COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 20 OCTOBRE 2025

N° RG 24/05652 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OCYM

[U] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C330632025006821 du 22/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

c/

[L] [R]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 22 novembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] (RG : 24/00603) suivant déclaration d’appel du 31 décembre 2024

APPELANTE :

[U] [F]

née le 25 Mai 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Anaïs PERIER, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[L] [R]

né le 20 Août 1965 à [Localité 3] (13)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Myriam SEBBAN de la SELARL MYRIAM SEBBAN AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseiller

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

RG n°24/5652 : Mme [F] contre M. [R]

Audience rapporteur du 8 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par actes sous seing privé du 16 octobre 2015 et à effet au 6 novembre 2015, M. [L] [R] a donné à bail à Mme [U] [F] un logement sis [Adresse 7]) moyennant un loyer mensuel de 624 euros.

2 – Par acte du 19 décembre 2023, M. [R] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 332,08 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

3 – Par acte du 4 mars 2024, M. [R] a fait assigner Mme [F], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater le jeu de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, d’obtenir la résolution du bail, son expulsion et le paiement de la somme de 2 557,18 euros à titre provisionnel et d’une indemnité d’occupation mensuelle.

4 – Par ordonnance de référé contradictoire du 22 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, au 9 mai 2024 ;

— condamné Mme [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et [Adresse 8]) ;

— autorisé, à défaut pour Mme [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 3 255,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

5 – Mme [F] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 31 décembre 2024, en ce qu’elle a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— constaté l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, au 9 mai 2024 ;

— condamné Mme [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et [Adresse 9] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R] la somme de 3 255,03 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux;

— condamné Mme [F] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

— condamné Mme [F] à payer à M. [R] une indemnité de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

6 – Par dernières conclusions déposées le 7 septembre 2025, Mme [F] demande à la cour de :

— juger recevables et bien fondées les demandes, fins et prétentions formulées par Mme [F] ;

— juger bien fondé l’appel formé par Mme [F] à l’encontre de la décision rendue le 22 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par conséquent :

— débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— infirmer l’ordonnance de référé du 22 novembre 2024 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau :

— Homologuer l’accord intervenu entre les parties réglant amiablement le litige les opposant et notamment :

— juger que Monsieur [L] [R] s’engage à :

— renoncer totalement à exécuter la décision du Tribunal judiciaire de Bordeaux,

juge des contentieux de la protection du 22 novembre 2025, numéro RG

24/00603 ;

— renoncer à l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 9 mai

2024, renoncer à l’expulsion, à l’arriéré de loyer fixé à la somme de 3 255,03 € à la date du 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), à l’indemnité d’occupation ;

— renoncer aux entiers dépens de première instance et à l’article 700 du Code de procédure civile fixé à 700 € par le juge des contentieux de la protection.

' Juger que Madame [U] [F] s’engage à

— rester dans les lieux loués et à en jouir paisiblement, à charge pour elle de régler parfaitement les loyers dus à échéance ;

— renoncer à sa demande en appel d’article 700 du Code de procédure civile sollicitée à hauteur de 1 000 € ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

— Maintenir de facto les obligations contractuelles nées du bail liant Madame [U] [F] et Monsieur [L] [R] depuis le 06 octobre 2015.

7 – M. [R] a constitué avocat mais n’a pas conclu. Il n’a pas justifié de l’acquittement du droit de timbre prévu par les dispositions de l’article 963 du code de procédure civile.

8 – Par accord de l’appelante seule présente, il a été prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture initialement fixée au 25 août 2025, qui a été fixée à nouveau le 8 septembre 2025, avant la date des plaidoiries.

MOTIFS DE LA DÉCISION

9 – La cour est saisie de l’infirmation de l’ordonnance qui n’a pas statué sur la demande de délais de paiement permettant la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente de l’apurement de la dette, la CAF ayant versé la somme de 4.370,24 euros un mois après l’audience devant le premier juge.

10 – L’appelante demande en conséquence qu’en appel, il soit tiré les effets du règlement total de la dette et qu’elle soit maintenue dans les lieux. Elle s’appuie sur le courriel de l’agence de gestion locative du 5 février 2025 selon lequel elle n’entendait pas mettre à exécution la procédure d’expulsion ordonnée par le juge des référés du pôle civil de proximité, la locataire étant à jour de ses loyers. Par échanges de courriers des 31 août et 4 septembre 2025, elle fait état de l’accord convenu entre les parties, le bailleur étant d’accord pour renoncer à l’acquisition de la clause résolutoire, aux dépens et frais de première instance en contre partie de l’engagement de l’appelante à payer le loyer à l’échéance et à renoncer à demander en appel sa condamnation aux frais irrépétibles.

11 – A titre liminaire, il est rappelé qu’aux termes des dispositions des articles 472 et 954 du code de procédure civile, lorsque l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés et doit examiner, au vu des moyens d’appel, la pertinence des motifs par lesquels les premiers juges se sont déterminés, motifs que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier.

12 – Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 2, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

13 – L’article 127 du code de procédure civile prévoit que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance. L’article 129 du code de procédure civile énonce quant à lui que les parties peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

14 – Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation ou préviennent une contestation à naître.

15 – En l’espèce l’appelante s’est présentée à l’audience pour homologuer l’accord conclu entre elle et l’intimé, par les échanges de courriers officiels entre les conseils.

Sur le paiement de la dette locative et les effets de la clause résolutoire

16 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet d’accorder des délais pour apurer la dette. Si lors de l’audience la dette est réglée, le juge peut accorder rétroactivement un délai et constater que du fait du délai qu’il accorde la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

17 – En l’espèce, au jour de l’audience de première instance, il a été constaté les paiements réguliers par la locataire de 6.390 euros entre février et juillet 2024 mais un solde restant dû de 3.255,03 euros, en augmentation par rapport à la somme qui était due au moment du commandement de payer.

18 – L’arriéré de loyer n’a commencé à été apuré que postérieurement à l’audience devant le premier juge, notamment par la reprise du paiement du loyer et le versement par la CAF d’un arriéré de 4.672,60 euros, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

19 – Toutefois, l’appelante verse aux débats le sms de l’agence immobilière en charge de la gestion locative confirmant que la 'décision d’expulsion est annulée comme vous êtes désormais à jour des paiements’ et le courrier officiel de l’avocat de l’intimé en date du 31 août 2025 transmettant l’accord de M. [R] pour :

' – renoncer totalement à exécuter la décision du Tribunal judiciaire de Bordeaux, juge des contentieux de la protection du 22 novembre 2025, numéro RG 24/00603 ;

— renoncer à l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 9 mai 2024, renoncer à l’expulsion, à l’arriéré de loyer fixé à la somme de 3 255,03 € à la date du 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), à l’indemnité d’occupation ;

— renoncer aux entiers dépens de première instance et à l’article 700 du Code de

procédure civile fixé à 700 € par le Juge des Contentieux de la Protection.'

*

20 – Au vu des capacités de reprise du paiement du loyer par Mme [F], et de l’apurement de la dette locative, de l’accord survenu entre les parties mettant fin aux demandes formulées par le bailleur en première instance, chacune d’entre elles étant représentée par un avocat, il convient d’infirmer le jugement déféré dans les termes de l’accord intervenu comme mentionné au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

21 – Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, aucune demande n’étant formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée y compris en ce qu’elle a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Homologue l’accord suivant des parties :

Constate l’engagement de M. [R] à :

— renoncer totalement à exécuter l’ordonnance déférée ( la décision du tribunal judiciaire de Bordeaux, juge des contentieux de la protection du 22 novembre 2025, numéro RG 24/00603) ;

— Renonce à l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit à la date du 9 mai 2024, renoncer à l’expulsion, à l’arriéré de loyer fixé à la somme de 3 255,03 euros à la date du 20 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), à l’indemnité d’occupation ;

— Renonce aux entiers dépens de première instance et à l’article 700 du code de

procédure civile fixé à 700 euros par le juge des contentieux de la protection.

Constate l’engagement de Mme [F] à :

— rester dans les lieux loués et à en jouir paisiblement, à charge pour elle de régler parfaitement les loyers dus à échéance ;

— renonce à sa demande en appel d’article 700 du code de procédure civile sollicitée à hauteur de 1 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,