COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 374

N° RG 23/03047

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3OA

S.C.I. SOLTANA

C/

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

[N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laurent BELFIORE

M^e Victoria BOUAZIZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 17 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04315.

APPELANTE

S.C.I. SOLTANA

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent BELFIORE, membre de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Anissa BAALBAKI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] situé [Adresse 2]

représenté par son par son syndic en exercice la société de gérance du cabinet [S], dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Victoria BOUAZIZ, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 10 février 2021, la société civile immobilière SOLTANA a acquis divers lots de copropriété au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 1], à savoir :

— le lot n° 17 constitué d’une cave en sous-sol,

— le lot n° 26 constitué d’un appartement de cinq pièces en rez-de-chaussée,

— et les lots n° 61 et 62 constitués de deux 'chambres de bonne’ (ou chambres de service) au sixième et dernier étage de l’immeuble.

Par courrier en la forme recommandée du 3 mai 2021, elle a demandé au syndic d’inscrire plusieurs projets de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à l’effet :

— d’être autorisée à raccorder les lots n° 61 et 62, qu’elle projetait de réunir pour former un studio, aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées,

— d’ajouter une boîte aux lettres dans le hall de l’immeuble,

— et de supprimer l’article 11 du règlement de copropriété, interdisant de vendre ou de louer les chambres de bonne à des personnes étrangères à la copropriété, comme étant contraire à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte notarié reçu le 20 août 2021, la société SOLTANA a procédé :

— d’une part, à la division du lot n° 26 en deux appartements numérotés 75 et 76,

— et d’autre part, à la réunion des lots n° 61 et 62 en un seul lot numéroté 77.

Seule la demande relative à la suppression de l’article 11 du règlement de copropriété a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui s’est tenue le 10 septembre 2021 et l’assemblée générale s’est prononcée contre cette modification par sa résolution n° 26.

Par exploit d’huissier du 23 novembre 2021, la société SOLTANA a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins :

— de voir annuler la résolution susvisée,

— d’être autorisée raccorder le lot n° 77 aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées, en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965,

— et d’entendre condamner le syndicat à lui verser une somme de 10.000 € en réparation du préjudice financier causé par sa résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions et s’est porté reconventionnellement demandeur d’une somme de 5.000 € en réparation des nuisances occasionnées par l’activité illicite de location de courte durée exercée par la société SOLTANA dans ses appartements du rez-de-chaussée, outre des dommages-intérêts pour procédure abusive.

En cours de procédure, la société SOLTANA a revendu les lots n° 17, 75 et 76, conservant la propriété du seul lot n° 77.

Par jugement rendu le 17 février 2023, le tribunal a débouté la société SOLTANA de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 € en réparation des nuisances occasionnées dans l’immeuble, outre les dépens de l’instance et une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, les premiers juges ont notamment retenu :

— que l’article 11 du règlement de copropriété se justifiait par la destination de l’immeuble, et notamment par la clause d’habitation bourgeoise,

— que la résolution contestée avait été votée à la majorité exigée par la loi,

— et que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait recevoir application, faute de décision préalable de l’assemblée des copropriétaires.

La société SOLTANA a interjeté appel le 23 février 2023. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 décembre 2023, elle fait valoir :

— que le refus illicite du syndic d’inscrire l’ensemble de ses demandes à l’ordre du jour a pu influer défavorablement sur le sens du vote de la résolution n° 26,

— que celle-ci a été directement votée à la majorité prévue à l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elle aurait dû l’être à celle de l’article 26,

— que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— qu’elle est victime d’une rupture d’égalité, dans la mesure où une chambre de service voisine a été précédemment raccordée aux réseaux communs,

— et qu’elle est empêchée de jouir de son lot, alors que l’article 40 du règlement sanitaire départemental dispose que tout logement doit être alimenté en eau potable.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 26 votée le 10 septembre 2021,

— de l’autoriser à raccorder le lot n° 77 aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

— de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 11 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [S], soutient pour sa part :

— que la demande de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division devait être examinée préalablement à la demande d’autorisation de travaux,

— que l’article 11 dudit règlement est conforme à la destination de l’immeuble,

— que la résolution contestée a bien été votée à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix, comme le prescrit l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— que la demande d’autorisation judiciaire des travaux est irrecevable faute de décision préalable de l’assemblée générale,

— et qu’en tout état de cause, les transformations envisagées sont contraires à la destination de l’immeuble et portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la société SOLTANA à lui verser une somme de 5.000 € en réparation des nuisances occasionnées par l’activité illicite de location de courte durée précédemment exercée dans les appartements du rez-de-chaussée, outre 7.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel et ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 26 :

— Sur le moyen tiré de la violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 :

Suivant ce texte, le syndic est tenu de donner suite aux demandes des copropriétaires tendant à l’inscription de questions à l’ordre du jour, à moins que celles-ci ne lui parviennent trop tardivement par rapport à la date de convocation de l’assemblée générale, auquel cas leur examen doit être reporté à l’assemblée suivante.

Le refus du syndic de porter certaines questions à l’ordre du jour peut être sanctionné par la nullité des décisions prises par l’assemblée lorsque lesdites questions étaient susceptibles d’influer sur le vote des copropriétaires.

En l’espèce, le syndic ne pouvait écarter de sa propre initiative une partie des demandes formulées par la société SOLTANA quatre mois avant la tenue de l’assemblée générale. Cependant, il n’apparaît pas que ce manquement ait été de nature à influer sur le sens du vote de la résolution n° 26, dans la mesure où la demande de modification du règlement de copropriété était parfaitement détachable de la demande d’autorisation de travaux.

— Sur le moyen tiré d’une erreur de majorité :

L’article 26 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix les décisions ayant pour objet la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’article 26-1 prévoit que lorsque l’assemblée ne s’est pas prononcée à la majorité susdite, mais que le projet a néanmoins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal d’assemblée qu’un seul vote a eu lieu sur la résolution n° 26 et que celle-ci a été rejetée par 18 copropriétaires sur un total de 26, représentant 811 tantièmes sur un total de 1097.

Les premiers juges ont donc justement considéré que la référence à l’article 26-1 faite dans le procès-verbal procédait d’une simple erreur de plume et que la résolution contestée avait bien été votée à la majorité de l’article 26.

La cour observe au demeurant que la modification de l’article 11 du règlement de copropriété exigeait en réalité un vote à l’unanimité des copropriétaires car elle se rapportait à la destination de l’immeuble au sens du dernier alinéa de ce même texte.

Sur la demande d’autorisation judiciaire des travaux :

En vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l’assemblée refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par la juridiction, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa précédent.

En l’espèce, c’est à bon droit que le tribunal a débouté la société SOLTANA de sa demande d’autorisation des travaux de raccordement de son lot aux réseaux communs de distribution d’eau potable et d’évacuation des eaux usées en relevant que celle-ci n’avait pas été préalablement soumise à l’assemblée générale, peut important le fait que cette situation résulte d’une omission fautive du syndic ainsi qu’il a été dit plus avant.

En tout état de cause, il apparaît que les travaux envisagés ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble puisqu’ils ont pour objet de transformer deux chambres de service en logement indépendant, contrevenant ainsi à l’article 11 du règlement de copropriété suivant lequel ces chambres constituent de simples dépendances des appartements situés aux étages inférieurs et ne peuvent être ni louées ni vendues à des personnes étrangères à la copropriété.

Sur la demande principale en dommages-intérêts :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que les premiers juges ont débouté la société SOLTANA de cette demande en retenant qu’elle ne rapportait pas la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires en lien direct avec le préjudice invoqué.

Il convient de relever en outre que l’appelante a concouru à son propre préjudice en revendant ses lots destinés à l’habitation sans inclure dans la transaction les chambres de service, ignorant les mises en garde qui lui avaient été adressées sur ce point par le président du conseil syndical.

Enfin, elle ne peut invoquer une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la mesure où, s’il apparaît que la chambre de service voisine est effectivement équipée d’une douche ainsi qu’il résulte du constat dressé le 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires précise sans être démenti que cette installation n’est pas raccordée aux réseaux communs, mais à l’appartement sous-jacent.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts :

C’est encore par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que la société SOLTANA avait contrevenu à la clause d’habitation bourgeoise figurant à l’article 10 du règlement de copropriété en exerçant, au sein des lots n° 75 et 76 situés au rez-de-chaussée, une activité de location de courte durée ayant généré des nuisances au détriment d’autres copropriétaires.

Le syndicat, qui conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué à ce titre une somme de 1.000 €, ne peut cependant demander à la cour de lui accorder une indemnité supplémentaire de 5.000 € alors qu’il est constant que l’activité litigieuse a cessé à la suite d’une visite de contrôle de l’autorité publique réalisée en début d’année 2022.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande additionnelle en dommages-intérêts,

Condamne la société SOLTANA aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT