COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/ 242

Rôle N° RG 22/12088 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6Y2

[X] [M]

[V] [B] épouse [M]

S.A. PACIFICA

C/

[Y] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 27 Juin 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/01883.

APPELANTS

Monsieur [X] [M]

né le 14 Août 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [V] [B] épouse [M]

née le 22 Mars 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

S.A. PACIFICA Compagnie d’assurances, au capital de 227.443.500 €, poursuites et diligences de M. [Z] [D], Président du Conseil d’Administration domicilié es qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [Y] [K]

née le 14 Septembre 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Assignée en PVRI le 24/10/2022

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé établi le 4 mai 2017, monsieur [X] [M] et madame [V] [B] épouse [M] ont consenti un bail à usage d’habitation à madame [Y] [K], portant sur un appartement de type T2, sis [Adresse 1], à [Localité 7] (06), pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction et moyennant un loyer mensuel initial de 530 euros, outre 20 euros, à titre de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 530 euros a été versé.

Un état des lieux d’entrée contradictoire était réalisé le 4 mai 2017.

Par ordonnance réputée contradictoire du 1er octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Grasse, statuant en référé, a notamment:

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2019 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [K], dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision et à défaut dans les deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— condamné Mme [K] à payer aux bailleurs la somme de 3 162,99 euros à titre provisionnel avec intérêt à taux légal sur la somme de 632,73 euros, à compter du commandement de payer du 20 août 2019, sur la somme de 527,83 euros, à compter de l’assignation du 7 février 2020 et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 20 octobre 2019, jusqu’à la libération des lieux.

Mme [K] a été expulsée.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2021, un procès-verbal de constat de reprise des lieux a été établi.

Suivant procès-verbal du 17 novembre 2021, des dégradations ont été constatées dans le bien objet du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2022, les époux [M] ont assigné Mme [K], et la société Pacifica devant le juge des contentieux de la protection du pôle du tribunal de proximité de Grasse, aux fins de voir :

— constater que le procès-verbal de constat rédigé lors de l’état des lieux de sortie a mis en évidence les dégradations et détériorations imputables à Mme [K] ;

— constater que la société Pacifica, assureur 'garantie loyers impayés’ est subrogée dans les droits des époux [M] ;

— juger que le recours subrogatoire est bien fondé ;

— juger que Mme [K] est responsable des dommages causés ;

— condamner Mme [K] à leur payer la somme de 12 030,03 euros, au titre des travaux réparatoires et frais accessoires, avec intérêt à taux légal, ventilée comme suit :

* 5 030,03 euros, au profit des époux [M] ;

* 7 000 euros, au profit de la société Pacifica ;

— condamner Mme [K] à payer aux époux [M] les sommes de :

* 2 220 euros, en réparation du préjudice financier ;

* 1 500 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

* 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal de proximité de Grasse, a :

— débouté les époux [M] et la société Pacifica de leurs demandes ;

— condamné les époux [M] et la société Pacifica aux entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— l’état des lieux de sortie a été établi le 17 novembre 2021 ;

— l’expulsion de Mme [K] s’est déroulée le 11 août 2021 ;

— plus de deux mois s’étaient écoulés entre les deux, de sorte que les dégradations constatées sont difficilement imputables à Mme [K] d’autant que l’huissier n’avait pas précisé la façon dont il était rentré dans l’appartement, dont on en savait pas si la porte d’entrée était ou non vérrouillée.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2022, les époux [M] et la société Pacifica ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 30 novembre 2022, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau, qu’elle :

— constate que par acte sous seing privé du 4 mai 2017, les époux [M] ont donné à bail à Mme [K] un appartement sis [Adresse 2] (06) ;

— constate qu’en exécution de l’ordonnance du 1er octobre 2020, le juge des référés a fait droit à la demande de résolution du bail et que Mme [K] a été expulsée ;

— constate que le procès-verbal de constat rédigé lors de l’état des lieux de sortie a mis en évidence les dégradations et détériorations imputables à Mme [K] ;

— constate que la société Pacifica, assureur 'garantie loyers impayés’ est subrogée dans les droits des époux [M] ;

— juge que le recours subrogatoire est bien fondé ;

— juge que Mme [K] est responsable des dommages causés, en raison de son manquement à son obligation d’entretien ;

en conséquence :

— condamne Mme [K] à leur payer la somme de 12 030,03 euros, au titre des travaux réparatoires et frais accessoires, avec intérêt à taux légal, ventilée comme suit :

* 5 030,03 euros, au profit des époux [M] ;

* 7 000 euros, au profit de la société Pacifica ;

— condamner Mme [K] à payer aux époux [M] les sommes de :

* 2 220 euros, en réparation du préjudice financier ;

* 1 500 euros, en réparation de leur préjudice moral ;

* 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (première instance et appel), outre les dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

— le procès-verbal de reprise du 6 août 2021, mentionne déjà des dégradations ;

— les lieux n’ont pas subi la moindre évolution entre le mois d’août 2021 et novembre 2021 ;

— l’huissier ne relève en aucun cas que la serrure remplacée en août a été forcée ;

— il est évident que les dégradations et détériorations sont du fait et de la responsabilité de Mme [K], l’hypothèse d’un squatt devant être écartée ;

— le délai de deux mois, entre la reprise des lieux et le constat, s’explique par le délai légal octroyé à une personne expulsée pour récupérer ses meubles ;

— Mme [K] a manqué à son obligation d’entretien et doit être tenue à indemniser le coût des travaux de remise en état du bien.

Régulièrement intimée, Mme [K] n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 mars 2025.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesures où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives et la prise en charge des travaux de réparation :

Sur la responsabilité de la locataire :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, locataire est obligé :(…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; […]

L’article 1732 du code civil dipose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est acquis qu’il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Cass. civ 3ème 16 décembre 1997, n°96-12.614).

Par ailleurs, en, application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au locataire de remettre les clés au propriétaire qui lui ont été remises lors de l’état des lieux d’entrée, lorsqu’il les quitte. C’est au locataire de démontrer qu’il a rempli cette obligation.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 4 mai 2017 mentionne un 'très bon état’ général de l’appartement. Il est mentionné que trois jeux de clés ont été remis à la locataire.

Il ressort du procès verbal de reprise des lieux du 6 août 2021, les éléments suivants :

— le commissaire de justice a fait procéder à l’ouverture de la porte d’entrée de l’appartement par le serrurier requis à cet effet et a constaté la présence d’un amas de feuilles mortes en pied de porte, dénotant un défaut d’ouverture depuis un certain temps ;

— une fois dans les lieux, il avconstaté qu’ils ne présentaient plus de traces d’occupation : il n’a pu être relevé aucun effet personnel ni vestimentaire, ni d’hygiène, aucun papier administratif récent ;

— dans la cuisine, il a relevé l’absence de réfrigirater et de dentées alimentaires, au sol des détrituts et des poubelles ;

— le commissaire de justice en a conclu que les lieux étaient à l’abandon depuis un certain temps;

— il note qu’il a été procédé au changement de serrure par le serrurier.

Un inventaire des biens a été établi.

Lors de l’établissement du procès-verbal de constat du 17 novembre 2021 le commissaire de justice expose qu’il lui a été demandé de bien vouloir procéder à toutes constatations utiles visant à établir l’état dans lequel la locataire a laissé les lieux.

Or il ne relève pas que la serrure de la porte d’entrée ait été forcée ou remplacée. Aucune effraction n’est constatée.

Il relève, avec vingt-six photographies à l’appui, différents désordres et dégradations :

— la porte d’entrée PVC est maculée de saleté et de moisissures ;

— séjour cuisine :

* les sols sont recouverts de détritus ;

* les murs sont noirs de saleté ou de moisissures, notamment sous la fenêtre ;

* la fenêtre elle-même comporte des carreaux sales et gras ;

* dans la cuisine, les meubles sont en partie arrachés, les paillasses et intérieurs des placards sont recouverts de détritus ;

— salle d’eau/WC :

*le sol est jonché de détritus ;

* les murs sont couverts de moisissures, notamment en partie droite ;

* les WC sont sales ;

* les meubles et vasques sont sales et couverts d’objets abandonnés ;

* la douche comporte un récepteur dans lequel se trouvent desobjets abandonnés ;

— chambre :

* le sol est couvert de détritus ;

* les murs sont couverts de saleté et de moisissures, notamment au pourtour de la fenêtre;

— la boîte aux lettres : la batteuse ets manquante et la porte est en partie arrachée.

Il s’évince de ces éléments, que les lieux n’ont pas pu subir la moindre évolution, entre la date de la reprise des lieux en août 2021, date à laquelle la serrure a été remplacée et le procès-verbal d’état des lieux de sortie, réalisé au mois de novembre 2021.

L’hypothèse de la présence potentielle de squatteurs, tel qu’envisagée par le premier juge peut manifestement être écartée.

Il est établi que les détériorations et dégradations sont du fait et de la responsabilité de la locataire, Mme [K].

Au surplus les bailleurs justifient ce délai de deux mois qui s’est écoulé entre les différents actes par le délai légalement octroyé à la personne expulsée pour récupérer ses meubles, en application de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal du 17 novembre 2021, les dégradations résultent d’un défaut d’entretien manifeste du preneur du temps de sa jouissance des lieux.

Le principe de l’existence d’un dommage subi par les bailleurs du fait de l’inexécution par la locataire de ses obligations contractuelles est donc avéré. La responsabilité de Mme [K] est donc engagée. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] et la société Pacifica de leurs demandes.

Sur le montant des travaux :

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les travaux ont été chiffrés à hauteur de 12 330,05 euros se décomposant comme suit :

— porte d’entrée PVC : 99 euros

— cuisine :

* sol et plinthes : 2 976 euros

* murs : 5 463,80 euros (indemnisation PACIFICA 4 371,04 euros)

* meubles placards : 334,50 euros (indemnisation PACIFICA : 334,50 euros)

— chambre :

* murs et placards : 2035 euros

— salle de bains :

* murs : 1017,50 euros

— autre :

* extracteur attaché : 404,25 euros (indemnisation PACIFICA 202,13 euros).

Total = 12 330,05 euros, dépôt de garantie non déduit de 530 euros, soit la somme de 11 800,05 euros (12 330,05 euros – 530 euros).

Mme [K] est donc redevable de la somme de 11 800,05 euros au titre de la réparation des dégradations locatives effectuées.

Les époux [M] font également dans le décompte versé aux débats, état des frais de procédure suivant suivants, qui ne seront pas inclus dans le coût des réparations :

— coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie : 214,60 euros ;

— intérêts échus : 10,21 euros

— frais de procédure : 5,17 euros.

Sur la subrogation conventionnelle :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1346-1 du même code prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement

d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-3 ajoute que la subrogation ne peut nuire au créancier lorsqu’il n’a été payé qu’en partie ; en ce cas, il peut exercer ses droits, pour ce qui lui reste dû, par préférence à celui dont il n’a reçu qu’un paiement partiel.

L’article L. 121-12 alinéa 1er du code des assurances dispose que l’assureur quia payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce les époux [M] ont souscrit avec la société Pacifica un contrat de garantie locative en date du 9 octobre 2018, prévoyant en page 6 des conditions générales au titre 'détériorations immobilières', une garantie des frais de réparation consécutifs à toute dégradation ou destruction perpétrées par le locataire ou logement loué faisant l’objet d’un contrat, les frais d’huissier relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie dans le cas de départ furtif du locataire ou refus de signer…

Les appelants versent aux débats la quittance subrogative du 29 janvier 2022 de la société Pacifica, subrogée dans les droits des époux [M] à hauteur de 7000 euros.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté les époux [M] et la société Pacifica de leurs demandes.

Mme [K] sera condamnée à leur verser, au titre des réparations locatives la somme de :

—  7 000 euros à la société Pacifica,

—  4 800, 05 euros aux époux [M],

avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la décision.

Par ailleurs les frais afférents au procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice n’ayant pas été désigné par décision de justice, seront inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les bailleurs invoquent d’une part, une perte de chance de louer leur bien dans de brefs délais et chiffrent leur préjudice à la somme de quatre mois de loyers, soit 2 220 euros (555 x 4) et d’autre part, un préjudice moral intrinsèque à l’état dans lequel ces derniers ont retrouvé leur propriéte et provoqué par les travaux réparatoires qu’ils ont été contraints d’effectuer.

Il est acquis que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance, si elle était réalisée (Cass. civ 3ème 29 février 2024, pourvoi n°22-23.082).

Cependant, force est de constater que les époux [M] ne versent aucun élément justifiant de l’accomplissement de démarches pour la location de leur logement.

De même, ils ne démontrent pas la durée des travaux pendant lesquels a eu lieu la remise en état du bien, les privant de la possibilité de le louer.

Le préjudice financier n’est pas démontré.

Les époux [M] ne produisent également aucun élément au soutien de la démonstration de leur préjudice moral (certificat médical, attestation…)

En l’absence de pièces, les préjudices invoqués ne sont pas suffisamment caractérisés pour ouvrir droit à réparation. Les époux [M] seront déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice financier et moral.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné les époux [M] et la société pacifica aux dépens.

Succombant, Mme [K] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des appelants la charge des faris qu’ils ont dû exposer pour leur défense. Mme [K] sera condamnée à leur verser la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE Mme [K] à payer la somme de 11 800,05 euros, en réparation des dégradations locatives, avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la décision, ventilée comme suit:

—  7 000 euros, au profit la société Pacifica,

—  4 800, 05 euros, au profit des époux [M],

DÉBOUTE les époux [M] de leur demande en réparation de leur préjudice financier et moral;

CONDAMNE Mme [K] à payer aux époux [M] et à la société Pacifica la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [K] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,