COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT DE RETRAIT DU RÔLE

DU 12 JUIN 2025

mm

N° 2025/ 211

Rôle N° RG 24/02391 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUBG

S.A.S. HOSAJE

C/

S.A. SOCIETE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE ET AGRICOLE DU MIDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP SUSINI-STUART

SELARL UGGC AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de SALON DE PROVENCE en date du 26 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 54-22-1.

APPELANTE

S.A.S. HOSAJE, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e François SUSINI de la SCP SUSINI-STUART, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Marine CALLA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A. SOCIETE D’EXPLOITATION IMMOBILIERE ET AGRICOLE DU MIDI (S.E.I.A.M), dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son Président Directeur Général en exercice domicilié ès-qualités audit siège

représentée par M^e Bertrand DE HAUT DE SIGY de la SELARL UGGC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

La SA d’Exploitation Immobilière et Agricole du Midi (SA SEIAM) a pour activité la propriété et l’administration d’un ensemble immobilier et d’un domaine rural.

Elle est notamment propriétaire du haras de [Localité 7] sis à [Localité 8]. Il s’agit d’une propriété familiale dont les associés sont membres de la famille [I], dont la directrice de la SEIAM, Madame [F] [I], et de la famille [P].

Plusieurs membres des familles [I] et [P] habitent les divers bâtiments qui existent sur la propriété susvisée.

Monsieur [O], petit neveu de Madame [F] [I] avait créé le 27 août 2014 la Société HOSAGE avec pour activité initiale : « Toutes prestations de services liées au domaine de l’aéronautique et du nautisme, ventes équestres. »

Au début de l’année 2015, la Société HOSAGE a décidé de mettre un terme à ses activités dans l’aéronautique et le nautisme pour se consacrer plus spécifiquement à l’activité équestre.

Fin d’année 2014, la SA d’exploitation immobilière et agricole du Midi a accepté d’accueillir sur l’emprise du haras M. [J] [P].

Elle lui a consenti un contrat d’ouvrier agricole, un logement de fonction et a accepté d’héberger les chevaux des fils de ce dernier. Par convention du 27 juin 2015, la SA d’exploitation immobilière et agricole du Midi (ci-après SEIAM) a consenti à la SAS HOSAGE une mise à disposition à titre gratuit de 33 boxes et 4 paddocks

Par acte du 31 juillet 2015 elle lui a consenti un bail de petites parcelles sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] et partie de la parcelle cadastrée section AB138 afin de créer une carrière d’équitation.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2015 expirant le 31 juillet 2024 en contrepartie du paiement d’un loyer annuel de 12 000 € HT la première année puis de 18 000 €HT les années suivantes, stipulé payable en une fois à terme échu le 31 juillet de chaque année au domicile du bailleur.

Des tensions se sont cristallisées à la suite du développement d’activités équestres sur l’emprise du haras puis en raison de la demande de la société HOSAGE de se voir reconnaître un bail à ferme sur le haras appartenant à la SEIAM.

Le 15 novembre 2017, la SEIAM a adressé à la société HOSAGE une dénonciation de la mise à disposition à titre gratuit des boxes et paddocks, pour le terme du 30 juin 2018.

Par requête du 8 février 2018, la société HOSAGE a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d’une demande de requalification des deux conventions en bail à ferme.

Par arrêt du 21 octobre 2021, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Salon-de-Provence qui a rejeté la demande de requalification. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté.

Exposant que malgré deux mises en demeure des 14 septembre 2021 et du 17 octobre 2022, le règlement du loyer convenu n’était pas effectué, la SEIAM a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de SALON DE PROVENCE par requête enregistrée le 18 octobre 2022 aux fins d’obtenir :

— la résiliation du bail de petites parcelles pour défaut de paiement du loyer,

— l’expulsion de la société HOSAGE ainsi que de tous occupants de son chef sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 2] et partie de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 1] du haras de [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance du commissaire de police, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de la société HOSAJE

— de condamner la société HOSAGE à lui payer:

*43 200 € (TTC) au titre des termes du loyer du 31 juillet 2020 et du 31 juillet 2021

*une indemnité d’occupation de 25000 € par an, hors charges, payable mensuellement de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération

des lieux,

*les dépens et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’affaire a été appelée à l’audience de conciliation du 31 mars 2023 à l’issue de laquelle un procès-verbal de non-conciliation a été dressé.

À l’audience de jugement du 24 novembre 2023. à laquelle l’affaire a été retenue la SA SEIAM, représentée par son avocat, a sollicité désormais aux termes de ses observations orales et écritures et au visa de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime:

A titre Principal

— la résiliation du bail de petites parcelles pour défaut de paiement du loyer

— l’expulsion de la société HOSAGE ainsi que de tous occupants de son chef sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 2] et parties de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 1] du haras de [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance du commissaire de police sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

— ordonner en tant que de besoin la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de la société HOSAJE.

— condamner la société HOSAGE à lui payer 84 400 € au titre des quatre termes de loyers des 31 juillet 2020, 31 juillet 2021, 31 juillet 2022 et 31 juillet 2023

— condamner la société HOSAJE à lui verser 3000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Sur les demandes reconventionnelles':

— débouter la société HOSAGE de l’ensemble de ses demandes

Elle a fait valoir que :

Sur la nature du bail de petites parcelles:

— son intention initiale était d’héberger temporairement les chevaux de la société HOSAJE et de lui permettre d’utiliser une carrière à des fins personnels ; que l’application du statut du fermage n’a jamais été envisagé ; que le haras st Estève est une structure familiale et n’a jamais eu l’intention de développer une activité accueillant du public;

— la parcelle inférieure à la superficie maximale prévue par l’arrêté préfectoral n’échappe partiellement au statut du fermage que si les lieux loués ne constituent pas une partie essentielle d’une exploitation agricole; que le bail précise expressément que les petites parcelles ne constituent pas une partie essentielle d’une exploitation agricole';

La Cour de Cassation par arrêt du 20 avril 2023 a rejeté le pourvoi de la société HOSAJE en considérant que la cour d’appel avait souverainement retenu que la conclusion des deux contrats n’avait pas été dictée par la volonté d’échapper au statut des baux ruraux,

— le bail de petites parcelles met à la charge du preneur un loyer annuel fixé à 18 000 € hors- taxes, actualisé chaque année en fonction de la variation de l’indice des loyers, les loyers étant stipulés payables en une fois à terme échu, le 31 juillet de chaque année, au domicile du bailleur'; que le contrat de bail précise que deux défauts de payement de fermage ou de la part des produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration du délai légal de trois mois après mise en demeure constitue un motif de résiliation judiciaire du bail ; que la société ne s’est pas acquittée du paiement de deux termes de loyer des années 2020 et 2021; que malgré mise en demeure, la société HOSAJE n’a pas réglé ses loyers après expiration du délai de trois mois; qu’elle ne s’est pas plus acquitté du payement du terme du loyer 2022 et 2023, '

La société HOSAJE a libéré les lieux de toute occupation et notamment l’ensemble des boxes et des paddocks ; qu’elle n’exerce plus aucune activité sur les parcelles louées à usage de carrière qu’elle considère comme étant une partie essentielle de son exploitation de sorte qu’elle ne peut prétendre que les parcelles à usage de carrière sont une partie essentielle de d’exploitation du preneur; que l’intention des parties était de permettre l’exercice d’une activité équestre sur la carrière et que la Cour de Cassation a définitivement jugé que l’intention des parties n’était pas de permettre cette activité; qu’elle n’a plus aucun droit

d’usage sur les boxes et paddocks depuis le 30 juin 2018 de sorte qu’il n’y a pas lieu à requalification du bail conclu le 31 juillet 2015 en bail rural soumis au statut du fermage ni à fixation d’un fermage .

Sur la résiliation judiciaire du bail de petites parcelles

— L’article L411-31 de du code rural et de la pêche maritime définit une clause résolutoire d’ordre public pour défaut de paiement

— Il est constant que la Cour de Cassation admet en présence d’une double défaillance portant sur deux termes de loyers distincts que ces deux échéances réclamées en même temps peuvent l’être au sein d’une même mise en demeure;

— La mise en demeure adressée à la société HOSAGE portant sur deux termes de loyer échu est restée vaine; la seconde mise en demeure du 20 octobre 2022 est restée également vaine;

— Le délai de trois mois est expiré de sorte qu’elle est fondée à obtenir le payement des

quatre loyers impayés soit 72 000 €.

La société HOSAJE aux termes des écritures et observations orales de son avocat a sollicité en application de l’article L.411-3 du Code rural:

A titre Principal:

— Dire et Juger que les conditions de l’article L.411-3 ne sont pas réunies.

— Ordonner la requalification du bail de petites parcelles en bail rural soumis aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code rural.

— Déclarer irrecevable la demande formée par la SEIAM en raison de l’irrégularité de la mise en demeure adressée à la société HOSAJE.

A titre reconventionnel :

— Fixer le fermage conformément à l’indice applicable Et subsidiairement :

— Octroyer un délai de paiement à la Société HOSAJE

En tout état de cause : .

— Condamner la SEIAM à verser à la Société HOSAJE la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a fait valoir que:

Sur la nature du bail de petites parcelles:

— Les parcelles louées à usage de carrière constituent une partie essentielle de son exploitation.

— Dès 2015 la société HOSAJE s’est engagée dans une activité de préparation d’entraînement d’équidés domestiques ; en raison des liens familiaux existants entre les membres de chacune des sociétés, l’exercice de son activité s’est déroulé sans contrat jusqu’en juin/juillet 2015, date du contrat de bail qualifié de petites parcelles ; que cette parcelle est essentielle à son exploitation en ce que la carrière est reliée par un chemin aux boxes qu’elle détient et que l’intention des parties était de permettre l’ exercice d’une activité équestre avec usage de 33 boxes et 4 paddocks ; que la seule libération des boxes et des paddocks ne peut être retenue pour l’exclure ; qu’il convient considérer que la carrière est une partie essentielle de son exploitation et que le bail doit être requalifié; qu’il s’en déduit que le loyer doit être plafonné et redéfini de sorte qu’aucune expulsion ne peut être prononcée.

Subsidiairement sur la résiliation':

Elle soutient que s’il n’est pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes, les interpellations doivent être séparées d’un délai minimal de trois mois ; que la SEIAM n’a adressé qu’une seule mise en demeure de sorte qu’elle n’a pas respecté la procédure prévue à l’article L411-31 du code rural.

Subsidiairement, elle considère avoir des raisons sérieuses et légitimes justifiant le défaut de payement des loyers réclamés en ce qu’il est prohibitif s’agissant d’une simple carrière et plus subsidiairement sollicite l’octroi de délais de paiement.

Par jugement du 26 janvier 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Salon de Provence a statué comme suit':

REJETTE la demande de requalification du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015 en bail à ferme émanant de la SAS HOSAJE et la demande subséquente de fixation d’un fermage;

DECLARE recevable la demande en résiliation de bail;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015, portant sur la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 2] et partie de la parcelle cadastrée section AB138 du haras de [Localité 7];

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS HOSAJE ou de tous occupant de son chef des parcelles appartenant à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi cadastrée section [Cadastre 4] [Cadastre 2] et de partie de la parcelle cadastrée section AB138 du haras de [Localité 7], avec au besoin le concours de la force publique et de tout autre intervenant dont le concours sera indispensable ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 100 jours, à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision;

SE RESERVE le contentieux de la liquidation d’astreinte;

DIT que les meubles et effets se trouvant sur les lieux seront remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désigne et à défaut ORDONNE qu’ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé,

CONDAMNE la SAS HOSAJE à verser à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi la somme de 72 000 € au titre des loyers échus des années 2020/2021/2022/2023;

DIT n’y avoir lieu d’ écarter l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNE la SAS HOSAJE aux dépens;

CONDAMNE la SAS HOSAJE à verser la somme de 3 000€ à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

La société HOSAGE a relevé appel par déclaration du 23 février 2024. L’affaire a fait l’objet d’un calendrier de procédure et a été renvoyée au 25 mars 2025 pour être plaidée.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 22 mai 2024 par la société HOSAJE tendant à':

En application de l’article L.411-3 du Code rural

REFORMER le jugement rendu le 26 janvier 2024 par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de SALON DE PROVENCE en ce qu’il a :

Rejeté la demande de requalification du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015 en bail à ferme émanant de la SAS HOSAJE et la demande subséquente de fixation d’un fermage ;

Déclaré recevable la demande en résiliation de bail ;

Prononcé la résiliation du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015, portant sur la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 2] et partie de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 1] du haras de [Localité 7] ;

Ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS HOSAJE ou de tous occupant de son chef des parcelles appartenant à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi cadastrée section AB n°[Cadastre 2] et de partie de la parcelle cadastrée section AB138 du haras de [Localité 7], avec au besoin le concours de la force publique et de tout autre intervenant dont le concours sera indispensable ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 100 jours, à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

S’ est réservé le contentieux de la liquidation d’astreinte ;

Dit que les meubles et effets se trouvant sur les lieux seront remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désigne et à défaut

Ordonné qu’ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé,

Condamné la SAS HOSAJE à verser à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi la somme de 72.000 € au titre des loyers échus des années 2020/2021/2022/2023 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Condamné la SAS HOSAJE aux dépens ;

Condamné la SAS HOSAJE à verser la somme de 3 000 € à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. »

Statuant à nouveau :

DIRE ET JUGER que les conditions de l’article L.411-3 ne sont pas réunies.

ORDONNER la requalification du bail de petites parcelles en bail rural soumis aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code rural.

FIXER le fermage conformément à l’indice applicable

SUBSIDIAIREMENT :

OCTROYER un délai de paiement à la Société HOSAJE

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la SEIAM à verser à la Société HOSAJE la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 9 septembre 2024 par la SEIAM tendant à':

Vu les dispositions de l’article L. 411-31 I 1° du Code rural et de la pêche maritime,

Vu les dispositions de l’article 1103 du Code civil,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Vu l’arrêt de Cour de cassation du 20 avril 2023,

Il est demandé à la Cour pour les causes et raisons sus-énoncées,

CONFIRMER le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de Salon de Provence en date du 26 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de requalification du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015 en bail à ferme émanant de la SAS HOSAJE et la demande subséquente de fixation d’un fermage ;

— Déclaré recevable la demande en résiliation de bail ;

— Prononcé la résiliation du contrat de bail de petites parcelles du 31 juillet 2015, portant sur la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 2] et partie de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 1] du haras de [Localité 7] ;

— Ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la SAS HOSAJE ou de tous occupant de son chef des parcelles appartenant à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi cadastrée section AB n°[Cadastre 2] et de partie de la parcelle cadastrée section AB138 du haras de [Localité 7], avec au besoin le concours de la force publique et de tout autre intervenant dont le concours sera indispensable ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 100 jours, à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision ;

— S’est réservé le contentieux de la liquidation d’astreinte ;

— Dit que les meubles et effets se trouvant sur les lieux seront remis aux frais et risque de la personne expulsée dans un lieu que celle-ci désigne et à défaut ORDONNÉ qu’ils soient entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé,

— Condamné la SAS HOSAJE à verser à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi la somme de 72.000 € au titre des loyers échus des années 2020/2021/2022/2023 ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamné la SAS HOSAJE aux dépens ;

— Condamné la SAS HOSAJE à verser la somme de 3 000 € à la SA société d’exploitation immobilière et agricole du Midi au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DEBOUTER la société HOSAJE de sa demande de requalification du bail de petites parcelles en bail rural soumis aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code rural,

DEBOUTER la société HOSAJE de sa demande de fixation du fermage conformément à l’indice applicable,

En tout état de cause,

DEBOUTER la société HOSAJE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société HOSAJE à verser à la SEIAM la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens.

A l’audience du 25 mars 2025, les parties, conjointement, ont saisi la cour de conclusions cosignées, tendant au retrait du rôle.

MOTIFS

Selon les dispositions des articles 382 et 383 du code de procédure civile, le retrait du rôle est ordonné lorsque toutes les parties en font la demande écrite et motivée, et constitue une mesure d’administration judiciaire. A moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire est rétablie, en cas de retrait du rôle, à la demande de l’une des parties.

Il convient de faire droit à la demande écrite et motivée de retrait du rôle.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mesure d’administration judiciaire,

Ordonne le retrait de l’affaire RG n° 24-02391 du rôle de la cour,

Rappelle qu’à moins que la péremption de l’instance ne soit acquise, l’affaire sera rétablie à la demande de l’une des parties.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,