ARRÊT N°

N° RG 23/00122 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F3ZT

[C]

C/

[D]

S.A.S. [D]-[J]-[T]-[G] ND [J], [Y] [T] ET [W] [G]

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 28 FEVRIER 2025

Chambre civile

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 28 septembre 2022 ayant cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu le 24 avril 2020 par la cour d’appel de

Saint-Denis suite au jugement rendu par le 21 mars 2018 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis rg n° 17/00682 suivant déclaration de saisine en date du 24 janvier 2023

APPELANT :

Monsieur [H] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMES :

S.A.S. [D]-[J]-[T]-[G] (anciennement SCP [M]-[Z] – [D] – [J] – [T] -[G]), titulaire d’un office notarial, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège ;

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

PARTIES INTERVENANTES :

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie Françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie Françoise LAW YEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLOTURE LE : 18.06.2024

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Novembre 2024 devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre

Conseiller : Madame Séverine LEGER

Conseiller : Madame Claire BERAUD

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Nadia HANAFI

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 28 février 2025.

****

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile de construction vente (SCCV) [8] a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier dénommé Résidence [8] composé de vingt-quatre appartements et de deux villas [Adresse 9] à [Localité 7].

Souhaitant bénéficier du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Girardin dans le domaine de l’immobilier, suivant acte authentique passé le 28 décembre 2010 par-devant Maître [A] [D] notaire associé membre de la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], M. [H] [C] a acquis, au sein de cette résidence, un appartement de type T2 et deux emplacements de parking en sous-sol constituant les lots 27, 28 et 54 pour le prix de 179 760 euros.

Cette acquisition a été réglée au moyen d’un prêt souscrit pour un montant de 189 732,32 euros contracté auprès de la Caisse d’épargne Nord France Europe.

La gestion de l’immeuble a été confiée à la société Villanova exerçant sous l’enseigne Novamond.

Le 24 janvier 2011, l’appartement a été loué pour une durée de trois ans et M. [C] a bénéficié, dans le cadre de la défiscalisation de la loi Girardin, d’une réduction d’impôt pour les années 2010, 2011 et 2012.

Au mois de décembre 2013, l’administration fiscale a retiré à M. [C] le bénéfice de cet avantage fiscal au motif que l’obligation de louer le bien dans les six mois de l’achèvement n’avait pas été respectée.

Suivant actes d’huissier des 30 janvier et 9 février 2017, M. [C] a assigné en nullité de la vente la SCCV [8], M. [N] [I] en qualité de mandataire judiciaire de la société Villanova, Maître [A] [D], la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis.

Par jugement du 21 mars 2018, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a :

— rejeté la fin de non-recevoir tiré de la prescription ;

— prononcé la nullité pour dol de la vente consentie le 28 décembre 2010 par la SCCV [8] à M. [C] portant sur les lots 27, 28 et 54 (un appartement et deux parkings) de la résidence [8] à [Localité 7] ;

— ordonné la restitution du bien immobilier à la SCCV [8] ;

— condamné la SCCV [8] à restituer à M. [C] le prix de vente de 179 760 euros ;

— dit que Maître [A] [D] n’a commis aucune faute ;

— rejeté les demandes de M. [C] formées à l’encontre de Maître [A] [D] et la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J],

— condamné la SCCV [8] à payer à M. [C] :

—  142 906,44 euros au titre des divers préjudices subis ;

—  5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

—  5 000 euros au titre de |'article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a, notamment retenu, qu’aucun élément ne prouve l’existence d’une connivence entre le notaire et le vendeur, ni que le premier ait eu connaissance de l’état d’avancement des travaux et par conséquent du caractère mensonger de la déclaration d’achèvement de travaux. Il a estimé que, de même, il n’est pas démontré qu’il ait commis une faute dans l’exercice de sa mission dans la mesure où il ne lui appartenait que de s’assurer de la sincérité apparente du document produit par le vendeur, la déclaration d’achèvement des travaux fournie étant parfaitement régulière ni qu’il ait manqué à son devoir de conseil, les documents fournis ne laissant entrevoir aucun risque pour l’acquéreur de ne pas pouvoir bénéficier de l’avantage fiscale escompté.

M. [C] a interjeté appel de ce jugement, en le limitant aux dispositions rejetant la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre Maître [D] et de la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J].

Les assureurs de ces derniers, les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD sont intervenus volontairement à l’instance.

Par arrêt en date du 24 avril 2020, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

— reçu la société d’assurance MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD en leur intervention volontaire ;

— constaté que l’appel a été limité aux dispositions relatives à l’action en responsabilité engagée à l’encontre de Maître [A] [D], notaire ;

— confirmé le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action non prescrite ;

— l’a infirmé en ce qu’il l’a rejetée sur le fond et statuant à nouveau :

— dit que Maître [A] [D] et la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] sont responsables du préjudice subi par M. [C] du fait de l’annulation de la vente conclue le 28 décembre 2010 avec la SCCV [8] ;

— condamné in solidum avec la SCCV [8], Maître [A] [D] et la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] ainsi que leurs assureurs la société d’assurance MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD, à payer à M. [C] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts.

La cour d’appel a, notamment, retenu sur le principe de la responsabilité du notaire, que d’une part, la modification des plans et le fait que les sous-sols étaient en cours de réalisation à la date de la déclaration d’achèvement, et, d’autre part, le fait qu’un prêt ait été contracté après cette date, auraient dû faire naitre des soupçons dans l’esprit du notaire sur l’achèvement des lots dont il était chargé d’authentifier la vente. Ces éléments auraient dû le conduire à alerter les parties sur le caractère douteux des mentions relatives à l’achèvement des travaux et procéder à des investigations supplémentaires qui lui auraient permis de découvrir que les travaux avaient en réalité été interrompus en 2009. Ces manquements engagent la responsabilité de Maître [D] et de la SCP et ont causé un préjudice à l’acquéreur.

Sur le préjudice elle a jugé que la restitution du prix par le vendeur était définitivement compromise car d’une part la SCCV avait fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire révélant son insolvabilité, d’autre part la créance déclarée par M. [C] à ce titre avait fait l’objet d’une proposition de rejet par le mandataire judiciaire au juge commissaire aux motifs qu’elle ferait double emploi avec celle déclarée par les notaires et leurs assureurs et faisait l’objet d’une instance en cours, enfin, plusieurs autres ventes afférentes à des appartements situés dans la résidence avaient été annulées, augmentant les sommes dues par la SCCV. Dès lors, le remboursement du prix de vente devenait un préjudice réparable au paiement duquel le notaire, la SCP et leurs assureurs devait être tenus, en sus du remboursement des frais de notaire, de la somme payée à l’administration fiscale correspondant à l’avantage fiscal octroyé, des différents frais afférents au prêt contracté pour financer l’achat des immeubles litigieux et de son préjudice moral.

Saisie sur pourvoi des sociétés MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD, de Maître [D] et de la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], la première chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 28 septembre 2022, a :

— cassé et annulé l’arrêt critiqué mais seulement en ce qu’il a condamné Maître [D], la SCP [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] ainsi que leurs assureurs, les sociétés MMA IARD assurances mutuelles et MMA IARD, in solidum avec la SCCV [8], à payer à M. [C] la somme de 327 664,44 euros à titre de dommages-intérêts, comprenant celles de 21 000 euros au titre du remboursement des « frais notariés » et de 85 976,44 euros au titre du remboursement des frais financiers,

— remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Saint-Denis autrement composée.

La Cour de cassation a considéré d’une part que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil, en condamnant in solidum, avec le vendeur, le notaire, la SCP et les assureurs à payer à l’acquéreur une certaine somme correspondant aux « frais notariés » en ne recherchant pas si ceux-ci ne comprenaient pas des taxes ne pouvant constituer un préjudice réparable dès lors que leur restitution pouvait être demandée par l’acquéreur à l’administration fiscale après l’annulation de la vente.

D’autre part, la haute juridiction a également estimé que la cour d’appel avait violé le même texte en retenant que les frais afférents au prêt avaient été souscrits inutilement compte tenu de l’annulation de la vente, alors qu’en l’absence d’annulation du contrat de prêt, ces frais, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté, ne constituent pas un préjudice réparable pouvant être mis à la charge du notaire fautif.

M. [C] a saisi la présente cour d’appel par déclaration du 24 janvier 2023.

Par ordonnance du 6 février 2023 l’affaire a été fixée à bref délai et renvoyée à l’audience du 20 juin 2023 aux fins de fixation de la date de clôture de l’audience de plaidoirie.

M. [C] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 24 mars 2023.

Maître [D] et la SAS [D], [T], [G] (anciennement SCP [M]-[Z], [D], [J]) ont déposé leurs premières conclusions d’intimés le 9 mai 2023.

Les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD ont déposé leurs premières conclusions d’intervention volontaire le 25 mai 2023.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 juin 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 novembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant n°2 notifiées par RPVA le 19 mars 2024, M. [H] [C] demande à la cour de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

— infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Denis du 21 mars 2018 en ce qu’il a dit que Maître [A] [D] n’a commis aucune faute et en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes d’indemnisation à l’égard du notaire ;

— déclarer que par arrêt du 24 avril 2020, la cour d’appel a jugé que le notaire et la SCP de notaires ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité et entraîne réparation ;

— dire qu’il y a lieu à restitution par Maître [A] [D] ainsi que par la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], solidairement avec la SCCV [8] déjà définitivement condamnée, de la somme de 179 760 euros versée à titre de paiement du prix de la vente ;

— dire que le notaire Maître [A] [D] et la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] sont responsables de l’entier préjudice qu’il a subi;

— condamner, en conséquence, Maître [A] [D] ainsi que la SCP de [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], solidairement avec la SCCV [8] déjà définitivement condamnée, à lui payer la somme de 179 760 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande introductive d’instance ;

— condamner Maître [A] [D] ainsi que la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], solidairement avec la SCCV [8] déjà définitivement condamnée, à payer la somme de 35 000 euros au titre du préjudice lié au redressement fiscal subi, outre la condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

Après cassation,

— condamner Maître [A] [D] ainsi que la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J], solidairement avec la SCCV [8] déjà définitivement condamnée, à payer la somme de 142 905,44 euros au titre du préjudice tiré des frais financiers indument supportés par lui ;

— condamner a minima Maître [A] [D] ainsi que la SAS de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] à l’indemniser de la somme de 2 730,13 euros correspondant aux honoraires du notaire indument perçus sur la vente litigieuse ;

— rejeter tous les demandes et prétentions des intimés ;

— condamner Maître [A] [D] ainsi que la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Maître [A] [D] ainsi que la SCP de notaires [E]-[B], [M]-[Z], [D] et [J] aux entiers dépens d’appel et de première instance ;

— et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, M^e Laurent Benoiton pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

L’appelant fait essentiellement valoir sur les points soumis à la cour d’appel que :

— le conseil des assureurs lui a enjoint après la cassation partielle, qu’il restitue les sommes versées après l’arrêt d’appel, ce à quoi il a obtempéré ; les intimés sont dès lors mal venus à affirmer que ses prétentions au titre du paiement des sommes autres que les frais notariés et les frais afférents au prêt ne sont pas recevables,

— la participation du notaire aux man’uvres frauduleuses est indéniable et exclusive de simples manquements, de sorte qu’il n’y a pas lieu à bâtonnement de ses écritures,

— son préjudice financier total s’élève à 142 905,44 euros,

— les frais notariés comprennent en partie des émoluments réglés au notaire à hauteur de 2 730,13 euros qui lui reste dus en réparation de son préjudice alors qu’aucun remboursement n’est par ailleurs intervenu par l’administration fiscale,

— concernant la souscription du prêt que la banque a refusé d’annuler amiablement, la Cour de cassation a estimé que seuls les intérêts conventionnels ne seraient pas indemnisables, les autres frais doivent donc l’être,

— les intimés et MMA, bien qu’ils soutiennent l’inverse, n’ont absolument pas réglé les sommes définitivement mises à leur charge par le précédent arrêt d’appel et l’arrêt de cassation partielle.

******

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés (1) notifiées par RPVA le 9 mai 2023, Maître [D] et la SAS [D], [T], [G] (anciennement Scp [M]-[Z], [D], [J]) demandent à la cour de :

— prendre acte de la modification de la forme juridique de la SCP de notaires mise en cause en Société par Actions simplifiée dénommée S.A.S [A] [D] – [U] [J] – [Y] [T] – [W] [G], dénomination sous laquelle elle sera dorénavant désignée dans la présente procédure;

— ordonner le bâtonnement de l’énoncé du titre : « 2) Sur l’indéniable participation du notaire aux man’uvres frauduleuses » figurant à la page 8 des conclusions de l’appelant ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du notaire à indemniser M. [C] des préjudices au titre des frais notariés et frais financiers liés au contrat de prêt,

— débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si des indemnités complémentaires étaient allouées,

— limiter en tout état de cause cette éventuelle condamnation à la somme de 2 730,13 euros au titre du préjudice lié aux frais notariés.

— condamner, en tout état de cause, M. [C] à leur payer, la somme de 3 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Maître [D] et la SAS [D], [T], [G], (parties ci-après dénommés les notaires) soutiennent essentiellement que :

— les demandes de l’appelant relatives au dol commis par le vendeur, à la responsabilité solidaire du notaire avec ce vendeur, au remboursement du prix de vente, aux préjudices moral et fiscal, doivent être rejetées car elles ont été définitivement jugées et ne peuvent plus faire l’objet de débat devant la cour,

— ils sont fondés à demander le bâtonnement du titre 2) litigieux figurant dans les écritures de M. [C] (page 8/22) dans la mesure où jamais, dans les affaires relatives à l’annulation des vente immobilières conclues par la SCCV [8], il a été reconnu que le notaire a commis un dol ou une fraude au préjudice des acquéreurs,

— il n’est pas fondé à demander la réparation du préjudice financier lié au contrat de prêt bancaire dans la mesure où il n’a intenté aucune action en annulation, alors que la vente avait pour accessoire le contrat de prêt et que la banque aurait ensuite pu se retourner contre eux et leurs assureurs ; il ne peut leur faire supporter sa propre carence procédurale,

— en outre ils ne sauraient être condamnés à payer les sommes non intégralement acquittées par l’emprunteur,

— il n’a pas non plus réclamé à l’administration fiscale le remboursement des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière d’un montant de 1 379 euros réglés lors de la vente, les impôts et frais versés à l’administration fiscale par l’intermédiaire du notaire ne constituent donc pas un préjudice indemnisable qu’ils sont tenus de réparer,

— à titre subsidiaire seule la somme de 2 730,13 euros correspondant aux émoluements qui leur ont été versés peut-être prise en compte.

*****

Aux termes de leurs conclusions d’intervention volontaires notifiées par RPVA le 25 mai 2023, les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD demandent à la cour de :

— les recevoir en leur intervention volontaire et les déclarer recevables et bien fondés,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Saint Denis du 21 mars 2018 en en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du notaire à indemniser M. [C] des préjudices au titre des frais notariés et frais financiers liés au contrat de prêt.

— débouter M. [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— rejeter toutes ses demandes,

— condamner M. [C] à leur payer la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD (ci-après nommées les assureurs) font essentiellement valoir que :

— les demandes de l’appelant relatives au dol commis par le vendeur, à la responsabilité solidaire du notaire avec ce vendeur, au remboursement du prix de vente, aux préjudices moral et fiscal, doivent être rejetées car elles ont été définitivement jugées, la cour d’appel n’étant tenue d’examiner que les demandes au titre des frais de notaires et des frais financiers,

— il ne justifie pas de ses demandes de dommages et intérêts car, s’agissant des frais notariés, il appartient à l’acquéreur qui a payé de tels frais d’en solliciter la restitution à l’administration ; or, sauf insolvabilité du débiteur de la restitution, celle-ci ne saurait être assimilée à un préjudice que le notaire pourrait être tenu d’indemniser,

— concernant les frais financiers, en l’absence d’annulation du contrat de prêt, M. [C], qui a obtenu la condamnation de la venderesse à lui restituer le prix de vente et du notaire à garantir ce paiement, n’a subi aucun préjudice.

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire il convient de constater qu’en cours d’instance la SCP [M]-[Z], [D], [J] a changé de forme juridique et de dénomination et exerce désormais sous la forme d’une société par actions simplifiée et sous la dénomination SAS [A] [D] – [U] [J] – [Y] [T] – [W] [G].

Sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel de renvoi

L’article 623 du code de procédure civile dispose que la cassation peut être totale ou partielle. Elle est partielle lorsqu’elle n’atteint que certains chefs dissociables des autres.

L’article 624 prévoit que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

Aux termes de l’article 625, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Selon l’article 638, l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

En l’espèce, la cassation prononcée est partielle et se limite au chef de décision ayant condamné les intimés in solidum avec la SCCV à payer à l’appelant la somme de 327 664,44 euros de dommages et intérêts comprenant les sommes de 21 000 euros au titre du remboursement des « frais notariés » et 85 976,44 euros au titre du remboursement des frais financiers.

Dès lors, le principe de la responsabilité du notaire et de la SAS de notaires dans la réalisation du dommage ainsi que la recevabilité de l’intervention des assureurs sont revêtus de l’autorité de la chose jugée et les prétentions formulées à ce titre sont irrecevables.

En revanche, si la Cour a précisé que seules les sommes fixées au titre du remboursement des frais de notaire et des frais financiers ont justifié la cassation, elle a visé dans son dispositif la globalité de la somme allouée, l’arrêt de la cour d’appel n’ayant pas distingué les différents montants en fonction des chefs de préjudices. Il sera en conséquence considéré que la présente cour d’appel est tenue de statuer sur la globalité de la somme retenue. Les demandes formées par l’appelant au titre des sommes dues en réparation de son préjudice sont dès lors recevables.

Sur la suppression du titre 2) du paragraphe A de la partie II des conclusions de l’appelant

L’article 954 du code de procédure civile prévoit notamment que les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée.

En l’espèce, les notaires sollicitent le bâtonnement d’une phrase mentionnée dans les conclusions de l’appelant sans se fonder sur aucun texte qui permettrait à la cour d’apprécier les conditions légales d’une telle demande et donc, sa recevabilité et son bien-fondé.

Néanmoins, l’article 12 du code de procédure civile imposant au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposées, il sera précisé que l’article 41 alinéas 4 et 5 de la loi du 29 juillet 1881 sur la liberté de la presse, qui aurait pu être invoqué au soutien de cette prétention, induit que la partie qui l’invoque démontre en quoi les conclusions critiquées sont diffamatoires, injurieuses ou outrageantes au point de justifier leur suppression, ce que ne fait pas suffisamment l’intimée qui se borne à considérer que l’affirmation litigieuse de l’appelant est inutile, gratuite, inexacte et infondée.

Sa prétention au titre de la suppression du titre d’un paragraphe des conclusions de l’appelant sera rejetée.

Sur les sommes dues au titre de la restitution du prix de vente, des dommages et intérêts alloués en réparation du redressement fiscal et de son préjudice moral

L’arrêt de cassation partielle n’a pas remis en cause l’octroi, au titre de la réparation du préjudice de l’appelant, de la restitution du prix de vente des biens immobiliers ainsi que des dommages et intérêts alloués en réparation du redressement fiscal et de son préjudice moral.

A ce stade de la procédure, les parties ne contestent pas non plus les sommes ainsi allouées.

En conséquence, les notaires, in solidum avec les assureurs seront condamnés à verser à l’appelant la somme de 179 760 euros au titre du prix de vente, la somme de 35 928 euros au titre des dommages et intérêts alloués en réparation du redressement fiscal et la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

En revanche l’appelant sollicite la condamnation des intimés à lui payer 142 905,44 euros au titre de son préjudice financier qui correspond, en réalité, à la somme des montants retenus par la cour d’appel au titre des frais supportés du fait de la vente litigieuse, soit 21 000 au titre du remboursement des frais notariés, 35 928 euros en réparation de la perte de l’avantage fiscal objet du redressement par les services de l’Etat et 85 976,44 euros correspondant aux frais financiers afférents au contrat de prêt souscrit.

Il est statué ci-dessus sur la somme due au titre de la perte de l’avantage fiscal. Les deux autres sommes font l’objet des dispositions de l’arrêt d’appel cassées sur lesquelles il sera statué dans les développements à venir, les parties soumettant à nouveau des prétentions à ce titre.

Sur les frais de notaire

L’article 1382 du code civil devenu 1240 dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1961 alinéa 2 du code général des impôts dispose qu’en cas de rescision d’un contrat pour cause de lésion, ou d’annulation d’une vente pour cause de vices cachés et, au surplus, dans tous les cas où il y a lieu à annulation, les impositions visées au premier alinéa perçues sur l’acte annulé, résolu ou rescindé ne sont restituables que si l’annulation, la résolution ou la rescision a été prononcée par un jugement ou un arrêt passé en force de chose jugée. Les impositions visées au premier alinéa sont les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière.

Au regard de ce texte, le paiement des frais engagés au titre des droits d’enregistrement et de la taxe foncière alors que la vente a ensuite été annulée ne constitue pas un préjudice réparable devant être mis à la charge des intimés dans la mesure où l’appelant détient la faculté d’en solliciter la restitution auprès du Trésor public auquel ces sommes lui ont été reversées par le notaire.

Néanmoins, la rémunération du notaire n’étant pas comprise dans les sommes ainsi restituables, il ne peut en être demandé le remboursement au Trésor public. Au regard de l’annulation de la vente, cette somme a été exposée inutilement. L’appelant subit donc un préjudice de ce fait qui doit être réparé à hauteur de 2 730,13 euros, un consensus existant entre l’appelant et les notaires quant à ce montant.

Les intimés seront condamnés in solidum à verser à l’appelant la somme de 2 730,13 euros au titre du remboursement des émoluments versés au notaire.

Sur les frais liés au contrat de prêt

Les frais et intérêts afférents au prêt souscrit par l’appelant dans le cadre de l’achat du bien immobilier dont la vente a été annulée sont la contrepartie du versement du capital prêté. Or la cour d’appel ayant jugé que le prix de vente devait lui être restitué, cette somme a réintégré son patrimoine. Le contrat de prêt n’ayant pas été annulé, il continue, de plus, à bénéficier de la somme prêtée aux conditions du contrat.

Comme le soutiennent les assureurs, s’il n’en demande pas l’annulation, la condamnation des intimés à lui verser les frais litigieux reviendra à ce qu’il bénéficie d’un prêt gratuit sans que cela ne soit en lien avec l’annulation de la vente, et s’il n’en sollicite pas l’annulation, la banque pourra être condamnée à lui rembourser ces frais et les intimés auront alors été tenus d’une indemnisation qu’ils n’avaient pas à supporter, la banque étant, en outre, susceptible de se retourner contre eux également.

En conséquence, l’appelant ne justifie pas de l’existence d’un préjudice réparable au titre des différents frais afférents au contrat de prêt. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Maître [A] [D] et la SAS [D], [T], [G] seront condamnés à régler les entiers dépens de l’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile sans que l’équité commande d’allouer une quelconque somme à l’appelant au titre des frais irrépétibles, les intimés étant également déboutés de leur prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,

Vu le jugement du 21 mars 2018 du tribunal de grande instance de Saint-Denis,

Vu l’arrêt rendu par la présente cour d’appel le 24 avril 2020,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2022,

Prend acte de la modification de la forme juridique de la SCP de notaires mise en cause en Société par Actions simplifiée dénommée S.A.S [A] [D] – [U] [J] – [Y] [T] – [W] [G] ;

Déclare irrecevables car déjà revêtues de l’autorité de la chose jugées les prétentions formées aux titres de la recevabilité de l’intervention volontaire des sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD, ainsi que de la responsabilité de Maître [D] et la SAS [D], [T], [G] pour faute de nature à engager leur responsabilité et entrainer réparation ;

Déboute Maître [A] [D] et la SAS [D], [T], [G] de leur demande de suppression du titre 2) du paragraphe A de la partie II des conclusions de M. [H] [C] ;

Vidant sa saisine,

Condamne Maître [A] [D] et la SAS [D], [T], [G] in solidum avec la SCCV [8] à payer à M. [H] [C] les

sommes de :

—  179 760 euros en principal assortis des intérêts au taux légal à compter de la demande introductive d’instance au titre de la restitution du prix de vente ;

—  35 928 euros allouée à titre des dommages et intérêts en réparation du redressement fiscal ;

—  5 000 euros allouée au titre du préjudice moral ;

—  2 730,13 euros au titre du remboursement des émoluments versés au notaire ;

Déboute M. [H] [C] du surplus de ses demandes ;

Condamne Maître [A] [D] et la SAS [D], [T], [G] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [H] [C] de ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Maître [A] [D] et la SAS [D], [T], [G] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société d’assurance MMA IARD assurances mutuelles et la société MMA IARD de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, et par Madame Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT