Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 6 novembre 2025, n° 22/11844

CA Aix-en-Provence 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a constaté que les désordres provenaient des parties communes et que le syndicat des copropriétaires avait l'obligation de réaliser les travaux préconisés par l'expert.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux désordres
La cour a reconnu que les désordres avaient causé un préjudice de jouissance aux époux [X], justifiant une indemnité.
Accepté
Préjudice moral lié à la gestion des désordres
La cour a considéré que la gestion des désordres a effectivement causé un préjudice moral aux époux [X].
Accepté
Dépens liés à l'expertise et aux constats d'huissier
La cour a jugé que ces frais devaient être remboursés par le syndicat des copropriétaires en raison de sa responsabilité.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 6 nov. 2025, n° 22/11844
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/11844
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin CRESPYArielle LACONI
Cabinet(s) :	BALDO CRESPY
Parties :	E IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

EXPERTISE

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 406

Rôle N° RG 22/11844 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5ZN

Syndic. de copro. [Adresse 4]

[O] [X]

[U] [Z] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY

M^e Arielle LACONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 17 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05164.

APPELANTE

Syndic. de copro. [Adresse 4] C&E IMMOBILIER SAS, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro 810 330 357, demeurant domicile élu chez son syndic en exercice Cabinet C&E IMMOBIL IER SAS [Adresse 6]

représentée par M^e Benjamin CRESPY de l’AARPI BALDO – CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [O] [X]

né le 09 Novembre 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [Z] épouse [X]

née le 04 Août 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Arielle LACONI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 16 ou 17 mars 2010, monsieur [O] [X] et madame [U] [Z] épouse [X] ont acquis la propriété du lot n°19, consistant en un appartement de type 3, situé au 4ème étage de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à [Localité 8] (13), soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant subir, depuis leur acquisition, d’importants refoulements d’odeurs dans leur appartement ainsi que d’importantes infiltrations d’eau en façade dans la chambre ainsi que dans le salon et la salle à manger, les époux [X] ont saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille qui par ordonnance de référé en date du 14 juin 2013, a ordonné une expertise et désigné monsieur [F] [H], en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 29 janvier 2014, cette décision a été déclarée commune et opposable à madame [E] [P], propriétaire de l’appartement situé au 5 étage, surplombant celui des requérants.

Le 2 février 2015, l’expert Judiciaire a déposé son rapport.

En l’état des conclusions de l’expert judiciaire, les consorts [X] ont, par courrier recommandé en date du 26 mai 2015 adressé an Syndicat des copropriétaires et a son assureur AXA France LARD, tenté de trouver une solution amiable au litige.

En juin 2015, Ils ont fait constater que le taux d’humidité de leur bien avait de nouveau augmenté. Ils en ont informé tant le syndicat des copropriétaires que Ie syndic à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 septembre 2015.

Ils ont fait dresser procès-verbal par constat d’huissier de Maître [J] en date du 6 octobre 2015, des nouveaux troubles constatés.

En l’absence de résolution amiable du litige, les époux [X] ont de nouveau saisi le juge des référés afin d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires afin de réaliser les travaux, sous astreinte, pour de mettre un terme aux odeurs provenant de la gaine technique et aux infiltrations, outre I’obtention d’une provision à valoir sur l’ensemble de leur préjudice.

Par ordonnance du 12 février 2016, le juge des référés a débouté les époux [X] en les renvoyant à se pourvoir au fond.

Par actes séparés d’huissier en date des 18 et 20 avril 2018, les époux [X] ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Marseille (13), représenté par son syndic en exercice, ainsi que son assureur, la société AXA France IARD devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de voir :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Ia société AXA France IARD à leur payer les sommes suivantes :

* 5100 euros au titre de la rémunération de l’expert judiciaire outre les frais d’huissier d’un montant de 521,01 euros ;

* 8 516,64 euros au titre des travaux de remise en état de leur appartement ;

* 800 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance du fait de la durée des travaux de remise en état ;

* 34 560 euros au titre du préjudice de jouissance sur la période de mars 2010 à août 2016;

* 12 000 euros au titre du préjudice moral ;

* 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens;

— dire et juger que qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs aux sinistres dont s’agit, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par jugement contradictoire du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré recevable l’action des époux [X] à l’encontre de madame [E] [P] et de la MAIF ;

— débouté les époux [X] de leurs demandes à l’encontre de madame [E] [P] et de la MAIF ;

— condamné solidairement le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA France IARD à payer aux époux [X] les sommes suivantes :

—  8 516,64 euros TTC, au titre des frais de reprise des désordres matériels et de remise en état de l’appartement ;

—  14 064 euros, au titre de la perte locative pour la période 2015-2017 ;

—  800 euros au titre du préjudice de jouissance durant la période des travaux de reprise des désordres matériels de l’appartement ;

— débouté les époux [X] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur la gaine technique : la création d’une bonne arrivée d’air frais par le bas de cette gaine et l’amélioration de la sortie en toiture des ventilations hautes ; et au niveau des sorties de ventilations en toiture, l’amélioration des sorties des différentes ventilations hautes ;

— dit que les travaux devront être réalisés conformément aux prescriptions de Monsieur

[H] ;

— dit que la condamnation à exécuter les travaux s’accompagnera d’une astreinte de 300 euros par jour de retard et ce pendant six mois, à l’expiration d’un délai de 8 mois après signification de la présente décision ;

— dispensé les époux [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs aux sinistres dont s’agit, et ce par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamné la société AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice des condamnations mises à sa charge ;

— débouté chacune des parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné solidairement le syndicat des coproprietaires, pris en la personne de son syndic en exercice et la société AXA France IARD à payer aux époux [X] la somme de 2000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise et d’huissier ;

— rejeté toutes autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur les fins de non-recevoir :

— l’assignation en référé intervenue le 4 décembre 2013, avait interrompu la prescription relative aux désordres intervenus en septembre 2010 ;

— le délai de prescription avait recommencé à courir au dépôt du rapport d’expertise le 2 février 2015 dont seules les conclusions avaient permis de mettre en évidence les responsabilités et imputabilités ;

— la prescription n’était pas atteinte lors de l’assignation délivrée le 17 septembre 2019 ;

— sur le fond :

— il ressortait du rapport d’expertise que les époux [X] avaient subi de nombreux désordres:

* des infiltrations d’eau en façade, dans la chambre, dans le salon ;

* des mauvaises odeurs ;

— sur les imputabilités et responsabilités :

* la terrasse du 5ème étage était une partie commune ;

* les désordres avaient leur origine dans les parties communes ;

* le syndicat des copropriétaires était responsable de plein droit ;

* aucune faute imputable à Mme [P] n’était démontrée ;

— sur les préjudices :

* il était établi un préjudice matériel et un préjudice lié aux mauvaises odeurs ;

* les frais d’expertise et d’huissier relevaient des dépens ;

— la société Axa France IARD devait sa garantie au titre du contrat multi risques habitation souscrit ;

Selon déclaration reçue au greffe le 24 août 2022, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’il a été condamné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, à réaliser les travaux préconisés par l’expert sur la gaine technique : la création d’une bonne arrivée d’air frais par le bas de cette gaine et l’amélioration de la sortie en toiture des ventilations hautes ; et au niveau des sorties de ventilations en toiture, l’amélioration des sorties des différentes ventilations hautes ;

— dit que les travaux devront être réalisés conformément aux prescriptions de Monsieur [H];

Par dernières conclusions transmises le 28 août 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris, sur les chefs critiqués et statuant à nouveau qu’elle :

— à titre principal :

— déboute les époux [X] de leur demande tendant à sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard ;

— à titre subsidiaire :

— donne acte de son accord à réaliser les travaux préconisés par l’expert relatifs à la modification des deux sorties horizontales en toiture, travaux consistant à orienter ces sorties vers el haut et à les équiper d’un système anti-refoulement ;

— débouter les époux [X] de leur demande tendant à sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 1 000 euros par mois de retard autres que ceux relatifs à la modification des deux sorties horizontales en toiture, travaux consistant à orienter ces sorties vers el haut et à les équiper d’un système anti-refoulement ;

— à titre infiniment subsidiaire :

— ordonne une nouvelle expertise afin qu’un expert judiciaire précise et évalue les travaux propres à remédier aux refoulements d’odeurs ;

— en tout état de cause :

— condamne les époux [X] à rembourser à titre de réparation la somme de 16 080 euros correspondant au montant de la facture acquitté par Car Plomberie.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— des travaux coûteux ont été entrepris et ne sont pas satisfaisants ;

— en exécution du jugement du 17 mars 2022, il a fait mandater la société Car Plomberie pour réaliser, au mois de juin 2023, des travaux conformes aux prescriptions expertales, pour un montant de 16 080 euros ;

— cette société a procédé aux travaux préconisés par l’expert selon facture détaillée ;

— malgré cette dépenses conséquente les désordres dénoncés par les époux [X] ont persisté;

— les solutions retenues par l’expert posent de graves difficultés techniques et normatives ;

— les travaux inefficaces ont généré un préjudice supplémentaire par la copropriété;

— seule une nouvelle expertise judiciaire s’impose afin de déterminer les mesures propres à remédier aux désordres persistants.

Par dernières conclusions transmises le 18 février 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [X] sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués par l’appelant, excepté sur les modalités de l’astreinte, et en ce qu’ils ont été débouté de leur demande au titre du préjudice moral, et statuant à nouveau :

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 225 euros par mois à compter du mois d’avril 2022 jusqu’au jour de la parfaite réalisation des travaux sur la gaine technique au titre du préjudice de jouissance ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 12 000 euros, au titre du préjudice moral subi ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— les dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs aux sinistres dont s’agit, et ce par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie concernant les odeurs nauséabondes;

— les travaux visant à y remédier doivent être entrepris ;

— le syndicat des copropriétaires essaie de ses soustraire à ses obligations de réaliser les travaux préconisés par l’expert ;

— leur préjudice de jouissance persiste en raison de l’odeur nauséabonde qui affecte leur bien ;

— leur préjudice moral consiste dans la gestion de ces tracas depuis 2010 et la perte liée à la valeur de leur bien ;

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 3 septembre 2025.

Par dernières conclusions transmises le 11 septembre 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [X] sollicitent de la cour qu’elle :

— à titre liminaire :

— révoque l’ordonnance de clôture ;

— déclare recevable les présentes conclusions ;

— à défaut :

— écarte des débats et rejette les écritures du syndicat des copropriétaires du 28 août 2025 ;

— sur le fond : confirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués par l’appelant, excepté sur les modalités de l’astreinte, et en ce qu’ils ont été débouté de leur demande au titre du préjudice moral , et statuant à nouveau :

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 12 000 euros, au titre du préjudice moral subi ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— si une nouvelle expertise intervenait mettre les frais à la charge du syndicat du copropriétaires.

A l’audience, avant le déroulement des débats, il n’y a pas eu d’opposition à la révocation de l’ordonnance de clôture, telle que sollicitée par le conseil des intimés.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

MOTIFS :

Sur la mesure d’instruction :

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

L’article 144 du même code précise que des mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Il est acquis que l’appréciation de l’utilité ou de la nécessité d’un complément d’expertise relève du pouvoir souverain des juges du fond (Cass. Civ 2ème 26 juin 2008, n°07-13875).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir effectué des travaux en exécution du jugement entrepris, tels que préconisés par le rapport d’expertise déposé par M. [H] le 2 février 2015 selon facture versée aux débats du 15 septembre 2024 de la société Car Plomberie, pour un montant de 16 080 euros TTC.

Or, il est acquis l’inefficacité des travaux effectués, les consorts [X] déplorant la persistance des désordres et notamment du préjudice de jouissance, consistant dans des odeurs nauséabondes.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires invoque l’inefficacité des travaux tels que préconisés par l’expert. Il verse aux débats :

— un rapport d’audit du 9 mai 2022, de la société Concept Ventil ayant refusé d’établir un devis au motif qu’elle était en désaccord sur les travaux demandés, ne garantissant pas selon elle la suppression des nuisances sonores et olfactives ; elle soulignait ue l’apport d’air frais en pied du puits de lumière, afin d’assurer un tirage naturel, serait en cas d’incendie, un activateur de feu et les fumées pourraient ressortir dans les logements ; elle recommandait de faire intervenir un bureau d’étude afin qu’un achier des charges précis soit établi tenant en compte des spécificités de cet ancien bâti ;

— un bureau d’études la société IBTP Consult établissait une proposition d’étude en date du 20 septembre 2022, pour un montant de 11 700 euros TTC ;

— l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation;

Les époux [X] estiment que ces travaux ne sont pas conformes à ceux préconisés par l’expert.

En tout état de cause, les travaux effectués, n’ont pas suffi à mettre un terme aux désordres subis par les époux [X].

En outre, les solutions retenues par l’exerpt posent des difficultés techniques et normatives.

Dès lors une nouvelle expertise apparaît nécessaire afin de déterminer les mesures propres à remédier aux désordres persistants.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires d’en supporter les frais.

Il sera sursis au surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

AVANT DIRE DROIT

ORDONNE une expertise judiciaire et commet M. [D] [L], [Adresse 1] (13), (Courriel : [Courriel 7]) pour y procéder avec pour mission de :

' se faire remettre tout document utile à sa mission, et notamment le rapport d’expertise de M. [H] du 2 février 2015 ;

' se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8] (13) ;

' visiter les lieux ;

' constater, décrire et lister les désordres affectant l’appartement des époux [X] (infiltrations en façade si persistantes, odeurs…) ;

' rechercher leurs causes et leur origine ;

' décrire les travaux à réaliser pour remédier à l’ensemble de ces éventuels désordres ;

' analyser la raison pour laquelle les travaux déjà réalisés sont insuffisants et/ou inadaptés ;

' inspecter le système de ventilation de l’immeuble (gaine technique) et dire si celui-ci fonctionne normalement et notamment s’il est correctement équilibré ;

' en cas de dysfonctionnement, en rechercher les causes : le cas échéant, dire si ledit dysfonctionnement de la ventilation de l’immeuble peut avoir un lien de causalité avec les nuisances subis par les époux [X], dans leur appartement ;

' donner à la cour, tout élément permettant de statuer sur l’imputabilité des désordres ;

' donner les éléments pour chiffrer le préjudice des époux [X];

' donner tous éléments d’ordre technique susceptibles de contribuer à la résolution du litige ;

DIT QUE, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DIT QUE l’expert pourra, s’il le juge nécessaire, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour contrôler l’expertise ordonnée ;

DIT QUE l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans les six mois de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès du juge du contrôle en temps utile ;

DIT QUE conformément à l’article 173 du code de procédure civile, en le mentionnant dans l’original, l’expert devra remettre aux parties et aux avocats copie de son rapport ;

DIT QUE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] (13), représenté par son syndic en exercice, devra verser, dans les quatre mois de la présente décision, la somme de 3 000 euros à la régie d’avances et de recettes de la cour, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert est caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de la mesure, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

SURSOIT au surplus des demandes ;

La greffière La présidente