COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 JANVIER 2025

N° 2025/6

Rôle N° RG 24/02521 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUQK

Syndic. de copro. VILLA PARADOR

C/

S.C.I. VILLA PARADOR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle PARRACONE

M^e Philippe CAMINADE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 18 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01349.

APPELANT

Syndicat de copropriété VILLA PARADOR

sise [Adresse 1]

représenté par son syndic Administration Immobilière Alliance AIA dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par M^e Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. VILLA PARADOR,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CAMINADE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SARL ADMINISTRATION IMMOBILIÈRE ALLIANCE (AIA)

dont le siège social est [Adresse 2],

représenté par M^e Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Florence PERRAUT, Conseillèrea fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) Villa Parador est propriétaire des lots n°136 et 12 au sein de la copropriété, [Adresse 1], consistant en un appartement de type T2 et un parking.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires Villa Parador, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, la société civile immobilière (SCI) Villa Parador, aux fins d’entendre :

— juger que l’activité de location meublée de tourisme exercée est contraire aux prohibitions du règlement de copropriété et à la destination bourgeoise de l’immeuble ;

— condamner la SCI Villa Parador à cesser l’exercice de toute activité de location meublée de tourisme dans son appartement, dans un délai de 15 jours, à compter de la date de signification de la décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 1 000 euros, par infraction constatée ;

— la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 18 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a :

— dit n’y avoir lieu à référé ;

— débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires Villa Parador, en la personne de son syndic en exercice, aux dépens avec distraction au profit de l’avocat défendeur

— jugé que la SCI Villa Parador serait18 décembre 2024 dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété.

Ce magistrat a notamment considéré :

— que cette occupation semblait contrevenir aux dispositions du règlement de copropriété, qui prévoyait une occupation bourgeoise, que le bailleur à chaque contrat de location devait imposer au locataire de se conformer au règlement de copropriété, lequel prévoyait que l’immeuble était principalement à usage d’habitation ;

— que les nuisances alléguées en demande n’étaient étayées que par les seuls courriels de monsieur [G] ;

— que les allégations en ce qui concernent Mme [H] n’étaient pas même confortées par une attestation de celle-ci ;

— qu’aucun témoignage d’autres copropriétaires subissant d’éventuelles nuisances en provenance du bien de la société Villa Parador n’était produit aux débats ;

— qu’aucun constat d’huissier n’avait été dressé ;

— que l’existence d’un trouble manifestement illicite, qu’il appartiendrait au juge des référés, de faire cesser n’apparaissait pas dès lors suffisamment étayée.

Selon déclaration reçue au greffe le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 22 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise :

— dise et juge que l’activité de location meublée de tourisme exercée par la SCI Villa Parador est contraire aux prohibitions du règlement de copropriété de la résidence et à la destination bourgeoise de l’immeuble ;

— condamne la SCI Villa Parador à cesser l’exercice de toute activité de location meublée de tourisme dans son appartement dans un délai de 15 jours, à compter de la date de signification de la décision, sous astreinte provisoire passé ce délai, de

1 000 euros par infraction constatée ;

— condamne la SCI Villa Parador aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que le règlement de copropriété stipule que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement ;

— que l’immeuble est destiné de manière exclusive à un usage d’habitation et que toute activité commerciale est exclue ;

— que l’exploitation du deux pièces, objet du présent litige est effectuée dans le cadre d’une location de meublés de tourisme et contrevient à l’occupation bourgeoise de l’immeuble fixée dans le règlement de copropriété ;

— que les nuisances alléguées sont étayées ;

— que la jurisprudence de la cour de cassation n’impose en aucun cas les copropriétaires justifient individuellement d’un préjudice particulier ;

— que contrairement à ce qui a été jugé, le juge des référés était bien compétent pour faire cesser une location sur Airbnb en cas de violation du règlement de copropriété, trouble manifestement illicite ;

— que le trouble manifestement illicite est caractérisé en ce qu’il y a infraction au règlement de copropriété et que la preuve est rapportée ;

— que la preuve des nuisances subies par les copropriétaires est rapportée par les diverses attestations versées aux débats.

Par dernières conclusions transmises le 31 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Villa Parador, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise, excepté en ce qu’elle a été déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau :

— juge l’existence de contestations réelles et sérieuses ;

— juge que l’urgence n’est pas caractérisée ;

— juge de l’absence de trouble manifestement illicite démontré par le syndicat des copropriétaires ;

— juge et se déclare incompétent pour statuer ;

— en conséquence,

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— renvoie le syndicat des copropriétaires à mieux se pourvoir ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 5 000 euros pour l’appel ;

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, dont distraction au profit de Maître Caminade ;

— juge que la SCI Villa Parador sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la première instance et de l’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le juge des référés est incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses, de l’absence d’urgence et de l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent ;

— que la jurisprudence considère qu’une clause d’habitation bourgeoise autorise les locations civiles de courte durée ;

— que son activité est civile et non commerciale ;

— qu’elle est une SCI ;

— qu’elle propose simplement la mise à disposition d’un unique appartement au sein de l’immeuble qui comporte 18 lots d’habitation ;

— qu’elle n’offre aucun service complémentaire de nature hôtelière ;

— qu’il est erroné de considérer que son activité contrevient à la destination de l’immeuble ;

— que ses locations ne contreviennent pas au règlement de copropriété.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 novembre 2024.

Par soit transmis en date du 5 décembre 2024, la cour a interrogé les parties sur l’ampleur de la dévolution des conclusions de l’intimé et la recevabilité de l’appel incident, au visa des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, du code de procédure civile, précisant que lorsqu’une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, elle ne peut que la confirmer.

Elle a laissé aux parties la possiblité de formuler leurs observations par le truchement d’une note en délibéré, avant le lundi 16 décembre 2024, 12h00.

Par note en délibéré du 16 décembre 2024, le conseil de la SCI Villa Parador

indique avoir bien fait une demande d’infirmation de l’ordonnance en page 22 et 24 et dans son dispositif via la formule « statuant à nouveau », en ce qu’elle a été déboutée de ses frais irrépétibles.

Aucune note en délibéré n’a été adressée à la cour par le conseil du syndicat des copropriétaires, dans le délai requis.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Par ailleurs, les moyens tirés de l’absence d’urgence, de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence d’un trouble manifestement et/ou d’un dommage imminent ne constituent pas une exception de procédure mais des moyens de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Ils seront examinés dans le cadre des développements subséquents.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soutenue par la SCI Villa Parador.

Sur l’ampleur de la dévolution et la recevabilité de l’appel incident

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant.

Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, la SCI Villa Parador sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation de l’ordonnance entreprise, excepté s’agissant de la demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, où elle en sollicite l’infirmation. Ladite demande est donc la seule recevable, le surplus des demandes ne s’analysant pas comme des prétentions, étant redondantes avec la demande de confirmation.

Sur le trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.Il doit être constaté lorsque, même en l’absence de servitude établie, il est fait obstacle à l’utilisation paisible et prolongée d’un passage.

Il peut également résulter d’une voie de fait, entendue comme un comportement s’écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu’il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d’urgence afin de le faire cesser.

L’existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n’empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Ainsi, tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété stipule dans sa IIème partie, titre I intitulée 'conditions d’usage de l’immeuble', chapitre 1er intitulé 'destination de l’immeuble', article 8, que l’immeuble est principalement destiné à l’usage d’habitation.

Le chapitre II intitulé 'usage des parties privatives', article 10 intitulé 'occupation', prévoit que les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

L’article 12 intitulé 'locations’ précise que les copropriétaires pourront louer leurs appartements à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie à l’article 8 ci-dessus.

Les baux et engagements de locations devront imposer aux locataires, l’obligation de se conformer aux prescriptions du présent règlement.

En tout cas, les copropriétaires resteront personnellement garants et responsables de l’exécution de cette obligation.

Lorsqu’un bail ou un engagement de location aura été consenti, le copropriétaire devra dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.

La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier, sont autorisées.

Afin de justifier de l’illicéité du trouble, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

— une annonce parue sur le site BNB Renting, concernant l’appartement litigieux pour les mois de juillet et août 2023 ;

— un courriel du 3 juillet 2023 adressé par M. [G], pour le conseil syndical, relatant un incident du 9 avril 2023, selon lequel, la rampe d’accès du parking a été bloquée par un véhicule qui s’avère avoir été mis à cet endroit par une locataire de langue anglaise ayant loué l’appartement de la SCI Villa Parador ;

— Six attestations de propriétaires ou prestataires de service de l’immeuble :

* celle de Mme [H] en date du 19 mars 2024, propriétaire de l’appartement au-dessus de la SCI Villa Parador, relatant que les désagréments ont commencé dès leur arrivée et à partir de juillet 2022, subissant des nuisances nocturnes liés aux fréquents changements d’occupants ainsi que la gêne occasionnée par le ménage effectué vers 5h du matin, ayant fini par la décider à vendre son bien fin 2022 ;

* celles de Mme [S] du 18 mars 2024, et 8 octobre 2024, propriétaire sur le même palier que la SCI Villa Parador, affirmant qu’au printemps 2022, il y a eu une succession d’occupants occasionnant des nuisances en raison des heures tardives de leur arrivée ou de leur départ et des abandons d’ordures sur le palier ; des soirées bruyantes durant les périodes de location du festival de [Localité 3] engendrant nuisances et bruits ;

* celle de Mme [L] du 18 mars 2024, relatant l’incident du 9 avril 2023 ;

* celle de M. [X] du 20 mars 2023, entrepreneur effectuant le ménage au sein de l’immeuble et décrivant qu’à partir du mois de juillet 2022, des déchets ménagers étaient jetés et laissés sur le palier du bien de la SCI Villa Parador, et que d’autres, n’étaient pas triés et jetés dans les conteneurs jaunes ;

* celle de M. [E] du 7 octobre 2024, prestataire de ménage au sein de l’immeuble, relatant des désordres, abandons de bouteilles vides dans le local technique, de déchets ménagers jetés dans le bac jaune, de porte d’entrée laissée ouverte.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Villa Parador produit notamment :

— un récépissé de déclaration en mairie de la mise en location du bien, en date du 25 novembre 2021 ;

— trois attestations du gérant de l’agence 'Live in [Localité 3]', en date du 20 septembre 2023 :

* certifiant être détenteur d’un mandat d’administration de gestion locative saisonnière et s’occuper de gérer la prise de réservations, de recevoir les hôtes durant l’absence des propriétaires, lors des périodes estivales et de congrès, de réaliser le ménage de sortie durant les horaires autorisés par la copropriété ;

* certifiant également que sur la période allant du 19 novembre 2021 au 28 février 2023, aucun trouble du voisinage n’a été constaté, les locataires ayant été respectueux des lieux, ce dont il s’est assuré auprès des occupants de l’immeuble ;

* certifiant que, sur la même période, le personnel de ménage s’est fait prendre à partie à la porte de l’appartement à cause du bruit occasionné durant la prestation nettoyage : passage d’aspirateur, balai sur la terrasse.

* Sur la destination de l’immeuble

Selon la définition donnée par M. [U] lors des travaux préparatoires à la loi du 10 juillet 1965,la destination pourrait être définie comme l’ "ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu des divers éléments,

notamment de l’ensemble des clauses et documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble ainsi que de la situation sociale de ses occupants".

Si elle est appréciée en premier lieu à la date de la création de la copropriété, la destination de l’immeuble peut néanmoins évoluer, à la mesure des changements de l’environnement, des conditions d’habitation et des caractéristiques de l’immeuble.

En l’espèce, il s’évince des dispositions du règlement de copropriété que la clause d’habitation bourgeoise peut être qualifiée 'd’ordinaire’ et non 'd’exclusive', car elle autorise l’habitation des lots et permet également l’installation d’activités civiles (professions libérales), à raison de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

Ainsi, la location en meublé, dans un immeuble d’habitation bourgeoise n’est pas en elle-même contraire à la destination de l’immeuble. (Cass. 3ème civ., 22 mai 2012, n° 11-10.032), d’autant que le règlement de copropriété de l’immeuble objet du présent litige, autorise les locations en meublé par appartement entier.

* Sur le type de location en meublé par la SCI Villa Parador

Il est acquis que le critère fiscal n’est pas opérant à lui seul, pour faire la distinction entre une location « civile » et « commerciale » (Cass. 3ème civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455).

En effet, nonobstant l’énumération juridique des actes de commerce, les dispositions des articles 34 et 35 du code général des impôts conduisent à taxer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) certains profits retirés de l’exercice soit d’activités ayant une nature civile, sur le plan juridique, soit d’activités de nature commerciale exercées à titre non-professionnel.

Sont considérés fiscalement comme des bénéfices industriels et commerciaux : […] les profits retirés de la location d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation […].

Il s’évince que le droit fiscal s’écarte ainsi du droit privé et considère que la location en meublé, à titre habituel, de chambres ou d’appartements est une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celle des revenus fonciers, que cette activité soit exercée à titre professionnel ou à titre non-professionnel.

Or, en droit civil, la location d’immeubles ou de logements meublés est regardée de longue date comme revêtant un caractère civil (Civ. 15 févr. 1921, Gaz. Pal. 1921. 1. 337) à moins qu’elle ne soit l’accessoire d’une activité commerciale (Com, 5 décembre 1961, D. 1962, n 88). Cette position trouve son fondement dans l’idée selon laquelle, la location d’un immeuble ne constitue pas une entreprise commerciale, quelles que soient les conditions de location.

L’activité de location en meublé à titre professionnel peut être considérée comme une activité commerciale lorsqu’elle est accompagnée de prestations complémentaires (Cass. 3e civ., 4 janvier 1991, pourvoi n° 89-10.959, Bulletin 1991 III N 2).

En l’espèce, le règlement de copropriété autorise les locations en meublé par appartement entier et aucune clause du règlement de copropriété n’interdit expréssément les locations de courte durée de type Airbnb.

Par ailleurs, l’activité de location de courte durée est commerciale lorsqu’elle est accompagnée de services et non conforme à une clause d’habitation bourgeoise qualifiée d’ordinaire (Cass. civ 3ème 8 mars 2018 n°14-15. 864).

L’activité de location touristique de courte durée n’est pas commerciale si elle n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier (Cass. 3ème civ, 25 janvier 2024, n°22-21.455).

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, la SCI Parador est une société civile, proposant sur son annonce la mise à disposition d’un appartement au sein de l’immeuble.

Il n’est pas établi que la SCI Villa Parador offre des services complémentaires de nature hôtelière, tel que le ménage quotidien, la possibilité de changement de linge à la demande du client, l’existence d’une réception qui permet un accueil autre que celui consistant en la réception des clients.

Par conséquent, l’existence d’une activité commerciale par la SCI Villa Parador qui serait incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise ordinaire, n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

L’ incompatibilité entre la clause d’habitation bourgeoise, qui peut être qualifiée d’ordinaire, de l’immeuble et la location en meublé de courte durée, telle que pratiquée par la SCI Villa Parador se heurte donc à des contestations sérieuses.

De même, en l’absence de disposition spécifique du règlement de copropriété interdisant les locations de type Airbnb, la violation de celui-ci par la location en meublé de courte durée, telle que pratiquée par la SCI Villa Parador, doit être considérée comme sérieusement contestable. L’existence d’un trouble manifestement illicite de ce chef n’est pas établi avec l’évidence requise en référé.

* Sur les troubles du voisinage

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, un tel trouble étant susceptible d’être qualifié de manifestement illicite au sens de l’article 835, précité, du code de procédure civile. Le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, les attestations versées aux débats par le syndicat des copropriétaires manquent de précision qunat aux fréquences et répétitions des nuisances décrites.

De même, il n’est pas rapporté la preuve que les déchets et détritus retrouvés dans les parties communes, appartiennent aux locataires de la SCI Villa Parador.

Aucun constat d’huissier, ni photographies permettant de dater précisément les faits, ne sont produits.

Par ailleurs, ces attestations sont contredites par celle du gérant des locations saisonnières de la SCI Villa Parador, qui précise que sur la période allant du 19 novembre 2021 au 28 février 2023, aucun trouble du voisinage n’a été constaté.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que la location meublée telle qu’ exercée par la SCI Villa Parador, n’est pas constitutive d’une violation du règlement de copropriété, contrevenant à la destination de l’immeuble, avec l’évidence requise en référé.

Dès lors aucun trouble manifestement illicite n’est établi avec l’évidence requises en référé.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires Villa Parador aux dépens de l’instance, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et dit que la SCI Villa Parador sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires Villa Parador, qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires Villa Parador supportera, en outre les dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de Maître Philippe Caminade.

La SCI Villa Parador sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SARL Administration Immobilière Alliance ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires Villa Parador à payer à la SCI Villa Parador, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires Villa Parador de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Villa Parador aux dépens d’appel ;

Dit que la SCI Villa Parador sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de la copropriété.

La greffière Le président