COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – CIVILE

YW/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00114 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FDMK

jugement du 17 novembre 2022

Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5]

n° d’inscription au RG de première instance 1121000377

ARRET DU 9 SEPTEMBRE 2025

APPELANTES :

Madame [S] [E]

née le 16 octobre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [Y] [E]

née le 18 février 1971 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Cécile MERILLON GOURGUES, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 5] LOIRE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie CARRE, substituant M^e Aurélie BLIN de la SELARL LEX PUBLICA, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 230078

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 9 décembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WOLFF, conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mmes [S] et [Y] [E] (les locataires) sont locataires d’un appartement, situé [Adresse 2] à [Localité 5], appartenant à l’office public de l’habitat [Localité 5] Loire Habitat (le bailleur), et ce, aux termes d’un bail conclu par leur père, aujourd’hui décédé, le 15 décembre 1983, et d’un avenant qu’elles ont conclu le 24 janvier 2011.

Par acte d’huissier de justice du 10 mars 2021, le bailleur les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers afin d’obtenir notamment leur expulsion.

Par jugement du 17 novembre 2022, ce juge a :

Prononcé la résiliation du bail ;

Ordonné l’expulsion des locataires ;

Condamné solidairement les locataires à verser au bailleur, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges hors frais de nettoyage des paliers et escaliers ;

Condamné solidairement les locataires à payer au bailleur la somme de 2935,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés selon un décompte du 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné solidairement les locataires à verser au bailleur la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de délais de paiement des locataires ;

Condamné le bailleur à rembourser aux locataires la somme de 432,84'euros au titre des frais de nettoyage des parties communes ;

Constaté la compensation partielle des sommes dues réciproquement par les parties ;

Rejeté le surplus des demandes des parties ;

Condamné solidairement les locataires aux dépens.

Par déclaration du 23 janvier 2023, les locataires ont relevé appel de ces chefs du jugement, sauf celui ayant rejeté leur demande de délais de paiement.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, les locataires demandent à la cour :

De confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à leur demande de remboursement des charges de nettoyage ;

De l’infirmer en ce qu’il a rejeté leurs demandes et fait droit à une partie des demandes du bailleur ;

De condamner le bailleur à leur verser les sommes de :

10 969,46 euros au titre des charges indûment perçues d’octobre 2018 au 31 décembre 2023 ;

266,90 euros en remboursement des frais de débouchage des canalisations vétustes ;

De dire et juger en tant que de besoin le bailleur irrecevable en ses demandes incidentes et l’en débouter ;

Subsidiairement, d’ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre et de leur accorder les plus larges délais de paiement ;

De dire n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

De condamner le bailleur aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, le bailleur demande à la cour :

D’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture au jour des plaidoiries ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail ;

Ordonné l’expulsion des locataires ;

Condamné solidairement les locataires à lui verser, à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, sauf en ce qu’il a exclu les frais de nettoyage des paliers et escaliers ;

Condamné solidairement les locataires à lui payer la somme de 2935,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés selon un décompte du 19 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné solidairement les locataires à verser au bailleur la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de délais de paiement des locataires ;

Rejeté le surplus des demandes des locataires ;

Condamné solidairement les locataires aux dépens.

D’infirmer le jugement en ce qu’il a :

Condamné le bailleur à rembourser aux locataires la somme de 432,84 euros au titre des frais de nettoyage des parties communes ;

Constaté la compensation partielle des sommes dues réciproquement par les parties ;

Rejeté le surplus de ses demandes ;

De rejeter l’intégralité des demandes des locataires ;

D’actualiser le montant de sa créance pour la fixer à 9845,23 euros selon un décompte du mois de novembre 2024, et de condamner les locataires au paiement de cette somme ;

De juger irrecevables ou à tout le moins mal fondées les nouvelles prétentions formées par les locataires au titre du remboursement des charges des années 2022 et 2023 ;

De condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 2000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

De condamner solidairement les locataires aux dépens avec application de l’article 699 du même code.

MOTIVATION

Si les locataires évoquent une prescription dans leurs conclusions en ce qui concerne la demande initiale en paiement du bailleur, elles ne formulent aucune fin de non-recevoir relative à celle-ci dans le dispositif. Il n’y a donc pas lieu de l’examiner.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Moyens des parties

Le bailleur soutient que :

Les locataires ont conclu le 19 novembre 2024, veille de la clôture de l’instruction, en présentant de nouvelles demandes qui ne figuraient pas dans leurs précédentes conclusions du 15 novembre 2024.

Les locataires n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Il résulte des articles 803 et 907 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à la présente instance d’appel, que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, les locataires ont communiqué leurs troisièmes conclusions la veille de la date annoncée pour la clôture de l’instruction, et ce en les actualisant substantiellement, sans présenter leurs nouveaux moyens de manière formellement distincte par rapport aux précédentes écritures. Ils l’ont ainsi fait dans un délai et des circonstances qui empêchaient de s’apercevoir de la situation avant que l’ordonnance de clôture soit rendue.

Cette cause, d’une gravité suffisante, justifie que l’ordonnance de clôture soit révoquée afin que les conclusions en réponse du bailleur, légitimes, puissent être prises en compte. Les locataires n’ayant pas exprimé, lors de l’audience, le’souhait d’y répondre, la clôture de l’instruction sera fixée à la date de celle-ci.

Sur la recevabilité des prétentions des locataires

Moyens des parties

Le bailleur soutient que :

Dans leurs premières conclusions du 21 avril 2023, les locataires demandaient la somme de 5644,46 euros au titre des charges perçues d’octobre 2018 au 21'décembre 2021. Dans leurs dernières conclusions, elles demandent la somme de 10 969,46 euros arrêtée au 31 décembre 2023. Elles auraient dû présenter cette prétention dès leurs premières conclusions.

Les locataires n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance d’appel, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les’parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les’prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de’l'intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, la régularisation annuelle, après écoulement des années correspondantes, des charges ayant donné lieu au versement de provisions en 2022 et 2023, qui constitue un fait survenu postérieurement aux premières conclusions du 21 avril 2023, justifie l’extension de la prétention présentée initialement dans celles-ci aux fins de remboursement des charges locatives.

Les locataires seront donc déclarées recevables en leurs prétentions.

Sur la contestation des charges par les locataires

Moyens des parties

Les locataires soutiennent que :

Les charges ne sont pas justifiées. Si, en cause d’appel, le bailleur a consenti à donner quelques éléments de calcul, le mode de répartition des charges demeure inconnu.

En ce qui concerne la maintenance des installations TV, il n’est pas justifié de la dépense effective, qui n’est en outre pas récupérable.

Les charges qualifiées d'« AUTRES CHARGES » sur le relevé individuel de charges annuel ne sont ni identifiables ni récupérables. Le tribunal n’a pas répondu sur ce point.

Les charges d’entretien des parties communes récupérables ne sont pas identifiables. Seul est récupérable le coût de la rémunération du personnel, correspondant aux charges fiscales et sociales, mais pas la TVA ni le bénéfice de l’entreprise de nettoyage.

L’état de répartition des charges ou le mode de calcul de répartition ne sont pas produits.

Elles ont avancé une somme de 266,50 euros pour le débouchage des canalisations vétustes alors qu’elles payent des charges pour un contrat de robinetterie.

Le bailleur soutient que :

Les locataires versent elles-mêmes aux débats les relevés individuels de régularisation de charges qui leur ont été transmis. Elles ont ainsi eu accès au mode de répartition des charges. Il n’était pas tenu d’adresser les justificatifs aux locataires nonobstant leurs demandes. Ces justificatifs étaient à leur disposition et elles ont été reçues à de multiples reprises par le service facturation. Les charges sont justifiées.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée';

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le’mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, il ressort des avis de paiement produits par les locataires que les charges réclamées chaque mois sont les suivantes :

« PROV. EAU FROIDE

PROV. ASCENSEURS

PROV. ORDURES MENAGERES

PROV. AUTRES CHARGES

NETTOYAGE PALIERS ESCALIERS

MAINTENANCE INSTALLATION TV

CONTRAT ROBINETTERIE

[']

PROV. ORDURES MENAGERES »

Un calcul simple et rapide permet de se rendre compte que les autres charges ainsi mentionnées sont : « Elect. Minuterie », « Contrat entretien » et « Nett. Communs P ».

Il peut être répondu aux locataires, dans l’ordre de leurs contestations et point par point, les éléments suivants.

D’une manière générale, en ce qui concerne les charges ayant donné lieu au versement de provisions, les locataires produisent elles-mêmes, pour’chaque année, le « relevé individuel de régularisation de charges » qu’elles ont reçu du bailleur, et sur lequel figure un décompte par nature de charge et le mode de répartition entre locataires. Ces clés de répartition sont aujourd’hui parfaitement explicitées, s’il en était besoin, par le bailleur. En outre, s’agissant de la mise à disposition des pièces justificatives, il ressort des pièces nos 11, 13, 103, 104 et 106 des locataires que celles-ci ont exigé, alors que le bailleur les avait notamment invitées par une lettre du 19 février 2020 à prendre rendez-vous auprès de son service facturation, et qu’il a été confirmé à leur avocat par courriel du 30 juin 2022 que l’ensemble des justificatifs étaient disponibles au siège du bailleur, que ces derniers leur soient envoyés, ce’qui ne correspond pas à la procédure prévue par l’article 23 précité. À’cet égard, les locataires ne contestent pas expressément dans leurs conclusions le fait que ces justificatifs aient été tenus à leur disposition dans des conditions normales.

En ce qui concerne la « MAINTENANCE INSTALLATION TV », le tribunal a rappelé à juste titre qu’il résulte de l’article 2 de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 que tout propriétaire qui a installé à ses frais une antenne collective ou un réseau interne à l’immeuble fournissant un service collectif est fondé à demander à chaque usager, à titre de frais d’utilisation, une quote-part des dépenses d’entretien et de remplacement. Or les locataires ne contestent pas être raccordées et le bailleur justifie de l’effectivité de la dépense, notamment au moyen de sa pièce n° 27.

S’agissant des « AUTRES CHARGES » figurant sur les relevés individuels de régularisation de charges, le premier juge a bien répondu sur ce point. Il a retenu, là encore à juste titre, que leur nature avait été rappelée aux locataires en cours de procédure, qu’elle figurait de manière détaillée dans l’état récapitulatif global produit, et que les montants étaient justifiés par les pièces versées aux débats. Cela ne fait l’objet d’aucune critique de la part des locataires. En outre, ces charges (entretien du surpresseur, débouchage des réseaux, désinsectisation, eau des parties communes, électricité des éclairages extérieurs et nettoyage et entretien des aires de jeux) sont bien des charges récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que, pour l’application de ce texte, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à payer aux locataires la somme de 432,84 euros au titre des frais de nettoyage des parties communes, après avoir considéré, suivant en cela l’argumentation des locataires, que les charges relatives à ce nettoyage n’étaient pas justifiées, au motif qu’il n’était pas possible de déterminer, dans les factures produites, la part récupérable des dépenses engagées, de celle devant rester à la charge du bailleur. Les dépenses de nettoyage des paliers et escaliers, qui ne sont pas autrement contestées, sont bien justifiées et entièrement récupérables à hauteur de la somme toutes taxes comprises acquittées par le bailleur.

Le mode de répartition des charges entre les locataires a bien été communiqué, comme cela a déjà été indiqué.

Comme le tribunal l’a rappelé à don droit, le dégorgement des canalisations d’eau constitue une réparation à la charge du locataire en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987. En outre, les locataires ne justifient ni de la vétusté qu’elles allèguent, ni de ce que cette dépense, qui leur revient en principe, était couverte par le contrat de robinetterie qu’elles invoquent.

Ainsi, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des charges faite par les locataires, et celle complémentaire qu’elles forment devant la cour sera également rejetée.

4. Sur la résiliation du bail, la dette locative et la demande de délais de paiement

Moyens des parties

Les locataires soutiennent que :

Il incombe au bailleur de prouver la réalité des impayés en imputant sur les termes considérés les défauts de paiement reprochés sur le fondement de l’article 1353 du code civil ; or, dans ses écritures, le’bailleur ne donne toujours aucune imputation de la créance qu’elle invoque (sic).

Il n’y a jamais eu aucun incident de paiement pendant 60 ans, avant ce contretemps provoqué exclusivement par la suppression des aides sociales, mais aucunement par un défaut de paiement du locataire. Cependant, la maladie et la mort de M. [E] en mars 2022 les a mises en grande difficulté pour régler le loyer. Elles vivent du RSA et d’une allocation handicapée. Elles sont de bonne foi.

Le bailleur soutient que :

La dette locative s’est aggravée depuis le jugement, ce qui démontre la gravité des manquements des locataires. Depuis novembre 2023, seul un règlement partiel de 200 euros est intervenu.

Réponse de la cour

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des articles 1217, 1224 et 1227 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut’demander la résolution du contrat en justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que, quatre ans après l’introduction de la première instance et malgré celle d’appel, il existe toujours une dette locative, qui s’élevait à 9845,23 euros le 18 novembre 2024. En’dehors des constations précédentes qui ont été écartées, les locataires ne discutent pas utilement cette somme. Le premier juge a retenu à cet égard, et’à juste titre, que le paiement du loyer et des charges était une obligation essentielle du contrat de location, que la gravité du manquement aux obligations découlant du bail était suffisamment caractérisée, qu’elle persistait dans le temps, et qu’elle était de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé cette résiliation, avec toutes les conséquences qui s’y attachent, et condamné les locataires au paiement de la dette locative, qui sera actualisée.

Selon l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement au locataire qu’à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les locataires, auxquelles il revient de justifier de ce versement et de leur situation en application de l’article 1353 du code civil, ne’le faisant pas (leur pièce n° 146 révèle au contraire que le versement du loyer n’était pas repris en juillet 2024), et ne prétendant même pas remplir ces conditions, leur demande de délais de paiement faite à hauteur d’appel au regard de la nouvelle dette locative sera rejetée.

5. Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement sur les frais du procès seront confirmées.

Les locataires seront condamnées aux dépens avec application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande faite par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera néanmoins rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture ;

ORDONNE la clôture de l’instruction le 9 décembre 2024 ;

DÉCLARE Mmes [S] [E] et [Y] [E] recevables en leurs prétentions ;

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

Condamné l’office public de l’habitat [Localité 5] Loire Habitat à rembourser à Mmes [S] [E] et [Y] [E] la somme de 432,84 euros au titre des frais de nettoyage des parties communes ;

Constaté la compensation partielle des sommes dues réciproquement par les parties ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour, sauf à dire que :

L’indemnité d’occupation comprend les charges de nettoyage des paliers et escaliers ;

La somme due solidairement par Mmes [S] [E] et [Y] [E] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait le 18'novembre 2024 à la somme de 9845,23 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Rejette toutes les demandes de remboursement faites par Mmes [S] [E] et [Y] [E] ;

Rejette la demande de délais de paiement de Mmes [S] [E] et [Y] [E] ;

Condamne solidairement Mmes [S] [E] et [Y] [E] aux dépens de la procédure d’appel ;

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à l’avocat de l’office public de l’habitat [Localité 5] Loire Habitat ;

Rejette la demande faite par l’office public de l’habitat [Localité 5] Loire Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER