COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/510

Rôle N° RG 24/11828 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNX44

[N] [J]

C/

S.A. [Localité 6] HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raoudah M’HAMDI

M^e Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°23/2811 .

APPELANTE

Madame [N] [J]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005913 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 18 octobre 1965 à [Localité 3] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 5] – [Localité 2]

représentée par M^e Raoudah M’HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SEML [Localité 6] HABITAT

dont le siège social est situé [Adresse 4] – [Localité 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, présidente

M^me Angélique NETO, conseillère

M^me Paloma REPARAZ, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2020, la société [Localité 6] Habitat a donné à bail d’habitation à Mme [N] [J] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 447,38 euros, outre 116,20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, [Localité 6] Habitat a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme principale de 2 295,01 euros au titre de la dette locative, visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, la société bailleresse a fait assigner Mme [J], devant le juge des contentieux de la protection du pôle de la proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision au titre de la dette locative, d’une indemnité d’occupation et une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 7 décembre 2023, rectifiée le 6 juin suivant, le juge des contentieux de la protection du pôle de la proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, a:

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23

juillet 2020 entre [Localité 6] Habitat et Mme [J] étaient réunies à la date du 31 juillet 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de Mme [J] ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] Habitat pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [J] à verser à [Localité 6] Habitat, à titre provisionnel :

— la somme de 9 753,74 euros, décompte arrété au 30 novembre 2023 incluant la mensualité de novembre 2023. correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 295,01 euros à compter du 31 mai 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 596,22 euros à ce jour, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— rejetté le surplus des demandes ;

— rejetté la demande de condamnation de Mme [J] par [Localité 6] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Par déclaration transmise le 30 septembre 2024, Mme [J] a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 31 juillet 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de Mme [J] ;

— ordonné à Mme [J] de libérer les lieux et à défaut son expulsion ;

— condamné Mme [J] à verser à [Localité 6] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 9 753,74 euros, décompte arrété au 30 novembre 2023 incluant la mensualité de novembre 2023.

Par conclusions transmises le 29 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [J] demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties;

— ordonné son expuslion et celle de tous occupants de son chefs des lieux ;

— condamné l’appelante à verser à [Localité 6] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 9 753,74 euros, décompte arrété au 30 novembre 2023 et une indemnité d’occupation égale à 528,66 euros à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— rejeté ses demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Statuant à nouveau,

— constater que la dette locative a été effacée ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Par conclusions transmises le 16 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, [Localité 6] Habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23

juillet 2020 entre [Localité 6] Habitat et Mme [J] étaient réunies à la date du 31 juillet 2023 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de Mme [J] ;

— ordonné, en conséquence, à Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Y ajoutant,

— condamner Mme [J] au paiement de :

— la somme de 2 180,53 euros, à titre provisionnel, au titre du décompte arrêté au 5 décembre 2024 ;

— la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat:

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En application des articles 1728, 1741 et 15I d ela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, le contrat de bail d’habitation stipule qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en prinicpal et charges) à son échéance, du versement du dépôt de garantie, et deux mois après un commandment de payer signifié à personne, à domicile élu ou en mairie, et resté infructueux, la location sera résiliée de plein droit, s’il plait au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2022, [Localité 6] Habitat a fait délivrer à Mme [J] un commandement de payer la somme principale de 2 295,01 euros visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

A l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, la locatire n’a pas régularisé sa dette locative. Si un paiement de 300,17 euros est intervenu le 3 juin 2022, la dette mentionnée dans le commandement de payer n’a pas été soldée.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 31 juillet 2022.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée sur ce chef de demande.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 paragraphe VIII de la loi du 6 juillet 1989 dipose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, même si la décision n’est pas produite aux débats, il est constant que Mme [J] a saisi la commission de surendettement des Bouches Du Rhône, le 15 mars 2024 et qu’elle a bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de telle sorte que la dette locative arrêté au 20 mai 2024 est effacée.

Eu égard à cette décision de la commission de surendettement, la clause résolutoire est suspendue pour une durée de deux années à compter du 20 mai 2024 sous réserve de la reprise du paiement du loyer et des charges.

Or, à la lecture du décompte arrêté au 5 décembre 2024, il apparaît que Mme [J] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges. Si elle a effectué des paiements en juin et juillet 2024 réglant le loyer et les charges, aucun paiement n’est intervenu en août ni en septembre et octobre. Le paiement intervenu le 8 novembre 2021 d’un montant de 200 euros est inférieur aux loyer et charges dus.

En l’absence de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location, la clause résolutoire a repris son plein effet et aucune suspension des effets de cette clause ne peut être ordonnée.

Dès lors, il convient de débouter Mme [J] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner son expulsion, à défaut de libération volontaire des lieux loués.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs de demandes.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [J] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués à la bailleresse malgré la résiliation du contrat de bail.

Suivant le décompte arrêté au 5 décembre 2024 (qui intègre l’effacement consécutif à la décision de la commission de surendettement des Bouches Du Rhône accordant à Mme [J] un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire), la dette locative constituée d’indemnités d’occupation s’élève à la somme de 1 899,56 euros, frais de contentieux déduits et indemnités d’occupation fixées au montant du loyer et des charges à juste titre.

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, Mme [J] doit être condamnée à payer la somme provisionnelle de 1 899,56 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 5 décembre 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ordonnance déférée doit être infirmée sur la demande de provision au titre de la dette locative eu égard la réactualisation de la créance mais confirmée s’agissant de l’indemnité d’occupation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [J] aux dépens et rejeté la demande présentée par [Localité 6] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application de ces dispositions en cause d’appel.

Succombant à l’instance d’appel, Mme [J] devra supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [J] à verser à [Localité 6] Habitat, à titre provisionnel la somme de 9 753,74 euros décompte arrété au 30 novembre 2023 incluant la mensualité de novembre 2023. correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 295,01 euros à compter du 31 mai 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [N] [J] à verser à la société [Localité 6] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 1 899,56 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 5 décembre 2024 ;

Déboute la société [Localité 6] Habitat de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [J] aux dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière, La présidente,