COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 12 MARS 2025

Rôle N° RG 20/11040 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQKM

SC VILLA ALESSANDRA

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :12/03/2025

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Grasse en date du 16 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01076.

APPELANTE

SC VILLA ALESSANDRA

prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES,

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 3]

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Le 12 juin 2012 la société Villa Alessandra a fait l’acquisition d’un bien immobilier à [Localité 4] (Alpes-Maritimes) et s’est engagée à effectuer les travaux d’achèvement de la construction dans un délai de quatre ans, sauf prorogation, ou à revendre le bien dans les cinq ans conformément à l’article 1115 du code général des impôts.

Le 8 décembre 2016 l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification à la société Villa Alessandra, estimant qu’elle n’avait pas respecté l’engagement de construire et n’avait pas sollicité de prorogation, de sorte qu’elle était redevable des droits de mutation à titre onéreux au taux fixé à l’article 1594 D du code général des impôts.

Aucune observation n’a été émise et le 31 mai 2017 l’administration fiscale a délivré un avis de mise en recouvrement pour la somme totale de 35 907 euros au titre de la taxe de publicité foncière et de la taxe communale, outre les frais et intérêts, et a rejeté la réclamation de la société Villa Alessandra par décision du 3 janvier 2020.

Par acte du 26 février 2020 la société Villa Alessandra a assigné le directeur général des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Grasse afin d’obtenir l’annulation de la décision de rejet.

Par jugement en date du 16 octobre 2020 le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la société Villa Alessandra de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens.

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Par acte du 13 novembre 2020 la société Villa Alessandra a interjeté appel de l’ensemble des chefs du jugement critiqué.

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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 13 avril 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Villa Alessandra (société civile immobilière de droit monégasque) demande à la cour de :

Vu les articles L199, R*202-1, R*202-2 et R*207-1 du Livre des Procédures fiscales

Vu l’article 1594-O-G-A-I du CGI

Vu le Code de procédure civile

Vu la jurisprudence citée

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 16 octobre 2020 ;

Prononcer la décharge des rappels de droits d’enregistrement mis à la charge de la SC Villa Alessandra pour un montant total de 35.907 € ;

Condamner la Direction Départementale des Finances Publiques du Var aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de son appel, la société Villa Alessandra fait valoir que le critère à prendre en compte pour la date d’achèvement des travaux n’est pas l’achèvement total du projet immobilier mais la date à laquelle la construction est habitable, même si des travaux accessoires restent à effectuer.

Elle précise que la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 24 novembre 2016 et que la non-exécution ne concernait que le bassin de rétention des eaux pluviales. Elle ajoute qu’elle a donc bien respecté ses engagements de finir la construction dans un délai de quatre ans.

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Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 14 mai 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’administration des finances publiques, en la personne de son directeur régional de Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bouches du Rhône, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboutait la société Villa Alessandra de l’intégralité de ses demandes,

— Débouter l’appelant de toutes ses demandes fins et conclusions,

— Allouer à l’administration des finances publiques une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’appelant aux entiers dépens

L’administration fiscale réplique que la construction aurait dû être achevée avant le 13 juin 2016 et que la société Villa Alessandra aurait dû justifier avant cette date, de l’achèvement des travaux, soit par la production de la déclaration de livraison à soi-même n°940, soit par le dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité au permis délivré ou de la déclaration préalable mentionnée à l’article 462-1 du code de l’urbanisme.

L’administration fiscale ajoute qu’en l’absence de ces justificatifs la société Villa Alessandra ne peut pas bénéficier de l’exonération prévue à l’article 1594-0 G, A-1 du code général des impôts, et elle précise que la réponse ministérielle invoquée par l’appelante n’est pas applicable au cas d’espèce.

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Le magistrat de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 4 novembre 2024 et a fixé l’examen de l’affaire à l’audience du 28 novembre 2024.

MOTIFS

Sur le bien-fondé du recouvrement :

En application de l’article 1594-0 G du code général des impôts, les acquéreurs assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement d’effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf demande de prorogation annuelle, de l’exécution de ces travaux.

Lorsque la production d’un immeuble neuf ne donne pas lieu à la constatation d’une livraison à soi-même, le 2° du I de l’article 266 bis de l’annexe III au code général des impôts précise que la justification du respect de l’engagement pris par l’acquéreur résulte du dépôt en mairie de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement au permis délivré ou de la déclaration préalable mentionnée à l’article L.462-1 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, la société Villa Alessandra a, aux termes de l’acte d’acquisition passé le 12 juin 2012 (page 10), pris l’engagement d’achever la construction de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] dans le délai de quatre ans visé à l’article 1594-0 G du code général des impôts, soit avant le 13 juin 2016.

Or, il ressort de la décision de contestation de la conformité des travaux prise le 27 janvier 2017 par le maire de la commune de [Localité 4] que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été enregistrée en mairie le 24 novembre 2016, soit au-delà du délai de quatre ans susvisé, et qu’au surplus, la délivrance du certificat de conformité a été refusée « considérant que les travaux prévus au permis de construire n’ont pas été réalisés en totalité et notamment pour ce qui concerne le bassin de rétention d’eaux pluviales ».

Dès lors, la société Villa Alessandra, qui n’a pas sollicité la prorogation du délai qui lui était imparti pour attester de la conformité des travaux selon les modalités prévues par la paragraphe IV de l’article 1594-0 G du code général des impôts, ne justifie pas remplir les conditions d’une exonération des taxes.

La société Villa Alessandra fait valoir qu’une réponse ministérielle publiée au journal officiel du 2 mars 2021 précise que l’achèvement des travaux au sens de l’article L.462-1 du code de l’urbanisme s’entend « de la date à laquelle la construction est habitable (gros 'uvres terminés, maçonneries, couverture et fermetures extérieures achevées, branchements effectifs), y compris lorsque des travaux accessoires (papiers peints, revêtement de sols…) restent à effectuer » (pièce 7 de la société Villa Alessandra).

Pour autant, il ressort de ses termes que, si elle a été effectivement formulée au sujet de l’absence de dépôt des déclarations attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux, elle visait à dénoncer un « manque à gagner en termes de fiscalité locale » au visa des articles 1499-0 ou 1500 du code général des impôts dans le cadre de la détermination de la valeur locative des biens, et tendait à une appréciation favorable aux communes quant à l’appréciation de la notion d’achèvement des travaux permettant la taxation

Dès lors, étant rappelé que la doctrine formellement admise par l’administration fiscale ne peut concerner que la situation strictement en cause, la société Villa Alessandra ne peut se prévaloir des termes de la réponse ministérielle du 2 mars 2021, laquelle ne vise pas la même catégorie d’imposition, et laquelle est postérieure à la date d’assujettissement de la société Villa Alessandra.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a estimé que les conditions d’exonération de la taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement n’étaient dès lors pas remplies, justifiant la délivrance par l’administration fiscale d’un avis de mise en recouvrement à l’égard de la société Villa Alessandra.

Le jugement est ainsi confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais et dépens :

La société Villa Alessandra, partie succombante, conservera la charge des dépens de la procédure d’appel, et sera tenue de payer à l’administration des finances publiques, en la personne de son directeur régional de Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bouches du Rhône, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 16 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Grasse,

Y ajoutant,

Condamne la société Villa Alessandra aux dépens,

Condamne la société Villa Alessandra à payer à l’administration des finances publiques, en la personne de son directeur régional de Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bouches du Rhône, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,