COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 01 JUILLET 2025

N° 2025/ 320

Rôle N° RG 21/07068 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHN4H

[N] [Y]

C/

[W] [P]

S.C.I. LA MICHEQUETTE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 8] CHERFILS

M^e Paul GUEDJ

M^e Ariane FONTANA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 20 Avril 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/08701.

APPELANT

Monsieur [N] [Y],

né le 17 Août 1984 à [Localité 5] (ALGERIE) demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté par M^e Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

INTIMES

Maître [W] [P] Membre de la SCP [W] [P]- Laurent JURION Notaires associés

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et assisté ayant pour M^e François LOUSTAUNAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

S.C.I. LA MICHEQUETTE

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ariane FONTANA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Julie AUCHAPT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Renaud PALACCI, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] a acquis de la Sci La Michequette en date du 23 mars 2017, par acte authentique dressé par Me [W] [P] , trois lots situés à [Adresse 10] cadastré Section AC, n°[Cadastre 1] [Adresse 9] d’une superficie de 1 034m2.

Ces lots, constitués de deux garages et d’un local comprenant trois bureaux, ont été réunis afin de former un appartement, comme cela est mentionné à l’acte de vente, précision étant faite que ces modifications n’ont pas fait l’objet de changement de destination ni d’autorisation d’urbanisme.

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2017, M. [N] [Y] a mis ce bien en location.

Après que celui-ci a été gravement touché par les inondations qu’a subi le Var, suite aux fortes pluies du 10 octobre 2018, le maire lui a adressé un courrier le 15 novembre 2018 lui indiquant qu’il envisageait de prendre un arrêté municipal de police visant à lui enjoindre de faire cesser sans délai toute occupation de ces locaux à titre d’habitation, relevant que le changement d’affectation n’avait jamais été sollicité et qu’un tel permis de construire ne serait pas accordé, l’immeuble étant en zone inondable, ce caractère ayant été constaté à plusieurs reprises lors des inondations de 2009, 2010 et 2014.

Le maire de [Localité 11] a pris un arrêté le 17 décembre 2018 mettant fin à l’habilité du logement, arrêté toujours en vigueur.

Considérant que son consentement à la vente avait été vicié, M. [Y], par acte du 11 décembre 2018, a assigné la Sci La Michequette et M. [W] [P] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, en nullité de la vente.

Par jugement en date du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— débouté M.[N] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné M.[N] [Y] à payer à la Sci La Michequette et à M. [W] [P] la somme de 2.000 euros chacun au titre de I 'article 700 du code de procédure civile;

— condamné M.[N] [Y] aux dépens;

— dit que les dépens seraient distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile

au profit des avocats qui en. ont fait la demande ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a considéré en substance que la mention apposée dans l’acte, selon laquelle le notaire attirait l’attention de l’acquéreur sur l’absence de changement de destination officielle du bien et l’absence de réunion des trois lots était de nature à écarter toute erreur sur les qualités substantielles ; il a par ailleurs écarté tout dol de la venderesse considérant qu’il n’était pas établi que l’origine des lots lui avait été sciemment dissimulée, pas davantage que la situation inondable des lieux situés en sous sol.

Enfin, le tribunal a considéré que la vente de ces lots n’était pas interdite, et donc pas illicite, justifiant ainsi le rejet de sa demande d’annulation de la vente et de ses demandes subséquentes.

Par déclaration en date du 10 mai 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées M.[N] [Y] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 10 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [N] [Y], demande à la cour de :

— le dire recevable en son appel ;

— réformer le jugement rendu en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— ordonner et prononcer la nullité de la vente conclue le 23 mars 2017 entre la Sci La Michequette et lui-même ;

— juger que M. [P] et la Sci La Michequette ont commis in solidum des manoeuvres frauduleuses caractérisant un dol, et à tout le moins un dol par non-fourniture des renseignements sur toutes les inondations subies par le local qui sont contraires à la clause contenue dans l’acte notarié.

— juger qu’il a commis une erreur sur le caractère habitable du bien acquis le 23 mars 2017 selon acte notarié sis [Adresse 2] à [Localité 14] désigné comme suit :

Dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 13], cadastré AC [Cadastre 1] [Adresse 9]

Lot n°18 un garage situé au sous-sol de l’immeuble et les 69/10 000èmes) des parties communes générales

Lot n°19 un garage situé au sous-sol de l’immeuble et les 83/10 000èmes) des parties communes générales

Lot n°59 un local sis au sous-sol du bâtiment, ayant son accès extérieur de l’immeuble et comprenant trois bureaux et un local annexe et les 143/10 000èmes des parties communes générales,

Tel que le bien existe, avec tous immeubles par destination

Précision étant ici faite que les lots n°18, 19 et 59 ont été matériellement réunis pour former un seul et unique appartement qui se compose : d’une entrée, un séjour avec cuisine, deux chambres, une salle de bains et un WC.

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à lui restituer la somme de 150.000 euros correspondant au prix de vente ; et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2017 ;

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à lui verser le montant des intérêts qu’il a déboursé concernant son prêt bancaire pour 13 785,27 euros selon le tableau d’amortissement, ainsi que le montant des différents frais du crédit, soit en définitif à verser la somme de 19 167,47 euros ;

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] au remboursement des frais annexes à la vente, frais de Notaire et droit de mutation soit 8 605 euros contenus page 10 de l’acte notarié.

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à régler suite au courrier de la Mairie de [12] du 15/11/18, les loyers qu’il paye tous les mois pour se reloger, soit 67 463 euros d’octobre 2018 à avril 2025, date à laquelle le dossier sera vraisemblablement plaidé ;

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à régler une somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard à la gravité du dossier et ce, pour préjudice moral, et anxiété, trouble de jouissance, économique, perte de location, et non-information sur la dangerosité du local vendu ;

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à régler tous les frais liés au retrait de l’hypothèque prise par le CIC sur bien acquis ;

— condamner solidairement la Sci La Michequette et M. [P] à régler une somme de 5 000 euros selon l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens, y compris les frais d’huissier lié au procès-verbal de constat, ceux d’appel avec distraction.

L’appelant considère en premier lieu que son consentement a été vicié par erreur, considérant que l’acte de vente décrit le bien acquis comme un appartement utilisé à usage d’habitation, ce que corroboraient les pièces techniques produites par le vendeur ; qu’il était mentionné à l’acte que l’acquéreur entendait conserver cet usage, démontrant ainsi que le caractère habitable était une qualité essentielle. Il estime enfin que l’erreur sur la valeur du bien doit être retenue, compte tenu des évaluations du bien qu’il produit, inférieures de 120 000 euros au prix payé.

M. [Y] invoque également avoir subi un dol, la venderesse lui ayant caché la véritable destination du bien ainsi que les sinistres pour inondation subis par celui-ci, les documents produits étant relatifs à un immeuble d’habitation.

L’appelant estime avoir signé un contrat illicite, pour avoir acquis un bien désigné comme un appartement alors qu’il ne pouvait pas l’être, entraînant de fait sa nullité.

Il produit divers échanges entre l’avocat de la venderesse et le notaire, dont il ressort que les professionnels étaient conscients de la difficulté engendrée par la nature du bien, la seule remise d’un avis remis par le notaire n’étant pas suffisant pour écarter toute faute de sa part, ce d’autant que cet avis ne mentionnait qu’une inondation, alors que la mairie a relevé que le bien en avait subi six.

M. [Y] invoque, en réaction à l’information de ce que le bien avait subi plusieurs inondations, la garantie des vices cachés de ce fait justifiant la résolution de la vente, considérant que la Sci n’a pas rempli l’attestation sur l’honneur sur laquelle elle devait pourtant déclarer tous les arrêtés de catastrophe naturelle, alors que le syndic a signalé au notaire que le bien avait subi deux inondations et non une seule comme avancé, faits confirmés par le maire de la commune.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 17 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sci la Michequette demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en tous points ;

Et statuant à nouveau

— dire et juger que la vente est parfaite et licite ;

— dire et juger qu’aucun vice du consentement n’est caractérisé ;

— rejeter les demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux dépens.

L’intimée conteste toute erreur, considérant que l’acheteur était parfaitement informé de la situation du bien à la date de l’acte de vente ; elle conteste également tout dol, considérant avoir donné toutes les informations dont elle disposait, tant sur la destination du bien vendu que sur l’existence d’inondations dans la zone du bien vendu et précise, en réponse aux conclusions de l’appelant, qu’il est établi par l’acte de vente que les annexes contenant nombre d’informations lui ont bien été remises avec l’acte. Quant à la survenance antérieure d’inondations, l’intimée dit avoir spontanément évoqué un épisode de ce type, rappelle n’avoir l’obligation de déclarer que les inondations ayant fait l’objet d’une reconnaissance de catastrophe naturelle et relève que si d’autres inondations ont été mentionnées sur ce bien par la mairie, il appartient au demandeur de rapporter la preuve de ce qu’informé de ces événements il n’aurait pas acquis le bien, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Enfin, elle estime subsidiairement qu’aucun préjudice n’est démontré.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 3 novembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [W] [P] demande à la cour de :

— Confirmer en tous points le jugement,

— Débouter M. [N] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— Le condamner aux dépens avec distraction.

Rappelant liminairement que seul le vendeur pourrait être tenu à restitution puisqu’il a perçu le prix et récupérera la propriété du bien litigieux en cas d’annulation, il considère que les conditions d’engagement de sa responsabilité civile professionnelle ne sont pas réunies.

Il relève en effet que l’acquéreur était informé de la situation administrative du bien et que par ailleurs lui a été remis le courrier du syndic évoquant l’ensemble des inondations subies par le bien.

Il considère par ailleurs, s’agissant de la licéité de la vente, que dans la mesure où le règlement de copropriété ne contient aucune clause limitative à la destination de l’immeuble,le changement d’affectation non obtenu par l’accord de la copropriété lui eut été inopposable, l’immeuble en question étant destiné à l’usage principal d’habitation, et en tout état de cause, que la copropriété via le syndic connaissait le changement d’affectation depuis plus de 20 ans.

Il en déduit que ce bien était donc vendable.

Sur les vices du consentement invoqués, le notaire relève qu’il ne peut s’immiscer dans la détermination du prix du bien de sorte que l’erreur sur la valeur ne peut lui être imputée, que la chose a été valablement décrite à l’acte, de sorte qu’aucune erreur sur celle-ci ne peut davantage l’être.

Il conteste également tout dol, considérant que l’acquéreur a bénéficié de l’ensemble des informations nécessaires.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour, observant que la demande de résolution de la vente invoquée dans le corps des conclusions de M. [Y] n’apparaît pas dans le dispositif de ses conclusions, ne statuera pas sur ce point n’en étant pas saisie, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur l’annulation de la vente en raison de vices du consentement

Aux termes des articles 1130 et suivants du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Sur l’erreur

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du même code ajoute que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

M. [Y] invoquant avoir souhaité et cru acquérir un bien à usage d’habitation au soutien de sa demande d’annulation de la vente, produit diverses pièces, s’appuyant en outre sur la mention contenue à l’acte de vente de ce que 'les lots 19,19 et 59 ont été matériellement réunis pour former un appartement'.

Lesdites pièces consistent en un rapport de mission de repérage relatif à l’amiante, un état du bâtiment relatif aux termites, un diagnostic de l’installation électrique et un diagnostic de performance énergétique, décrivant toutes le bien acquis comme un appartement.

Il est néanmoins clairement indiqué à l’acte authentique de vente, en dépit des apparences du bien, que 'le notaire attire l’attention de l’acquéreur sur le fait que ces lots n’ont jamais fait l’objet d’une réunion et changement de destination officielle par l’établissement d’un acte modificatif ou règlement de copropriété ni d’une autorisation d’urbanisme'.

M. [Y] a également signé un document établi par le notaire le jour de la vente, intitulé 'reconnaissance de conseils donnés', dans lequel il atteste avoir été parfaitement averti que les biens acquis n’ont jamais fait l’objet d’une réunion et de changement de destination officielle par un acte modificatif au règlement de copropriété ni d’une autorisation d’urbanisme.

Il en résulte qu’aucune erreur n’est caractérisée, ni en tout état de cause, aucune erreur excusable susceptible d’entraîner la nullité du contrat de vente.

Sur le dol

L’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’appelant, sur qui pèse la charge de la preuve du dol allégué, doit rapporter la preuve des manoeuvres dolosives reprochées à la société venderesse.

Or, comme indiqué plus avant, l’acte de vente lui-même mentionne expressément l’absence de changement de destination, tandis que le notaire a rédigé un écrit particulièrement précis quant à la situation juridique du bien et à l’historique de son usage, ainsi que quant au risque d’inondation affectant ledit bien, joignant à cet acte les courriers du syndic et du représentant du syndicat des copropriétaires relatifs à la situation du bien acquis et à l’ensemble des inondations l’ayant affecté.

Il est donc établi que M. [Y] a acquis ce bien en connaissance de cause, sans au demeurant que celui-ci n’explique en quoi la Sci La Michequette lui aurait caché la situation administrative dudit bien en dépit des mentions exposées plus avant, pas davantage que le notaire qui a pris la précaution, au-delà desdites mentions apposées dans l’acte, de rédiger une synthèse de la situation du bien en y joignant l’ensemble des courriers relatifs aux antécédents d’inondation de celui-ci.

Sur ce dernier point, il est expressément mentionné à l’acte de vente, paraphé et signé de l’ensemble des parties, que les annexes ont été remises à l’acquéreur, lesdites annexes comprenant un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet, la base de données Géorisques, ainsi qu’un état établi par la Sarl ACT ayant procédé à un repérage diagnostic technique mentionnant la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune.

M. [Y] ne peut donc légitimement invoquer avoir été trompé quant à la situation administrative du bien et aux antécédents d’inondation subis, l’ensemble des informations lui ayant été dispensées et remises à l’occasion de la vente.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté tout dol à l’occasion de cette transaction.

Sur le défaut de contenu certain et licite

L’article 1162 du code civil dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

M. [Y] ne démontre pas en quoi cette vente aurait été illicite, aucun texte n’interdisant la vente de lots n’ayant pas fait l’objet de changement de destination, fussent-ils frappés d’arrêté de péril, ce qui n’était au demeurant pas le cas à la date de la transaction, tandis que la circonstance que le changement de destination du bien n’ait pas été autorisé par la mairie n’en interdit pas davantage la cession.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande tendant à l’annulation de la vente du bien, et de l’ensemble des demandes subséquentes à cette prétention rejetée.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, M. [Y] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sci La Michequette et à M. [W] [P] chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [Y] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [Y] à régler à la Sci La Michequette et à M. [W] [P] chacun la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT