VS/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE à :

— SELARL EDL AVOCAT

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

COPIE CERTIFIÉE CONFORME :

— Parties

— Expert

— Régie

— TJ BOURGES

LE : 06 JUIN 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 06 JUIN 2024

N° – Pages

N° RG 23/00011 – N° Portalis DBVD-V-B7H-DS4W

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de BOURGES en date du 15 Septembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [H] [W]

Le Grand Briou

[Localité 3]

Représenté et plaidant par M^e Eric DE LAGUERENNE de la SELARL EDL AVOCAT, avocat au barreau de BOURGES

APPELANT suivant déclaration du 12/10/2023

II – M. [M] [N]

né le 09 Janvier 1942 à [Localité 11]

Les Policards

[Adresse 2]

— M. [P] [S]

né le 28 Février 1980 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 5]

— M. [G] [S]

né le 28 Novembre 1977 à [Localité 16]

[Adresse 6]

[Localité 4]

— M. [T] [S]

né le 09 Septembre 1985 à [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentés et plaidants par la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de BOURGES

INTIMÉS

06 JUIN 2024

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Avril 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me CLEMENT, Présidente de chambre chargée du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CLEMENT Présidente de Chambre,

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

***************

EXPOSE

Suivant bail notarié du 11 février 2006, M. [M] [N] et son épouse aujourd’hui décédée ont donné à bail rural à M. [W] un domaine agricole situé sur la commune de [Localité 15] Le Chaudrier et par extension, [Localité 18], [Localité 14] et [Localité 13], comprenant bâtiments d’habitation et d’exploitation, cour, terres et prés, pour une contenance de 110 ha 42 a 71 ca.

Ce bail était consenti pour une durée de 25 ans à effet au 1er novembre 2005, moyennant un fermage de 4 206,24 € pour les bâtiments d’habitation, payable mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, soit 350,52 € par mois, et

19 328,37 € pour les bâtiments d’exploitation et les terres payable annuellement à terme échu au 1er novembre de chaque année.

Le fermier devait en outre rembourser au bailleur la moitié de l’imposition pour frais à la chambre d’agriculture et le cinquième de la taxe foncière.

Suivant une première mise en demeure par acte d’huissier du 23 juin 2021, le bailleur a réclamé à M. [W] paiement de la somme de 36 826,68 € représentant les fermages échus au 1er novembre 2020 pour les bâtiments d’exploitation et terres et les loyers dus au titre des bâtiments d’habitation du 1er octobre 2018 au 1er juin 2021.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2021, une seconde mise en demure a été délivrée à M. [W] portant sur la somme de 63 324,90 € correspondant à deux échéances annuelles pour les bâtiments d’exploitation et terres et les loyers du 1er octobre 2018 au mois de novembre 2021 inclus.

M. [W] a alors effectué les règlements partiels suivants :

—  8 décembre 2021 : 10 531,96 €

—  10 janvier 2022 : 20 000 €

—  17 janvier 2022 : 8 500 €

—  1er février 2022 : 1 429,23 €.

—  28 février 2022 : 11 000 €

Par requête reçue au greffe le 28 février 2022, M. [N] et MM [P], [G] et [T] [S], en leur qualité d’héritiers de Mme [N], ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges en résiliation du bail rural avec toutes ses conséquences.

Un autre règlement a été effectué par M. [W] le :

—  13 avril 2022 : 13 100 €.

Par jugement du 15 septembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges a :

— déclaré M [M] [N], et M [P] [S], M [G] [S] et M [T] [S] recevables en leurs demandes ;

— rejeté la demande d’irrecevabilité formée par M [H] [W] ;

— débouté M [H] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— prononcé la résiliation pour faute de paiement des fermages du bail rural consenti par

M [M] [N] et Mme [I] [C] épouse [N], aux droits

de laquelle viennent MM [P], [G] et [T] [S], par acte en date du 11 février 2006 portant sur une propriété agricole, divers bâtiments à usage d’habitation et d’exploitation sur la commune de [Localité 15] (Cher) avec terres, prés autour, avec extension sur les communes de [Localité 17] ' [Localité 14] – [Localité 13] (Cher), pour une surface cadastrale totale de 110 ha 33 a 98 ca, et en ce qui concerne la maison d’habitation et les bâtiments d’exploitation situés commune de [Localité 15] pour une superficie de 8 a 73 ca section ZL n° 42p.

— ordonné l’expulsion de M [H] [W] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier qui devra libérer les parcelles louées dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision ;

— condamné M [H] [W] à verser à M [M] [N], usufruitier, une indemnité d’occupation égale au montant du fermage actuel portant sur les locaux à usage d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres, qui devra être réglée mensuellement jusqu’à la libération effective des parcelles louées ;

— débouté M [M] [N] et MM [P], [G] et [T] [S] du surplus de leurs demandes ;

— déclaré M [H] [W] irrecevable en sa demande reconventionnelle ;

— condamné M. [H] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût des 2 sommations de payer ainsi que celui relatif à l’acte de citation devant le tribunal

paritaire des baux ruraux ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarté l’exécution provisoire de la présente décision ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraire .

Suivant déclaration du 12 octobre 2023, M. [W] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, reprises oralement à l’audience, M. [W] demande à la cour de :

Vu l’article L.411-11 du Code Rural ;

Vu les articles 1719 et 1720 du Code Civil ;

Vu l’article L.415-3 du Code Rural ;

Vu les articles 1302 et suivants du Code Civil ;

Sur l’irrecevabilité de la requête des consorts [N] ;

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré régulière la saisine du Tribunal Paritaire par les consorts [N] ;

— Statuant à nouveau, DECLARER les deux mises en demeure délivrées par les consorts [N] à M [H] [W] les 23 juin et 26 novembre 2021 irrégulières ;

— CONSTATER que la saisine du Tribunal en résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article L.411-31 du Code Rural n’a pas été précédée d’une mise en demeure régulière ;

— DECLARER nulle et de nul effet la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux, et par voie de conséquence INFIRMER le jugement en toutes ses dispositions, déclarant l’intimé irrecevable et mal fondé en ses demandes ;

A titre subsidiaire, sur le fond ;

— REFORMER le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges pour le surplus ;

— Statuant à nouveau, CONSTATER que le comportement déloyal du bailleur n’a pas permis au preneur de régulariser sa situation avant la saisine du Tribunal ;

— DIRE ET JUGER que les divers agissements du bailleur consistant à délivrer des comptes erronés à son preneur, lui communiquer de fausses informations sur le solde de sa dette, l’induire en erreur sur le montant de son loyer, cumulé avec un caractère abusif du montant du fermage et un comportement personnel de nature à causer un trouble de jouissance au preneur, constituent des motifs sérieux et légitime au regard des dispositions de l’article L.411-31 I du code rural justifiant le retard dans le règlement du fermage ;

— DECLARER les consorts [N] mal fondés en leurs demandes résiliation du bail ;

— CONSTATER que l’ensemble des échéances de fermage dues à ce jour ont été réglées par M [H] [W] ;

A titre reconventionnel ;

— CONDAMNER les consorts [N] à faire effectuer par tels entrepreneurs de leur choix dûment assurés les travaux en réparation de la toiture du bâtiment de stockage loué ;

— DIRE que faute par les consorts [N] d’avoir engagé lesdits travaux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, M [H] [W] sera autorisé à les faire exécuter par telles entreprises de son choix et à en obtenir le remboursement à l’encontre des consorts [N] ;

— DESIGNER tel Expert agricole afin de fixer rétroactivement à la date du 1er janvier 2015 et à minima à la date du 1er janvier 2019, le montant de la location correspondant aux DPU qui devra être restitué à M [H] [W] au titre de l’indu ;

— ORDONNER aux consorts [N] de procéder à la restitution du montant déterminé par l’expert au profit de M [H] [W] au titre de l’indu.

En tout état de cause ;

— DEBOUTER purement et simplement les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires à l’encontre de M [H] [W] en ce compris leurs demandes de dommages et intérêts, astreintes ou indemnité de quelque nature que ce soit, y compris au titre de l’article 700 du CPC et des dépens de la présente instance ;

— CONDAMNER les consorts [N] à verser à M [H] [W], une somme de

10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et à supporter les entiers dépens de procédure.

Dans leurs dernières conclusions, reprises oralement à l’audience, M. [N] et MM [S] demandent à la cour de :

Vu les articles 1231-6, 1344-1, 1766 et 2224 du Code civil,

Vu les articles L 411-31 et L 411-72 du Code rural

— DECLARER le fermier irrecevable en ses demandes reconventionnelles.

— RECEVOIR les bailleurs en leurs demandes et les déclarer bien fondées.

— CONFIMER le jugement rendu le 15 septembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bourges, en ce qu’il a :

— déclaré M [M] [N], et M [P] [S], M [G] [S] et M.[T] [S] recevables en leurs demandes ;

— rejeté la demande d’irrecevabilité formée par M [H] [W] ;

— débouté M [H] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— prononcé la résiliation pour faute de paiement des fermages du bail rural consenti par M [M] [N] et Mme [I] [C] épouse [N], aux droits de laquelle viennent M [P] [S], M [G] [S] et M [T] [S], par acte en date du 11 février 2006 portant sur une propriété agricole, divers bâtiments à usage d’habitation et d’exploitation sur la commune de [Localité 15] (Cher) avec terres, prés autour, avec extension sur les communes de [Localité 17] ' [Localité 14] – [Localité 13] (Cher), pour une surface cadastrale totale de 110 ha 33 a 98 ca, et en ce qui concerne la maison d’habitation et les bâtiments d’exploitation situés commune de [Localité 15] pour une superficie de 8 a 73 ca section ZL n° 42p.

— déclaré M [H] [W] irrecevable en sa demande reconventionnelle.

— REFORMER ou compléter le jugement entrepris en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion de M [H] [W] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier qui devra libérer les parcelles louées dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision ;

— condamné M [H] [W] à verser à M [M] [N], usufruitier, une indemnité d’occupation égale au montant du fermage actuel portant sur les locaux à usage d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres, qui devra être réglée mensuellement jusqu’à la libération effective des parcelles louées ;

— débouté M [M] [N] et MM [S] du surplus de leurs demandes ;

— débouté les parties de leurs demandes respectives formées au titre des dispositions de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné [H] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût

des 2 sommations de payer ainsi que celui relative à l’acte de citation devant le tribunal

paritaire des baux ruraux ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraire ».

Et y ajoutant :

— DEBOUTER généralement M [H] [W] de toutes ses demandes, fins et

conclusions.

— CONDAMNER M [H] [W] à payer à Monsieur [M] [N]

l’ensemble des intérêts de droit acquis à compter de chaque échéance impayée, au taux

d’intérêt légal, avec capitalisation de ceux-ci.

— CONDAMNER M [H] [W] à lui payer la somme complémentaire de

10.000 € à titre de dommages-intérêts, en compensation de ses préjudices financiers.

— CONDAMNER M [H] [W] à verser à M [M] [N], usufruitier, une indemnité d’occupation égale à la somme de 4.000 € par mois, portant sur les locaux à usage d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres et intégrant les charges et taxes, laquelle devra être réglée mensuellement et d’avance le 1er de chaque mois, jusqu’à la libération effective des parcelles louées, tout mois commencé étant dû.

— ORDONNER l’expulsion de M [H] [W] et de tous occupants de son chef

au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut pour celui-ci

d’avoir libéré la totalité des biens loués dans leur ensemble, dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 150 € par jour de retard.

— NOMMER tel expert judiciaire qu’il plaira, avec la mission classique en pareille matière, afin de se rendre sur les lieux, de décrire les dégradations et les améliorations apportées aux biens loués, de les chiffrer, d’établir un état des lieux de sortie puis les comptes entre les parties, et ceci, aux frais avancés par les parties, chacune pour moitié.

— CONDAMNER M [H] [W] à payer aux bailleurs la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, en remboursement des frais inéquitables qu’il a dû engager pour la procédure de première instance et la procédure d’appel, nonobstant toute autre indemnité à intervenir à l’issue de l’expertise judiciaire.

— CONDAMNER M [H] [W] à supporter l’ensemble des dépens attachés à la présente procédure d’appel et à celle de première instance, en ce compris le coût des 2 mises en demeure et de la citation à comparaître devant la première juridiction et du PV de constat de Me [R].

MOTIFS

Sur la demande en nullité des deux sommations de payer

En l’espèce, M. [W] soulève la nullité de la première sommation de payer du 23 juin 2021 en ce qu’elle porte sur des montants erronés, une somme mensuelle de 415,76€ lui ayant été réclamée mensuellement au titre des loyers pour les bâtiments d’habitation au lieu de 418,42 €.

C’est de manière pertinente que le tribunal a retenu que l’erreur était en faveur de M. [W] puisque le montant réclamé était inférieur au montant dû. En effet, l’indexation du loyer n’a pas été appliquée, ce dont le bailleur avait parfaitement la possibilité ainsi qu’il le soutient.

Dès lors que chaque échéance de fermage était détaillée en sa part relative aux bâtiments d’exploitation (une échéance annuelle) et aux bâtiments d’habitation (d’octobre 2018 à juin 2021 inclus), la mention d’un loyer de 415,76 € pour les mois de janvier à juin 2021, à savoir le même montant que pour les loyers de l’année 2020, ne constitue pas une erreur entraînant pour le destinataire de la mise en demeure une méprise sur le montant des sommes dues. Par conséquent, sa demande en nullité de la sommation de payer du 23 juin 2021 est mal fondée et a été à bon droit rejeté par le premier juge.

S’agissant de la seconde mise en demeure du 26 novembre 2021, M. [W] prétend qu’elle mentionne une somme de 5 021,04 € au titre des loyers au lieu de la somme de 4 602,62 €, le loyer de novembre 2021 étant réclamé selon lui à tort, et qu’elle porte sur la taxe foncière qui ne pouvait être réclamée dès lors qu’elle ne rentre pas dans le champ d’application de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime qui ne vise, pouvant entraîner la résiliation du bail, que le défaut de paiement des fermages. Il ajoute que le montant des fermages incluait la location des DPU (droits à paiement unique) qui n’avait plus lieu d’être appliquée depuis le 1er janvier 2015.

Il apparaît que la mise en demeure délivrée le 26 novembre 2021 porte sur les échéances de fermage pour les locaux d’habitation d’octobre 2018 à novembre 2021 inclus, M. [W] contestant être redevable de ce loyer au jour de la mise en demeure. Or, aux termes du bail, le loyer des bâtiments d’habitation est payable mensuellement et d’avance au début de chaque mois. L’échéance du mois de novembre 2021 était donc bien due au jour de la délivrance de la sommation de payer le 26 novembre 2021.

Tout comme la première mise en demeure, la mise en demeure du 26 novembre 2021 détaille chaque somme due : deux fermages au titre de l’exploitation et les fermages pour les locaux d’habitation d’octobre 2018 à novembre 2021. La taxe foncière et ordures ménagères est indiquée en italique pour la somme de 553,09 €, ayant une place distincte dans le décompte des sommes. M. [W] pouvait par conséquent aisément avoir connaissance des sommes dues au titre des fermages uniquement, soit la somme de 62 771,81 €.

Quant à l’argument soulevé en appel relatif à l’intégration des DPU dans le prix stipulé dans le contrat de bail de terres agricoles alors qu’ils n’auraient plus dû l’être depuis 2015 selon M. [W], celui-ci ne justifie d’aucun avenant au bail modifiant le montant du fermage ni d’une quelconque manifestation auprès du bailleur afin d’adapter éventuellement le prix du fermage à la nouvelle réglementation, le bailleur faisant valoir en réplique, sans être contredit, que les droits ont été attribués gratuitement à M. [W] qui a reçu les droits à paiement de base (DPB) à son nom.

La seconde sommation de payer doit donc être déclarée régulière, en confirmation du jugement.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime,

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.'

Les régularisations éventuelles par le preneur s’apprécient au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

Malgré les versements effectués par M. [W] après la délivrance de la sommation de payer du 26 novembre 2021, pour un total de 40 461,19 €, il ne peut qu’être constaté que la somme due n’a pas été réglée en totalité au 28 février 2022, date de la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux.

Contrairement à ce qu’il soutient, M. [W] ne pouvait pas admettre d’emblée le courrier de l’huissier de justice en date du 18 janvier 2022 lui précisant qu’il ne serait plus redevable que de la somme de 1 429,23 € alors même qu’il connaissait exactement le montant des sommes réclamées et le total des versements effectués par lui, faisant apparaître un solde dû de plus de 20 000 €. Au surplus, il a réglé une somme supplémentaire de 11 000 € le 28 février 2022, ce dont il se déduit qu’il se savait encore débiteur. Or à cette date, il ignorait la saisine du Tribunal paritaire des baux ruraux intervenue ce même jour, puisqu’il ressort du dossier du tribunal qu’il a été convoqué à l’audience de conciliation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 mars 2022, présentée le 3 mars 2022 et revenue au greffe avec la mension 'non réclamé', ce qui a contraint le bailleur à lui délivrer citation à comparaître en date du 8 avril 2022. M. [W] a alors procédé à un règlement de 13 100 € le 13 avril 2022.

C’est donc à tort que M. [W] soutient que c’est en toute bonne foi qu’à la date du 1er février 2022, il pensait être à jour des sommes dues.

Et c’est de même à tort qu’il fait valoir un manquement du bailleur à son devoir de loyauté sur le montant des sommes réclamées.

Constatant que le preneur n’avait pas réglé les fermages dus dans le délai de trois mois de la mise en demeure, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que cette circonstance était de nature à justifier la résiliation du bail rural, le bailleur précisant en outre à bon droit que le défaut de paiement des fermages dus, dans les trois mois de la première mise en demeure du 23 juin 2021 suffisait à fonder la demande de résiliation du bail.

Sur les raisons sérieuses et légitimes opposées par le preneur

Le moyen non pertinent tenant au caractère erroné du montant dû, parfaitement examiné par le tribunal, ainsi que celui relatif au caractère indû des DPU ont été ci-dessus écartés. M. [W] est donc mal fondé à invoquer le comportement du bailleur consistant à faire parvenir des mises en demeure portant sur des montant erronés qui l’aurait empêché de pouvoir apurer totalement sa dette avant l’audience, comme consistant une raison sérieuse et légitime de ne pas procéder au paiement des montants dus.

M. [W] soulève en outre le montant abusif du fermage par rapport à l’arrêté préfectoral fixant les valeurs locatives.

Il est constant qu’en vertu de l’article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime, lorsque le fermage est supérieur ou inférieur d’au moins un dizième de la valeur locative du bien donné à bail, déterminée par arrêté préfectoral, l’action en contestation du fermage anormal n’est recevable que si elle est engagée au cours de la 3ème année de jouissance.

Une telle action se trouve en l’espèce prescrite, ce que M. [W] reconnaît en page 10 ( 5ème paragraphe) de ses conclusions .

Il est tout aussi constant que le preneur qui n’a pas exercé l’action prévue à l’article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime ne peut arguer d’un loyer anormal pour justifier d’un motif légitime de non paiement des fermages.

M. [W] ne justifie donc pas de raisons sérieuses et légitimes de ne pas avoir procédé au paiement des fermages dus et le tribunal a exactement prononcé la résiliation du bail rural dont il est titulaire, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement des intérêts acquis au titre des échéances de fermage impayés

Selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, les intimés demandent la condamnation de M. [W] au paiement des intérêts de droit à compter de chaque échéance impayée, au taux d’intérêt légal, avec capitalisation de ceux -ci.

Le tribunal a rejeté la demande après avoir constaté que le décompte de la somme réclamée au titre des intérêts, soit la somme de 3 315,50 €, mentionnait des dates de paiement qui n’étaient pas celles des versements effectués par M. [W] à l’huissier mais celles, postérieures, des versements par l’huissier à M. [N], et qu’en outre les intérêts avaient été calculés à compter des dates d’échéance des fermages et non pas à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2021.

La mise en demeure du 23 juin 2021 a fait courir les intérêts sur la somme de 36 826,68 € et celle du 26 novembre 2021 sur le surplus, soit 26 498,22 €. Il devra être tenu compte pour le calcul des intérêts, des versements effectués par M. [W] à leur date exacte( reprises supra dans l’exposé des faits) et de leur imputation sur les sommes les plus anciennes.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce sens.

Compte tenu des réglements effectués dans l’année des mises en demeure, la capitalisation des intérêts n’a pas lieu d’être ordonnée.

Pour les intérêts courant sur les sommes qui seraient dûes postérieurement au mois de novembre 2021, il ne ressort pas du dispositif des conclusions du bailleur une demande sur ce point, le bailleur ayant seulement à cet égard mentionné en page 17 de ses conclusions que 'la dernière échéance des terres et bâtiments d’exploitation a été réglée en décembre 2023" (M. [W] est donc à jour même s’il a payé avec un mois de retard) et que 'les échéances de l’habitation sont quasiment toujours réglées en retard'.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’artice 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le bailleur sollicite une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en compensation de ses préjudices financiers constitués par les honoraires de l’huissier pour un montant de 3 767,29 €, le surcroît d’imposition générée par un cumul de revenus au titre de l’année 2022, dû aux versements effectués par M. [W], et enfin la privation de ces revenus pendant 3 ans.

Il doit cependant être souligné que M. [W] a réglé l’ensemble des sommes dues, postérieurement à la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de sorte que le préjudice de M. [N] se trouve suffisamment réparé par l’octroi des intérêts de retard.

Sa demande de dommages et intérêts sera en conséquence rejetée.

Sur la fixation d’une indemnité d’occupation

La résiliation du bail rural prend effet au jour de la décision qui la prononce.

M. [N], usufruitier, sollicite une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4 000 € jusqu’à libération des lieux afin de tenir compte de la quote part de charges et d’impôts fonciers initialement prévue au bail rural.

Le fermage s’élève à ce jour à 5 512,08 € pour les locaux d’habitation et 25 614,20 € pour les bâtiments d’exploitation et les terres, soit au total 31 126,08 € par an ou encore 2 593,84 € par mois.

L’indemnité d’occupation est fixée mensuellement de manière à s’ajuster sur la date de libération des lieux par le preneur.

Il convient par conséquent de fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2 650 €, tenant compte de la taxe foncière et ordures ménagères, à compter du présent arrêt et jusqu’à libération des lieux.

Sur la demande d’expulsion

Le jugement est confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [W] et de celle de tous occupants de son chef, sans qu’il soit néanmoins besoin de fixer une astreinte.

Sur la demande d’expertise aux fins d’établissement des comptes de sortie

Aux termes de l’article L.411-72 du code rural, s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

En l’espèce, M. [N] soutient en premier lieu que la maison d’habitation n’est plus habitée depuis plusieurs années et s’est dégradée et produit des photos d’une habitation apparaissant inhabitée et non entretenue. Il soutient en second lieu que les terres louées ne sont pas entretenues. Il produit à cet égard un constat d’huissier du 14 août 2019 et des photos plus récentes des biens loués.

Le fait – soulevé par M. [W] – que le bailleur n’a pas fondé la demande de résiliation sur un défaut d’entretien des biens loués et des agissements de nature à compromettre leur bonne exploitation n’exclut pas la possibilité pour celui-ci de demander réparation des conséquences de ces éventuels manquements en fin de bail conformément à l’article L.411-72 précité.

Il sera donc fait droit à sa demande d’expertise par infirmation du jugement, les frais de consignation étant cependant à sa seule charge.

Il lui appartiendra après expertise de donner la suite qu’il estimera nécessaire en saisissant en tant que de besoin le tribunal partitaire des baux ruraux, afin de préserver le double degré de juridiction.

Sur la demande reconventionnelle en condamnation des bailleurs à faire réparer la toiture endommagée d’un bâtiment

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionneles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande originaire est une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des fermages.

La demande reconventionnelle est une demande de condamnation des bailleurs à faire effectuer sans délai les travaux de remise en état de la toiture d’un bâtiment de stockage endommagé par un orage de grêle en juin 2022.

Le sinistre est intervenu après saisine du tribunal paritaire des baux ruraux et est donc dépourvu de liens avec le non paiement des fermages antérieur, invoqué par le bailleur à l’appui de sa demande de résiliation de bail.

C’est donc de manière exacte que le tribunal a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle présentée par M. [W].

Sur la demande reconventionnelle du preneur aux fins d’expertise relativement au montant de la location des DPU

M. [W] sollicite, pour la première fois en appel, 'à titre reconventionnel, la désignation d’un expert agricole afin de fixer rétroactivement à compter du 1er janvier 2015, le montant de la location correspondant aux DPU qui devra lui être restitué'.

Tout comme la demande reconventionnelle relative à la remise en état d’une toiture, la demande d’expertise relative à des droits à paiement unique est dépourvue de tout lien avec la demande originaire en résiliation de bail, étant ajouté de manière surabondante que le preneur n’a formulé aucune réclamation à ce sujet à son bailleur depuis 2015 et ne produit aucun document permettant d’apporter un commencement de preuve d’un indû à son profit sur les fermages non concernés par la prescription quinquennale.

Sa demande sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [W] succombant en son appel, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer à M. [N] et à MM [S] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Les dispositions du jugement sont confirmées de ces deux chefs, étant précisé que c’est pertinemment que le tribunal n’a pas inclus dans les dépens le constat d’huissier, non utile à la demande de résiliation.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [W] à verser à M. [M] [N], usufruitier, une indemnité d’occupation égale au montant du fermage actuel portant sur les locaux à usage d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres, qui devra être réglée mensuellement jusqu’à la libération effective des parcelle louées et en ce qu’il a débouté M. [N] et MM [S] du surplus de leurs demandes (sauf en ce qu’il rejeté la demande de fixation d’une astreinte) ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

— Condamne M. [W] à verser à M. [M] [N], usufruitier, une indemnité d’occupation portant sur les locaux à usage d’habitation, les bâtiments d’exploitation et les terres, d’un montant de 2 650 € par mois, payable le 1er de chaque mois à compter du présent arrêt jusqu’à la libération effective de l’ensemble des biens loués, le mois au cours duquel interviendra la libération des lieux étant dû au prorata de l’occupation effective ;

— Condamne M. [W] à payer à M. [N] les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 36 826,68 € à compter du 23 juin 2021 et sur la somme de 26 498,22 € à compter du 26 novembre 2021 et dit qu’il sera tenu compte pour leur calcul, des versements effectués par M. [W] auprès de l’huissier à leur date exacte et de leur imputation sur les sommes les plus anciennes ;

— Rejette la demande de capitalisation, les intérêts n’étant pas dûs pour une année entière;

— Déboute M. [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

— Ordonne une expertise et désigne pour y procéder

M. [Y] [O], demeurant [Adresse 10]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 12]

Avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux consistant en une propriété agricole, divers bâtiments à usage d’habitation et d’exploitation situés sur la commune de [Localité 15] (Cher) avec terres, prés autour, avec extension sur les communes de [Localité 17] ' [Localité 14] – [Localité 13] (Cher), pour une surface cadastrale totale de 110 ha 33 a 98 ca, et en ce qui concerne la maison d’habitation et les bâtiments d’exploitation situés commune de [Localité 15] pour une superficie de 8 a 73 ca , les référence cadastrales étant mentionnées au bail rural dont copie sera adressée à l’expert par M. [N] ;

— Se faire communiquer toutes pièces relatives à l’état des lieux à la prise d’effet du bail rural ;

— Décrire l’état des biens loués, décrire les éventuelles améliorations et dégradations dont ils seraient affectés et leur cause ; Etablir un état des lieux de sortie ;

— Chiffrer les améliorations ou dégradations et effectuer un compte entre les parties ;

— Etablir un pré-rapport et répondre aux éventuels dires des parties ;

— Etablir ensuite un rapport qui sera adressé à la cour en un seul exemplaire aux fins de taxation, ainsi qu’ aux parties, lesquelles conserveront le choix de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, la cour étant dessaisie ;

— Dit que l’expertise s’effectuera aux frais avancés de M. [N] et de MM [S] qui consigneront entre les mains du régisseur de la cour d’appel de Bourges au plus tard le 1er septembre 2024 la somme de 3000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

— Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation ou d’un relevé de caducité,

— Déboute M. [W] de sa demande d’expertise aux fins de ' fixer rétroactivement à la date du 1er janvier 2015 et a minima à la date du 1er janvier 2019 le montant de la location correspondant aux DPU qui devrait lui être restitué au titre de l’indû’ ;

— Condamne M. [W] à payer à M. [N] et à MM [S] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [W] aux dépens.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V.SERGEANT O. CLEMENT