Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 11 referes, 13 novembre 2025, n° 25/00481

CA Aix-en-Provence 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'assignation
La cour a jugé que l'assignation était régulière et que le premier juge avait statué en connaissance de cause.
Accepté
Autorité de chose jugée
La cour a reconnu que ce moyen d'irrecevabilité est sérieux concernant la période antérieure au 13 septembre 2018.
Accepté
Risque de conséquences manifestement excessives
La cour a estimé que l'exécution provisoire pourrait conduire à une situation financière irrémédiable pour la S.C.I. DE LA CITE.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 11 réf., 13 nov. 2025, n° 25/00481
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/00481
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier DANJOUPatrick CAGNOL
Cabinet(s) :	DANJOU & ASSOCIESCM AVOCATS
Parties :	S.C.I. DE LA CITE c/ Syndic. de copro. DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER LE CENTRE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-11 référés

ORDONNANCE DE REFERE

du 13 Novembre 2025

N° 2025/494

Rôle N° RG 25/00481 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPGUO

S.C.I. DE LA CITE

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CENTRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier DANJOU

M^e Patrick CAGNOL

Prononcée à la suite d’une assignation en référé en date du 25 Septembre 2025.

DEMANDERESSE

S.C.I. DE LA CITE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier DANJOU de la SELARL DANJOU & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Salomé LUCAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Syndic. de copro. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE CENTRE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Emmanuelle VIALLET, avocat au barreau D’AVIGNON

PARTIE(S) INTERVENANTE(S)

* * * *

DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025 en audience publique devant

Nathalie FEVRE, Présidente de chambre,

déléguée par ordonnance du premier président.

En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile

Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025..

ORDONNANCE

Contradictoire,

Prononcée par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

Signée par Nathalie FEVRE, Présidente de chambre et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par jugement du 16 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS a:

— condamné la SCI DE LA CITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 129927.73 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamné la SCI DE LA CITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 7691.76 euros au titre des charges dues pour la période comprise entre le 13 septembre 2018 et le 1er septembre 2023,

— condamné la SCI DE LA CITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI DE LA CITE aux dépens.

Par déclaration reçue le 24 décembre 2024, la SCI DE LA CITE a interjeté appel dudit jugement et par acte du 25 septembre 2025, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic la SARL VINDICIS à comparaître devant le premier président pour obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement et la condamnation de la SCI DE LA CITE aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LA CITE s’est référée oralement à l’audience à son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience auxquelles il se réfère, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sollicite le débouté de la demande et la condamnation de la SCI LA CITE aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives

L’assignation devant le premier juge est en date du 22 novembre 2023.

Postérieure au 1er janvier 2020, date d’entrée en vigueur du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions de l’article 514-3 du code de procédure civile sont applicables à la demande

Elles prévoient:

« En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

Il ressort des termes du jugement de première instance que la SCI LA CITE n’avait pas comparu :la demande est donc recevable en application de l’alinéa 1 du texte susvisé

Pour que soit écartée l’exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies:

— l’existence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation,

— le risque de conséquences manifestement excessives an cas d’exécution.

Si l’une fait défaut, la demande est rejetée.

La SCI LA CITE fait valoir au titre des moyens sérieux de réformation:

— qu’elle n’a pas été régulièrement assignée devant le tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS ,

— que le jugement du tribunal judiciaire se heurte à l’autorité de chose jugée de l’arrêt au fond de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 13 septembre 2018,

— qu’elle n’est pas débitrice mais créditrice au regard des versements opérés par sa locataire au titre des saisies-attributions ou des paiements entre les mains du syndic,

— que le paiement des charges est à la charge de sa locataire commerciale.

Le syndicat des copropriétaires répond :

— que l’assignation au siège social est régulière,

— que le premier juge était en possession de l’ensemble des éléments de la procédure et a statué en connaissance de cause,

— que la décision réputant la clause d’accroissement des charges non écrite ne vaut que pour l’avenir et que les copropriétaires ,

— que les charges postérieures ont été réparties sans application d’une surprime et que les comptes ont été approuvés depuis et sont définitifs,

— que la location des lots de copropriété ne concerne pas le syndicat, seul le propriétaire étant débiteur des charges et que l’intégralité des sommes perçues de la locataire a été porté au crédit du compte de la SCI LA CITE.

Le tribunal a ainsi motivé sa décision concernant le paiement des charges

'Le requérant justifie en ses livres comptables de l’absence de reprise du solde débiteur antérieur à partir de septembre 2018

Le requérant justifie les appels de fonds et les assemblées générales postérieures à l’exercice 2018 avec un solde débiteur de 7691,76 euros

SUR CE

'attendu qu’il convient de faire droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires';

Les moyens sérieux de réformation sont ceux qui ont des chances raisonnables de succès sans que le premier président ait à examiner de manière approfondie les moyens sur lesquels la cour saisie au fond aura à statuer .

Seule cette dernière est en effet compétente pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de l’analyse du premier juge des éléments de preuve fournis et des arguments juridiques soulevés , de sorte que les moyens tendant à critiquer sa motivation et contester sa décision ne sont pas des moyens sérieux de réformation dès lors que n’apparaît pas une erreur manifeste de fait ou de droit, une violation évidente des textes et des principes de droit applicables , de l’état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès.

Il résulte de cette motivation très succincte que n’a pas été pris en compte la partie de l’arrêt du 13 septembre 2018 ayant débouté ( page 4) le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges dues au 11 mai 2018, soit la somme de 119164.13 euros ( arrêt page 3).

Le moyen d’irrecevabilité tiré de l’autorité de chose jugée est sérieux concernant cette période.

Concernant le risque de conséquences manifestement excessives, la SCI LA CITE fait valoir qu’elle ne perçoit aucun revenu depuis 2022, sa locataire commerciale ayant connu des fermetures admistratives ne lui ayant pas permis de faire face à ses charges.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’au-delà de la somme due au titre des charges antérieures à l’arrêt du 13 septembre 2018, la SCI LA CITE n’a rien payé et quelle loue ses lots de copropriété de son propre aveu.

Les conséquences manifestement excessives sont celles qui conduisent à une situation irréversible et d’une exceptionnelle gravité, à un péril financier irrémédiable au regard des facultés de paiement du débiteur ou de remboursement du créancier en cas de réformation de la décision de première instance.

Il appartient dans les deux cas à celui qui s’en prévaut d’en apporter la preuve.

La SCI LA CITE justifie par la production de ses déclarations fiscales de 2021 à 2024 ( pièce 10) qu’elle n’a déclaré aucun revenu.

Dès lors, l’exécution provisoire de la décision susvisée à hauteur des sommes auxquelles elle a été condamnée pour la période antérieure au 13 septembre 2018, présente un risque de conséquences manifestement excessives en ce sens qu’elle conduirait à la vente des lots de copropriété et à la liquidation de la société , les associés pouvant en revanche abonder les comptes de cette dernière pour faire face au paiement des sommes postérieures dont le montant, outre la reprise potentielle du paiement des loyers, n’est pas de nature à constituer un préjudice irrémédiable ou d’une exceptionnelle gravité.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 16 octobre 2024 du tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS en ce qu’il a condamné la SCI DE LA CITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 129927.73 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La demande sera rejetée pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens sans que l’équité commande de faire application au profit de la SCI LA CITE de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé,

ARRETONS l’exécution provisoire du jugement du 16 octobre 2024 du tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS en ce qu’il a condamné la SCI DE LA CITE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] la somme de 129927.73 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

DEBOUTONS la SCI LA CITE du surplus de sa demande,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice aux dépens,

DEBOUTONS la SCI LA CITE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE