COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

Rôle N° RG 21/16948 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPJX

S.C.O.P. S.A.R.L. CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 24] GARNIER

C/

S.C. NIKAIA

Copie exécutoire délivrée

le : 3/07/25

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Guillaume GARCIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 25 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/02999.

APPELANTE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 24] GARNIER, poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.C. NIKAIA, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

représentée par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président, magistrat rapporteur

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Au cours de l’année 2014, la SCI Nikaia a acquis 6 biens immobiliers situés à Nice, aux adresses suivantes : [Adresse 1], [Adresse 8], [Adresse 4], [Adresse 20], [Adresse 13] et [Adresse 18].

Ces acquisitions ont été financées par plusieurs emprunts immobiliers que la SCI Nikaia a contractés auprès de la Caisse de Crédit Mutuel Nice Garnier :

— [Adresse 2] (prêts 10278 07905 00020208601, et 10278 07905 00020208603),

— [Adresse 9] (prêts 10278 07905 00020208604, et 10278 07905 00020208605) ,

— [Adresse 5] (prêts 10278 07905 00020208606, et 10278 07905 00020208607),

— [Adresse 21] (prêts 10278 07905 00020208610, et 10278 07905 00020208611),

— [Adresse 15] (prêts 10278 07905 000202086012, et 10278 07905 00020208613),

— [Adresse 19] à [Localité 24] (prêts 10278 07905 00020208614, et 10278 07905 00020208615).

En cas de remboursement anticipé de l’emprunt, l’article 12 de ces contrats stipulait une pénalité de 5 % du montant du capital restant dû avant remboursement, sauf dispense de pénalité si les deux conditions posées par l’article 3.4 étaient satisfaites, en l’occurrence la nécessité que le remboursement ait eu lieu à compter du 60e mois d’amortissement de l’emprunt, et la provenance personnelle des fonds affectés au remboursement par l’emprunteur.

Au cours des années 2019 et 2020, la SCI Nikaia a procédé à la revente des 4 biens situés [Adresse 11], et [Adresse 5]. Subséquemment, elle a procédé au remboursement anticipé des emprunts qui en assuraient le financement.

La Caisse de Crédit Mutuel Nice Garnier lui a appliqué la pénalité de remboursement anticipé, évaluée à la somme de 17 476 euros, et 239,05 euros de frais bancaires consécutifs à la dégradation du niveau de trésorerie de la SCI Nikaia.

Le compte courant de la SCI Nikaia est devenu débiteur le 7 janvier 2020. La SCI l’a provisionné le 15 juin 2020 pour mettre un terme à la facturation des incidents de fonctionnement.

Par assignation du 28 août 2020, la SCI Nikaia a saisi le tribunal judiciaire de Nice aux fins de condamnation de la Caisse de Crédit Mutuel à lui rembourser ces sommes, outre 5 000 euros de dommages-intérêts et 2 000 euros de frais irrépétibles.

Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier à payer à la société civile Nikaia la somme de 13 248,73 euros en principal et la somme de 162 euros au titre de frais bancaires,

— débouté la société civile Nikaia de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier aux dépens de l’instance, et payer à la société civile Nikaia la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 2 décembre 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier a interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante notifiées par la voie électronique le 17 février 2022, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée :

— à payer à la SCI Nikaia les sommes de 13 248,73 et 162 euros,

— à payer à la société civile Nikaia la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— interpréter et expliciter les dispositions contractuelles régissant les relations entre la société civile Nikaia et la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier,

— confirmer que les indemnités de remboursement anticipé contractuellement prévues dans les conditions générales régissant les contrats de prêt sont dues par la société civile Nikaia,

— confirmer que le remboursement à la suite de la revente des biens financés ne rentre pas dans les cas d’exemption prévus aux conditions particulières des contrats de prêt 604-605, 606-607 et 612-613,

— confirmer qu’aucune condition particulière ne prévoit la dispense d’indemnité de remboursement anticipée dans le contrat de prêt 601-603,

— confirmer que les indemnités de remboursement anticipé sont dues par la société civile Nikaia,

En conséquence,

— débouter purement et simplement la société civile Nikaia de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner à la société civile Nikaia de restituer à la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier les sommes à elle versées au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris, avec intérêts au taux légal depuis le versement puis au taux légal majoré dans les conditions légales,

— condamner la société civile Nikaia à payer la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice d’image subi par la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier,

— condamner la société civile Nikaia au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 4 mars 2022, la SCI Nikaia demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’application de la clause particulière de remboursement anticipé quant à l’absence de pénalité,

— juger, conformément aux dispositions contractuelles, qu’aucune indemnité de rachat n’est due à la banque quant aux prêts suivants :

— prêt 10278 07905 00020208601 de 35 000 euros remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 2] à [Localité 24],

— prêt 10278 07905 00020208603 de 74 000 euros remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 2] à [Adresse 23],

— prêt 10278 07905 00020208604 de 35 000 euros remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 10],

— prêt 10278 07905 00020208605 de 70 000 euros, remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 10],

— prêt 10278 07905 00020208606 de 45 000 euros remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 6],

— prêt 10278 07905 00020208607 de 85 000 euros remboursable en 120 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 6],

— prêt 10278 07905 00020208612 de 25 000 euros remboursable en 89 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 16],

— prêt 10278 07905 00020208613 de 80 000 euros remboursable partiellement en 89 et partiellement en 151 échéances en vue de l’achat d’un bien situé [Adresse 16],

— juger que la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier a failli à son obligation de conseil et d’information, préalablement à la perception des indemnités, au moment de leur perception forcée, et encore suite à cette perception abusive,

— juger qu’il existait entre les parties un groupe contractuel, soit une multitude de contrats identiques à des fins équivalentes,

— juger en conséquence qu’il existait entre les parties un devoir particulier de collaboration contractuelle et de loyauté,

— condamner la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier au paiement de la somme de 17 476 euros au titre du remboursement des indemnités de rachat anticipé indues et au paiement de la somme de 162 euros au titre des frais bancaires indus,

— condamner la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier au paiement de la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts, tous préjudices confondus,

— débouter la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] [Adresse 22] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 22 avril 2025.

Le dossier a été plaidé le 6 mai 2025 et mis en délibéré au 3 juillet 2025.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exigibilité de la pénalité de remboursement anticipé au regard de la clause de l’article 3.4 :

Les contrats 10278 07905 00020208604, 605, 606, 607, 612 et 613 concernant les biens situés à [Localité 24] au [Adresse 7], au [Adresse 3] et au [Adresse 12] stipulent :

— au titre des conditions générales, qu'« une indemnité de remboursement anticipé sera à la charge de l’emprunteur. L’indemnité stipulée ci-dessus sera égale à 5 % (CINQ POUR CENT) du capital restant dû avant remboursement » (article 12 alinéa 2), et

— au titre des conditions particulières, que « les pénalités de remboursement anticipé ne seront pas dues par l’emprunteur à compter du 60e mois d’amortissement, si ce dernier prouve que les sommes affectées au remboursement par anticipation proviennent de fonds personnels (succession, donation, épargne personnelle) » (article 3.4).

La Caisse de Crédit Mutuel considère que, la clause de l’article 3.4 est d’interprétation stricte puisqu’elle déroge à la règle générale de l’article 12. Ne sont donc éligibles à la notion de fonds personnels que ceux qui proviennent d’une succession, d’une donation ou d’une épargne personnelle.

La SCI Nikai considère au contraire que l’article 3.4 ne mentionne qu’à titre indicatif ce à quoi renvoie la notion de fonds personnels, étant précisé que les exemples mentionnés sont assez contestables puisqu’une SCI n’a vocation ni à hériter ni à bénéficier d’une donation. Elle estime que les fonds sont personnels puisqu’ils ont intégré le patrimoine de la SCI à la suite de la signature de l’acte authentique.

Sur ce,

L’article 2 des statuts constitutifs de la SCI Nikaia stipule en pages 2 et 3 que cette société finance ses acquisitions de biens immobiliers « soit au moyen de ses capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt ».

Les capitaux propres d’une société correspondent à la fraction de valeur de l’actif que ne grève aucune dette. En cela, ils mesurent la capacité d’une entreprise à autofinancer son développement sans recourir à l’emprunt. Les fonds personnels qu’évoque l’article 3.4 des contrats de prêt correspondent exactement aux capitaux propres qu’évoque l’article 2 des statuts.

Par suite, la SCI Nikaia est fondée à invoquer le bénéfice de la dispense de pénalité de remboursement anticipé, s’agissant tout au moins des contrats de prêt comportant la clause de l’article 3.4. Le jugement entrepris est confirmé de ce chef.

Sur le cas particulier de l’appartement situé à [Localité 24] au [Adresse 2] :

La Caisse de Crédit Mutuel observe que la clause 3.4 n’est expressément stipulée que dans les contrats de prêt concernant les appartements situés au [Adresse 8], [Adresse 4] et [Adresse 13], de sorte que la pénalité de remboursement anticipé est due pour les prêts 10278 07905 00020208601 et 10278 07905 00020208603 concernant le bien situé [Adresse 2].

La SCI Nikaia fait valoir néanmoins que cette dernière opération s’inscrit dans une dynamique contractuelle concernant plusieurs biens immobiliers financés de façon sensiblement identique. Elle ajoute que la banque ne l’a jamais conseillée ou informée de cette différence de rédaction susceptible de lui porter préjudice.

Sur ce,

L’obligation de bonne foi en matière contractuelle ne saurait permettre à la SCI Nikaia de se prévaloir de la clause 3.4 qui, précisément, n’a pas été stipulée dans les contrats de prêt concernant le [Adresse 1]. En sa qualité d’emprunteur averti, la SCI Nikaia ne saurait invoquer un quelconque devoir de mise en garde, lequel ne comporterait en tout état de cause aucun devoir de conseil ou d’information.

La SCI Nikaia estime qu’il revient à la cour d’exercer son pouvoir de réfaction, voire d’écarter cette indemnité en ce qu’elle représente une clause pénale au sens de l’article 1152 devenu 1231-5 du code civil. Elle soutient que la banque aurait dû l’informer de son intention de s’en prévaloir, compte tenu des dispositions de l’article L.313-47 anciennement L.312-21 du code de la consommation.

La Caisse de Crédit Mutuel estime que l’indemnité de 5 % du capital restant dû ne présente pas le caractère d’une clause pénale et qu’en tout état de cause la SCI Nikaia ne saurait être admise au bénéfice d’un statut de consommateur qui lui est inapplicable ' les prêts ayant été consentis à un professionnel de l’immobilier.

La SCI Nikaia a en effet contracté les emprunts concernant le [Adresse 2] dans le cadre de son objet statutaire et ne peut prétendre au statut de consommateur. De façon générale, la réduction d’une clause pénale implique de caractériser le caractère manifestement excessif de son montant au regard du préjudice effectivement subi par le créancier (Com., 11 décembre 2024, 23-15-744). En l’occurrence, la pénalité de remboursement anticipé tend effectivement à réparer le manque à gagner subi par le prêteur du fait de la diminution des intérêts servis par l’emprunteur. Pour autant, en l’occurrence, son évaluation à 5 % du capital restant dû ne présente aucun caractère manifestement excessif. Le jugement entrepris mérite confirmation.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI Nikaia :

La SCI Nikaia soutient que la banque a, par sa propre faute, placé son compte bancaire en position débitrice, ce dont il est résulté des frais qui lui ont été imputés. Elle reproche en outre à la banque d’avoir prélevé des montants indus et importants sans l’en aviser au préalable, ainsi que d’avoir traité par le silence ses réclamations écrites. Elle conclut à la condamnation de la Caisse de Crédit Mutuel au paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.

La Caisse de Crédit Mutuel objecte que les décomptes de crédit qu’elle a transmis au notaire et les actes authentiques que la SCI Nikaia a signés tenaient compte des pénalités de remboursement anticipé, de sorte qu’elle en a été parfaitement informée en temps et en heure. Les contestations n’ont été élevées par la SCI Nikaia que bien après la dernière opération de revente et de remboursement anticipé.

La banque précise que le compte de la SCI Nikaia est resté créditeur jusqu’au 7 janvier 2020, c’est-à-dire postérieurement à la dernière opération de revente. La position débitrice est consécutive à des prélèvements effectués par le Trésor Public. Elle conteste devoir les frais bancaires de 162 euros.

Les frais bancaires que la banque a facturés à la SCI Nikaia n’apparaissant pas justifiés, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a condamné la Caisse de Crédit Mutuel Nice Garnier à lui rembourser la somme de 162 euros de frais bancaires.

Sur la demande de dommages-intérêts de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier :

La Caisse de Crédit Mutuel invoque un préjudice d’image dont elle demande réparation à la SCI Nikaia à hauteur d’une somme de 2 000 euros. Le bien-fondé de la demande principale de la SCI Nikaia étant admis, la demande de la banque tendant à la réparation d’un préjudice d’image ne saurait être accueillie.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

L’équité justifie la condamnation de la Caisse de Crédit Mutuel Nice Garnier à payer à la SCI Nikaia la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] Garnier est condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Y ajoutant,

Condamne la Caisse de Crédit Mutuel Nice Garnier à payer à la SCI Nikaia la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Condamne la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 24] [Adresse 22] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT