention de cette option au contrat de bail n’est requise que si le preneur n’est pas lui-même assujetti à la TVA.

En outre, aux termes d’un courrier versé aux débats, adressé le 29 septembre 2014 à M. [I] dans le cadre d’une discussion entre les parties sur un renouvellement du bail, le conseil de Mme [H] indiquait qu’un nouveau bail permettrait de corriger certains points du bail initial, comme l’absence de mention du fait que loyer pouvait se voir appliquer la TVA, et rappelait que sa cliente n’avait pas fait de difficulté pour la payer en plus du montant du loyer.

Il résulte ainsi de ce courrier que Mme [H] a sciemment accepté de régler la TVA et d’en poursuivre le règlement et est en conséquence d’autant moins fondée à critiquer l’option mise en oeuvre par le bailleur et à solliciter le remboursement de la TVA appliquée sur le loyer.

Sur le montant du loyer :

M. [I] et Mme [H] s’accordent expressément sur le fait que le loyer s’élève actuellement à 1127,26 euros.

Ce montant sera en conséquence retenu par la cour comme étant le loyer dû par Mme [H], auquel s’ajoute la somme de 225,45 euros au titre de la TVA, conformément à ce qui a été jugé précédemment.

La cour relève que contrairement à ce que semble avoir retenu le premier juge, le bail du 28 mars 1990 ne comporte aucune clause d’indexation automatique des loyers mais uniquement une clause permettant à chacune des parties de solliciter la révision triennale dans les conditions prévues par la loi.

Sur les demandes formées contre la société IGC :

— sur les demandes de Mme [H] :

La cour ayant jugé que le loyer dû par Mme [H] s’élevait à 1127,26 euros outre 225,45 euros de TVA, Mme [H] sera déboutée de sa demande principale tendant à la condamnation de la société IGC à établir des quittances de loyer avec un montant du loyer de 1127,26 euros non soumis à TVA.

Mme [H] affirme avoir régulièrement réglé, depuis le mois d’octobre 2014, date de la dernière quittance de loyer délivrée, la somme mensuelle de 1351,71 euros TTC, ce que confirme le bailleur, qui s’associe à sa demande de remise de quittances par la société IGC.

Il ressort du mandat d’administration de biens signé le 3 octobre 2014, entre M. [I] et la société IGC, que celle-ci a notamment pour mission de délivrer des quittances de loyers.

Il sera en conséquence fait droit à la demande subsidiaire de Mme [H] tendant à la condamnation de la société IGC à remettre à la locataire des quittances de loyer depuis novembre 2014 et ce jusqu’au 18 janvier 2022 (date des conclusions) avec un montant du loyer de 1127,26 euros outre TVA de 225,45 euros en sus, ladite condamnation étant assortie d’une astreinte comme il sera dit au dispositif.

Mme [H] reproche par ailleurs à la société IGC de persister à lui faire tenir des avis d’échéances totalement fantaisistes, mentionnant des augmentations dépourvues de tout fondement légal, à l’encontre de la position exprimée par son mandant dans le cadre de la présente procédure. Elle prétend subir un préjudice du fait des relances comminatoires mentionnant de très importants impayés injustifiés et rappelant la clause résolutoire du bail, vécues comme un harcèlement.

Elle sollicite la condamnation de la société IGC à lui payer la somme de 8000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est de principe que les tiers à un contrat sont fondés à invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur a causé un dommage.

En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il appartenait à la société IGC de prendre connaissance du bail liant les parties et de tirer toutes conséquences du fait que l’acte ne comporte aucune clause d’échelle mobile, d’en informer son mandant et de respecter les droits de la locataire.

En notifiant à Mme [H] de façon intempestive des augmentations de loyer successives sans qu’aucune procédure de révision n’ait été mise en oeuvre, et en persistant dans ses réclamations malgré les contestations circonstanciées adressées par le conseil de la locataire, le mandataire a commis une faute engageant sa responsabilité.

La société fait valoir que l’augmentation et le calcul du loyer avaient été indiqués par le notaire de M. [I] dans un courrier adressé le 2 septembre 2014 à Mme [H] pour lui faire part des nouvelles modalités du bail renouvelé.

Le courrier du notaire comporte effectivement un calcul de réévaluation du loyer destiné à justifier une proposition de fixation du loyer dans le cadre d’un bail renouvelé devant 'être régularisé dans les meilleurs délais'.

La société IGC ne pouvait cependant ignorer qu’en l’absence de signature d’un nouveau bail renouvelé, aucune augmentation de loyer ne pouvait être réclamée à Mme [H].

La persistante de la société IGC dans ses réclamations injustifiées et comminatoires a nécessairement causé à Mme [H] un préjudice moral justifiant l’allocation d’une somme de 2000 euros de dommages et intérêts.

— sur les demandes de M. [I] :

En l’absence de condamnation prononcée à son encontre, la demande de M. [I] tendant à faire condamner l’agence IGC à relever et garantir M. [I] de toutes condamnations est sans objet.

Tenue de rendre compte de sa gestion conformément aux dispositions de l’article 1993 du code civil, la société IGC sera condamnée à communiquer à son mandant un décompte conforme au montant des loyers actuellement dus ainsi qu’une copie des quittances remises à la locataire, sans qu’il y ait lieu à astreinte.

Sur les frais du procès :

Mme [H] et la société IGC succombant chacune partiellement, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel dont la charge sera répartie par moitié entre ces deux parties.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [G] [H] à verser une somme de deux mille euros à M. [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu à l’allocation d’une indemnité supplémentaire en cause d’appel.

La société IGC sera condamnée, sur le même fondement, à payer à Mme [H] une somme de 2000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— jugé non écrite la mention 'HT’ ajoutée au crayon à papier en marge de la page 3 du bail commercial du 28 mars 1990,

— débouté Mme [G] [H] de ses prétentions à l’encontre de M. [I],

— condamné Mme [G] [H] à verser une somme de deux mille euros à M. [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le loyer actuellement dû par Mme [G] [H] à M. [E] [I] est d’un montant mensuel de 1127,26 euros outre 225,45 euros de TVA,

Déboute Mme [H] de sa demande principale tendant à la condamnation de la société IGC à établir des quittances de loyer avec un montant du loyer de 1127,26 euros non soumis à TVA,

Condamne la société Immobilier gestion consultant à remettre à la locataire des quittances de loyer depuis novembre 2014 et ce jusqu’au 18 janvier 2022 avec un montant du loyer de 1127,26 euros outre TVA de 225,45 euros en sus, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 100 jours,

Condamne la société Immobilier gestion consultant à remettre à M. [E] [I] un décompte de loyers conforme à la présente décision ainsi qu’une copie des quittances remises à la locataire, sans qu’il y ait lieu à astreinte,

Condamne la société Immobilier gestion consultant à payer à Mme [G] [H] une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société Immobilier gestion consultant à payer à Mme [G] [H] une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés pour une moitié par Mme [H] et pour l’autre moitié par la société Immobilier gestion consultant, et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699.

Le Greffier, La Présidente,