Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 5 novembre 2025, n° 21/09339

TGI Marseille 8 avril 2021

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 5 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Remplissage des obligations contractuelles
La cour a estimé que la société OTIM immobilier n'a pas démontré avoir respecté ses obligations de diligence, notamment en ce qui concerne la gestion des impayés et la restitution des clés.
Accepté
Procédure abusive
La cour a reconnu que la demande de la société Caraïbes 1 était infondée et a donc accordé des dommages intérêts à la société OTIM immobilier.
Rejeté
Responsabilité du mandataire
La cour a jugé que la société OTIM immobilier n'était pas responsable de la totalité des pertes, mais seulement d'une perte de chance, et a réduit le montant des indemnités.
Rejeté
Démonstration du préjudice moral
La cour a estimé que la société Caraïbes 1 n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice moral distinct de celui lié à la gestion locative.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 5 nov. 2025, n° 21/09339
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/09339
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 8 avril 2021, N° 19/12535
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie BOISSACMaud DAVAL-GUEDJOlivier BLANC
Cabinet(s) :	SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDS AVOCATS ASSOCIESPACTA JURIS
Parties :	la S.A.S. OTIM IMMOBILIER, S.A.S.U. FONCIA OTIM c/ S.C.I. CARAIBES 1

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 438

Rôle N° RG 21/09339 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVWI

S.A.S.U. FONCIA OTIM venant aux droits de la S.A.S. OTIM IMMOBILIER

SCI CARAIBES 1

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Olivier BLANC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/12535.

APPELANTE

S.A.S.U. FONCIA OTIM venant aux droits de la S.A.S. OTIM IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié et demeurant au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

INTIMÉE

S.C.I. CARAIBES 1

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Monsieur [K] [H] domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier BLANC de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat de mandat du 13 septembre 2006, la société civile immobilière Caraïbes 1 a confié à la société par actions simplifiée OTIM immobilier la gestion locative d’un bien lui appartenant à [Localité 4].

La société OTIM immobilier a souscrit pour son compte une assurance destinée à garantir les loyers impayés ainsi que les travaux à effectuer dans l’appartement en cas de détérioration du bien par le locataire.

Le 5 septembre 2014, le logement a été donné à bail à M. [D] et Mme [I], qui, à compter du mois de novembre 2016, ont été défaillants dans le paiement des loyers.

Par acte du 18 novembre 2019, la société Caraïbes 1 a assigné la société OTIM immobilier devant le tribunal de grande instance de Marseille en responsabilité afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 24 361, 02 euros en réparation de son préjudice matériel, ainsi qu’une somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Par jugement réputé contradictoire du 8 avril 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné la société OTIM immobilier à payer à la société Caraïbes 1 la somme de 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré que les manquements de la société OTIM immobilier à ses obligations de mandataire étaient démontrés par la production de courriers, de factures, d’un constat d’huissier et de décomptes.

Il a estimé que le préjudice matériel correspondait à une perte de chance de gains à hauteur de 18 000 euros et évalué son préjudice moral à la somme de 3 000 euros.

Par acte du 22 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société OTIM Immobilier a relevé appel de cette décision, en visant tous les chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 12 août 2025.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 20 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Foncia OTIM, venant aux droits de la société OTIM immobilier, demande à la cour de :

' constater qu’elle vient aux droits de la société OTIM immobilier ;

' réformer le jugement ;

' débouter la société Caraïbes 1 de l’intégralité de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

' condamner la société Caraïbes 1 au paiement des sommes de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 1er août 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Caraïbes 1 demande à la cour de:

' confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

' débouter la société OTIM immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

' condamner la société OTIM immobilier à lui payer, en réparation d’une perte de chance, la somme de 18 000 euros et subsidiairement la somme de 14 349, 56 euros ;

En tout état de cause,

' condamner la société OTIM immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur l’effet dévolutif de l’appel incident

1.1 Moyens des parties

La société OTIM Immobilier fait valoir que l’appel incident de la société Caraïbes 1 contre le chef du jugement qui a évalué son préjudice moral à 3 000 euros est irrecevable au motif qu’elle ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement.

La société Caraïbes I n’a pas conclu sur ce point.

2.2 Réponse de la cour

Il résulte de la combinaison des articles 562 et 954, alinéa 3, du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, que la partie qui entend voir infirmer le chef d’un jugement l’ayant déboutée d’une partie de ses demandes, doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel.

L’étendue des prétentions dont est saisie la cour d’appel étant déterminée dans les conditions fixées par l’article 954 du code de procédure civile, le respect de la diligence impartie par l’article 909 du code de procédure civile est nécessairement apprécié en considération des prescriptions de cet article 954.

L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant, qu’il soit principal ou incident, doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour d’appel.

Il astreint l’appelant à solliciter expressément dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement.

Lorsque l’intimé, dans le dispositif de ses conclusions ne sollicite pas l’infirmation du jugement, l’appel incident est dépourvu d’effet dévolutif au-delà de sa demande, limitée, de confirmation du jugement entrepris.

En l’espèce, dans le dispositif de ses premières conclusions d’intimée, la société Caraïbes I sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

Suit l’énoncé de ses prétentions, par lesquelles elle demande à la cour, notamment, de condamner la société OTIM Immobilier à lui payer 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Or, le premier juge, s’il lui a alloué 18 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel, n’a fait droit que partiellement à sa demande de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, en lui allouant une somme de 3 000 euros.

En l’absence de toute demande d’infirmation dans le dispositif de ses conclusions, du chef du jugement qui a condamné la société OTIM immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, la cour n’est saisie d’aucun appel incident à l’encontre de ce chef du jugement.

2/ Sur la responsabilité de la société Foncia OTIM

1.1 Moyens des parties

La société Foncia OTIM fait valoir qu’elle a rempli toutes ses obligations en accomplissant toutes les diligences nécessaires à la bonne exécution du mandat ; qu’elle a ainsi vérifié la solvabilité des locataires lors de l’analyse du dossier de candidature et souscrit une garantie loyers impayés, puis, activé celle-ci dès les premiers impayés, permettant à la société Caraïbes 1 de percevoir la somme de 15 490, 03 euros correspondant à dix-neuf mois de loyers impayés ; que si des clés lui ont été remises le 18 janvier 2018 par un huissier, elle ignorait qu’il s’agissait de celles du local appartenant à la société Caraïbes 1 puisqu’elle n’a reçu le procès-verbal de reprise des lieux que le 18 avril 2018 ; qu’elle a ensuite fait diligence en fixant rendez-vous à la société Caraïbes 1 le 25 juin 2018 pour la remise des clés ; que s’agissant des dégradations locatives, l’assureur a refusé de les prendre en charge au motif qu’il ne s’agissait pas de détériorations immobilières permettant la mise en 'uvre de la garantie et que le bien n’était pas remis en location, de sorte qu’elle n’est pas responsable d’une quelconque perte à ce titre et qu’en tout état de cause, si les dégradations avaient donné lieu à une indemnité de l’assureur, un coefficient de vétusté aurait été appliqué.

La société Caraïbes 1 soutient que la société OTIM immobilier a manqué à ses obligations de mandataire, d’une part en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires alors que les impayés ont débuté en novembre 2016 et qu’ils avaient déjà été contraints de faire procéder à l’expulsion de précédents locataires, d’autre part en ne faisant pas diligence dans la gestion du sinistre par l’assureur tant en ce qui concerne les loyers impayés que le coût des réparations rendues nécessaires par les dégradations commises par les locataires ; que son préjudice matériel correspond aux frais d’huissiers d’un montant de 396,08 euros, à la somme de 3 202,32 euros au titre d’une perte des loyers et charges pour la période du 1er avril au 17 juillet 2018 puisque l’assureur ne l’a indemnisée que de la somme de 14 620, 99 euros correspondant à un impayé de loyers arrêté au 30 mars 2018 alors qu’elle n’a été informée de la reprise du logement, réalisée le 16 janvier 2018, que le 25 juin 2018, au plafond de garantie fixé par le contrat d’assurance pour la prise en charge du coût des réparations puisque l’assureur a indument refusé toute prise en charge à ce titre, aux loyers qu’elle aurait pu percevoir pendant la période des travaux si le bien avait pu être immédiatement reloué et à un préjudice moral au regard des nombreuses démarches qu’elle a été contrainte d’engager aux lieu et place de son mandataire et aux conséquences financières de ses négligences.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier.

En l’espèce, la société Caraïbes 1 a confié à la société OTIM Immobilier, par contrat conclu le 13 septembre 2006, un mandat de gérance du bien immobilier lui appartenant [Adresse 3] à [Localité 4].

Selon les termes de ce mandat, la société OTIM immobilier avait la charge d’accomplir pour le compte de sa mandante, et en son nom, tous actes d’administration du bien, notamment rechercher des locataires, conclure les contrats de bail, percevoir les loyers et toute somme ou valeur relative au bien géré, souscrire tout contrat d’assurance, faire toute déclaration de sinistre et mettre en 'uvre les garanties accordées par le contrat d’assurance.

Aucune clause de ce contrat ne stipule que la société OTIM Immobilier garantit le paiement des loyers par le locataire, ni l’indemnisation du propriétaire en cas de détérioration du local d’habitation.

En revanche, la société OTIM Immobilier était tenue, au terme de ce contrat, à une obligation de diligence pour l’accomplissement des actes d’administration.

Dès lors, il appartient à la société Caraïbes 1, mandante, qui prétend à l’indemnisation d’un préjudice, de démontrer que sa mandataire a commis une faute et que le préjudice dont elle demande réparation est en lien de causalité avec cette faute.

S’agissant de la solvabilité du locataire choisi par le mandataire, l’obligation d’information et de conseil qui pèse sur l’intermédiaire immobilier à l’égard de son mandant s’étend aux risques économiques ou financiers de l’opération à laquelle il prête son concours. En conséquence, l’agent immobilier qui s’entremet à une opération locative a l’obligation de procéder à des vérifications sérieuses sur la solvabilité réelle du locataire qu’il choisit pour le compte du propriétaire du bien donné en location, en prenant, pour ce faire, les précautions d’usage et en procédant à des vérifications sérieuses, sans se contenter de l’apparence d’honorabilité d’un preneur.

En l’espèce, la société OTIM immobilier a conclu, pour le compte de la société Caraïbes 1 un contrat de bail avec M. [Z] [D] et Mme [E] [I], pour l’immeuble précité le 5 septembre 2014, contre un loyer mensuel de 725 euros, outre une provision sur charges de 75 euros, soit au total 800,58 euros par mois.

Elle produit aux débats les pièces qu’elle a exigées des locataires avant la conclusion du contrat pour le compte de sa mandante. Il résulte de ces documents que M. [D] avait déclaré à l’administration fiscale pour l’année 2013 un revenu annuel net de 22 404 euros, soit un revenu mensuel net de 1 867 euros. L’intéressé avait également produit une attestation établie par son employeur, M. [J] [N] le 26 août 2014, certifiant d’une embauche dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée le 6 août 2013 et assurant qu’il ne se trouvait ni en période d’essai, ni en préavis suite à un licenciement ou une démission.

L’avis d’impôt 2014 de Mme [I] fait ressortir qu’en 2013, elle avait perçu un revenu annuel de 13 970 euros, soit une moyenne mensuelle de 1 164 euros par mois, étant précisé qu’elle était en arrêt maladie au moment de la conclusions du contrat mais que son employeur avait également attesté le 26 août 2014, qu’elle était employée dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et qu’elle ne se trouvait ni en période d’essai, ni en préavis suite à un licenciement ou une démission.

Il en résulte que la société OTIM immobilier a procédé à des vérifications sérieuses sur la solvabilité réelle des locataires choisis pour le compte de la propriétaire du bien donné en location. Aucun manquement fautif ne peut donc lui être imputé de ce chef, quand bien même le bien avait précédemment loué à des locataires que la société Caraïbes 1 a été contrainte de faire expulser pour impayés locatifs.

La société OTIM Immobilier justifie également avoir souscrit pour le compte de sa mandante une assurance « loyers et charges impayés » le 13 septembre 2006, afin de garantir, non seulement les pertes de loyers, mais également les détériorations immobilières constatées au départ du locataire ainsi que les frais de contentieux.

Il en résulte qu’aucun manquement fautif ne peut être imputé à la société OTIM Immobilier en ce qui concerne les précautions destinées à limiter les effets d’une carence des locataires dans le paiement des loyers.

S’agissant de ses diligences dont la société OTIM Immobilier justifie à compter des impayés locatifs, il n’est pas contesté qu’elle a engagé les procédures permettant d’aboutir à l’expulsion des locataires, et qu’elle a mobilisé dans les délais le contrat d’assurance souscrit en vue d’obtenir une garantie des loyers impayés.

La société Caraïbes 1 ne conteste pas avoir perçu à ce titre de l’assureur une somme totale de 14 620,99 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 30 mars 2018.

Il résulte par ailleurs des extraits de comptes qu’elle a bénéficié d’une indemnisation par l’assureur des frais de procédure exposés dans le cadre du contentieux avec les locataires.

En revanche, la société Caraïbes 1 produit un procès-verbal de reprise du local, dressé par la SCP Azoulay Chaniolleau, huissiers, le 16 janvier 2018, dont il résulte que les locataires avaient à cette date quitté le logement où ne subsistaient que quelques meubles détériorés. L’huissier a donc procédé à la reprise du logement avec l’assistance d’un serrurier.

La société OTIM ne conteste pas avoir reçu les clefs afférentes au bien loué en janvier 2018. Or, les clefs n’ont été restituées à la société Caraïbes 1 que le 25 juin 2018.

Il lui appartenait de faire diligence lorsque ces clefs lui ont été remises et, si comme elle le soutient, elle en ignorait la provenance, de solliciter des explications complémentaires de l’huissier qui les lui avait déposées et d’exiger, avant le 18 avril 2018, la copie du procès-verbal de reprise correspondant à ce trousseau.

A défaut, la société OTIM immobilier a manqué à son obligation de diligence entre le 16 janvier 2018 et le 25 juin 2018.

L’indemnité d’assurance ayant couvert les loyers impayés jusqu’au 30 mars 2018, la société Caraïbes 1 a subi une perte locative à compter de cette date et jusqu’au 25 juin 2018, date à laquelle les clefs lui ont été restituées.

Pour autant, ne s’étant jamais engagée à garantir le paiement des loyers, elle n’est pas responsable de la totalité de cette perte, mais seulement d’une perte de chance pour la société Caraïbes 1 de relouer l’appartement.

Lorsqu’il est démontré de façon certaine que sans la faute, le co-contractant se serait trouvé dans une position plus avantageuse, la réparation du préjudice en lien avec le manquement fautif doit être intégrale. Dans le cas contraire, le préjudice correspond tout au plus à une perte de chance de percevoir le gain espéré.

Tel est le cas en l’espèce, la perte de loyers devant être appréciée en tenant compte du fait qu’il n’est pas certain que, s’il avait été proposé à la location au 1er avril 2018, le logement aurait été immédiatement reloué.

La cour évalue cette perte de chance à 80 % dès lors qu’aucune pièce ne démontre qu’au cours des années antérieures la société Caraïbes 1 a rencontré des difficultés pour louer le bien.

Le loyer s’élevait à 800,58 euros comprenant une provision sur charges.

Il s’est écoulé 85 jours entre le 1er avril et le 25 juin 2018. Le préjudice en lien de causalité avec la faute de la société OTIM Immobilier à ce titre doit en conséquence être évalué à 1 814,64 euros (800,58/30 x 85 jours x 80 %).

Il résulte de l’extrait du compte de la société Caraïbes 1 que la société Axelliance, assureur, a indemnisé les frais de procédure induits par les impayés locatifs à hauteur de 852, 60 euros (156,60 le 11 avril 2016 + 153,72 le 13 juillet 2016 + 542,08 euros le 19 décembre 2017).

La société Caraïbes 1 ne justifie donc pas avoir supporté la moindre perte à ce titre.

S’agissant de la détérioration du logement, il a été rappelé plus haut que le mandataire n’est pas responsable du préjudice matériel résultant de la dégradation du logement par des locataires indélicats. Il n’a pas davantage vocation, sauf faute commise lors de la souscription du contrat d’assurance, à se substituer à l’assureur lorsque celui-ci refuse sa garantie en exécution des conditions générales et particulières du contrat.

En revanche, la société OTIM Immobilier doit justifier qu’elle a entrepris toutes les démarches propres à mobiliser avec succès les garanties souscrites puisque selon le contrat de mandat, elle avait pour obligation de « mettre en 'uvre les garanties accordées » par le contrat d’assurance.

Or, si cette obligation n’est pas de résultat, elle implique a minima des diligences propres à préserver les intérêts de la mandante.

En l’espèce, la société OTIM immobilier ne produit aucune pièce démontrant que l’assureur a refusé toute garantie au titre des travaux ou de la vacance locative au motif que le propriétaire du bien n’entendait pas relouer le bien.

Le courrier du conseil de la société Caraïbes 1 du 31 juillet 2018 ne fait pas état d’une décision de cette dernière de ne pas relouer immédiatement le bien immobilier.

S’agissant des dégradations locatives, la société Caraïbes 1 produit un procès-verbal dressé le 17 juillet 2018 par Me [T], huissier de justice faisant état, outre de trous chevillés, d’un rail de porte coulissant de placard démise, de graffitis sur la porte de placard d’une chambre, ainsi que de taches sur certains murs peints en couleur, outre de réserves sur le fonctionnement de certains équipements. Il mentionne également la présence d’objets appartenant aux anciens locataires.

Le devis établi par la société Benbassat rénovation chiffre le nettoyage de l’appartement et l’enlèvement des objets laissés par le locataire à 960 euros, le rebouchage des trous à 640 euros, les travaux de peinture des murs à 3 280 euros, la reprise des imperfections affectant les boiseries à 800 euros, soit 5 680 euros au total, auxquels s’ajoutent diverses fournitures, pour un total de 3 704 euros.

La garantie dégradations immobilières du contrat d’assurance souscrit auprès de la société Axelliance correspond selon la définition qu’en donne le contrat au « paiement des dégradations immobilières causées par le locataire et dûment constatées à la reprise des lieux, par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement ainsi qu’à la perte pécuniaire consécutive au temps imparti pour la remise en état des lieux ».

Le contrat stipule que « seuls les dommages imputables au locataire, de par les obligations découlant de la loi applicable au bail en vigueur au jour de la constatation, seront pris en charge », qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire doit faire établir un constat par huissier », que l’indemnité est limitée au plafond de garantie fixé aux conditions particulières du contrat, vétusté déduite, calculée sur la base de 6 % l’an, avec un maximum de 50 % et que sont pris en charge les frais de réparation consécutifs à toutes les dégradations, destructions et altérations occasionnées par le locataire sur les biens immobiliers et les équipements désignés dans le bail, dont le preneur a la jouissance exclusive.

Aux termes du contrat, le dépôt de garantie payé par le locataire vient toujours en déduction de l’indemnité.

En l’espèce, les travaux de nettoyage et d’enlèvement des objets laissés par le locataire n’entrent pas dans le périmètre des garanties. Il en va de même des travaux sur boiseries dans la cuisine puisque le procès-verbal de l’huissier ne décrit aucune dégradation dans le coin cuisine et décrit tout au plus une dégradation (graffitis) sur les portes du placard situé dans l’une des deux chambres.

Les travaux de rebouchage des trous et de peinture des murs ont en revanche été rendus nécessaires par des trous présents sur plusieurs murs de l’habitation, qui constituent des dégradations au sens du contrat d’assurance.

S’agissant des fournitures, le remplacement de la manivelle du volet roulant et la réparation des portes coulissantes des penderies de la chambre et du séjour fait suite à des dégradations dûment constatées par l’huissier dans son procès-verbal. En revanche, le reste des fournitures prévues au devis ne correspond à aucune dégradation dûment constatée par l’huissier.

Au total, les travaux susceptibles de correspondre à des dégradations au sens du contrat d’assurance s’élèvent à 4 770 euros (640 euros de rebouchage des trous, 3 280 euros de peinture, et 850 euros de remplacement de manivelle pour volet roulant et réparation des portes coulissantes des penderies dans la chambre et le séjour).

A ces dégradation s’ajoute une perte de loyers durant les travaux. Au regard de la nature de ceux-ci, il convient d’évaluer à un mois la durée prévisible des travaux, de sorte que la perte à ce titre s’élève à 800,58 euros.

La société OTIM Immobilier, qui avait la charge de gérer le sinistre pour le compte de sa mandante, produit un courrier reçu le 13 mai 2019 faisant état d’un refus de l’assureur de prendre en charge le coût des travaux, hors rebouchage des trous et indiquant que celui-ci étant inférieur au montant du dépôt de garantie, il en laisse le bénéfice au propriétaire.

Si ce courrier démontre que l’assureur a refusé de garantir le sinistre, la société OTIM Immobilier ne justifie pas avoir contesté ce refus au regard des clauses contractuelles définissant l’objet de la garantie.

Or, si tous les travaux figurant au devis n’entrent pas dans le champs de la garantie, certains relèvent manifestement de dégradations, tels que l’ensemble des trous, la détérioration des volets roulants et portes coulissantes des penderies de la chambre.

Il appartenait donc à la société OTIM de faire diligence en contestant le refus de l’assureur au motif que seuls les trous dans les murs constituaient des dégradations au sens du contrat.

En ne justifiant pas de diligences pour contester ce refus, la société OTIM immobilier a manqué à ses obligations contractuelles.

Pour autant, il n’est pas démontré de façon certaine que si elle avait fait diligence, l’assureur aurait accepté de garantir le sinistre à hauteur des dégradations commises et de la perte de loyers durant les travaux.

Ce manquement a donc fait perdre à la société Caraïbes 1 une chance de percevoir une indemnisation, que la cour estime à 50 % au regard des éléments soumis à son appréciation.

Par ailleurs, l’assureur aurait, en tout état de cause, appliqué le coefficient de vétusté, diminuant l’indemnisation à 50 % de la facture de remise en état, en l’absence de justificatifs de réalisation de travaux d’origine ou réalisés depuis moins de dix ans, et déduit le montant du dépôt de garantie payé par le locataire, soit 725 euros.

L’assiette du préjudice s’élève donc, après application du coefficient de vétusté de 50 % et déduction du dépôt de garantie, à 2 060,29 euros. (5 570,58 euros /2 – 725 euros).

En conséquence, le préjudice en lien de causalité avec le manquement fautif de la société OTIM Immobilier est évalué à 1 030,14 euros (2 060,29 x 50 %).

Quant au préjudice moral, si une société peut souffrir d’un tel préjudice et en obtenir réparation à l’encontre de la personne qui en est la cause, il lui appartient de démontrer la réalité et la consistance de ce préjudice, qui ne saurait être confondu avec les tracas que le manquement fautif a pu causer à ses associés.

En l’espèce, la société Caraïbes 1 ne démontre aucune atteinte à son honneur ou sa réputation, ou à d’autres droits personnels. Elle se prévaut des démarches auxquelles elle a été contrainte du fait de la négligence de son mandataire. Or, si de telles démarches sont susceptibles de générer de l’angoisse, il ne peut utilement être soutenu que la société elle-même en a souffert.

Elle ne produit par ailleurs aucun élément de preuve des dérangements et pertes de temps ou de la désorganisation que ces démarches et leurs conséquences financières ont pu entraîner en son sein.

En conséquence, le préjudice moral allégué n’étant pas démontré, la demande formulée à ce titre doit être rejetée.

Au total, le préjudice de la société Caraïbes 1, en lien de causalité direct avec les manquements de la société OTIM immobilier à ses obligations de mandataire, s’élève à la somme de 2 844,78 euros.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La société Foncia OTIM, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer à la société Caraïbes 1 une indemnité de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Dit que la cour n’est saisie d’aucun appel incident à l’encontre du chef du jugement qui a condamné la société OTIM immobilier à payer à la SCI Caraïbes une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SAS OTIM immobilier à payer à la SCI Caraïbes 1 la somme de 18 000 euros en réparation de son préjudice matériel et la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Condamne la SASU Foncia OTIM à payer à la SCI Caraïbes 1 une somme de 2 844,78 euros en réparation de son préjudice ;

La déboute de sa demande de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral ;

Condamne la SASU Foncia OTIM aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SASU Foncia OTIM de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne la SASU Foncia OTIM à payer à la SCI Caraïbes 1 une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière La présidente