N° RG 24/02338 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MJVC

N° Minute :

C1

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 10 MARS 2026

Appel d’un jugement (N° R.G 22/05577) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 30 mai 2024, suivant déclaration d’appel du 21 juin 2024

APPELANT :

M. [N] [T]

né le 05 Mars 1958 à [Localité 1] (38)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Lola GALLAY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

M. [G] [P]

né le 1er Juillet 1959 à [Localité 2] (73)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile KOVARIK-OVIZE, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Caroline YVER, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente de la chambre civile Section B,

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 décembre 2025, M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de M^me Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par ordonnance d’injonction de payer du 29 avril 2022, rendue à la requête de M. [N] [T], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a enjoint à M. [G] [P] de payer la somme de 8 500 euros en principal majorée des intérêts au taux légal outre la somme de 51 euros au titre des frais accessoires.

M. [P] a formé opposition le 10 novembre 2022.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a déclaré M. [G] [P] recevable en son opposition, mais partiellement mal fondé, mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-22-0661 et, statuant à nouveau, a :

— condamné M. [G] [P] à payer à [N] [T] la somme de 3 750 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamné M. [N] [T] à payer à M. [G] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— après compensation, condamné M. [G] [P] à payer à M. [N] [T] la somme de 1 750 euros;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

— fait masse des dépens et condamné chaque partie à en régler la moitié.

Par déclaration d’appel du 21 juin 2024, M. [T] a interjeté appel du jugement, sauf en ce qu’il a :

— déclaré M. [G] [P] recevable en son opposition, mais partiellement mal fondé ;

— mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-22-0661 ;

— fait masse des dépens et condamné chaque partie à en régler la moitié.

Par conclusions notifiées le 10 décembre 2024, M. [P] a formé appel incident.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025, l’appelant demande à la cour de confirmer le jugement dont appel, en ce que celui-ci a débouté M. [G] [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [G] [P] à payer à [N] [T] la somme de 3 750 euros au titre de liarriéré locatif ;

— condamné M. [N] [T] à payer à M. [G] [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— après compensation, condamné M. [G] [P] à payer à M. [N] [T] la somme de 1 750 euros;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour, statuant de nouveau, de :

' sur les loyers impayés :

— à titre principal : condamner M. [P] à payer à M. [T] la somme de 6 878,52 euros au titre des loyers impayés ;

— à titre subsidiaire :condamner M. [P] à payer à M. [T] la somme de 6 651,80 euros au titre des loyers impayés ;

' sur les réparations locations et le coût de l’état des lieux :

— condamner M. [P] à payer à M. [T] la somme de 9 483 euros au titre des réparations locatives ;

— condamner M. [P] à payer à M. [T] la somme de 185,93 euros au titre de l’état des lieux de sortie ;

' sur les dommages et intérêts : débouter M. [P] de toutes ses demandes au titre de l’article 1240 du code civil;

' sur l’appel incident de M. [G] [P] :débouter M. [G] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause,

— condamner M. [P] à payer à M. [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] aux entiers dépens, notamment le commandement de payer et les frais relatifs à la procédure d’injonction de payer.

Suivant dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2024, l’intimé demande à la cour de déclarer partiellement recevable et mal fondé l’appel principal de M. [T], déclarer recevable et bien fondé sonappel incident et de :

à titre liminaire :débouter M. [T] de sa demande visant à voir mettre à la charge de M. [P] les dépens de première instance au motif que la déclaration d’appel ne vise pas ce chef du jugement ;

à titre principal :

— infirmer le jugement du 30 mai 2024 en ce qu’il a :

— condamné M. [P] à payer à M. [T] la somme de 3 750 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamné M. [T] à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros à titre de dommage et intérêts ;

— après compensation, condamné M. [P] à payer à M. [T] la somme de 1 750 euros ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment concernant la restitution du dépôt de garantie.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de:

' sur l’arriéré locatif :

— déclarer que M. [P] n’est redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré locatif ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes en lien avec un prétendu arriéré locatif;

' sur les réparations locatives :

— déclarer que M. [P] n’est redevable d’aucune somme au titre des réparations locatives ;

— débouter M. [T] de ses demandes visant à voir condamner M. [P] à ce titre ;

— condamner M. [T] à restituer à M. [P] le dépôt de garantie majoré fixé à la somme (à parfaire) de 3 828 euros (1 200 euros de dépôt de garantie + 2 628 euros de majoration de retard) ;

' sur les préjudices de M. [P] :

— confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu le préjudice de M. [P] imputable à son ancien bailleur ;

— condamner M. [T] à payer à M. [P] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes présentes et à venir.

confirmer le surplus des chefs du jugement du 30 mai 2024 ;

à titre subsidiaire :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes.

en tout état de cause :

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion ;

— condamner M. [T] à payer à M. [P] la somme de 4 735 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Cécile Kovarik-Ovize.

MOTIVATION

Sur l’effet dévolutif

Moyens des parties

M. [P] fait valoir que M. [T] n’a pas visé dans sa déclaration d’appel le chef du dispositif relatif au partage des dépens de sorte qu’il doit être débouté de sa demande sur ce point.

M. [T] soutient avoir visé dans sa déclaration d’appel le chef de jugement ayant débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Réponse de la cour

L’article 901 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret du 29 décembre 2023, applicable à l’instance initiée avant le 1er septembre 2024, dispose que la déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle.

L’article 562 du même code, dispose que l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent.

En l’espèce, par jugement du 30 mai 2024, le tribunal judiciaire de Grenoble a notamment :

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— fait masse des dépens et condamné chaque partie à en régler la moitié.

Il ressort de la déclaration d’appel que ce dernier chef de dispositif n’a pas été visé par l’appelant et aucun appel incident ne porte sur ledit chef de jugement.

Dès lors, M. [T], ne saurait utilement soutenir que le chef de dispositif déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires inclurait nécessairement la question des dépens. En effet, une telle formule générale ne concerne que les prétentions qui ne font pas l’objet d’un chef de dispositif distinct et spécialement énoncé. Or, le jugement entrepris comporte un chef autonome relatif aux dépens, libellé comme suit : 'fait masse des dépens et condamne chaque partie à en régler la moitié'.

Il s’ensuit que la cour n’est pas saisie de ce chef du jugement.

Sur l’arriéré locatif

Moyens des parties

M. [T] fait valoir que M. [P] est redevable d’un arriéré locatif de 6 878,52 euros, qu’il n’a remis les clés que le 21 octobre 2021 sans donner de préavis et qu’il est donc redevable du loyer du mois d’octobre dans son entier. Il souligne qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties et que les quittances délivrées pour les mois de février, mars et avril 2021 ne préjugent pas du règlement des mois passés.

M. [P] soutient n’avoir aucun arriéré locatif, puisqu’en accord avec le bailleur, il a été dispensé de loyer de juin à septembre 2021 et qu’il était à jour de ses loyers avant cette date. Il souligne en outre que l’indexation pratiquée par le bailleur est illégale.

Réponse de la cour

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail litigieux :

'le contrat de location est établi par écrit. Il doit préciser : (…) -le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle (…).

Aux termes de l’article 17-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: I. – lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.'

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l’espèce, M. [T] fait état, en page 9 de ses conclusions, d’un décompte faisant apparaître un arriéré locatif de 6 878,52 euros au mois d’octobre 2021, en tenant compte d’une révision du loyer intervenue en janvier 2020, portant celui-ci à 758,76 euros, puis en janvier 2021, le fixant à 762,16 euros.

Si le contrat de bail prévoit une indexation annuelle automatique du loyer au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, M. [P] soutient à bon droit qu’une telle révision ne saurait être appliquée rétroactivement. Il appartient en effet au bailleur de manifester sa volonté de procéder à la révision dans le délai d’un an à compter de la date contractuellement prévue. À défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Au cas présent, le bailleur ne démontre pas avoir manifesté sa volonté de réviser le loyer ni en avoir informé le locataire. Au contraire, le courrier produit par M. [P] (pièce n°2) établit cette renonciation, dès lors que M. [T] y indique, le 23 avril 2021, que le montant du loyer est de 750 euros.

S’agissant de l’existence alléguée d’un accord entre les parties, M. [P] verse aux débats un courrier émanant du bailleur (pièce n°2), en date du 23 avril 2021, rédigé en ces termes : 'suite à nos échanges téléphoniques du 22 et 23 avril 2021 et votre proposition de libérer de manière anticipée votre logement avant le terme du bail, vous trouverez ci-dessous les termes de notre accord : votre départ pourra intervenir quand vous le souhaiterez et au plus tard le 1er octobre 2021 […]. Je vous envoie également en pièce jointe vos trois dernières quittances pour février, mars et avril, indiquant que vous êtes à jour de vos loyers et charges. De mon côté je m’engage à vous offrir trois mois de loyers et charges répartis sur les mois de juillet, août et septembre, soit 750 euros mensuels pour un total de 2 250 euros. Dans le cas où vous quitteriez le logement plus tôt, cette somme vous sera réglée en une fois au moment de l’état des lieux de sortie. Pour ce faire, vous vous engagez à laisser en place les améliorations intérieures apportées au logement. Lors de la signature de l’état des lieux de sortie, il vous sera également rendu en une fois votre caution de 1 200 euros'.

De son côté, M. [T] produit un courriel adressé par M. [P] en réponse audit courrier (pièce n°27), dans lequel il est indiqué : ' après mure réflexion, je ne peux pas accepter cette proposition pour me faire quitter les lieux par anticipation suite aux problèmes récurrents créés par les voisins depuis leur arrivée. […]. Je vous propose donc pour toutes ces raisons une dernière solution éventuellement possible : six mois de loyer soit 4 500 euros, la caution soit 1 200 euros, soit un total de 5 700 euros. La totalité étant versée par virement bancaire le 1er mai 2021 et au plus tard le 10 mai 2021 […]. Le non-versement de cette somme à la date prévue vaudra refus […]'.

Il ressort clairement de ces échanges que, si des négociations ont bien été engagées entre les parties, aucun accord définitif n’est intervenu.

En outre, la mention figurant dans le courrier du 23 avril 2021 'Je vous envoie également en pièce jointe vos trois dernières quittances pour février, mars et avril indiquant que vous êtes à jour de vos loyers et charges’ ne saurait être interprétée comme excluant l’existence de tout arriéré antérieur. Cette indication doit être appréciée à la lumière du contexte général des échanges intervenus entre les parties en vue de parvenir à un accord, lesquelles n’ont pas abouti du fait du refus opposé par le locataire.

Dans la mesure où une discussion existait sur ce point, il appartenait à M. [P] de rapporter la preuve des paiements, conformément à l’article 1353 du code civil, afin de contester le décompte produit aux débats par le bailleur (pièce 4), lequel soutenait que le courrier litigieux ne visait que les mois expressément mentionnés.

Enfin, si M. [P] ne justifie d’aucun congé envoyé au bailleur, néanmoins, il est constant que la remise des clés est intervenue le 21 octobre 2021 et M. [T] ne sollicite que le paiement de l’arriéré locatif jusqu’au 31 octobre 2021, ce dont il se déduit qu’il renonce au délai de préavis attaché à un congé régulier

Partant, il résulte du décompte et des éléments précités :

— un arriéré locatif de 1 951,80 euros au mois de mars 2019 ;

— un arriéré locatif de 200 euros entre mars 2019 et avril 2021 (M. [P] ayant réglé les loyers et charges à hauteur de 750 euros par mois jusqu’en avril 2021, à l’exception des mois d’octobre et novembre 2021, au titre desquels il n’a versé que 650 euros mensuels)

— un arriéré locatif de 4 500 euros pour les mois de mai à octobre 2021.

Par suite, M. [P] sera condamné au paiement de la somme de 6 651,80 euros au titre de l’arriéré locatif en infirmation du jugement.

Sur les réparations locatives

Moyens des parties

M. [T] soutient que le premier juge ne pouvait exclure la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie au motif que le premier était trop succinct. Il ajoute qu’aucune amélioration n’a été réalisée sur le bien ou qu’elles ont été enlevées et qu’en tout état de cause, le bien a été rendu en mauvais état, alors que de nombreux travaux avaient été réalisés avant l’entrée dans les lieux de M. [P]. Sur l’adresse du logement figurant sur l’état des lieux d’entrée, il explique que la mairie a procédé à une renumérotation des habitations.

M. [P] rétorque que l’état des lieux d’entrée ne correspond pas au logement donné à bail et que la date de l’état des lieux de sortie n’est pas celle de son départ effectif. Il ajoute avoir apporté des améliorations au logement et que les devis et factures produits par l’appelant ne peuvent aucunement être rattachés au bien donné à bail.

Réponse de la cour

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du même code prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article suivant précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Le locataire répond des dégradations des lieux intervenues jusqu’à la date de libération des lieux. Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute de sa part.

Partant, il convient de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour contrôler l’existence ou non de dégradations locatives imputables aux locataires, c’est-à-dire dépassant l’usure normale du bien donné à bail après près de trois ans passés dans les lieux et d’évaluer le montant des réparations qui sont à sa charge.

Il est versé aux débats par le bailleur un état des lieux d’entrée (pièce 3) en date du 27 octobre 2018 mentionnant l’adresse du logement au [Adresse 3] à [Localité 1]. C’est à juste titre que M. [P] fait valoir que cette adresse ne correspond pas à l’adresse du logement, M. [T] ne démontrant pas la renumérotation alléguée. Ainsi, il sera fait application de la présomption prévue à l’article 1731 du code civil précité.

M. [T] produit également en pièce 7 un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie pour l’établissement duquel, le locataire, qui n’en conteste pas l’opposabilité, n’était pas présent.

En l’espèce, si les lieux sont présumés avoir été donnés en bon état de réparation locative, cette présomption simple peut être renversée par la preuve contraire. M. [P] produit huit déclarations de témoins concordantes (pièces 14 à 21) et attestant du mauvais état du logement au moment de l’entrée dans les lieux de M. [P]. En effet, l’on peut lire notamment 'je reconnais, M. [I] [H], avoir habité au [Adresse 4] à [Localité 1] ayant M. [T] [N] en tant que propriétaire de ce logement insalubre’ ; 'M. [P] en arrivant dans ce lieu insalubre a totalement refait les peintures, le parquet, l’étanchéité des murs qui ruisselaient quand il pleuvait, il a aussi installé une salle de bain fonctionnelle, une cuisine équipée. Il a repeint toutes les boiseries, les volets […]' ; 'je soussigné M. [S] [A] atteste que M. [P] a pris un appartement […] dans un état plus qu’insalubre même dangereux pour les locataires électricités, plomberie, chauffage, sanitaire et autres, pas d’isolation sur fenêtre porte, etc…[…] ; 'ayant connu pour des raisons professionnelles l’appartement avant l’arrivée de M. [P] que l’ancien locataire avait quitté pour des raisons d’insalubrité, je peux certifier que M. [P] l’avait tout rénové avec peinture, faïence, carrelage […], il avait aussi embelli le terrain devant’ ; 'l’ancien locataire a quitté le logement pour cause d’insalubrité, le propriétaire a tenté de repeindre les murs en barbouillant les murs du RDC avec des fonds de veilles peintures […], M. [P] a accepté cette location, mais a entrepris une rénovation totale […], M. [P] a fait de cet endroit un endroit agréable à vivre à ses frais'; 'le logement était dans un état de vétusté avancé quand M. [P] a entrepris de le mettre à neuf, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur', 'quant à l’extérieur qui n’était pas entretenu, mon frère a entrepris son embellissement (clôtures, portail, fleurissement, pelouse et jardin, terrassement parking, abris)'.

Il résulte de ces éléments que M. [P] démontre suffisamment que le bien était en mauvais état lors de son entrée dans les lieux. À l’inverse, les factures de matériel de bricolage datées de septembre et octobre 2018, versées aux débats par M. [T] en vue de contester ces allégations sont insuffisantes.

Dès lors, M. [T] sera débouté de l’ensemble de ses demandes relatives aux réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Moyens des parties

M. [P] soutient qu’il n’était nullement tenu à des réparations locatives et qu’à ce titre le dépôt de garantie devait lui être restitué.

M. [T] rétorque que le locataire était redevable de plusieurs mois de loyer ainsi que de nombreuses réparations locatives qui excédaient le montant du dépôt de garantie non restitué.

Réponse de la cour

En application de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées.

En l’espèce, il ressort des développements précédents qu’au jour de la remise des clés par le locataire, des sommes restaient dues au bailleur au titre de l’arriéré locatif.

Partant, M. [T] était fondé à conserver le dépôt de garantie. Néanmoins, cette somme sera nécessairement déduite du montant de la dette locative.

Dès lors, M. [P] sera condamné au paiement de la somme de 5 451,80 euros après déduction du dépôt de garantie (6 651,80 – 1 200) au titre de l’arriéré locatif en infirmation du jugement.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie

Moyens des parties

M. [T] soutient qu’il a été dans l’obligation de recourir à un commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, M. [P] n’ayant pas répondu à ses sollicitations.

M. [P] répond que la somme de 185,93 euros ne peut être totalement mise à sa charge.

Réponse de la cour

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été établi sur l’initiative du bailleur. Il ressort de l’état des lieux de sortie que le coût de l’acte s’est élevé à la somme de 162,41 euros (pièce 7 appelant).

Les frais de convocation à hauteur de 23,52 euros non justifiés ne peuvent être pris en compte.

Partant, conformément aux dispositions précitées, les frais doivent être partagés par moitié de sorte que M. [P] sera condamné au paiement de la somme de 81,21 euros en infirmation du jugement.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices formulée par M. [P]

Moyens des parties

M. [P] allègue s’être investi personnellement et financièrement dans le logement donné à bail. Il indique avoir rénové l’appartement et en justifier. Il ajoute que le bailleur ne lui a pas permis de jouir paisiblement des lieux loués en n’intervenant pas dans un conflit de voisinage pourtant signalé.

M. [T] conteste le préjudice matériel en indiquant que si le locataire a pu réaliser des travaux durant l’occupation, ce dernier a retiré les améliorations en quittant le logement. Sur le préjudice moral, il souligne être intervenu dans le conflit de voisinage en adressant un courrier recommandé à chacun des locataires afin de tenter de ramener le calme entre eux. Il souligne que M. [P] a été menaçant et insultant à son égard et précise qu’il a été condamné pour des faits de violences en réunion à l’encontre dudit voisin.

Réponse de la cour

Sur le préjudice matériel

L’article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. […].

En l’espèce, si M. [P] fait état des améliorations apportées en versant aux débats des attestations et des factures, il ne justifie aucunement avoir eu l’accord du bailleur.

Partant, il résulte des dispositions précitées qu’en telle situation le locataire ne peut réclamer une indemnisation des frais engagés.

Surabondamment, il résulte du procès-verbal valant état des lieux de sortie (pièce 7 appelant) que de nombreuses améliorations, telles que la cuisine équipée, ont été retirées.

M. [P] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

Il ressort des dispositions de l’article 1719-3° du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible des lieux donnés à bail, ce qui emporte l’interdiction faite au bailleur de troubler la possession de son preneur et l’usage convenu que ce soit par son fait personnel ou celui des personnes dont il a la charge et la responsabilité.

L’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat qui ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass, 3e civ., 29 avril 2009, n°08-12.261), ou de faute de la victime, mais présentant les caractéristiques de la force majeure (Cass, 3e civ., 5 janvier 2010, n°08-21.140).

Il résulte de ces dispositions que le fait que le bailleur ait réagi avec diligence pour faire cesser les nuisances n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire, dès lors que ce trouble est établi.

Il incombe néanmoins au locataire d’établir l’existence des troubles de voisinage et de l’atteinte à sa jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, M. [P] verse aux débats:

— de nombreuses mains courantes, entre octobre 2020 et mai 2021 (pièces 35 à 37), pour dénoncer le bruit de la part de son voisin tout au long de la journée, l’agression de son frère à son domicile par ce même voisin, le fait qu’il colle son barbecue contre sa barrière ou encore le fait qu’il vienne le narguer contre sa barrière avec son chien ;

— un courriel adressé à son bailleur (pièce 11) le 29 avril 2021 indiquant : 'je réitère le fait que vous avez laissé la situation pourrir dans ce problème de voisinage en soutenant M. [X]'.

M. [T] produit quant à lui :

— des mises en demeure adressées aux locataires, les mettant en demeure de cesser les différends en date du 8 avril 2021 ;

— un avis à victime de composition pénale adressée à M. [X] voisin de M. [P] qui relate que M. [P] a reconnu les faits de violences en réunion commis à l’encontre de son voisin le 28 mars 2021 ;

— trois attestations de témoins (pièces 39 à 41) dans lesquelles l’on peut lire 'j’ai constaté lorsque j’étais présente au [Adresse 5] durant les années 2020/2021, constamment des altercations, M. [P] [G] et M. [T] [N], lors de celles-ci M. [P] insultait, injuriait et menaçait M. [T]' ou encore 'j’atteste que M. [T] se fait harceler par M. [P] à son domicile. En effet, j’ai vu M. [P] injurier et menacer M. [T] à plusieurs reprises'.

Ces pièces, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, ne permettent pas de démontrer le préjudice moral dont se prévaut M. [P] consécutif à un trouble de jouissance causé par un voisin également locataire de M. [T].

De même, aucun manquement à l’obligation de jouissance paisible que fait peser sur le bailleur l’article 1719, alinéa 3, du code civil ne peut être caractérisé.

M. [P] sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— déclaré M. [G] [P] recevable en son opposition, mais partiellement mal fondé ;

— mis à néant l’ordonnance d’injonction de payer n°21-22-0661 et, statuant à nouveau,

— fait masse des dépens et condamné chaque partie à en régler la moitié ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [G] [P] à payer à M. [N] [T] la somme de 5 451,80 euros au titre des loyers impayés après déduction du dépôt de garantie ;

Condamne M. [G] [P] à payer à M. [N] [T] la somme de 81,21 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Condamne M. [G] [P] à payer à M. [N] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [P] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile section B, et par la greffière, Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente de section