COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 09 DECEMBRE 2025

N° 2025/497

Rôle N° RG 23/06539 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIZ6

[E] [S]

C/

[Z] [H] [T]

[U] [I] [T]

[N] [V] [T]

[G] [T] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Caroline PAYEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 24 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02917.

APPELANT

Monsieur [E] [S]

né le 31 Décembre 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [Z] [H] [T]

né le 11 Juin 1952 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [I] [T]

né le 22 Août 1948 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [N] [V] [T]

né le 14 Décembre 1949 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5] (ISRAEL)

Madame [G] [T] épouse [B]

née le 02 Juin 1956 à [Localité 7] (ALGERIE), demeurant [Adresse 6] (ISRAEL)

tous quatre représentés par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 juillet 2019, M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], propriétaires indivis, ont consenti à M. [E] [S] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain avec un bâtiment à usage commercial édifié, situé [Adresse 2], au prix de 290 000 euros. Il était stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt à obtenir au plus tard le 30 septembre 2019, d’un montant de 290 000 euros avec un taux d’intérêt fixe hors assurance au maximum de 2 %, pour une durée maximale de 20 ans. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 14 500 euros était fixée outre une clause de pénalité à hauteur de 29 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 octobre 2019, M. [U] [T] a mis en demeure M. [E] [S] de justifier de l’octroi de ce crédit.

Ce financement n’a pas été obtenu et il n’a pas été procédé à la réitération de la vente.

Une conciliation a été tentée devant la chambre départementale des notaires qui a donné lieu à un procès-verbal de non conciliation le 24 janvier 2020.

Par acte du 27 février 2020, M. [U] [T], M. [Z] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] ont assigné M. [E] [S] aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

dit que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 23 juillet 2019 d’un montant de 14 500 euros doit être conservée dans son intégralité par Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T], et M. [U] [T],

ordonné que la somme de 11 000 euros détenue en comptabilité par maître [R], notaire, soit versée à Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T] ensemble au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamné M. [E] [S] au paiement d’une somme de 3 500 euros en complément de l’indemnité d’immobilisation à Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T] ensemble,

condamné M. [E] [S] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues dans la promesse de vente du 3 juillet 2019 à Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T] ensemble,

débouté Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T] ensemble de leur demande de condamnation de M. [E] [S] au paiement d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

condamné M. [E] [S] au paiement d’une somme de 2 500 euros à Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T], ensemble, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [E] [S] au paiement des dépens,

rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a estimé qu’il était justifié de ce que le bénéficiaire n’avait pas réalisé la condition suspensive de financement contractuellement fixée le 23 juillet 2019, et en a déduit que l’indemnité d’immobilisation devait revenir aux promettants.

En revanche, il a estimé le montant de la clause pénale à hauteur de 29 000 euros disproportionnée par rapport au montant de l’indemnité d’immobilisation, et l’a réduite à hauteur de 5 000 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mai 2023, M. [E] [S] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré portant condamnation à son endroit, dûment reprises.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a radié l’affaire pour défaut d’exécution du jugement entrepris. L’affaire a été réenrôlée le 12 mai 2023.

Par conclusions transmises le 5 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] [S] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

réforme le jugement rendu le 24 décembre 2020 du chef des points critiqués dans la déclaration d’appel, et, notamment, en ce qu’il a dit que l’indemnité d’immobilisation, prévue dans la promesse de vente du 23 juillet 2019 d’un montant de 14 500 euros doit être conservée dans son intégralité par les consorts [T], a ordonné que la somme de 11 000 euros détenue en comptabilité par le notaire leur soit versée, l’a condamné à verser la somme de 3 500 euros ainsi que la somme de 5 000 euros de pénalités et 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes,

ordonne la restitution du dépôt de garantie versé à son profit,

Subsidiairement :

' juge que les demandes concernant l’indemnité d’immobilisation et concernant les pénalités financières sont des clauses pénales,

' juge que les montants réclamés sont manifestement excessifs,

' ramène le montant des indemnités à de plus justes proportions et notamment à un euro,

En tout état de cause :

' condamne M. [U] [T], M. [N] [T] et M. [N] [T] à lui régler la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 11 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

déboute M. [E] [S] de toutes ses demandes,

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a minoré à la somme de 5 000 euros les montants des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

Statuant à nouveau :

juge que la clause pénale stipulée à la promesse unilatérale du 23 juillet 2019 contractée entre les parties d’un montant de 29 000 euros n’est pas manifestement excessive,

En conséquence :

condamne M. [E] [S] à verser Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T] et M. [U] [T], ensemble, la somme de 29 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019,

À titre subsidiaire :

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et en ce qu’il a condamné M. [E] [S] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

En tout état de cause :

condamne M. [E] [S] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 décembre 2024.

Dans les suites de l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025, il a été sollicité des parties une note en délibéré quant à la situation de M. [Z] [T], régulièrement intimé par M. [S] et ayant constitué avocat le 9 mars 2021, sans que des conclusions ne soient prises dans ses intérêts et contre lui.

Par note en délibéré du 21 janvier 2025, le conseil constitué au nom de M. [Z] [T], de M. [U] [T], de M. [N] [T] et de Mme [G] [T] épouse [B] a indiqué que 'M. [Z] [T] n’apparaissait pas dans ses écritures au motif que le tribunal judiciaire de Marseille n’avait prononcé de condamnations de M. [E] [S] qu’au seul bénéfice de M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] et avait ainsi omis de statuer de la même façon sur les demandes identiques formulées par M. [Z] [T], pourtant également propriétaire indivis du bien et signataire de la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019.'

Aucune note en délibéré n’est parvenue de la part de M. [E] [S].

La communication du dossier de première instance a été sollicitée par la cour et obtenue le 26 février 2025.

Par arrêt avant dire droit du 18 mars 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de régulariser leurs écritures à l’égard de M. [Z] [T], a invité M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] à conclure avant le 18 avril 2025, a invité M. [E] [S] à conclure avant le 19 mai 2025 et a renvoyé l’examen de l’affaire à la mise en état de la chambre 1-1 de la cour, réservant par ailleurs les demandes des parties et les dépens.

Par dernières conclusions transmises le 16 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [E] [S] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

' ordonne la reprise d’instance,

infirme le jugement rendu le 24 décembre 2020 du chef des points critiqués dans la déclaration d’appel, et, notamment, en ce qu’il a dit que l’indemnité d’immobilisation, prévue dans la promesse de vente du 23 juillet 2019 d’un montant de 14 500 euros doit être conservée dans son intégralité par M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], a ordonné que la somme de 11 000 euros détenue en comptabilité par le notaire leur soit versée, l’a condamné à verser la somme de 3 500 euros ainsi que la somme de 5 000 euros de pénalités et 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

déboute M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] de l’ensemble de leurs demandes,

ordonne la restitution du dépôt de garantie versé à son profit,

Subsidiairement :

' juge que les demandes concernant l’indemnité d’immobilisation et concernant les pénalités financières sont des clauses pénales,

' juge que les montants réclamés sont manifestement excessifs,

' ramène le montant des indemnités à de plus justes proportions et notamment à un euro,

En tout état de cause :

' déboute M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] de toutes leurs demandes,

' condamne M. [U] [T], M. [N] [T] et M. [N] [T] à lui régler la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d’appel.

M. [E] [S] soutient qu’il a sollicité plusieurs banques en vue d’obtenir le financement de cette acquisition, mais a vu ses demandes rejetées le 23 janvier 2020 par le crédit mutuel et par la SMC le 25 mars 2020. Il estime que cette condition suspensive ne pouvait donc être considérée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil. Il assure avoir effectué les démarches requises pour obtenir ce financement, auprès de plusieurs établissements et réfute le fait d’avoir mis volontairement en échec cette condition en sollicitant un prêt de 300 000 euros, et non de 290 000 euros. Il conteste avoir renoncé au dépôt de garantie.

M. [E] [S] fait valoir en outre que les clauses contractuelles prévoyant l’indemnité d’immobilisation et l’indemnité retenue par le tribunal sont des clauses pénales, excessives et disproportionnées au regard de la faible durée d’immobilisation du bien, de sorte qu’il convient de faire application de l’article 1231-5 du code civil.

Par dernières conclusions transmises le 24 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

' reçoive M. [Z] [T] en ses écritures aux côtés de M. [U] [T], M. [N] [T], et Mme [G] [T] épouse [B],

déboute M. [E] [S] de toutes ses demandes,

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a minoré à la somme de 5 000 euros les montants des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

Statuant à nouveau :

juge que la clause pénale stipulée à la promesse unilatérale du 23 juillet 2019 contractée entre les parties d’un montant de 29 000 euros n’est pas manifestement excessive,

En conséquence :

condamne M. [E] [S] à verser Mme [G] [T] épouse [B], M. [N] [T], M. [U] [T] et M. [Z] [T] ensemble la somme de 29 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019,

À titre subsidiaire :

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et en ce qu’il a condamné M. [E] [S] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

condamne M. [E] [S] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues par la promesse de vente du 23 juillet 2019 à M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], ensemble,

En tout état de cause :

condamne M. [E] [S] à verser à M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [Z] [T] indique intervenir volontairement à l’instance d’appel en tant qu’indivisaire du bien en cause, et sollicite la rectification de l’omission de statuer commise par le premier juge.

Les intimés font d’abord valoir que la condition suspensive de financement doit être réputée accomplie à raison de la défaillance de M. [E] [S], bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente qui en a empêché la réalisation. Ils soutiennent que ce dernier a déposé une première demande de prêt, dans les délais, à hauteur de 300 000 euros, alors que le contrat prévoyait un maximum de 290 000 euros. Ils ajoutent que la deuxième demande de prêt dont il est justifié a été formulée le 10 décembre 2019, soit bien après le délai butoir fixé pour la réalisation de la condition, qui plus est à des conditions financières ignorées. Les intimés indiquent avoir mis en demeure l’appelant de justifier de ses démarches, conformément aux stipulations contractuelles. En conséquence, ils soutiennent que l’indemnité d’immobilisation, stipulée en page 10 de l’acte, leur revient en intégralité, ce que l’appelant avait reconnu dans un courrier du 12 novembre 2019.

Par ailleurs, les intimés contestent toute minoration de l’indemnité d’immobilisation et des pénalités conventionnelles. Ils s’opposent à toute qualification de la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, celle-ci n’ayant pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de ses obligations. Ils ajoutent que l’existence d’un préjudice n’en conditionne pas le versement.

S’agissant de la clause pénale contractuellement stipulée, ils font valoir qu’ils n’ont pas à justifier d’un préjudice pour en obtenir le paiement. Ils assurent qu’elle n’est pas manifestement excessive représentant 10 % du prix de vente du bien. Ils mettent en avant les manoeuvres dilatoires de M. [E] [S] y compris dans le cadre de la médiation tentée avec le notaire. Ils s’opposent donc à toute diminution de son montant et sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu d’observer le caractère partiel de l’appel en ce qu’aucune critique n’est formulée à l’encontre du chef du dispositif de la décision entreprise rejetant la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [T] à hauteur de 5 000 euros. La cour n’étant pas saisie de ce point, elle n’aura ni à confirmer, ni à infirmer cette disposition.

Sur l’intervention volontaire de M. [Z] [T]

Par application des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention d’une partie est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’occurrence, un arrêt avant dire droit a permis aux parties, et notamment aux intimés, de conclure au nom de l’ensemble des quatre indivisaires dans le cadre du présent litige initiés par eux lors de l’assignation du 27 février 2020. En effet, tant le premier juge que les intimés au titre de leurs premières écritures ont omis d’associer M. [Z] [T] aux décisions prises et aux demandes formulées, alors pourtant qu’il présente la même qualité à agir et à défendre que M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], tous quatre étant indivisaires du bien, et alors que tous quatre étaient visés par la déclaration d’appel interjetée par M. [E] [S].

Dans ces conditions, l’intervention volontaire de M. [Z] [T] permettant de rectifier cette omission de statuer est pleinement recevable.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Par application de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Par application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1304 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ici applicable, prévoit que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Par application de l’article 1304-3 du code civil, dans sa rédaction postérieure au 1er octobre 2016, applicable à la présente espèce, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’occurrence, aux termes de la promesse unilatérale de vente notariée signée le 23 juillet 2019 entre les consorts [T], d’une part, promettants, et M. [E] [S], d’autre part, bénéficiaire, il était stipulé la condition suspensive de financement ainsi rédigée :

'Conditions suspensives particulières – Obtention de prêts :

Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus, que leur montant total soit d’un maximum de 290 000 euros, que le taux d’intérêt fixe hors assurance au maximum de 2%, que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Le bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 30 septembre 2019. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté, mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant.

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive'.

En outre, dans le cadre de cette promesse unilatérale de vente, il a été expressément convenu d’une indemnité d’immobilisation ainsi spécifiée :

'1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire :

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 5 août 2019, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, (…) la somme de 14 500 euros, précision étant ici faite que M. [E] [S] a déjà versé la somme de 11 000 euros et reste à verser la somme de 3 500 euros ;

(…)

3. Sort de ce versement :

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes:

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

b) En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et les délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant au titre de l’indemnisation forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation'.

Il ressort donc de ces éléments que M. [E] [S] devait déposer une demande de prêt au plus tard le 13 août 2019 et justifier de l’obtention de celui-ci le 30 septembre 2019 au plus tard.

Le 7 octobre 2019, M. [U] [T], agissant au nom de l’ensemble des indivisaires, a mis en demeure M. [E] [S] de justifier dans un délai de 8 jours du dépôt d’une demande de prêt avant le 8 août 2019, conformément aux termes de la promesse. M. [E] [S] disposait donc d’un délai expirant le 15 octobre 2019 pour justifier de la réalisation de la condition suspensive, sans quoi elle était réputée défaillie.

Or, il résulte des pièces produites que M. [E] [S] justifie d’abord d’une demande de prêt auprès du Crédit Mutuel le 28 juillet 2019, financement refusé le 23 juillet 2020, pour un montant sollicité de 300 000 euros. Cette demande de crédit excède le plafond fixé contractuellement dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, de sorte que la non obtention de ce financement doit être regardée comme due au défaut de diligences de M. [E] [S]. En outre, ce dernier justifie uniquement d’une deuxième demande de prêt auprès de la SMC dont les termes sont ignorés, quant au montant de la somme rempruntée, au taux pratiqué et à la durée de l’emprunt, de sorte qu’il ne justifie pas avoir déposé une demande de financement conforme, dont le refus ne lui serait pas imputable, étant observé que cette deuxième demande a été présentée le 10 décembre 2019, soit bien au delà du délai contractuellement convenu, et le refus étant intervenu le 25 mars 2020.

Ainsi, il appert que la condition suspensive de financement stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019 n’a pas été satisfaite à raison du comportement de M. [E] [S] qui ne prouve pas avoir accompli les diligences contractuellement requises pour ce faire, de sorte qu’il doit être retenu comme en ayant empêché l’accomplissement, et, la condition suspensive doit être retenue comme défaillie de son fait.

Ainsi, en application des dispositions contractuelles applicables, l’indemnité d’immobilisation demeure acquise aux promettants, soit les consorts [T].

Par ailleurs, s’agissant du montant de l’indemnité d’immobilisation, celle-ci a été fixée dans la promesse unilatérale de vente à la somme de 14 500 euros. Elle est conçue comme valant le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et n’a pas pour objet de faire assurer l’exécution de ses engagements par l’acquéreur. Dans ces conditions, elle ne peut aucunement être qualifiée de clause pénale, et ne peut davantage être minorée par le juge, quelle que soit la durée réelle de l’immobilisation. La preuve d’un préjudice subi par les promettants n’en conditionne pas davantage le paiement.

En définitive, c’est à bon droit que les premiers juges ont condamné M. [E] [S] à régler à M. [U] [T], M. [N] [T] et M. [N] [T] l’intégralité du montant de cette indemnité d’immobilisation, la décision de première instance devant en revanche être complétée, en ce que cette condamnation doit également bénéficier à M. [Z] [T].

Sur le paiement de la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Il ressort en l’occurrence de la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019 la stipulation expresse d’une pénalité ainsi formulée : 'Dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 29 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure'.

Il appert en l’espèce que la non réalisation de la vente est imputable à M. [E] [S] qui n’a pas effectué toutes les diligences requises pour obtenir le financement de l’acquisition envisagée tel qu’il s’y était engagé le 23 juillet 2019. Dès le 7 octobre 2019, il a été mis en demeure de s’y conformer par les consorts [T]. La réitération de la vente n’a pas eu lieu.

Une médiation a été tentée devant la chambre départementale des notaires avec un procès-verbal de non conciliation régularisé le 24 janvier 2020.

Le comportement fautif de M. [E] [S] est certes incontestable. Toutefois, l’immobilisation du bien, qui n’est advenue que pendant quelques mois, est déjà réparée par l’indemnité d’immobilisation expressément spécifiée et revenant aux promettants.

Par ailleurs, il convient d’avoir égard à la valeur du bien, la vente intervenant au prix de 290 000 euros pour s’assurer de la proportionnalité d’une telle pénalité.

La somme contractuellement fixée à 29 000 euros apparaît ainsi excessive et il convient de condamner M. [E] [S] à régler à M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], ensemble, la somme de 1 000 euros à ce titre, la décision entreprise étant infirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [E] [S], qui succombe en principal au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2 500 euros sera mise à sa charge au bénéfice de l’ensemble des intimés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [Z] [T],

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [E] [S] au paiement de la somme de 3 500 euros en complément de l’indemnité d’immobilisation à M. [U] [T], M. [N] [T] et M. [N] [T], ensemble,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Dit que le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation fixée à 14 500 euros profite non seulement à M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] mais également à M. [Z] [T],

Condamne en conséquence M. [E] [S] à régler cette indemnité d’immobilisation non seulement à M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B] mais également à M. [Z] [T],

Condamne M. [E] [S] à régler à M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de la clause pénale,

Condamne M. [E] [S] au paiement des dépens,

Condamne M. [E] [S] à régler à M. [Z] [T], M. [U] [T], M. [N] [T] et Mme [G] [T] épouse [B], ensemble, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [E] [S] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente