ARRET

N°

[Z]

C/

[M]

MS/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT QUATRE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/03433 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IQFC

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU QUINZE JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [L] [Z]

né le 19 Octobre 1972 à [Localité 7] (76)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Michel LECLERCQ-LEROY, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e David LEMERCIER, avocat au barreau de ROUEN

APPELANT

ET

Monsieur [S] [M]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Florence SMYTH substituant M^e Marcel DOYEN de la SCP MONTIGNY DOYEN, avocats au barreau d’AMIENS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2024, l’affaire est venue devant M^me Myriam SEGOND, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M. Vincent ADRIAN et M^me Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 septembre 2024, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Vitalienne BALOCCO, Greffière.

*

* *

DECISION :

Le 11 novembre 2021, M. [M] a confié à la société AMD Ognard immobilier un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour le prix de 56 500 euros.

Le 12 novembre 2021, M. [Z] a formé une offre d’achat auprès de l’agent immobilier, pour le prix de 56 500 euros.

La société AMD Ognard immobilier a indiqué à M. [Z] qu’il n’était pas donné suite à son offre, M. [M] ayant rétracté le 17 novembre le mandat de vente et envisageant un compromis de vente avec un tiers pour le prix de 70 000 euros.

Le 17 mars 2022, M. [Z] a assigné à jour fixe M. [M] en perfection de la vente et à titre subsidiaire en indemnisation.

Par jugement du 15 juin 2022, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— débouté M. [Z] de toutes ses demandes,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [M],

— condamné M. [Z] aux dépens,

— rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] à payer à M. [M] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 juillet 2022, M. [Z] a fait appel.

Par ordonnance du 14 juin 2023, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de l’incident de M. [M] aux fins de radiation de l’instance d’appel et condamné M. [Z] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens de l’incident suivant ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions du 12 décembre 2023, M. [Z] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement,

A titre principal :

— constater l’échange des consentements entre lui et M. [M] sur la vente de l’immeuble intervenue le 12 novembre 2021, dire et juger cette vente parfaite, la décision à intervenir valant acte de vente avec au besoin publication au fichier immobilier,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner M. [M] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel,

— désigner tout technicien aux fins de :

* comparaison de l’état des lieux de l’immeuble lors de la prise réelle de possession par M. [Z] et celui que présentait l’immeuble en novembre 2021,

* description des différences existant entre l’état de l’immeuble en novembre 2021 et lors de la prise de possession réelle,

* description sur la nature, l’origine et l’ampleur de ces différences,

* chiffrage du montant des réparations,

* donner son avis sur tous dommages annexes qu’aurait pu subir telle ou telle partie.

— condamner M. [M] à lui payer une provision ad litem à valoir sur ses opérations d’expertise et constat à hauteur de 3 500 euros,

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire :

— condamner M. [M] à lui payer les sommes de :

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture injustifiée de contrat,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [M] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Par conclusions du 6 février 2024, M. [M] demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts,

— dire et juger inapplicable le mandat de vente signé par M. [M] le 11 novembre 2021 et, à défaut, l’annuler,

— débouter M. [Z] de ses demandes,

— condamner M. [Z] à lui payer :

* 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

* 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Montigny & Doyen par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande en perfection de la vente en date du 12 novembre 2021

M. [Z] soutient que la vente est parfaite par l’échange des consentements. Il précise que le mandat de vente confié par M. [M] à la société AMD Ognard immobilier permettait à cette dernière d’engager son mandant pour la vente, de sorte qu’il y a eu offre valable de vente. Il ajoute que cette offre a été acceptée le 12 novembre 2021. Il se prévaut d’un mandat apparent dès lors qu’il pouvait légitimement croire, dès la signature du mandat de vente, en la réalité des pouvoirs de l’agent immobilier pour représenter le mandant. Il conclut, enfin, que l’usage par M. [M] de son droit de rétractation ne lui est pas opposable puisque cette rétractation est postérieure à l’acceptation de l’offre et que la régularité du mandat confié à l’agent immobilier ne pouvait avoir d’incidence juridique sur l’échange des consentements.

M. [M] réplique que le mandat de vente ne permettait pas à l’agent immobilier de l’engager pour une vente, de sorte qu’il n’y a pas eu offre de vente, et que la théorie du mandat apparent ne peut trouver application en l’espèce. Il rappelle que le mandat a été rétroactivement anéanti par l’exercice régulier de son droit de rétractation et qu’en toutes hypothèses, le mandat est nul pour manquement de l’agent immobilier à son devoir d’information précontractuelle constitutif d’une réticence dolosive et à défaut de bordereau détachable de rétractation.

Sur ce, il résulte des articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, et 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972 que le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prétant son concours d’une manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ( 1re Civ., 6 mars 1996, pourvoi n° 93-19.262, publié ; 1re Civ., 5 février 2020, pourvoi n°18-26.808, diffusé).

Le mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives posées par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 (1re Civ., 31 janvier 2008, pourvoi n° 05-15.774, publié ; 1re Civ., 5 juin 2008, pourvoi n°04-16.368, publié).

Le mandat du 11 novembre 2021 ne comporte pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente, de sorte qu’il n’y a pas eu offre de vente.

La théorie du mandat apparent invoqué par M. [Z] ne peut trouver à s’appliquer.

A défaut d’offre valable de vente, l’acceptation de M. [Z] est dénuée de tout effet.

Il convient, par conséquent, de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en perfection de la vente et, par voie de conséquence, celle en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive. Les demande d’expertise et de provision doivent de même être rejetées.

2. Sur les demandes subsidiaires de dommages et intérêts formées par M. [Z]

En application de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune des prétentions est fondée.

Il est jugé que n’encourt pas le grief de défaut de réponse à conclusions, invoqué à l’appui d’un moyen de cassation reprochant à une cour d’appel d’avoir écarté une prétention, l’arrêt qui n’a pas répondu à une argumentation figurant dans ses conclusions, dès lors que celle-ci n’était pas expressément formulée à l’appui de ladite prétention (2e civ., 6 septembre 2018, pourvoi n° 17-19.657, publié).

M. [Z] ne motive pas ses demandes de dommages et intérêts dans ses conclusions.

Le jugement ne peut donc qu’être confirmé.

3. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [M]

M. [M] soutient que l’action engagée par M. [Z] est abusive car manifestement vouée à l’échec.

Sur ce, vu l’article 1240 du code civil :

L’abus du droit d’agir en justice n’est pas caractérisé par la simple erreur du justiciable dans l’appréciation de ses droits.

M. [M] n’allègue pas de circonstances particulières ayant fait dégénérer en abus le droit d’agir de M. [Z].

Le jugement est confirmé.

4. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante, M. [Z] sera condamné aux dépens d’appel, avec paiement direct au profit de la SCP Montigny & Doyen, à payer à M. [M] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne M. [L] [Z] aux dépens d’appel, avec paiement direct au profit de la SCP Montigny & Doyen,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. [L] [Z] à payer à M. [S] [M] la somme de 4 000 euros,

Le déboute de sa propre demande à ce titre.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE