COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 FEVRIER 2025

N° 2025/ 50

Rôle N° RG 21/15134 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJMJ

Syndicatdescopropriétaires DE L’IMMEUBLE DENOMME [Adresse 5]

C/

[V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Pascal ALIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 14 Septembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 17/02598.

APPELANTE

Syndicatdescopropriétaires de l’Immeuble dénommé LES [Adresse 4] TERRES dont le siège social est sis [Adresse 1], Représenté par son syndic en exercice la Société BILL ON SMGI SAS domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Société BILLON SMGI SAS – [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE,

INTIME

Monsieur [V] [L], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[L] est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage du bâtiment A au sein d’un ensemble immobilier en copropriété, [Adresse 6]. Il bénéficie d’une terrasse attenante, qui est une partie commune à usage privatif, sur laquelle a été plantée de la végétation.

Des infiltrations ont affecté le logement situé sous cette terrasse.

Selon la résolution n° 4 d’une assemblée générale du 12 janvier 2017, les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse, préfinancés par les copropriétaires du bâtiment A, ont été mis à la charge de M. [L] ; la résolution n° 5 de cette même assemblée générale a ordonné le remboursement aux copropriétaires des sommes versées pour ces travaux.

Selon la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017, le syndic a été autorisé à ester en justice à l’encontre de M .[L].

Par acte d’huissier du 10 mars 2017, M. [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2017, M. [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins de voir annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017.

Les procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— prononcé l’annulation des résolutions n° 4 et n° 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017,

— débouté M. [L] de sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 qui a autorisé le syndic à ester à son encontre,

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l’encontre de M. [L],

— débouté M.[L] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires Les Belles Terres à payer à M.[L] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires Les belles Terres aux dépens distraits selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les premiers juges ont rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 autorisant le syndic à ester en justice à l’encontre de M. [L]. Ils ont estimé qu’il n’y avait pas eu de violation des droits acquis, même si les copropriétaires avaient refusé antérieurement une telle autorisation. Il ont ajouté que la seule critique formée par M. [L] relevait de l’opportunité d’une telle résolution. Ils ont indiqué que cette décision ne constituait pas en elle-même un abus de majorité et qu’elle n’était pas irrégulière.

Ils ont prononcé l’annulation des résolutions N° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017, en indiquant que les copropriétaires ne pouvaient, à quelque majorité de que soit, décider de mettre des travaux réalisés par le syndicat à la charge d’un copropriétaire, sans l’accord de celui-ci, en l’absence d’une décision définitive le condamnant à payer au syndicat tout ou partie des travaux. Il ont soutenu que ces résolutions constituaient un abus de majorité.

Ils ont rejeté la demande de condamnation en paiement des travaux d’étanchéité de la terrasse formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M.[L] en expliquant que la preuve de la responsabilité de M.[L], gardien des végétaux, dans la perforation de l’étanchéité de la terrasse ayant entraîné des infiltrations dans l’appartement sous-jacent, n’était rapportée.

Par déclaration du 25 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait appel de tous les chefs de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté M.[L] de sa demande l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 et de sa demande de dommages et intérêts.

M. [L] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires Les Belles Terres demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 et sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— de condamner M.[L] à lui verser la somme de 215.980, 60 euros correspondant au coût de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse dont il a la jouissance privative,

— de débouter M.[L] de ses demandes,

— de condamner M.[L] au versement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M.[L] aux dépens.

Il soutient que les résolution n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017 ne sont pas des décisions susceptibles d’être contestées, puisqu’elles sont dépourvues de toute efficacité juridique. Il note qu’il ne s’agissait que d’un vote préparatoire pour une prochaine assemblée, amenée à statuer sur l’autorisation d’ester en justice.

Il considère que la résolution n° 15 du premier juin 2017, autorisant le syndic à ester en justice contre M.[L] est régulière et n’encourt aucune annulation. Il conteste l’existence d’une violation de droits acquis, soulignant qu’aucune décision positive n’avait été prise et relevant que les résolutions étaient faites dans l’intérêt collectif. Il déclare que les autres motifs d’annulation soulevés par M.[L] concernent en réalité le bien-fondé de la demande en condamnation de ce dernier.

Il soutient être bien fondé à demander la prise en charge par M.[L] du coût des travaux d’étanchéité de la terrasse. Il relève que les végétaux implantés sur celle-ci le sont en violation du règlement de copropriété. Il ajoute que ces végétaux ont altéré l’étanchéité de la terrasse. Il rejette le moyen tiré de la vétusté de la terrasse. Il conteste les conclusions de M.[S], maître d’oeuvre. Il en conclut que M.[L] doit donc être condamné aux travaux de réfection de cette étanchéité.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.[L] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 et sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

*statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017,

— de condamner le syndicat des copropriétaires Les Belles Terres à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts,

— de condamner le syndicat des copropriétaires Les Belles Terres à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires Les Belles Terres aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de Maître ALIAS.

Il expose que les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017 constituent des décisions susceptibles d’annulation.

Il sollicite leur annulation, estimant que la réfection de la terrasse, partie commune, incombe au syndicat des copropriétaires. Il soutient que les plantations, dont il n’est pas à l’origine, n’ont pas entraîné de percements racinaires ayant endommagé l’étanchéité. Il s’appuie sur les conclusions de M.[B], maître d’oeuvre des travaux de réfection. Il relève le caractère vétuste de cette étanchéité, réalisée il y a plus de 40 ans. Il soulève également l’ annulation de ces résolutions, au motif d’un abus de majorité. Il allègue de surcroît de l’impossibilité de revenir sur des droits acquis ; Il expose ainsi que le mandat d’ester en justice contre lui avait été rejeté lors d’une assemblée générale de 2015 et qu’aucun élément nouveau ne permet de revenir sur ce point.

Pour les mêmes motifs liés à l’absence de responsabilité de sa part dans la survenue des infiltrations, il conteste la demande du syndicat des copropriétaires tendant à le voir payer le coût des travaux de réfection de l’étanchéité.

Il sollicite l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017 autorisant le syndic à ester en justice contre lui, au motif d’un abus de majorité, de l’impossibilité de remise en cause de ses droits acquis, d’une violation de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’absence de tout justificatif.

Il sollicite enfin des dommages et intérêts. Il explique avoir fait l’objet d’une vindicte injustifiée par quelques copropriétaires, qui a abouti aux résolutions critiquées et qui lui a nui.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2024.

MOTIVATION

Sur l’annulation des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017

La résolution n° 4, portant sur 'l’imputation financière à M.[L] des travaux concernant le jardin terrasse dont il a la jouissance exclusive (…)' et ayant pour objet d’imputer à M.[L] l’intégralité du coût des travaux préfinancés par les copropriétaires du bâtiment A, a fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale. Il s’agit d’une décision positive, qui a des conséquences et qui est la première étape d’une action dirigée contre ce dernier. Il s’agit donc bien d’une décision susceptible d’être annulée.

Il en est de même pour la résolution n° 5, portant sur la décision de procéder au remboursement intégral des copropriétaires du bâtiment A du préfinancement des travaux du jardin terrasse.

Dès lors, c’est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que ces résolutions ne s’analysent pas comme des décisions pouvant être annulées.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La terrasse dont il s’agit est une partie commune à usage exclusif de M.[L].

Elle est agrémentée de massif de plantes ainsi que d’une haie de cyprès d’une hauteur d’environ 1, 20 m, d’un cyprès pyramidal d’environ 4 m dans l’angle sud-est et d’un pin d’environ 4,50m dans l’angle sud-ouest.

Le règlement de copropriété mentionne, au paragraphe 'usage des jardins privatifs', que 'les jardins devront être constamment entretenus en bon état et garnis de gazon, d’arbustes ou de fleurs, à l’exclusion d’arbres à hautes tiges qui pourraient, pour les jardins en terrasses, porter atteinte à l’étanchéité de la dalle'.

Lors d’une assemblée générale du premier décembre 2014, il était évoqué l’existence d’infiltrations qui se produisaient dans l’appartement situé sous la terrasse à usage exclusif de M. [L] et la nécessité de procéder à la réfection de l’étanchéité de celle-ci. Il était expliqué que le conseil syndical avait pris la décision de confier la constitution du dossier d’appel d’offres à M.[S], maître d’oeuvre. Se posait alors la question de la responsabilité de la défaillance supposée de l’étanchéité, en lien avec les infiltrations subies par l’appartement sous-jacent.

Par une résolution n° 20 b prise lors d’une assemblée générale du 28 mai 2015, il a été décidé d’effectuer les travaux d’étanchéité de la toiture-terrasse avec un préfinancement des travaux par les copropriétaires du bâtiment A, les travaux restant à la charge 'de qui il appartiendra selon les découvertes qui seront faites par le maître d’oeuvre au moment de la démolition et les quote-parts que ce dernier établira en cas de perforation de l’étanchéité par les racines'.

Selon procès-verbal des 25 et 28 janvier 2016, l’huissier de justice a constaté la présence de plusieurs racines dans la première coupe d’étanchéité. Il a notéque les racines, incrustées dans l’épaisseur de la première couche, n’avaient pas transpercé la deuxième couche, à l’exception de l’endroit où était planté un pin maritime. Il a souligné qu’à cet endroit, ces racines, quiavaient traversé la deuxième couche d’étanchéité, génèraient l’humidité de l’isolant thermique, mouillé au toucher. Il a relevé constater la présence d’eau sur la dalle de la terrasse lorsqu’un ouvrier avait pratiqué une découpe dans l’isolant thermique.

L’huissier de justice n’est pas un technicien, spécialiste de l’étanchéité. Le rapport de M.[S] du 14 avril 2016, homme de l’art et technicien, a mentionné apercevoir une déchirure sur l’étanchéité après l’enlèvement de la souche de pin et noté qu’après découpe de l’étanchéité et la dépose d’un échantillon de l’isolation thermique, l’accès au pare-vapeur bitumineux, formant l’étanchéité, lui permettait de constater qu’aucune détérioration de cette membrane ne s’était produite. S’agissant des autres massifs, M.[S] a indiqué que les racines n’avaient pas porté atteinte à l’étanchéité existante, sauf, s’agissant du massif de Cycas, dans la partie remontée d’étanchéité, mais sans qu’aucune racine ne soit venue perforer le pare vapeur en contact avec la dalle. M.[S] a précisé que les racines de la haie de cyprès avaient traversé la couche d’étanchéité mais que la remontée pare-vapeur bitumeux et les équerres n’avaient subi aucun dégât.

Dans une lettre au syndic du 18 avril 2016, M.[S] a expliqué que les charges appliquées sur cette terrasse représentaient 65% de la charge admissible.

Dans une lettre au syndic du 23 mai 2016, M.[S] a confirmé ses conclusions du 14 avril 2016 et relevé que bien que certaines racines aient perforé l’étanchéité multicouche (sur 15,25 m²), ces racine n’avaient toutefois pas traversé l’isolation thermique en mousse de polyuréthanne et encore moins le pare vapeur étanche présent au contact de la dalle.

Dans une lettre au syndic du 09 juillet 2016, M.[S] a estimé que l’origine présumée des infiltrations subies dans l’appartement situé au dessous de la terrasse était une cassure du coude sur le collecteur d’eaux pluviales. Il y a indiqué que le coude avait été remplacé, que l’étanchéité en périphérie d’un regard avait été refaite intégralement, ce qui avait supprimé tout risque de nouvelle infiltration sur ce secteur.

Le problème initial ayant amené le syndicat à s’intéresser à l’étanchéité de la toiture-terrasse était lié à des infiltrations dans l’appartement sous-jacent.

Il ressort des pièces produites, non contredites par celles versées au débat par le syndicat des copropriétaires, que les végétaux qui ont été plantés sur la terrasse n’ont pas dégradé l’isolation thermique ou le pare vapeur étanche, si bien que ces végétaux ne sont pas impliqués dans les infiltrations subies et que l’étanchéité, dans son caractère essentiel (empêcher des infiltrations), n’a pas été endommagée par les végétaux se trouvant sur cette terrasse. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les infiltrations, dont la cause probable a été déterminée par M.[S], homme de l’art, seraient en lien avec les végétaux.

Le simple fait que certains végétaux aient été plantés en violation du règlement de copropriété n’est pas suffisant pour établir un lien de causalité entre la présence de ces végétaux et les infiltrations dans l’appartement sous-jacent, qui a fait suspecter un problème d’étanchéité de la terrasse. Les travaux de réfection de cette étanchéité a permis d’établir que l’étanchéité de la terrasse n’était pas en lien avec les infiltrations subies et que les végétaux n’avaient pas perforé l’isolation thermique en mousse de polyuréthanne et encore moins le pare vapeur étanche présent au contact de la dalle.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, chargé de l’entretien des parties communes, ne justifie d’aucune intervention sur la terrasse, dont il était noté que l’étanchéité était vétuste, dans une note d’architecte du 14 mars 2008. Cette même note évoquait un risque de percement lié à la multiplicité des végétaux à hautes tiges ; il a été démontré par M.[S], huit ans après, que les racines de ces derniers n’avaient pas percé l’isolation thermique ni le pare vapeur étanche.

Il convient en conséquence d’annuler les résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale du 12 janvier 2017 en ce qu’elles constituent un abus de majorité puisqu’elles ont pour objet de faire porter la charge de la réfection de l’étanchéité d’une partie commune à un seul copropriétaire, ( ce qui lui est préjudiciable), alors qu’il n’est pas démontré qu’il y aurait un lien entre les végétaux se trouvant sur la terrasse , dont M.[L] est gardien, et les infiltrations subies par l’appartement situé au dessous de cette terrasse ni que les végétaux nuiraient à l’isolation thermique et au pare vapeur étanche de cette étanchéité. L’abus de majorité consiste donc dans le fait de mettre à la charge exclusive d’un copropriétaire des dépenses afférentes à des travaux effectués sur des parties communes, sans démonstration d’une responsabilité incombant au copropriétaire. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner M.[L] à lui verser la somme de 215.980, 60 euros au titre de la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse

Pour les motifs précédemment exposés, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à l’encontre de M.[L], dont la responsabilité n’est pas engagée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la résolution n° 15 de l’assemblée générale du premier juin 2017

Le fait que l’assemblée générale des copropriétaires ait auparavant rejeté la demande d’autorisation donnée au syndic d’ester en justice à l’encontre de M.[L] ne constitue pas un droit acquis pour ce dernier.

La résolution n° 15 avait pour objet d’autoriser le syndic à engager tout action, y compris judiciaire, à l’encontre de M.[L], de manière à lui imputer et obtenir le remboursement du coût des travaux préfinancés par les copropriétaires du bâtiment A, pour la réfection du jardin-terrasse attaché à son lot. Cette autorisation d’ester en justice n’est pas en soi un abus de majorité. Le jugement déféré, qui a rejeté la demande d’annulation de cette résolution, sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[L]

M.[L] ne justifie pas d’un préjudice moral dont serait responsabilité à son encontre le syndicat des copropriétaires. Le coût des travaux d’étanchéité n’ont pas été mis à sa charge et les comportements qu’il dénonce de certains copropriétaires à son encontre ne peuvent entraîner la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Enfin, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, qui ont été rejetées, ne sont pas non plus constitutives d’un abus de droit. Dès lors, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[L] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à verser à M.[L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par ce dernier.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 7] faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 7] à verser à M.[V] [L] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel engagés par ce dernier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à [Localité 7] aux dépens de la présente instance qui pourront être recouvrés par Maître ALIAS.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,